公租房制度的突破與創(chuàng)新

——全國直轄市和部分城市住房保障工作交流會在津召開

由中國房地產研究會主辦、天津市國土資源和房屋管理局承辦的全國直轄市和部分城市住房保障工作交流會，11月2日在天津市召開。中國房地產研究會會長劉志峰、住房和城鄉(xiāng)建設部住房保障司司長侯淅珉、天津市政府副秘書長董迎科、中德住房儲蓄銀行行長黃浩、國家開發(fā)銀行天津分行副行長柴一兵、天津財經大學房地產研究學院院長谷俊青、中國社科院金融所金融市場研究室副主任尹中立，以及4個直轄市、5個計劃單列市住房保障工作的主管領導等40余人出席了會議，并為公共租賃住房投融資制度的創(chuàng)新積極獻言獻策。

會議首先由董迎科副秘書長歡迎辭，他不僅表明了天津市政府對住房保障工作高度重視的態(tài)度，并指出本次會議的召開旨在交流各地住房保障工作的落實情況，尤其是在推行公共租賃住房政策中，投融資制度的創(chuàng)新經驗。隨后，京津滬渝等地的代表，分別介紹了各地公租房政策的落實情況，以及各自在投融資方面的創(chuàng)新做法。

一、天津：五項機制保障公租房投融資渠道

天津市國土資源和房屋管理局為保障公租房政策的落實，創(chuàng)建了五項投融資機制：第一，與中德住房儲蓄銀行合作，政府給予50%的墊息，貸款允許在一定期限內只還息不還本，為公租房的融資提供相對寬松的環(huán)境。第二，在濱海新區(qū)創(chuàng)新開展“藍白領公寓”建設，形成具有新區(qū)特色的“濱海模式”，滿足各類人才在新區(qū)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)的住房需求。第三，作為住房公積金沉淀資金用于保障性住房建設的試點城市之一，天津市于11月發(fā)放第一批貸款用于保障性住房建設；并計劃將“經濟租賃房管理中心”更名為“公共租賃房管理中心”，以便作為借款人，將此貸款用于公共租賃房建設。第四，積極籌措房地產信托投資基金（即Reits）的建設。第五，與國家開發(fā)銀行合作，共同制定“十二五”公租房規(guī)劃及融資方式的框架，為下一個五年計劃的住房保障工作奠定基礎。

二、北京：“三多一統(tǒng)一”的公租房創(chuàng)建模式

由于北京的地價偏高，公租房的土地供應問題成為制約北京公租房發(fā)展的瓶頸因素。為此，北京市突破固有模式，對公租房采取“租售并舉”方式，以“三多一統(tǒng)一”為指導思想，為公租房建設掃平障礙。

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所謂“三多”，是指多元化供地方式、多元化建設模式和多元化融資模式。在供地方式上，實現(xiàn)以政府劃撥為主導，兼有廉租房供地、協(xié)議出讓、有償占有等多元化方式。在建設模式上，同樣以政府為主導，同時兼有國有企事業(yè)單位、高新產業(yè)園區(qū)利用自有閑置廠房，定向為員工建房，租售并舉；農村小城鎮(zhèn)則采取宅基地換房的政策，利用集體建設用地修建保障性住房。在融資模式上，一方面靠政府劃撥；另一方面與商業(yè)銀行合作，為公租房建設尋求資金來源。所謂“一統(tǒng)一”，是指公租房的供應對象和租金標準等實行統(tǒng)一管理。

三、上海：廣開低成本融資渠道

由于上海的外來務工人員較多，中心城區(qū)的房源又相對緊張，上海市的公共租賃房主要面向存在階段性居住困難的上海市青年職工、引進人才和來滬務工人員。因此，上海的公租房政策具有以下特點：第一，對于申請人不設戶籍限制，只要具有上海市城鎮(zhèn)常住戶口或上海市居住證，連續(xù)繳納社會保險金達到規(guī)定年限的均可申請；第二，由于公共租賃住房涉及到的人群廣、收入差異大，因此在申請條件中不設收入標準；第三，公租房采取只租不售的政策，租賃期限有明確規(guī)定；第四，租賃價格略低于市場價格，與市場化租賃形成良性互補；第五，采取政府主導、機構運作的模式。

上海市公租房的準入門檻較低，房源需求量較大，因此，對于資金的需求也較高。為此，上海市政府想方設法為公租房建設廣開低成本融資渠道。一方面，由政府財政提供部分資本金和貼息；另一方面，在土地出讓合同中約定配建不低于5%的保障性住房。此外，吸納公積金沉淀資金、商業(yè)保險、企業(yè)年金、地方社保等資金投入保障性住房建設；同時鼓勵社會力量（如上市公司、開發(fā)商等）投資建設公租房。

四、保障性住房金融備受銀行青睞

與會的商業(yè)銀行代表均為與天津市住房保障項目有過合作經歷的銀行，其中天津市保障性住房金融的40%~50%均來自中德住房儲蓄銀行；而海河治理及華明鎮(zhèn)建設均為天津市國土房管局與國開行的合作項目，在他們談及與政府住房保障項目合作的最真切體會時紛紛表示，由政府作擔保，保障性住房金融的風險可控，大有可為。目前，各商業(yè)銀行也正在積極探索針對保障性住房金融專業(yè)化、差別化的貸款模式，以期在此合作中取得名利雙收的效果。

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五、著眼“十二五”，探索新模式

除上述城市外，重慶、深圳、青島、寧波、廈門、大連等地的代表也分別介紹了各地的經驗，并提出了相關建議。針對以上討論，侯淅珉司長和劉志峰會長分別作了總結發(fā)言。

侯司長指出，在城鎮(zhèn)化進程日益加快的今天，首先要充分認識到加快公租房建設的重要性，大膽探索、多渠道發(fā)展公租房建設新模式，天津的華明鎮(zhèn)建設、北京的“三多一統(tǒng)一”模式都是很好的范例。此外，要抓住重點，積極完善公租房制度建設，切實落實政府的主導、支持作用；抓緊研究公租房長期融資問題，為公租房的發(fā)展建立長效機制。

劉會長明確強調，探索、建立一套穩(wěn)定的、可持續(xù)發(fā)展的公租房政策是眼下的當務之急。值此“十二五”即將到來之際，各地應根據各自實際情況，抓緊制定未來五年的住房保障規(guī)劃，調整供應結構，增強中小戶型供應量；轉變發(fā)展方式，推動住宅產業(yè)化，實現(xiàn)節(jié)能減排；明確細化保障性住房的戶型及裝修標準，在不增加裝修造價的前提下，提升居住品質。

此次會議，立足當下公共租賃房的投融資難題，交流了各地的經驗，同時也提出了一些契合實踐工作的合理建議。會上谷俊青教授和尹中立博士分別就當前我國公租房融資中存在的問題，以及借鑒國際經驗，進一步完善我國保障性住房制度建設等問題提出了自己的見解。此次會議的召開，為當下推進公租房制度建設提供了一個交流的平臺，同時也為今后工作的開展指明了道路。 3

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