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物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀的思考
１、概述
我國目前使用的燃氣主要有煤氣、天然氣和液化石油氣三個大類。燃氣產(chǎn)業(yè)的發(fā)展領(lǐng)域大致分燃氣汽車、城市燃料、燃氣發(fā)電、基礎(chǔ)化工四方面。
隨著燃氣事業(yè)日新月異的蓬勃發(fā)展，生產(chǎn)與消費規(guī)模越來越大，使用場所越來越多，情況也越來越復雜，現(xiàn)有的安全管理機制已跟不上燃氣事業(yè)飛速發(fā)展的步伐。在政策、法規(guī)、標準及規(guī)范等方面的不同步、不配套等落后弊端也凸顯了出來。近年來，在生產(chǎn)、運輸、儲存、使用過程中所產(chǎn)生的火災(zāi)、泄漏與爆炸等重、特大事故層出不窮，其等級與數(shù)量也不斷上升，如98年3月西安液化氣球罐泄漏、爆炸事故等，給國家和人民群眾的生命與財產(chǎn)造成了極大的損失，也給社會的公共安全與穩(wěn)定帶來了極大的負面影響，從一定程度上也影響了燃氣事業(yè)的推進與發(fā)展。
因此，理清當前我國燃氣消防安全管理方面存在的問題，
對于有關(guān)部門在建立一套科學、合理的燃氣消防安全管理保證新體系時提供參考依據(jù)，就顯得尤為重要。
本文正是從消防的角度，系統(tǒng)地對當前我國在燃氣消防安全管理保證體系方面存在的問題進行了深入地研究、分析和論述。
２、我國燃氣消防安全管理機制現(xiàn)狀
根據(jù)1991年3月30日由建設(shè)部、勞動部、部聯(lián)合發(fā)布的第10號令《城市燃氣安全管理規(guī)定》的規(guī)定，建設(shè)部門是城市燃氣安全管理的部門，消防部門作為燃氣安全管理的監(jiān)督部門，勞動部門作為燃氣安全管理的監(jiān)察部門和壓力容器的主管部門。
作為消防部門，在燃氣安全管理方面的業(yè)務(wù)，主要涉及：參與制定與燃氣消防安全管理有關(guān)的、法規(guī)和標準規(guī)范并執(zhí)行；負責相關(guān)消防產(chǎn)品的檢測認證；對燃氣生產(chǎn)、運輸、儲存、使用等環(huán)節(jié)上的相關(guān)場所、管線、設(shè)備、用戶進行防火監(jiān)督管理；參與燃氣災(zāi)害事故的處臵；日常的消防培訓和教育工作。
我國目前與燃氣消防安全管理有關(guān)的法律有三個，即《消防法》、《刑法》和《治安管理處罰條例》；相關(guān)的消防法規(guī)和規(guī)章非常多，如《化學危險品管理條例》、《城鎮(zhèn)燃氣安全管理規(guī)定》、各省市的《燃氣管理條例》等；以及眾多的產(chǎn)品技術(shù)標準和工程設(shè)計規(guī)范，如《城市燃氣設(shè)計規(guī)范》、《汽車用液化石油氣加氣站設(shè)計規(guī)范》等。
３、我國燃氣安全管理方面存在的問題
燃氣消防安全管理涉及規(guī)劃、設(shè)計、建審、施工、監(jiān)理、驗收、運行、日常維護及應(yīng)急處理等環(huán)節(jié)，通過對有關(guān)資料的收集分析、組織專家研討，以及對北京，上海、廣東、四川和黑×××等地的調(diào)研，就目前我國在燃氣安全方面存在的問題歸納如下：
1)安全管理機制不
適應(yīng)燃氣產(chǎn)業(yè)市場發(fā)展
燃氣產(chǎn)業(yè)涉及建設(shè)、能源、交通、勞動安全監(jiān)察、農(nóng)業(yè)等各管理領(lǐng)域，燃氣行業(yè)的安全管理也涉及公安消防以及上述各部門，目前由中央和各地方的上述部門頒布有關(guān)政令，對燃氣實施安全管理。
但地方與中央以及地方各部門之間的政令協(xié)調(diào)難度較大；同時我國南方和北方，沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和中西部地區(qū)用氣差異也較大，要求同一種安全管理機制或法規(guī)有時勢必造成諸多不適應(yīng)。 第10號令第四條明確了建設(shè)部負責管理全國城市燃氣安全工作，勞動部和公安部分別負責安全監(jiān)察和消防監(jiān)督，因此，各省市的燃氣安全工作應(yīng)當由建設(shè)主管部門負責。但是，各地建設(shè)部門作為行政主管部門，在燃氣安全管理中的作用沒有充分發(fā)揮出來，各職能部門之間缺乏經(jīng)常性協(xié)調(diào)，使得各地區(qū)的燃氣安全隱患整改力度不夠。從調(diào)查情況來看，全國大多數(shù)大、中型城
市都在建設(shè)主管系統(tǒng)設(shè)立了燃氣管理辦公室或者燃氣管理處，但由于受人員編制及其他因素的影響，這些部門履行著行業(yè)管理的職能要大大多于履行安全工作職能，有的辦公室只有幾個人，忙于應(yīng)付日常工作，根本沒有精力通盤考慮安全管理，而把安全管理的職能依托于公安消防、安全生產(chǎn)監(jiān)察等監(jiān)督部門，或者讓燃氣供應(yīng)單位自行強化安全管理。
此外，隨著進步和市場經(jīng)濟的發(fā)展需求，我國的燃氣事業(yè)將得以迅猛發(fā)展。而國際上通行的由行業(yè)協(xié)會、中介組織、保險業(yè)、企業(yè)主等共同參與進來的燃氣消防安全管理的社會化模式尚未形成；另一方面，政府機構(gòu)，人員精簡，公安消防部門被動地大包大攬式的消防監(jiān)督檢查，難度將越來越大。
2)法制建設(shè)滯后
我國目前燃氣安全管理的法制建設(shè)力度明顯不夠，現(xiàn)有的法規(guī)嚴重滯后，與發(fā)達國家相比存在很大的差距，主要表現(xiàn)在：
(1)法規(guī)制定滯后。我國目前執(zhí)行的較權(quán)威的燃氣規(guī)定只有1991年發(fā)布的第10號令，該規(guī)定對燃氣的安全管理只提出了原則意見，相關(guān)的責任也不夠明確，在實際操作中彈性太大，有一定難度。而且該規(guī)定發(fā)布至今已有10年，其間的經(jīng)濟體制、市場發(fā)展和行政部門的變化很大，迄今尚未進行修訂。
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(2)各地管理法規(guī)不一。全國各地為了加強本地區(qū)的燃氣管理和安全工作，又在第10號令的基礎(chǔ)上制定了各種各樣的燃氣管理條例、辦法。但由于各地方使用的燃氣的種類、數(shù)量、地
理環(huán)境等情況不同，所制定的法規(guī)也存在較大的差異，造成全國燃氣管理沒有較為統(tǒng)一的管理模式，管理多頭，職能重疊，監(jiān)督與管理的界限不明確，使得許多安全隱患無法得到及時整解。
(3)政出多門、缺乏協(xié)調(diào)。不同部委的法規(guī)不一致或相互矛盾，給具體執(zhí)行部門帶來諸多管理上的不便。例如：1998年由建設(shè)部獨家發(fā)布的第62號令-《城市燃氣管理辦法》中"城市燃氣安全"一章的多項規(guī)定與10號令有較大出入；關(guān)于輕烴燃料(碳5)，農(nóng)業(yè)部等七家單位聯(lián)合發(fā)文要求大力推廣使用這種新型燃料，而公安部等三家單位從安全管理的角度出發(fā)，也曾聯(lián)合發(fā)文禁止在城市使用這種燃料。這些法規(guī)的前后不符或自相矛盾，使得基層管理監(jiān)督部門無所適從、難以把握，最終造成各部門推卸責任，管理上陷入混亂。
(4)政府部門執(zhí)法力度不夠
。
燃氣行業(yè)的安全管理關(guān)系重大，國外燃氣行業(yè)的經(jīng)營者不敢以身試法，嚴格的法制管理將使違法經(jīng)營者損失重大以至破產(chǎn)。我國目前對燃氣行業(yè)違章經(jīng)營的主要手段之一是下達整改通知或罰款，其罰款力度遠不足以震懾違法經(jīng)營者，此外罰款往往上下幅度甚大，且無配套實施細則，使執(zhí)法操作難以把握或效果不理想。
3)規(guī)范、標準不健全
燃氣行業(yè)設(shè)計規(guī)范和相關(guān)產(chǎn)品標準是設(shè)計、施工的技術(shù)
依據(jù)，是燃氣安全管理的技術(shù)法規(guī)。而現(xiàn)行的技術(shù)標準存在多方面問題：
其一，制定的年代比較晚，同時為了照顧到方方面面的利益，規(guī)范的內(nèi)容也就是當時實際操作的翻版，先進的技術(shù)內(nèi)容少，無法體現(xiàn)通過提高燃氣設(shè)備設(shè)施本身的高技術(shù)含量來實現(xiàn)的本質(zhì)安全的指導思想；
其二，技術(shù)規(guī)范修訂的周期較長，與迅速發(fā)展的形勢和城市環(huán)境不相適應(yīng)，新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備所帶來的新措施無法在實際應(yīng)用中找到依據(jù)。
其三，主要技術(shù)指標缺乏科學依據(jù)。如在關(guān)鍵的燃氣設(shè)施的防火間距確定問題上，俄羅斯地廣人稀，至今仍沿用加大燃氣設(shè)施的防火間距這種消極防護觀念，在規(guī)范標準中較少強調(diào)含量和質(zhì)量等技術(shù)措施，來保證燃氣設(shè)施自身的運行安全。我國現(xiàn)有標準規(guī)范的制定中較多沿用這種理念。然而該理念并不適應(yīng)我國，特別是大城市和沿海經(jīng)濟發(fā)達、人口稠密地區(qū)的燃氣建設(shè)的發(fā)展。一是上述地區(qū)寶貴的地皮很難實現(xiàn)這種遠距離的安全隔離設(shè)計；二是一旦高壓燃氣設(shè)施發(fā)生爆炸，一、二百米的安全距離也無法保證安全。而歐美、澳洲和日本等國則采用高技術(shù)含量以確保安全，標準規(guī)范制定部門的科研和實驗基礎(chǔ)較強，他們以實驗數(shù)據(jù)為依據(jù)確定保證安全所必須采取的技術(shù)措施，并根據(jù)不同地區(qū)級別和技術(shù)措施來確定不同的安全距離。
其四，一些重要的燃氣設(shè)施標準與工程規(guī)范尚缺，如《城
市超高壓天然氣管道工程技術(shù)規(guī)范》、各類燃氣工程施工驗收規(guī)范等。此外，燃氣用膠管的質(zhì)量和老化問題、家用燃氣報警器等技術(shù)，至今尚無定性和定量的使用概念。
4)設(shè)計、建審和驗收的可操作性不強
由于規(guī)范標準不健全，彈性大，給設(shè)計、建審和驗收帶來操作性不強的弊端。
作為設(shè)計部門，在業(yè)主控制投資的要求下往往難以采用高技術(shù)含量的產(chǎn)品及措施來確保燃氣設(shè)施本身的安全，一旦難以達到安全距離的規(guī)范要求，只能采取有關(guān)部門協(xié)調(diào)的辦法，而這種協(xié)調(diào)往往缺乏實驗技術(shù)依據(jù)。
目前燃氣項目的建審主體為的部門，鑒于燃氣設(shè)施的工藝流程和專業(yè)設(shè)備的復雜性，消防部門的專業(yè)水平遠低于燃氣行業(yè)的技術(shù)管理部門，其建審難度較大。如北京等一些省市的消防部門認為消防部門不應(yīng)承擔不能勝任的技術(shù)環(huán)節(jié)方面的建審工作。
此外，現(xiàn)階段燃氣設(shè)施中的一些重要配件材料的質(zhì)量水平與工業(yè)發(fā)達國家尚存在較大的距離，如各種閥門、管道等。燃氣規(guī)范標準對產(chǎn)品要求的不嚴格，將可能使一些低技術(shù)含量的配件用于燃氣設(shè)施的關(guān)鍵重要部位，造成安全隱患。
5)日常運行管理
中存在的問題
對由于歷史原因造成的安全隱患，以及新形勢下出現(xiàn)的
新的安全問題，缺乏有效解決辦法，造成日常運行管理存在較多問題。
主要表現(xiàn)在以下幾方面：
(1)城市管網(wǎng)老化現(xiàn)象比較嚴重。部分管道已連續(xù)使用幾十年從未進行檢測維修，其安全可靠性無法確定，隨時有發(fā)生事故的可能性。
(2)道路改造帶來問題。許多城市的燃氣管網(wǎng)隨著城市建設(shè)的需要，局部管道的位臵發(fā)生了變化，道路拓寬及新出入口的開設(shè)致使燃氣管道臵于車道下方，而原有管道的基礎(chǔ)卻沒有加固，防火間距不足是一個方面，更為嚴重的是極易造成管道受壓損壞，發(fā)生燃氣泄漏。此外，在燃氣管道的上方搭建違章建筑也是一個比較突出的問題，一旦受建筑影響管道發(fā)生破裂，會造成群死群傷的惡性事故。
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(3)違章施工也是影響燃氣管道安全的一個重要因素。一是燃氣管道的施工質(zhì)量保障體系還不夠完善，工程層層轉(zhuǎn)包，質(zhì)量監(jiān)理不到位，埋地管道達不到國家技術(shù)規(guī)范的規(guī)定，而且又是隱蔽工程，有些問題較難發(fā)現(xiàn)。二是外來施工損壞燃氣管道的現(xiàn)象還比較普遍，在燃氣管道旁邊施工時，建設(shè)單位或施工單位不征求城市或燃氣管道管理單位的意見，盲目施工，損壞管道，造成燃氣泄漏，危及安全。
(4)燃氣管道產(chǎn)權(quán)歸屬不明。城市燃氣供應(yīng)系統(tǒng)中，從企業(yè)至用戶之間的輸送管線的產(chǎn)權(quán)歸屬至今未明，隨之引出安全管
理的責任主體不清。
(5)居民室內(nèi)裝潢隱患較多。目前對家庭內(nèi)燃氣管道的敷設(shè)缺乏有效的控制手段。
(6)液化氣鋼瓶管理失控，事故率高。作為取代煤炭的優(yōu)質(zhì)燃料，自80年代開始2kg、5kg、15kg的液化氣鋼瓶大量進入居民家庭和餐飲行業(yè)，90年代開始在液化氣經(jīng)營、銷售、運輸?shù)阮I(lǐng)域，惡性競爭、惟利是圖情況突出，因此產(chǎn)生了較多安全隱患。
6)應(yīng)急處臵能力不強。
燃氣事故的應(yīng)急處臵能力包括燃氣企業(yè)自身應(yīng)急處臵能力和應(yīng)急處臵能力。燃氣事故的應(yīng)急處臵重點為切斷氣源、撲滅初期火災(zāi)、防止蔓延以及保護周圍重要設(shè)施。
全國在這方面的情況差別較大，如哈爾濱等地目前以人工制氣為主(天然氣、液化石油氣用戶20-×××)，由于幾十年的經(jīng)營以及有關(guān)部門的重視，已經(jīng)形成了較為成熟的安全管理機制和應(yīng)急處臵機制，各級消防部隊的滅火技術(shù)裝備也較先進，一旦發(fā)生事故，企業(yè)專職消-防-隊、公安消-防-隊以及醫(yī)療救護三方在事故現(xiàn)場有效地配合，事故處臵成功率較高。
北京、上海等大城市隨著近年來城市煤氣向石油液化氣、天然氣轉(zhuǎn)變的勢頭不斷增強，事故發(fā)生頻率較高，其應(yīng)急處臵能力明顯不足。其中包括企業(yè)搶險和公安消防的現(xiàn)場檢測、堵漏、個人防護等技術(shù)裝備的配備、以及消防站的規(guī)范設(shè)臵等等，許多
地區(qū)消防部門到事故現(xiàn)場受掌握資料和裝備的制約，不能及時查明情況，處于盲目狀況下，難以決定正確的戰(zhàn)術(shù)，1998年西安"××"爆炸事故就是明顯一例。
此外，我國公安消防實行兵役制，消防戰(zhàn)斗員服役2年，
對目前我國物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀的思考2017-05-12 10:01 | #2樓
從改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的腳步加快、人民物質(zhì)生活水平不斷提高，以及國家的住房制度改革的逐漸深入，許多產(chǎn)權(quán)各異、規(guī)模不等的住宅小區(qū)、商業(yè)用房如雨后春筍般在全國各地拔地而起。20世紀80年代，現(xiàn)代物業(yè)管理的理念和經(jīng)營運作模式從香港傳入內(nèi)地后，迅速在我國大陸得以蓬勃發(fā)展，因其廣闊而燦爛的發(fā)展前景，物業(yè)管理被人們視作現(xiàn)代城市的朝陽產(chǎn)業(yè)。國家頒布的一系列法律、法規(guī)、政策以及地方立法開始實施后，逐漸使物業(yè)管理走向法制化、規(guī)范化、最終實現(xiàn)健康。
筆者了解了一些物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀。物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)實情況怎樣？“朝陽產(chǎn)業(yè)”目前處于黎明前的黑暗中，雖有曙光的希望，但卻使我們很迷茫。住宅型的物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)狀令人堪憂，整個行業(yè)處于低水平運作態(tài)勢。相當一部分物業(yè)管理企業(yè)管理混亂、職責不明確，業(yè)主怨聲載道與物業(yè)管理企業(yè)矛盾尖銳，而更有一些物業(yè)管理企業(yè)甚至舉步維艱，有的企業(yè)甚至在虧損邊緣徘徊，全國約有65%的物管企業(yè)虧損，怎樣讓行業(yè)的春天早日到來？如何使業(yè)主的美好期盼變成美麗現(xiàn)實，使我們的社會更加和-諧，我們都有責任思考這個問題。
一、物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀分析
（1）投訴率高、矛盾尖銳。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，1998年全國物業(yè)管理和商品房投訴與1997年相比增加50．7％。，而且近年來有愈演愈烈、居高不下的趨勢。投訴的意見主要集中在對物業(yè)管理公司以老大身份自居、管理水平低、服務(wù)不到位、收費過高等方面。自身存在的缺陷和弊端不能及時改正隨即引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)的惡果。如：物業(yè)合同不能及時履行發(fā)生違約，業(yè)主就拒絕繳費；少數(shù)物業(yè)公司挪用專項維修資金、業(yè)主對物業(yè)公司存在的違章建筑等現(xiàn)象助紂為虐而拒絕繳費用，由此業(yè)主種種的維權(quán)措施，導致物業(yè)管理公司的主業(yè)收入銳減，同時加大了收費成本，有的要通過訴訟才能收取物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司提供的管理和服務(wù)的運行成本隨之也大大的增加。還有，例如：大量的自由職業(yè)者流入到物業(yè)管理行業(yè)從事保安和保潔等工作，依靠這部分人提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量難以服人，業(yè)主滿意度不高。特別是住宅小區(qū)物業(yè)公司的保安問題，更為突出。由于行業(yè)的經(jīng)濟效益較差，保安的待遇偏低，工作環(huán)境較差，招聘的保安年齡偏大，保安的職業(yè)道德難以甄別，于是就有了保安因職致傷、保安毆打業(yè)主的事不時見諸報端，給行業(yè)造成了極大的負面影響。
（2）行業(yè)人才匱乏。專業(yè)化的高素質(zhì)人才鳳毛麟角。行業(yè)的發(fā)展離不開人才的培養(yǎng)和引進，現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)的興起也需要高素質(zhì)的人才做中流砥柱。高校培養(yǎng)的物業(yè)管理專業(yè)大學生很少進入物業(yè)管理領(lǐng)域，傳統(tǒng)的物業(yè)管理行業(yè)由于定位為勞動密集型行業(yè)，所以員工的收入一般，有的地方物業(yè)管-理-員工的收入甚至達不到社會平均工資水平，這種情況把高素質(zhì)人才阻擋在物業(yè)管理行業(yè)之外，加劇了行業(yè)人才的供需矛盾。
（3）物業(yè)管理企業(yè)缺乏監(jiān)管和自律。由于成立物業(yè)管理企業(yè)的門檻低，沒有相關(guān)的準入制度，龍蛇摻雜、良莠不齊，而沒有相關(guān)的行會組織和政府監(jiān)管部門。隨著《行政許可法》的實施，對于許多經(jīng)濟領(lǐng)域和社會生活方面的事項，政府逐漸放開。但是隨之應(yīng)當由行會組織建立必要的行業(yè)自律機構(gòu)，來自我監(jiān)督才能更好發(fā)展，目前在物業(yè)管理領(lǐng)域缺乏相關(guān)必要的行業(yè)組織、協(xié)會等相關(guān)機構(gòu)。
（4）管理模式單一、缺乏多元化發(fā)展。各個地域的具體鄉(xiāng)情民-意不同；政策和地方性法規(guī)、自然狀況、市政設(shè)施存在差異；這就需要物業(yè)管理因地制宜、因時制宜、入鄉(xiāng)隨俗的探索出一套行之有效的經(jīng)驗。而目前管理模式單一、死板，既不靈活又缺乏行之有效的管理經(jīng)驗和理念，需要大膽改革創(chuàng)新。
二、物業(yè)管理需要立法的完善和法律制度的建立
縱觀物業(yè)糾紛類型和法律特征，不難發(fā)現(xiàn)物業(yè)糾紛多數(shù)是由于法制不健全導致物業(yè)糾紛的主要原因，物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，也是近幾年的事。1995年頒布實施的《城市房地產(chǎn)管理法》僅僅是規(guī)范城市房地管建設(shè)，微乎其微的內(nèi)容涉及物業(yè)管理。在實踐中雙方簽定的合同有時又不規(guī)范，權(quán)責利不清。出現(xiàn)問題很難處理。調(diào)解不成必須訴訟，法律適用又較困難。物業(yè)管理體制和社會行政體制不順，也是導致糾紛的重要原因，設(shè)施不全和不按期完成，導致的合同違約糾紛，在現(xiàn)實中占有相當比重。簽訂合同之前，開發(fā)商往往承諾過多，有些已經(jīng)超越了開發(fā)商的能力范圍，如三通的問題，有些是政府壟斷行業(yè)的行為和體制行為，開發(fā)商難以作為，審批程序復雜，難免及時�？墒亲鳛楹贤_立的雙方法律關(guān)系的主體的業(yè)主，依據(jù)《消費者權(quán)益保護-法》的有關(guān)規(guī)定，就可以依據(jù)合同所確立的雙方法律關(guān)系， 尋求法律救濟。因此，由于社會行政體制不順導致的社會行政責任就通過合同的形式轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商和物業(yè)公司。顯然對開發(fā)商和物業(yè)公司不公平。違反民法的基本價值觀念。2003年國務(wù)院令第379號公布的《物業(yè)管理條例》是立法方面的一大進步，使得物業(yè)管理有法可依，解決矛盾和糾紛有理有據(jù)。而后于2017年10月1日公布施行的《中華人民共和國物權(quán)法》中，對物業(yè)、業(yè)主等相關(guān)方面的問題更加明確的以法律形式界定，《物業(yè)管理條例》根據(jù)《物權(quán)法》也做了相關(guān)改動。使得下位法遵循上位法、新法優(yōu)于舊法的立法原則在物業(yè)相關(guān)法律問題中得以更好的適用。但是僅就目前幾部法律的效用是杯水車薪的，還需要量化、細化。
三、物業(yè)管理的健康發(fā)展
物業(yè)管理必須從混亂走向規(guī)范，從傳統(tǒng)走向現(xiàn)代。
（1）應(yīng)加強對市場主體的培育與建設(shè)。 從供應(yīng)來看，物業(yè)管理要從房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中脫離出來，一是有利于培育市場主體；二是有利于市場行為的規(guī)范；三是有利于培育和發(fā)展大中型物業(yè)管理企業(yè)和公司。 從物業(yè)管理市場的需方來說，凡符合條件的社區(qū)都要成立業(yè)主管理委員會，但真正成立了業(yè)主管理委員會的不多。建議政府主管部門抓緊這一工作的實施。
（2）物業(yè)管理完全交給市場。成立為完成物業(yè)交易服務(wù)的中介組織，例如，經(jīng)紀公司、交易所，形成有形的物業(yè)管理市場。要制訂交易的規(guī)則和方式，規(guī)定市場準入原則和方式，規(guī)定市場準入原則，招投標程序，引入競爭原則；成立經(jīng)紀公司，建立市場供需雙方的檔案材料，發(fā)布供求信息，主持招投標過程，進行合同的簽訂、解除；由政府有關(guān)部門出面，成立交易所，由經(jīng)紀公司集中掛牌交易。
（3）成立服務(wù)監(jiān)督、自律性中介組織、行業(yè)協(xié)會。協(xié)會應(yīng)對物業(yè)管理企業(yè)進行立法治市、依法操作的教育，規(guī)范企業(yè)市場行為，對企業(yè)與城市各專業(yè)管理部門的關(guān)系進行協(xié)調(diào)，維護企業(yè)正當權(quán)益。對糾紛和矛盾公平、公正的進行調(diào)解、仲裁；同時收集反映業(yè)主的看法，傾聽企業(yè)的呼聲，向政府提供牽涉社會發(fā)展與政策重大關(guān)系方面的專業(yè)意見。
（4）擴大市場需求，積極引導消費。物業(yè)管理市場需求群體的構(gòu)成單位是社區(qū)，而涵蓋社區(qū)住戶的所有消費需求構(gòu)成了物業(yè)管理的服務(wù)體系。目前，我們比較注意一般家居、衛(wèi)生醫(yī)療、生活（包括文化、娛樂）方面的服務(wù)，這還遠遠不夠，還應(yīng)關(guān)注發(fā)展信息、金融、社會保障、保險、科技等方面的特殊服務(wù)。一般來說，當人們購買了商品房后，消費目標已轉(zhuǎn)向潛在的購買需求，這種潛在的需求將變?yōu)楝F(xiàn)實的購買力。因此，全面刺激社區(qū)消費經(jīng)濟增長，積極引導消費升級，將帶動和促進物業(yè)管理的市場本身乃至更大區(qū)域的市場經(jīng)濟發(fā)展。
（5）加強政府監(jiān)督指導。政府應(yīng)成為現(xiàn)代物管行業(yè)的堅強后盾。政府應(yīng)首先完善物業(yè)管理領(lǐng)域的相關(guān)法律法規(guī)，旨在規(guī)范物管企業(yè)和業(yè)主雙方的行為，這樣才能使物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展有法可依。同時，采取各種措施大力推進物業(yè)管理企業(yè)以公開、公平、公正的招投標方式獲取物業(yè)管理項目，營造公平競爭的行業(yè)氛圍，借此引導行業(yè)自律，妥善處理好業(yè)主選擇權(quán)和政府指導的關(guān)系。
（6）大力加強行業(yè)隊伍建設(shè)。外因是條件，內(nèi)因才是根本�，F(xiàn)代物管行業(yè)的發(fā)展，應(yīng)重點致力于自身隊伍建設(shè)。要多渠道多形式引進高素質(zhì)的管理和專業(yè)技術(shù)人才，同時制定一系列的優(yōu)惠政策留住人才，既要做到引得進、留得住，更要做到留人留心留智，依靠人才來提升行業(yè)的管理水平和經(jīng)營水平。與此同時，加大內(nèi)部培訓力度培養(yǎng)人才。在此基礎(chǔ)上，打造一支技術(shù)精通、愛崗敬業(yè)、誠信服務(wù)的優(yōu)秀團隊，徹底改變行業(yè)的面貌，促進物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
愿我們的物業(yè)管理這項關(guān)系國計民生的重大事業(yè)、浩大工程在構(gòu)建和-諧社會中留下重筆濃描的一頁。
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