土地調研報告

　　在生活中，我們使用報告的情況越來越多，報告成為了一種新興產(chǎn)業(yè)。寫起報告來就毫無頭緒？以下是小編整理的土地調研報告，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

土地調研報告1

　　家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制是以堅持農(nóng)村土地集體所有、家庭承包經(jīng)營為前提的一項基本經(jīng)濟制度，曾經(jīng)極大地釋放了農(nóng)民的潛能，深刻地改變了我國農(nóng)村面貌。但是，隨著農(nóng)村勞動力的老化和減少，農(nóng)村土地零散化、碎片化，土地產(chǎn)出低效化等問題也逐漸凸顯，并逐步滯后于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的要求，已然成為鄉(xiāng)村振興的一道坎。近年來圍繞落實農(nóng)業(yè)農(nóng)村改革部署，正確處理農(nóng)民和土地關系這一改革主線，通過土地三權分置、承包權入股、適度規(guī)模經(jīng)營、創(chuàng)新經(jīng)營體制的方式，我們在街道村進行了一些實踐和探索。

　　一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營現(xiàn)狀及難題

　　街道村地處街道北面，距離城區(qū)2.5公里，下轄7個村民小組，現(xiàn)有農(nóng)戶519戶，農(nóng)業(yè)人口1781人，現(xiàn)有耕地面積1947畝，人均耕地約1.09畝。在實行農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制之初，為了體現(xiàn)公平原則，將耕地分級搭配，整田整土劃割為若干小塊分到農(nóng)戶，導致每家每戶承包經(jīng)營的耕地零散分布。隨著城鎮(zhèn)化進程加快，農(nóng)村外出務工人員增多，在家的“留守農(nóng)戶”接手耕種承包地，使地塊分布更加零散。如村5組其中一戶農(nóng)民3.5畝旱地被劃分成10余塊，最小的一塊地只密植了3株柑桔。分散的土地，給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)帶來了諸多不便。

　　一是難以進行機械作業(yè)，耕作效率低；

　　二是增加基礎設施建設的難度；

　　三是產(chǎn)業(yè)結構調整相互掣肘；

　　四是種養(yǎng)結合的農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟模式難以有效運行；

　　五是對外土地流轉涉及農(nóng)戶多，難以協(xié)商一致；

　　六是地塊分割產(chǎn)生了較多不能耕作的邊界，浪費了耕地資源。圍繞破解這一難題，近年來我們在街道村進行了一些實踐和探索，通過承包權入股、土地預流轉的方式，有效地實現(xiàn)了耕地的“團聚”和適度規(guī)模經(jīng)營，勞動效率和經(jīng)營效益也相應提升。

　　二、土地股份制的探索及構想

　　在村調研發(fā)現(xiàn)，雖然群眾意識到了承包地散碎化的各種弊端，也有將土地“集零為整”的愿望，但缺乏系統(tǒng)性解決方案和具體路徑，缺乏組織者。如農(nóng)戶間相互可以進行土地調換，但各懷心思，效果有限；外部業(yè)主整體流轉集約經(jīng)營因農(nóng)戶意見不一難以達成。鑒于此，我們在廣泛調研、聽取民意的基礎上，提出了土地三權分置、承包權入股、適度規(guī)模經(jīng)營試點的構想：以生產(chǎn)社為單位，以農(nóng)民自愿為前提，農(nóng)戶的耕地承包經(jīng)營權全部入股，土地股份化，對農(nóng)田進行集中整理，引進專合社、龍頭企業(yè)進行成片經(jīng)營。在具體探索過程中，我們分別制定了《村耕地成片經(jīng)營試點管理辦法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權預流轉協(xié)議》等，組織街道及村干部成立了工作小組，通過宣傳動員并與村民們達成一致意見，在不改變土地農(nóng)業(yè)用途的情況下，以書面協(xié)議形式，每戶農(nóng)民將所有土地經(jīng)營權委托給所在村民小組，村民小組和村集體資產(chǎn)公司完善入股相關手續(xù)，實現(xiàn)土地標準化整理和規(guī)�；�經(jīng)營。

　　三、土地股份制的實踐和成效

　　為實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，扶持村集體經(jīng)濟發(fā)展，街道以村為試點村，通過盤活農(nóng)村資產(chǎn)資源，吸引民間投資，以村集體資產(chǎn)公司為主要載體，建立“公司+合作社+農(nóng)民”的互利共贏產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，大力發(fā)展血橙基地，切實提升村集體經(jīng)濟發(fā)展水平，有效增加農(nóng)民收入。

　　（一）落實三權分置。農(nóng)村承包土地確權頒證后，推進土地股份制改革，要堅持推進“三權”分置并行，落實好集體所有權，堅持農(nóng)村土地集體所有制不動搖，這是開展土地股份制改革的前提。在實踐中，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權，賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益等用益物權權能；放活土地經(jīng)營權，創(chuàng)新土地經(jīng)營權流轉模式，推行由農(nóng)民一次性出租讓渡土地經(jīng)營權向入股經(jīng)營、合作經(jīng)營等共享土地經(jīng)營權方式轉變，形成農(nóng)村土地集體所有、家庭承包、多元經(jīng)營的`新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營機制。

　�。ǘ�）規(guī)范資源管理。街道村xxxx年注冊成立市區(qū)社區(qū)集體資產(chǎn)管理有限責任公司，對現(xiàn)有山坪塘、渠道、提灌站、村道、村級公益性房屋等集體資源資產(chǎn)進行清產(chǎn)核資，通過回收分散的集體資產(chǎn)，對村級“三資”開展集約化、規(guī)范化管理。對村集體經(jīng)濟共有人進行確認，為下一步村集體收益分配提供依據(jù)。按照“村集體公司+專業(yè)合作社+農(nóng)戶”的思路，農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權入股到村集體公司，集體公司聘請專合社和農(nóng)村經(jīng)紀人負責生產(chǎn)經(jīng)營，通過把村集體資源資產(chǎn)折股量化組建村集體公司，并整合上級財政扶持資金和吸收民間資金，實現(xiàn)村集體公司、專業(yè)合作社和農(nóng)戶之間的三方合作和互利共贏。

　�。ㄈ�）培育主導產(chǎn)業(yè)。

　　一是以區(qū)大規(guī)模綠化行動項目（混交林）為支撐，通過新栽苗、嫁接等方式，規(guī)范化種植塔羅科血橙1000畝。注入社會化資本，完成“伙兒山牌”血橙商標注冊，通過電商平臺開展前期市場拓展、銷售。

　　二是林下種植蔬菜、芽菜等，并與公司簽訂蔬菜訂單收購合同，培育近郊城市保障性蔬菜基地。

　　三是發(fā)展特色水產(chǎn)和肉牛生態(tài)養(yǎng)殖，利用嘉隆竹木專業(yè)合作社竹筍加工廢料為牛飼料，牛的糞便作為種植血橙有機肥，實現(xiàn)種養(yǎng)結合、種養(yǎng)循環(huán)。四是培育發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，結合血橙、蔬菜種植、有機草莓等產(chǎn)業(yè)，融合新村發(fā)展和七洞湖休閑體驗，打造村田園綜合體品牌，建立1－2家星級農(nóng)家樂、農(nóng)業(yè)公園，形成輕紡園區(qū)和南觀路農(nóng)業(yè)旅游示范點。

　　（四）優(yōu)化利益機制。進一步強化產(chǎn)業(yè)發(fā)展對村集體經(jīng)濟的帶動作用，村集體公司爭取區(qū)集體經(jīng)濟發(fā)展試點項目資金90萬元投入血橙種植項目，專合社吸收民間資金和技術，通過采取“村集體資產(chǎn)公司+專合社+農(nóng)戶”的股份合作模式，引導農(nóng)戶、村集體公司和參與“三變”改革的新型經(jīng)營主體依法訂立合同或協(xié)議，形成“利益共享、風險共擔”的股份聯(lián)結和合作機制，確定村集體與合作社共占4成、入股農(nóng)戶占6成的初次收益分配方案，探索建立靈活多樣的股權收益分配和土地增值收益分配機制，擬實施經(jīng)營收益二次返利，切實保障村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村居民股東權益。同時，聘請本村種植大戶、貧困戶進行長期或臨時性工作，以工資收入的形式回饋種植大戶和農(nóng)戶。

　�。ㄎ澹╅_展新村建設。加快“四好村”創(chuàng)建和幸福美麗新村建設，著力實施農(nóng)村房屋改造、風貌改造、環(huán)境整治、潔凈亮化工程；開展農(nóng)村垃圾治理、污水處理和廁所改造“三大革命”，示范區(qū)內農(nóng)房、道路及沿線人居環(huán)境改善逐步提升，適度統(tǒng)一，彰顯特色；推進鄉(xiāng)風文明示范工程建設，建立完善“一約三會”（村規(guī)民約，村民議事會、道德評議會、禁賭反黑會），開展五好家庭、星級文明戶、文明院落等評比，開展法律明白人、法律進鄉(xiāng)村等活動，推動社會主義核心價值觀融入群眾生活；開展感恩奮進教育，大力弘揚自強不息、扶貧濟困的傳統(tǒng)美德，提振貧困群眾精氣神。

土地調研報告2

　　土地增值稅作為當前國家宏觀調控房地產(chǎn)市場的稅收杠桿之一，對調節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值收益、抑制投資沖動起著重要作用。自1993年國務院發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱老政策），到20xx年3月份財政部國家稅務總局《關于土地增值稅若干問題的通知》（以下簡稱新政策），再到同年12月份國家稅務總局《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[20xx]187號），土地增值稅歷經(jīng)十余載，幾經(jīng)變化，“清算”終于浮出水面，并且日趨明朗，成為各級稅務部門今后加強該稅種征管的一個重要抓手。盡管有[20xx]187號文及一年之后國家稅總印發(fā)的《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》保駕護航，以及各級地稅部門實時出臺的清算管理辦法（如青島市地方稅務局下發(fā)的[20xx]100號文《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》），但是在實際工作中我們還是發(fā)現(xiàn)一些問題目前政策尚未明確，實際執(zhí)行尺度不一，這給清算工作帶來一定困難。本文試從土地增值稅政策的變化入手，探討目前土地增值稅清算中存在的問題，并提出對策建議。

　　一、關于土地增值稅幾個具體新政策與老政策的比較

　�。ㄒ唬�對納稅人轉讓舊房及建筑物，準予扣除項目的計算問題

　　新政策規(guī)定只是在原政策規(guī)定繼續(xù)有效的執(zhí)行下，又增加了對納稅人能夠提供購房發(fā)票證明的，以納稅人所持的購房發(fā)票所記載的金額為依據(jù)，從購買年度起至轉讓年度止，每年加計5%計算確定扣除項目金額，同時還增加了對納稅人購房時繳納的契稅，也準予作為扣除項目金額。新出臺的政策規(guī)定，既有效簡化了土地增值稅的征管程序的，又減輕了納稅人的經(jīng)濟負擔，充分體現(xiàn)稅收政策的公正、合理性。但是新政策未明確扣除年度如何計算，是否按照周年計算。

　�。ǘ�）關于因城市實施規(guī)劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉讓房地產(chǎn)的征免稅問題

　　新政策與老政策沒有發(fā)生變化。新規(guī)定是對老規(guī)定的進一步解釋和明確，即：僅限于經(jīng)因實施國務院、省級人民政府，國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的范圍，方可享受免征土地增值稅的政策。

　　（三）關于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題老政策與新政策的變化主要是，新政策取消了對以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，享受免征土地增值稅的政策。

　　二、土地增值稅清算中存在的問題

　�。ㄒ唬╆P于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的非可售配套設施的稅務處理

　　1、非可售面積的成本問題。不可售面積的成本因為屬于全體業(yè)主所有，成本應該可以扣除。目前，土地增值稅清算工作中人為將項目分為普通住宅和非普通住宅兩部分清算。成本一般也用普通住宅和非普通住宅的比例來進行分攤。對沒有單獨計算成本的部分，例如人防工程、不能確權的車庫、地下儲藏室等直接計入建房成本，按比例在普通住宅和非普通住宅間分配。對單獨計量的非可售面積，例如非營利性的社會公共設施（包括變電站、熱力站、水廠、派出所、托兒所、幼兒園、醫(yī)院、公共廁所等）這部分設施的成本單獨計量，根據(jù)國稅發(fā)「20xx」187號文件第四條第三款的要求，他們的成本、費用可以扣除，具體如何扣除，文件沒有明確。我們認為，如果清算項目中，既有非普通住宅也有普通住宅，對這部分公共設施的成本應在普通住宅和非普通住宅之間進行劃分，對于劃分方式，我們認為應該用普通住宅和非普通住宅的'面積占總可售面積的比例來劃分這部分公共設施的成本，應為共享了這部分設施，比較合理。

　　2、非可售面積的收入問題�，F(xiàn)實情況中大量存在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)建造的與清算項目配套的非可售配套設施銷售的情況。例如：小區(qū)內的平戰(zhàn)結合地下人防工程停車位，部分開發(fā)商將停車位的使用權單獨進行了銷售，雖然理論上這些公共配套屬于全體業(yè)主所有，但就開發(fā)商取得的使用權銷售收入，我們認為也應計入整個清算項目收入中。因為整個清算項目被人為的劃分為普通住宅和非普通住宅兩部分。且這部分收入相應的成本已經(jīng)用普通住宅和非普通住宅的面積占總可售面積的比例來劃分，所以這部分的收入應該按相應的比例非別計入普通住宅和非普通住宅的銷售收入。部分觀點認為，應該按照購買者是普通住宅業(yè)戶還是非普通住宅業(yè)戶劃分，我們認為，不合理，因為存在部分購房者同時購買了同一清算項目中的多套住房，或是非小區(qū)業(yè)主購買了清算項目中的配套附屬設施的使用權，這時這部分收入就無法進行劃分，同時，因為成本已經(jīng)用普通住宅和非普通住宅的面積占總可售面積的比例來劃分，根據(jù)配比原則，收入也應按此比例劃分。

　�。ǘ�）關于利息支出扣除問題的稅務處理。

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第四款指出“開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除�！蓖恋卦鲋刀惓雠_的時機市場通脹壓力很大，銀行利率在高位運行，企業(yè)融資費用非常之高，隨著國家整體經(jīng)濟的發(fā)展，銀行利率一降再降，許多企業(yè)實際發(fā)生的財務費用已經(jīng)低于取得土地使用權價格和開發(fā)土地和新建房及配套設施成本之和的5%.這時，部分開發(fā)企業(yè)以不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明為借口，以不能完整提供資料為借口，要求執(zhí)行“房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除”。我們認為，對沒有發(fā)生融資費用的企業(yè)，因不存在利息支出，也就不存在扣除的問題。

　　目前新的《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》指出“自行建造的投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項資產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構成”。許多企業(yè)依據(jù)此將建造房地產(chǎn)開發(fā)項目向金融機構借款發(fā)生的利息支出，將屬于房地產(chǎn)項目完工前發(fā)生的，按規(guī)定計入了房地產(chǎn)開發(fā)成本并予以扣除，將屬于房地產(chǎn)項目完工后發(fā)生的，計入房地產(chǎn)開發(fā)費用中的財務費用并按規(guī)定予以扣除。企業(yè)如此處理在土地增值稅清算過程中，不但加大了建設成本，而且因為加計扣除的規(guī)定，計入成本的利息最多可再加計30%.我們認為，這樣做是不符合《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的要求，同時我們認為這是稅法和會計的差異，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定，當稅法和會計存在差異時，應該按照稅法的規(guī)定計算納稅。所以，我們不允許企業(yè)在進行土地增值稅清算過程中將利息支出列入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　（三）清算時間對土地增值稅的影響。土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。具體的時間條件有：一是房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；三是直接轉讓土地使用權的；四是已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；五是取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；六是納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

　　在實際工作中，清算的時間直接影響稅款入庫時間，具體有以下兩種情況：

　　1、企業(yè)對項目的工程結算具有滯后性，而且項目開發(fā)多分期進行，建筑安裝成本結轉不及時，竣工決算遲遲不做，造成房地產(chǎn)開發(fā)成本不真實。

　　2、房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在開發(fā)的房地產(chǎn)項目大部分已銷售，有的剩余一些普通住房，有的剩余一些商鋪，因預售許可證未滿三年，當前的清算原則就是把未售部分的成本剔除，不進行清算，這就存在二次清算的需要。二次清算就可能存在適用稅率不一樣，對稅款造成影響。如果對項目全部重新清算，將再次耗費人力和時間，無疑會加大稅收成本。

　　（四）關于清算過程中其他相關稅種的管理問題

　　在土地增值稅清算過程中我們應同時加強對相關稅種的管理。例如，我們在日常清算中發(fā)現(xiàn)某企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目為鋼結構和整體墻面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行購進了鋼結構和整體墻面并取得了銷售發(fā)票，再由施工方進行了安裝，施工方僅就安裝工程費和輔料進行了營業(yè)稅申報，我們認為鋼結構和整體墻面也應該作為計征建筑業(yè)營業(yè)稅料、工、費中的料。企業(yè)對此提出了異議，認為鋼結構和整體墻面不應該作為計稅依據(jù)，我們認為根據(jù)《國家稅務總局關于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅勞務并同時提供建筑業(yè)勞務征收流轉稅問題的通知》（國稅發(fā)[20xx]117號）文件的要求，“納稅人以簽訂建設工程施工總包或分包合同（包括建筑、安裝、裝飾、修繕等工程總包和分包合同，下同）方式開展經(jīng)營活動時，銷售自產(chǎn)貨物、提供增值稅應稅勞務并同時提供建筑業(yè)勞務（包括建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)，下同），同時符合以下條件的，對銷售自產(chǎn)貨物和提供增值稅應稅勞務取得的收入征收增值稅，提供建筑業(yè)勞務收入（不包括按規(guī)定應征收增值稅的自產(chǎn)貨物和增值稅應稅勞務收入）征收營業(yè)稅：

　　（一）必須具備建設行政部門批準的建筑業(yè)施工（安裝）資質；

　　（二）簽訂建設工程施工總包或分包合同中單獨注明建筑業(yè)勞務價款。凡不同時符合以上條件的，對納稅人取得的全部收入征收增值稅，不征收營業(yè)稅。以上所稱建筑業(yè)勞務收入，以簽訂的建設工程施工總包或分包合同上注明的建筑業(yè)勞務價款為準”。只有銷售自產(chǎn)貨物并同時提供建筑業(yè)勞務，且有建安資質和標明建安勞務價款，自產(chǎn)貨物才可以只繳納增值稅，對房地產(chǎn)企業(yè)購買，交由建安企業(yè)安裝的，都應該按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》“第十八條納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對方如何結算，其營業(yè)額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內”的要求，作為材料計征營業(yè)稅。

　�。ㄎ澹╆P于通知清算的納稅人的后續(xù)管理問題。

　　根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[20xx]187號）文件“符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務機關規(guī)定的其他情況。”對通知清算的納稅人，根據(jù)187號文件的有關規(guī)定“在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積”。我們認為這只能是工作的第一步，當剩余房產(chǎn)全部銷售結束后，納稅人應對全部房產(chǎn)進行一次統(tǒng)算。因為對普通住宅存在增值額未超過20%的免稅，當房價持續(xù)上漲時，因為成本已經(jīng)確定，如果先期清算時增值額未超過20%，后期因銷售價格上漲，有可能統(tǒng)算中超過20%這個臨界點，同理，當房價持續(xù)下跌時，有可能出現(xiàn)前期增值額超過20%的項目，統(tǒng)算后不足20%.所以我們認為對于通知清算的納稅人，在全部項目結束后，應在進行一次統(tǒng)算。

　　三、對土地增值稅清算工作的建議

　　（一）開展調查摸底，建立清算檔案。詳細摸清各地房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目、工程竣工驗收、開發(fā)成本費用、銷售情況、稅款繳納等情況，梳理歷年來房地產(chǎn)開發(fā)項目的基本信息，分類建立土地增值稅數(shù)據(jù)庫。同時，建議統(tǒng)一由市地稅局出臺清算實施細則，對一些清算模糊問題作出具體規(guī)定，明確清算口徑、時間、方法。在《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》允許的范圍內，簡化清算程序，提高土地增值稅清算工作的可操作性。

　　（二）對銷售收入確認標準進行把關。當前房地產(chǎn)銷售的方式一般有：首付款加按揭、一次性付清款項以及分期付款，其中，最主要的方式是首付款加銀行按揭。在對銷售方式確認時，要注意區(qū)別于預售款，防止納稅人以預售的名義延遲計算納稅。在確認銷售收入時要注意收入的完整性，將外部了解調查的情況與納稅人不同房源類型的單位銷售價格進行比較，找出其中可能存在的收入轉移。在對收入確認的審核中，要分清不同銷售方式下的收入確認日期：付款日或取得索取價款憑據(jù)日、銀行按揭貸款轉賬日、合同約定付款日等日期，確定銷售收入是否及時確認，以繼而確定其完整性。

　�。ㄈ�）嚴格按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的要求，對房地產(chǎn)開發(fā)成本按照規(guī)定的六個明細科目進行成本歸集或調整。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度中對開發(fā)成本按照六個明細科目進行成本核算的要求，是順應房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中開發(fā)流程多、時間跨度長、資金耗用大這一自身規(guī)律的一種核算總結，因此，嚴格按照這樣的明細科目進行成本歸集并適當調整，非常有利于清算工作中對各扣除項目的甄別和對加計扣除項目的準確計算，同時也有利于提煉單項數(shù)據(jù)信息，供同一地區(qū)不同清算對象間進行橫向比較，以及為其他需要實行核定征收的項目提供核定依據(jù)。同時，注意區(qū)分開發(fā)間接成本和開發(fā)費用。在區(qū)分納稅人開發(fā)間接成本與開發(fā)費用時，要注意兩種可能的傾向：一種是納稅人故意混淆這兩種成本費用，另一種是由于核算水平限制，納稅人對部分比較容易模糊的成本費用區(qū)分不清，主要可能發(fā)生在納稅人僅僅開發(fā)一處房地產(chǎn)項目，而導致對部分成本費用區(qū)分不清。而比較容易混淆的是開發(fā)間接成本與開發(fā)費用中的管理費用容易被模糊理解。在實際審核中，可以要求其列出各自的明細項目及金額，將對應或相近的項目進行比較后，就可以區(qū)分出其合理歸屬。

　　（四）要區(qū)別于企業(yè)所得稅的計稅核算。在企業(yè)所得稅核算中，要求計算各項應稅收入的總額及與收入相關的成本費用，要把握收入與成本費用之間的相關性、配比性及合理性等原則，對所發(fā)生的不相關、不配比、不合理的成本費用不得在稅前扣除。而在土地增值稅清算中，計算收入時僅指房地產(chǎn)銷售收入或視同銷售的房地產(chǎn)銷售收入，而對其他如利息收入、租賃收入等收入，都不是清算的對象。因此，在計算扣除項目時，除不予清算收入的相關成本費用不得計入扣除項目外，對其他實際已發(fā)生的成本費用，基本上是可以計入扣除項目的，只是在會計核算時，要嚴格按照規(guī)定的會計要素和明細科目進行確認。如果說，不同企業(yè)間的成本費用特別是期間費用，其金額存在著不相同，那也只是企業(yè)管理中的成本控制問題，而在其清算中需要尊重實際發(fā)生這一基本原則，當然也要核實其真實性。在對利息支出的處理中，在會計實務上要求對完工前的利息支出計入產(chǎn)品成本，而對完工后的利息支出卻計入期間損益。會計處理即便不同，一般也不會影響企業(yè)所得稅的計算，而在進行土地增值稅清算時，就需要單獨調整成利息支出專項扣除，如有已計入開發(fā)成本項目的部分則應調整出來。

　�。ㄎ澹┌l(fā)揮稅務中介作用，建立完善稅務中介機構參與土地增值稅清算審核與稅務管理部門日常檢查、稽查部門稽查三位一體的土地增值稅納稅清算模式。在土地增值稅清算工作中，稅務部門要注意定好位，做到“有所為”與“有所不為”。所謂“有所為”就是稅務部門要創(chuàng)造一個完整、合理、便捷的清算環(huán)境，努力避免出現(xiàn)操作性差、存在政策制度銜接“真空”的弊端，督促納稅人盡量利用中介機構按照規(guī)定的要求清算到位，做好最終對各成本費用項目的審定調整把關；所謂“有所不為”，就是盡量不要“越俎代庖”地取代納稅人而直接進行清算，避免既清算不清、又不便于對法律責任歸屬的界定。

　　（六）由當?shù)卣�府協(xié)調，加強房地產(chǎn)稅收一體化管理，強化政府相關部門對土地增值稅征管工作的配合。盡快建立完善的房地產(chǎn)平均交易價格定期公布機制，嚴格普通住宅的認定標準。及時公布房地產(chǎn)建筑安裝成本平均價格，對建安成本明顯偏高的采取按照公允價值核定。

土地調研報告3

　　土地的國家所有與地上房屋的個人所有之間的矛盾，決定了中國的土地使用制度與房屋所有制度之間，必須建立有效的銜接機制。有的學者希望通過改變土地所有制形態(tài)，依靠土地私有化解決問題;也有學者期望通過將土地使用權永久化，解決土地國家所有與房屋個人所有之間的矛盾。筆者想在這里，談談自己的幾點思考。

　　土地使用權與房屋所有權

　　土地所有制度與土地使用制度是一個完整的法律體系。從根本上來說，土地所有制度來源于規(guī)定，而土地使用制度則是在授權之下，具體的權利義務安排。

　　根據(jù)我國現(xiàn)行的《土地管理法》，土地使用權(居民用地)70年不變。但70年后，使用權人必須將土地交還給國家。如果地上房屋的使用年限遠遠超出70年，房屋所有權人是不是還必須交出土地和地上房屋呢?我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中規(guī)定，土地使用權期滿的，使用者可以申請續(xù)期，并繳納出讓金，重新登記。這樣，房屋所有權人可能會面臨兩種選擇：要么繳納土地出讓金，申請續(xù)期;要么讓出自己的房屋，由國家行使土地所有權。不論何種選擇，對于消費者來說都是非常痛苦的事情。但既然土地國家所有，那么，土地使用權不可能永久化，房屋的所有權必然會受制于上所規(guī)定的土地所有權。

　　另有一種情況是，當房屋使用壽命少于土地使用權期限時，應當如何處置?我國居民房屋折舊期限(不等于使用壽命)普遍為30到50年，這就使得房屋在不具有使用價值之后，房屋所有權人仍然擁有土地使用權。解決這個問題的辦法相對簡單，那就是盡量做到土地使用權期限與房屋使用的壽命相一致，當土地使用權到期之后，房屋所有權自然滅失。我國當前的土地使用制度借鑒了他國的有益經(jīng)驗，并且考慮到了中國的實際情況，具有一定的合理性。但從長遠來看，應當逐步考慮將居民的商品房使用壽命與土地使用權期限有機結合起來。通過適當延長土地使用權期限，增加房屋使用壽命，解決可能到來的矛盾。當然，如果房屋使用壽命少于土地使用權期限，那么，在房屋不具有使用價值之后，應當允許原房屋所有權人繼續(xù)保留土地使用權，并且在法律規(guī)定的范圍內，充分行使土地使用權。只有這樣，才能最大限度地保護原房屋所有權人的利益。

　　土地使用權續(xù)展與賠償

　　觀念問題解決之后，我們還必須考慮以下三個問題：

　　首先，土地使用權續(xù)展如何繳納土地出讓金?在我國，土地出讓金為一次性繳納，房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地使用權時，必須將土地使用權有效期內的所有土地出讓金全部繳清。這一規(guī)定有利于保護房屋所有權人的利益。但是，如果要求消費者必須一次性繳納土地使用權續(xù)展的費用(土地出讓金)，則會給消費者帶來沉重的負擔�？梢园凑胀恋氐膬r值，根據(jù)各地不同情況，制定計算的標準，并且依照標準按年征收土地出讓金。如果房屋所有權人沒有及時繳納土地出讓金，則失去土地使用權。這種做法的缺點在于，當一個社區(qū)若干房屋所有權人沒有按時繳納土地出讓金時，政府有關部門是否有權收回該社區(qū)的土地使用權?在人口密集的商品房住宅樓里，這樣的問題可能會經(jīng)常出現(xiàn)�？尚械慕鉀Q辦法是，建立一種集體談判機制，在土地使用權期滿時，由政府按期收回土地使用權，然后根據(jù)法律授權，由政府與業(yè)主委員會集體談判，談判的結果適用于所有的房屋所有權人。如果其中部分房屋所有權人沒有按照談判達成的協(xié)議履行土地使用權的續(xù)展合同，那么，應當承擔違約責任。這樣做，既可以把所有權問題轉化為債權問題，在小范圍內維護房屋所有權人的利益，同時又能在大的范圍內解決土地使用權續(xù)展的問題。

　　其次，政府有關部門提前收回土地使用權，對房屋所有權人財產(chǎn)造成損害時，應當如何處理?一般情況下，政府不能違反合同約定，擅自提前收回土地使用權。但如果是出于公共利益的'需要，可以提前收回土地使用權，但是應當給予房屋所有權人合理的補償。

　　土地使用權續(xù)展期限和費用

　　在解決土地使用權續(xù)展期限和費用問題時，我們必須堅持以下三個原則：第一，統(tǒng)籌兼顧原則，充分考慮到一級市場上土地出讓金的計算依據(jù)和土地的保值增值情況，考慮到土地使用權人經(jīng)濟承受能力，考慮到前后規(guī)定的連續(xù)性;第二，有效利用原則，土地使用權續(xù)展期限和費用的確定必須有利于土地的充分利用，必須考慮到土地的實際用途;第三，可持續(xù)發(fā)展原則，制度設計必須有利于土地的不斷增值，必須有利于財政收入的持續(xù)增加。

　　現(xiàn)在，不少人希望在內地建立類似于香港的土地批租制度。這是一種脫離實際的想法。作為典型的殖民地，香港在港英政府控制期間，為了從土地中汲取財政收入，創(chuàng)建了獨特的土地批租制度。在強調土地政府所有的前提下，為了確保政府正常運轉和解決公共設施建設問題，將部分土地用名義地價的方式，租給一些機構。其他大量的土地，公開拍賣，并且將拍賣所得作為政府的財政收入來源。很顯然，這是一種帶有寄生性、權宜之計性質的土地使用制度，內地絕對不能盲目全盤照搬。

　　制度設計不周延可能會帶來一系列的問題，中國的土地制度必須從長計議。在不改變土地所有制的情況下，應當在土地出讓的過程中充分考慮到地上物的使用壽命，爭取做到土地使用權與地上物的使用壽命相統(tǒng)一。對于當前房地產(chǎn)開發(fā)中已經(jīng)出現(xiàn)的房屋使用壽命與土地使用權期限不一致的問題，可以根據(jù)國務院《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規(guī)定，在土地使用權期限屆滿，土地使用權及其地上建筑物、附著物所有權由國家無償取得。如果重新批租土地，或者進行土地使用權的續(xù)展，必將導致土地使用權被房屋所有權所牽制，使得國家的土地所有權變得支離破碎，土地的效用難以發(fā)揮。

　　在明確了土地使用權期限之后，對那些地上建筑物具有長久存續(xù)價值的，可以批準土地使用權續(xù)展。但要取得新的土地使用權，必須繳納土地出讓金。否則，對于其他土地使用權人來說就是不公平的。土地出讓金應當根據(jù)土地的市場價值進行計算。如果房屋所有權人不愿意繳納土地出讓金，則可以將地上建筑物捐贈給國家，或者捐贈給他人，由他人繳納土地出讓金。這樣的制度設計，并不是為了剝奪公民的財產(chǎn)權，而是為了防止在土地使用權續(xù)展中出現(xiàn)新的不公。假如土地使用權人只需要繳納工本費，就可以繼續(xù)擁有土地使用權，那么，國家的土地所有權就會落空;假如土地使用權續(xù)展費用只是土地的增值部分(土地使用權的費用=土地使用權市場價格-初次繳納的土地出讓金)，那么，國家的土地所有權仍然處于被虛化狀態(tài)。只有按照土地使用權的市場價格，重新繳納土地出讓金，土地使用權的價值才能得以體現(xiàn)。如果土地使用權人未按合同規(guī)定繳納土地出讓金，應當承擔違約責任。

　　總之，在土地國家所有的前提下，公民只能擁有土地的使用權。如果土地使用權長期存在，并且不受土地所有權約束，那么，土地的國家所有也就沒有了現(xiàn)實意義。當然，在完善土地使用權的過程中，必須充分考慮到房屋所有權人的切身利益，必須在制度設計上處理好各方面的關系。在筆者看來，我國可以采取土地出讓金分期分批繳納的方式，隨時提醒房屋所有權人權利的期限和邊界，國家通過及時充分有效地行使自己的土地所有權，實現(xiàn)物盡其用。在必要時，國家還可以征收不動產(chǎn)稅，防止部分公民購買房屋，囤積居奇，從中牟利。

土地調研報告4

　　摘要：農(nóng)村土地征收制度改革已成為我國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化過程中亟待解決的問題。

　　我國目前農(nóng)村土地征收制度改革主要有土地股份合作社、土地信用合作社、土地轉包、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌等不同模式。通過法律規(guī)范、制度創(chuàng)新、組織建設、政策支持等一系列政策措施，促進我國農(nóng)村土地征收制度改革，對加快我國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化具有十分重要的意義。

　　關鍵詞：土地征收制度改革 三個階段 三種模式 主要問題

　　土地制度改革始終是中國整體改革中的一個重要方面。農(nóng)村土地制度不僅直接影響到中國土地資源的保護和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，還關系到整個國民經(jīng)濟的宏觀運行和行業(yè)效率，也關系到中國農(nóng)村社會的政治穩(wěn)定。當前我國農(nóng)業(yè)正進入一個由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉變的全新發(fā)展階段。這就要求農(nóng)村土地進行適度征收和集中經(jīng)營。對我國農(nóng)村土地征收制度改革的主要模式進行研究。對促進我國農(nóng)村土地征收制度改革和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化具有十分重要的意義。

　　總的來說，這種改革探索大體可以分為三個階段：

　　1.第一階段是上世紀90年代中后期，始于經(jīng)濟較為發(fā)達地區(qū)的多種補償安置模式的探索。上世紀90年代，發(fā)達地區(qū)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速推進，用地量隨之大增，地方政府的財力也有所增強。農(nóng)民在征地中的要求也越來越高，完全依據(jù)土地管理法規(guī)定的標準對農(nóng)民進行補償，很難滿足要求。發(fā)達地區(qū)根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的需要，自行發(fā)起了探索嘗試。國土資源部從1999年開始在全國安排了兩批共19個城市在征地補償安置、征地程序等不同方面開展試點，探索征地制度改革之路。這一階段改革的特點是自下而上的探索和自上而下改革相結合。

　　2.第二階段是20xx年國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》發(fā)布之后的提高補償標準，實行征地區(qū)片價及統(tǒng)一年產(chǎn)值的探索。征地制度改革路線自改革開始以來一直存在土地是否私有化的爭論。20xx年國務院發(fā)布《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，主要內容是明確了征地制度改革的主要任務就是全面推行征地區(qū)片價和統(tǒng)一年產(chǎn)值，提高補償標準，建立社會保障制度等。要求省、自治區(qū)、直轄市人民政府要制定并公布各市縣征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標準或區(qū)片綜合地價，征地補償做到同地同價。這一階段的特點是國家強力推動統(tǒng)一的補償標準。

　　3．第三階段是黨的十七屆三中全會后，國家部署的新一輪縮小征地范圍、提高補償標準的探索。根據(jù)中央要求，20xx年，國土資源部啟動新一輪征地制度改革，在十一個國家確定的綜合改革試驗區(qū)開展征地制度改革試點。試點主要內容包括，一是區(qū)分公益性和非公益性用地，縮小征地范圍，二是完善征地補償安置機制，三是改進農(nóng)用地轉用與征收審批方式。這一階段的特點是開展了觸及征地制度實質的征地范圍試點。

　　在新的歷史時期，中國開始逐步擺脫過去“左”的做法，對公民私有財產(chǎn)權力的保護開始加強，征地補償標準大為提高，征地權限逐步上劃，強化用途管制，嚴格保護耕地。我國目前農(nóng)村土地征收制度改革的主要模式，歸納起來主要有以下三種類型，分別是：

　　1.南海模式

　　上個世紀90年代初，廣東南海農(nóng)民到非農(nóng)產(chǎn)業(yè)就業(yè)的比重大為增加，出現(xiàn)大量棄耕和拋荒現(xiàn)象，當?shù)剞r(nóng)民和外地企業(yè)紛紛辦廠，土地需求量大大增加。1992年春，南海羅村鎮(zhèn)下柏管理區(qū)經(jīng)反復研究，最終將轄區(qū)農(nóng)民的土地集中起來，劃分為農(nóng)業(yè)保護區(qū)和工業(yè)開發(fā)區(qū)及群眾商住區(qū)，依此實施一定規(guī)劃和經(jīng)營。同時將集體土地和農(nóng)民承包經(jīng)營權折價入股到在農(nóng)民土地上興辦的企業(yè)，農(nóng)民參與按股分紅，農(nóng)地轉成非農(nóng)用地的級差收益按照51：49的比例在集體和農(nóng)民之間分成。企業(yè)租用農(nóng)民的土地，一畝地每年幾千元，且預交三到五年，企業(yè)一次性交給集體的土地租金就相當于目前國家的征地補償費。

　　2.嘉興模式

　　嘉興模式從本質上講并不是對傳統(tǒng)征地制度改革的顛覆。傳統(tǒng)的征地制度的弊端在于征地范圍廣、補償標準低和失地農(nóng)民沒有保障的問題。而嘉興模式主要是針對第三個弊端，所以又被稱為“土地換社�！蹦Ｊ�。嘉興模式可以簡單的概括為“三統(tǒng)”、“一分別”�！叭�統(tǒng)”即為政府統(tǒng)一實施征地，統(tǒng)一補償政策，統(tǒng)一辦理失地人員農(nóng)轉非和養(yǎng)老保險。“一分別”即為不同年齡段的安置對象分別進行安置。比較有創(chuàng)新之處是政府不再向村集體支付人員安置費，而是將所有費用轉入到勞動社保部門的社保專戶，直接落實到安置人員個人賬戶上。同時出臺有關政策按照不同年齡段對被征地人員分別進行安置。對征地時屬于勞動年齡段的人員，按照當?shù)販y算標準一次性交納基本生活保障費用。在其未就業(yè)時，可以發(fā)

　　放不超過兩年的生活補助費，補助期滿仍未就業(yè)并符合城市居民最低生活保障的'納入城市低保。

　　3.蕪湖模式

　　蕪湖模式的核心是土地所有權不發(fā)生變化，仍然保留集體所有的性質。農(nóng)民集體所有的土地在轉讓、租賃、作價入股、聯(lián)營聯(lián)建、抵押等形式的使用權轉移行為期限結束后，土地仍然是農(nóng)民集體所有。試點中土地流轉過程是這樣的：先由各試點鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立建設發(fā)展投資有限公司作為土地的假定使用方，按若干程序和條件與村集體簽訂協(xié)議，取得農(nóng)民集體所有的土地的使用權。爾后鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設投資有限公司在按照開放的需要向工業(yè)企業(yè)等實際用地方轉讓土地使用權。在此過程中，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)既是土地流轉的組織者，又作為中介人具體參與到流轉之中。

　　通過對著三種模式的研究，我發(fā)現(xiàn)我國農(nóng)村土地征收制度改革的案例模式中分別主要有以下特點：

　　1.南海模式

　　這種模式不僅承認了土地在作農(nóng)用時農(nóng)民對土地的收益權，而且承認現(xiàn)在的股權持有者也有權享有土地在作非農(nóng)使用以后的級差增值收益。這既延伸了農(nóng)地承包制下農(nóng)民對承包土地長期而有保障的土地權利，也使土地承包權益因為制度創(chuàng)新而得到加強。地方政府在采用國有出讓方式征用土地的同時，最大限度地將非農(nóng)建設用地留作農(nóng)村集體使用。

　　2.嘉興模式

　　這種模式的優(yōu)勢在于從根本上解決了失地農(nóng)民的社會保障問題。但這種模式并沒有從根本上解決土地的級差收益由政府壟斷的問題。如果說南海模式還可以有可能實現(xiàn)農(nóng)民以土地權利參與工業(yè)化獲得致富的機會，那么這種以土地換社保的方式實際上使得農(nóng)民不可能靠土地致富。這并不是社會保障的本意。這種模式并不需要財政的任何轉移支付，甚至可農(nóng)民最終獲得的實際收入的現(xiàn)值有可能少于一次性補償?shù)念~度。因此，這種模式本質上仍然是傳統(tǒng)的征地制度。

　　3.蕪湖模式

　　表面上看，蕪湖模式似乎和南海模式并不本質區(qū)別，因為土地所有權都掌握在農(nóng)民手中。但是兩者的區(qū)別在于前者實際上是一種“轉租”并且期限很長，這就決定了在蕪湖模式里政府尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的參與性要大大高于后者。各試點鄉(xiāng)

　　鎮(zhèn)建設投資公司在取得農(nóng)民集體土地的使用權的過程中，村民處于極其被動的地位，不排除一些村干部借機中飽私囊、營私舞弊的嫌疑。

　　對于這三種征地制度改革的模式，各有利弊。對此我總結了以下建議：

　　第一，建立一個開放、競爭、公平、有序的農(nóng)村土地產(chǎn)權交易和租賃市場。市、鎮(zhèn)兩級農(nóng)村土地征收管理服務中心，每個村設立土地征收服務站，形成了市、鎮(zhèn)、村三級土地征收服務體系。提供土地征收信息登記發(fā)布、土地評估、談判交易、合同簽訂鑒證、法律政策咨詢、糾紛調解等服務，促進農(nóng)村土地征收的有序進行。

　　第二，建立健全農(nóng)業(yè)投入保障制度、農(nóng)產(chǎn)品價格保護制度、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境補償制度。為保證糧食安全，一方面，必須嚴格土地征用制度，完善土地補償機制，避免耕地資源的流失；另一方面應對農(nóng)民保護基本農(nóng)田和種糧所支付的機會成本實行財政補貼，增強農(nóng)民保護農(nóng)田和種糧的積極性。

　　第三，為了降低農(nóng)業(yè)經(jīng)營和土地征收的風險，引入農(nóng)業(yè)保險機制。由政府對農(nóng)業(yè)保險給予保費補貼，降低農(nóng)村土地合作社土地使用權的抵押風險和銀行貸款風險。

　　參考文獻：1、李昌平：中國農(nóng)村土地制度現(xiàn)狀及改革前景

　　2、張曉山：中國農(nóng)村土地制度變革的回顧和展望

　　3、陳漢圣：對第二輪土地承包工作的觀察分析（中共中央政研室、農(nóng)業(yè)部農(nóng)村固定觀察點辦公室《觀察報告》)

　　4、廖洪樂：中國農(nóng)村土地承包制度研究（中國財政經(jīng)濟出版社）

土地調研報告5

　　根據(jù)《國家林業(yè)局治沙辦關于做好沙化土地封禁保護區(qū)建設調研座談會有關準備的通知》林沙綜字[20xx]3號文件精神要求，現(xiàn)將我旗沙化土地封禁保護區(qū)建設匯報如下。

　　一、沙化土地封禁保護區(qū)的基本情況

　　沙化土地封禁保護區(qū)位于烏拉特后旗境內的山后牧區(qū)。烏拉特后旗地處內蒙古西北部，位于巴盟西北部，東經(jīng)105°8′20″至107°38′20″，北緯40°41′30″至42°21′40″。是自治區(qū)邊境旗縣之一。北與蒙古國相交界，西與阿拉善盟左旗相連，南與磴口縣、杭錦后旗毗鄰，東與烏拉特中旗相接攘，陰山山脈橫跨旗境南部，把全旗分為山前河套區(qū)和山后牧區(qū)兩個自然條件完全不同的區(qū)域。全旗東西長210公里，南北寬130公里，總土地面積2.5萬平方公里，占巴盟總土地面積的38。

　　我旗地處蒙古高原西部的巴音戈壁高原地帶，主要有戈壁、沙漠、低山、丘陵等，地域遼闊，地類復雜，生態(tài)系統(tǒng)類型多樣，自然條件差異較大。屬高原大陸性氣候，風多雨少，寒冷干燥，年平均氣溫5.3℃左右，最高氣溫33.6℃，最低氣溫-28.4℃，年降水量102.8mm，無霜期150天左右，年蒸發(fā)量在2900.3mm，年最大風速33米/秒，全年7級以上風力109天，沙塵暴19次。封禁保護區(qū)內植被嚴重退化，地表裸露，僅分布有少量稀疏的梭梭、冬青和白茨等天然灌木。

　　全旗現(xiàn)有10個蘇木鎮(zhèn)，總人口4.9萬人，耕地5萬畝，牲畜總頭數(shù)52萬頭（只）。地方財政收入僅6366萬元。是一個以蒙古族為主體，牧業(yè)為主的旗縣。

　　沙化土地封禁保護區(qū)內需要進行生態(tài)移民720戶，人口2100人，牲畜19萬頭（只）。根據(jù)我旗實際情況，把沙化土地封禁保護區(qū)內的牧民遷移到山前河套區(qū)地區(qū)，建立高效農(nóng)業(yè)區(qū)和專業(yè)化養(yǎng)殖小區(qū)，實行舍飼圈養(yǎng)，走以種促養(yǎng)，以養(yǎng)帶種的路子。共需資金4280萬元，其中移民安置費用2100萬元，圍封費用900萬元，管護費用1280萬元（五年）。

　　二、實行封禁的必要性

　　烏拉特后旗沙化土地封禁保護區(qū)地處我國北部邊疆，生態(tài)區(qū)位極為重要。屬于荒漠、半荒漠地區(qū)，干旱少雨，風大沙多，生態(tài)環(huán)境十分惡劣，風災、旱災等自然災害頻繁，“十年有九旱、有雨水成災、無風遍地沙、有風沙滿天”，是我旗生態(tài)環(huán)境惡化的真實寫照。是風蝕、水蝕、重力侵蝕并發(fā)的嚴重水土流失區(qū)，水地流失面積占全旗總面積的95.1，沙漠化土地面積1627萬畝，占全旗總土地面積的44，潛在沙漠化土地面積466萬畝，占全旗總土地面積的13。據(jù)統(tǒng)計，1991年我旗有可利用草場3148萬畝，到20xx年為2513萬畝，十年間草場少了600多萬畝，草場退化、沙化速度已達到了令人吃驚的地步。草場退化、沙化的日趨嚴重，致使全旗土地荒漠化面積日益擴大，可利用草場面積縮小，干旱、風沙、水土流失等自然災害和過度放牧、樵采等人為破壞的因素，造成珍稀瀕危的梭梭、白茨、冬青、檸條、霸王和蒙古扁桃等天然灌木林資源不斷減少，生物多樣性銳減。嚴重地制約了農(nóng)牧民的生產(chǎn)發(fā)展和脫貧致富步伐。極大的影響了全旗社會經(jīng)濟的發(fā)展。同時也影響了周邊地區(qū)的生態(tài)環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展。封禁保護，控制水土流失，維持該地區(qū)生態(tài)環(huán)境平衡已到了刻不容緩的地步。實行封禁保護可以有效的制止各種人為破壞，遏制沙化土地的擴展，促進生態(tài)系統(tǒng)的自我修復。積極開展防沙治沙的科學研究和技術推廣工作，保護和改善生態(tài)環(huán)境，進行沙化土地封禁保護區(qū)建設是十分必要的。

　　三、封禁區(qū)建設范圍、面積

　　烏拉特后旗沙化土地封禁保護區(qū)涉及巴音戈壁蘇木、巴音溫都爾蘇木、烏力吉蘇木、那仁寶力格蘇木、巴音前達門蘇木和寶音圖蘇木等6個蘇木，北與蒙古交界，西與阿拉善盟交界，南到烏拉特后旗賽烏素鎮(zhèn)，東至巴盟烏拉特中旗，總面積1600萬畝。共分5期實施，第一期準備實施巴音前達門蘇木和寶音圖蘇木項目區(qū)，總面積300萬畝。

　　四、封禁保護區(qū)建設的基本思路

　　基本思路是：抓住西部大開發(fā)的歷史機遇，實施生態(tài)立旗戰(zhàn)略，繼續(xù)堅持“封育保護為主，封造飛并舉”的林業(yè)建設方針，積極貫徹落實《防沙治沙法》，實行依法治沙。堅持因地制宜，分步實施，預防為主，防治結合，綜合治理的原則；以保護和發(fā)展森林資源為中心，保護和恢復植被與合理利用自然資源相結合；以實施國家重點林業(yè)生態(tài)建設工程為基礎，以防治荒漠化和沙化為重點，以推進林業(yè)產(chǎn)業(yè)化為突破口，以促進地方經(jīng)濟發(fā)展為目標，依靠科技進步，大面積封禁，小區(qū)域治理。力爭封禁5年后，通過自然更新和人工復壯的方法，縮短天然灌木的恢復周期，盡快更新成林，增加生物數(shù)量，使植被退化、地區(qū)荒漠化擴大的趨勢得到遏制，抗御風災、旱災等自然災害的能力得到明顯提高。使全旗水土流失、草場沙化、退化問題得到改善，封禁區(qū)每年減少水土流失500萬噸，周邊地區(qū)的草場得到有效庇護。生態(tài)環(huán)境明顯好轉，扭轉沙進人退的局面，實現(xiàn)牧業(yè)興旺、人民安居樂業(yè)的繁榮景象，逐步使生態(tài)、經(jīng)濟和社會效益協(xié)調統(tǒng)一，在內蒙古自治區(qū)北部邊疆構筑一道綠色的生態(tài)屏障。

　　五、封禁保護的主要措施及設想

　　（一）切實加強對封禁保護工作的組織領導。一是切實將封禁保護區(qū)建設列為各級黨委、政府的工作重點，組成封禁保護建設工作領導小組，設立專門的辦公室，定期研究和指導工作，確保保護區(qū)建設順利有序進行。二是各級領導層層簽訂建設責任狀，制定技術責任制、管護責任制及相應規(guī)章制度，各蘇木成立相應的工作領導小組，形成自上而下強有力的領導體系與辦事機構。三是把封禁保護工作完成情況納入對各蘇木鎮(zhèn)領導干部的實績考核內容，認真檢查驗收，嚴格獎罰兌現(xiàn)。

　�。ǘ�）堅持“嚴管林”，注重封禁成林的資源保護。一是封禁區(qū)嚴格實行禁牧、禁采和禁挖，減少封禁保護區(qū)內的人類活動。依靠天保工程，安排護林員，以護林員為基礎，蘇木林工站為依托，森林公安為主體，形成管護網(wǎng)絡。二是加大林業(yè)執(zhí)法力度，嚴厲打擊破壞植被和林業(yè)建設設施的違法行為，對一些有影響的典型案件進行曝光，制造輿論聲勢，震懾犯罪分子。三是在封禁區(qū)開展大面積的鼠害防治試驗和防治工作，降低害鼠危害程度。四是加強封禁區(qū)的森林防火工作，購置滅火工具和裝備，做到有備無患。

　�。ㄈ�）堅持封育結合，加大育林力度，人工促進更新復壯。一是在每年雨季來臨的有利時間，對封禁區(qū)內有選擇性的進行植苗、補播等多種育林措施，人工促進更新，提高林木覆蓋度。二是加大科技含量，提高成活率。在封禁區(qū)內應用新型的抗旱、抗鹽堿新產(chǎn)品，進行人工種植灌木，提高成活率，降低撫育成本。

　�。ㄋ模﹫猿稚鷳B(tài)移民，減輕草場載畜量，恢復生態(tài)平衡。為徹底改善封禁區(qū)的生態(tài)環(huán)境，減少人為和生畜對生態(tài)環(huán)境的破壞，全面推進防沙治沙工作，我旗要實施生態(tài)移民，把移民與旗府搬遷、調整生產(chǎn)力布局、發(fā)展工業(yè)經(jīng)濟和移民擴鎮(zhèn)結合起來，采取集中移民和分散移民的形式，妥善安置從封禁區(qū)移出的群眾，使移民能移的出，穩(wěn)的'住，富的快。減少封禁區(qū)人口，減輕對生態(tài)環(huán)境的壓力，嚴格控制載畜量，實現(xiàn)人畜、草畜平衡，從根本上有效控制草原生態(tài)環(huán)境的惡化。

　�。ㄎ澹┘哟笮麄髁Χ�，形成良好的輿論氛圍。通過強化《森林法》、《防沙治沙法》和其它保護森林資源法律法規(guī)的宣傳，提高廣大農(nóng)牧保護生態(tài)環(huán)境意識，改變傳統(tǒng)觀念，加快封禁保護的建設步伐和保護步伐。

　　六、主要保障措施

　　一是加強領導，建立相應的組織機構，明確責任，加強封禁保護區(qū)建設工程的組織、協(xié)調和管理，切實落實各項工程建設任務。同時組織強有力的管護隊伍，打擊亂牧亂獵、亂采亂伐等破壞活動，并依法處理。二是強化資金的使用與管理，設立建設資金專項帳戶，保證�？顚Ｓ�，實行報帳制，堅決杜絕擠占、挪用、截留現(xiàn)象，使國家和地方投入的建設資金，真正用于保護區(qū)的建設和發(fā)展。三是多形式、多渠道、經(jīng)常性對周邊群眾進行國家和地方有關保護區(qū)的政策、法律、法規(guī)的宣傳教育工作，增強群眾的法制觀念和環(huán)保意識，使生態(tài)保護成為人們的自覺行為。四是加強移民工作的宣傳、發(fā)動和思想政治工作，從政策上傾斜，在資金上保證，全力做好移民安置工作。

土地調研報告6

　　一、土地清查工作總體情況

　　鎮(zhèn)成立了土地清查與確權工作領導小組，采取領導包片、干部包村、發(fā)動各村黨員積極參與的有效模式，利用GPS設備，采取先易后難、逐地塊、逐戶清查的方式，利用2個月時間對鎮(zhèn)域內的土地進行了徹底清查，并逐戶簽字確認，外業(yè)清查工作已圓滿結束。

　　二、內業(yè)進展情況

　　我鎮(zhèn)幅員面積廣、村屯多、耕地面積多，各種表格填寫等工作任務量大，各村內業(yè)工作正積極有序的開展，目前已完成66%。

　　三、各類土地面積

　　全鎮(zhèn)共清查土地面積26,887公頃;耕地面積18,200.8公頃，其中冊內地面積12,400公頃，冊外地面積5800.8公頃，新增冊外地面積2136.9公頃;林地面積1,831公頃;水域面積2,837公頃;居民點面積2,280公頃，道路面積1,254公頃。

　　四、冊外地情況

　　1.冊外地中有承包合同的面積3480.48公頃;

　　2.有承包合同但已到期面積110.5公頃;

　　3.已簽訂長期合同尚未到期面積96.8公頃，無單片5公頃以上且簽訂長期合同情況;

　　4.沒有簽訂承包合同、村級也沒有收費的'面積2320.32公頃，其中：屬鑲邊接袖的面積71.07公頃，開荒面積2249.25公頃。

　　五、工作中遇到的問題及解決意見和建議

　　1.原地類難以確認問題

　　各村有防內澇的排水溝渠，近些年干旱致使溝渠未發(fā)揮作用，部分農(nóng)民將排水溝渠變?yōu)榱烁�地。針對這一問題，將根據(jù)情況，具體問題具體分析：對有存在必要的溝渠進行復原，并認真細致的做好農(nóng)戶的思想工作;對不必要存在的溝渠規(guī)劃到冊外地中進行對外承包。

　　2.清理出的林地未造林問題

　　二調時原部分林地變成了耕地，針對問題建議對清查出的林地但未造林的地塊將規(guī)劃到造林工作當中，有計劃、有步驟的逐年造林綠化。

　　3.各類冊外地承包問題

　　對清查出的冊外地優(yōu)先承包給原耕種戶，對無主的冊外地采取競價承包的方式，承包期視情況定為1-3年，并簽訂承包合同，承包價為3000元每年，5年內達到5000元。

　　4.未到期價格低問題，尊重合同，確需調整，建議由法院按合同法相關規(guī)定終止合同，重新發(fā)包。

　　5.在清查過程中遇到的其他問題

　　在土地清查過程中存在村民不簽字、不繳納承包費問題：對于不簽字確認的農(nóng)民耐心細致的做好思想工作，幫助解除顧慮;冊內面積過小收費問題;對拒不繳納承包費的情況采取土地收回重新發(fā)包方式，保證冊外地發(fā)包呈良性循環(huán)態(tài)勢。

土地調研報告7

　　土地流轉是當前深化農(nóng)村改革的重要課題。為了解我縣土地流轉現(xiàn)狀，探索建立規(guī)范、有序的土地流轉機制，我部組織人員先后到新城、池江、**、黃龍、浮江、吉村、**鎮(zhèn)等7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)17個行政村19個村小組，采取座談、問卷、實地察看等形式進行了深入調研。現(xiàn)將調研情況報告如下：

　　一、我縣當前土地流轉的基本情況和形式

　　我縣農(nóng)村土地流轉始于第一輪土地承包期，但在1998年農(nóng)村土地第二輪承包之前土地流轉只是個別現(xiàn)象，此后土地流轉才呈現(xiàn)出較大的規(guī)模，并以較快速度發(fā)展。20xx年縣農(nóng)業(yè)部門對全縣農(nóng)村耕地流轉情況進行了一次調查統(tǒng)計，根據(jù)調查統(tǒng)計結果，全縣有51282家農(nóng)戶，共承包耕地145566畝，截止20xx年12月全縣共發(fā)生耕地流轉面積18956畝，占總耕地面積的13.02%，其中農(nóng)戶自發(fā)流轉18176畝，占95.88%。

　　這次調研組調查的17個行政村19個村小組，共有農(nóng)戶814戶，承包耕地面積3897.43，其中發(fā)生流轉行為的有325戶，占到39.92%，耕地流轉面積1432.82畝，占36.76%。流轉的形式，主要有以下五種：

　�。ㄒ唬┐�耕。因外出務工等原因，無勞力耕作，將土地以口頭協(xié)議形式委托親友、鄰居耕種，這種流轉大多是臨時性短期行為，隨機性較大，農(nóng)民一旦返鄉(xiāng)，土地自然交回本人耕種。這是當前我縣土地流轉的普遍形式。分析原因主要是進廠務工的時間長短、待遇好差無定數(shù)，因此流轉的期限多在1年左右。這種不放棄土地承包權的流轉形式占整個流轉形式的27.11%。

　�。ǘ�）轉讓。有兩種情況，一種是全家外遷戶將土地交回村集體，由村集體將土地經(jīng)營權重新發(fā)包給他人；另一種是部分人均耕地面積多的村組，農(nóng)戶當時為了減輕農(nóng)業(yè)稅，把一些邊遠、不易灌溉的排田、坑田的經(jīng)營權永久性轉讓給他人。如吉村鎮(zhèn)中村20xx年一次性把280畝排田轉讓給果業(yè)專業(yè)戶用于臍橙開發(fā)。

　　（三）轉包。即農(nóng)戶在承包期內，自找對象，自行協(xié)商權利義務，自定轉包期限。有二種情況，一種是無償，農(nóng)戶將種不了或不愿種的土地轉包給愿意種的農(nóng)戶。這種流轉形式多發(fā)生在父子、兄弟及親朋好友之間，一般期限較短，流轉面積較小，不經(jīng)過集體辦理任何轉包手續(xù)，原承包關系不變。另一種是低償（每畝50-100斤稻谷）轉包給愿種又種得好的能人，如池江鎮(zhèn)團口村沙背上村小組種田能手劉太陽承包本村民小組耕地126畝，用于全程農(nóng)機化種植水稻，并計劃逐年增加到500畝。這種流轉形式占該村小組流轉戶的48.6%，占該村小組流轉總面積的77.13%。

　�。ㄋ模┳赓U。集體或農(nóng)戶將土地經(jīng)營權租賃給企業(yè)、單位和個人，用于發(fā)展開發(fā)性農(nóng)業(yè)，經(jīng)營者一次性或分期付給集體或農(nóng)戶一定的租金。這種形式流轉的土地一般是交通方便和容易連片開發(fā)的耕地或難以發(fā)包的棄耕地或荒山荒坡地，流轉期限較長，履行租賃合同或協(xié)議手續(xù)。如**鎮(zhèn)二塘村，20xx年將連片的600畝耕地，以每畝年500元租金租賃給**興邦公司種仙人掌。又如池江鎮(zhèn)板棚村20xx年將500畝荒坡山地租給莊下村張節(jié)科等人搞農(nóng)莊立體開發(fā)，現(xiàn)已種臍橙300畝，開發(fā)魚塘180畝，年出欄生豬8000頭，在張節(jié)科的示范帶動下，板棚村農(nóng)民興起了種果高潮。這一成功實踐說明，土地流轉為開發(fā)利用土地資源，擴展企業(yè)發(fā)展空間創(chuàng)造了條件。

　�。ㄎ澹┗�換。為了方便耕作與管理或發(fā)展某項專業(yè)性生產(chǎn)，通過自愿協(xié)商的辦法，將地塊相互交換經(jīng)營權，兌換條件由雙方商定或村集體或親戚朋友出面調解，土地的承包權不變，流轉期限具有一定的周期性。這種形式通過土地互換不僅解決了地塊零散、不便耕作與倒茬的矛盾，還克服了統(tǒng)一布局規(guī)模經(jīng)營的困難。如**鎮(zhèn)長里村，20xx年為發(fā)展規(guī)模養(yǎng)殖，村民自發(fā)規(guī)劃幾條低產(chǎn)垅田60畝，通過養(yǎng)魚戶與種地戶的地塊調整兌換，解決了規(guī)模養(yǎng)殖問題。采用互換流轉的辦法，該村共開發(fā)200多畝水面搞規(guī)模立體養(yǎng)殖。

　　二、土地流轉的主要成因

　　一是主要勞力外出務工無力耕作。從調查情況來看，所調查的村組外出務工人數(shù)均在20-40%之間，而且外出的大多數(shù)是青壯年勞力。農(nóng)村家庭主要勞力外出務工后，留守在家的老人、孩子或婦女無力耕作全部土地，把部分土地委托親友代耕或無償或低回報轉包給鄰居耕種。

　　二是種植大戶或能人擴大種植規(guī)模。花卉、臍橙、蠶桑、甜玉米、水稻、養(yǎng)魚等種養(yǎng)植大戶為擴大規(guī)模，通過與周邊農(nóng)戶協(xié)商，達成土地流轉協(xié)議，如吉村鎮(zhèn)沙村的養(yǎng)蠶專業(yè)戶曾慶紅經(jīng)過多年發(fā)展，積累了豐富經(jīng)驗和一定資金，去年一次性租下100畝土地用于發(fā)展蠶桑產(chǎn)業(yè)。

　　三是農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)連片開發(fā)需要。一些農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)為了方便管理，一般都要求有連片開發(fā)的土地，如**鎮(zhèn)引進的**興邦公司，已租賃當?shù)剞r(nóng)戶連片土地600畝用于種植食用仙人掌。

　　三、土地流轉中存在的問題與原因

　　從調查的情況看，目前我縣農(nóng)村土地經(jīng)營權的流轉基本處于初始探索階段，盡管出現(xiàn)了多種流轉形式的典型，對促進生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合，提高土地利用率，解決人地矛盾和發(fā)展規(guī)模經(jīng)營起了積極作用，但也存在一些應引起注意與防范的問題。

　�。ㄒ唬┩恋亓鬓D宣傳不到位。一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府沒有把推進農(nóng)村土地流轉放到推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整和增加農(nóng)民收入這個大局來認識。對土地流轉政策的宣傳不夠深入，群眾對土地流轉的認識還存在誤區(qū)，主要表現(xiàn)為一些農(nóng)戶和部份土地承包業(yè)主對推進土地流轉還存在"三怕"：一是部分農(nóng)民怕土地轉包出去后，自己喪失了土地經(jīng)營權，沒有了生活的最低"保障線"，因此部分農(nóng)民外出打工后，寧愿土地荒蕪也不愿轉包出去。二是部份業(yè)主怕政策不穩(wěn)，政府收回土地承包租賃權是一句話的事，不敢大膽投入。三是部分業(yè)主怕市場前景不佳，承包無效益，不敢大規(guī)模搞開發(fā)。

　　（二）流轉管理機制不健全。當前土地流轉大都是群眾的自發(fā)性行為，缺乏約束力和規(guī)范性，政府在土地流轉上缺少應有的管理、引導和服務，制約了土地流轉的規(guī)模和速度。一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村組沒有認識到土地流轉的重要性，在工作中還存在不作為的現(xiàn)象，從調查中了解到，如果租金適當，有相當一部分農(nóng)戶還是愿意把土地拿出來流轉的，而且各地也有一些種植大戶想擴大規(guī)模，但是到目前為止，縣鄉(xiāng)二級還沒有出臺一個比較健全、完善和規(guī)范的土地流轉制度和辦法，更沒有一個土地流出、流入的信息平臺和市場環(huán)境。主要原因是一些基層干部及有關部門對土地流轉的意義認識不足，對流轉的范圍、程序、補償標準、配套政策、管理措施研究不夠，對流轉中存在的苗頭性問題沒有引起重視，工作缺乏主動性和超前性。

　�。ㄈ�）土地流轉行為不規(guī)范。主要表現(xiàn)：一是交易自由化。目前農(nóng)村土地流轉，特別是農(nóng)戶之間的轉包轉讓，多數(shù)情況是私下協(xié)商交易，一方將多余的或不愿種的土地讓給另一方耕種，雙方確定轉包轉讓期限、應承擔的義務或補償標準，很少通過村組干部出面協(xié)調，也不簽訂轉包或轉讓手續(xù)。農(nóng)民之所以這樣做，是認為這種做法靈活、方便、簡捷，怕依法履行手續(xù)后不易更改，因而農(nóng)戶自發(fā)流轉積極，依法流轉被動。二是流向不合理。由于集體缺乏管理與規(guī)范，土地流轉出現(xiàn)流向不合理的傾向，沒有向規(guī)模化、效益化、產(chǎn)業(yè)化流轉。三是流轉權屬與用途不清晰。土地經(jīng)營權的每一次流轉，都是對土地使用權的重新界定，這種界定必須以明確權屬為前提，以法律為依據(jù)。但在調查中發(fā)現(xiàn)一些業(yè)主借土地流轉改變了土地所有權的性質（借土地流轉變?yōu)樽约洪L期所有）和土地的農(nóng)業(yè)用途（如租用農(nóng)田改魚塘、種果樹等），致使合同不合法。從而形成農(nóng)民與承包戶間的矛盾，嚴重的甚至會造成新的社會矛盾，阻礙土地流轉進程，影響農(nóng)村穩(wěn)定。四是不在期限內流轉。一些承包者借農(nóng)民不了解"土地管理法"和"農(nóng)村土地承包法"，違法違規(guī)簽訂一些"官司"合同。

　�。ㄋ模┩恋丶�中流轉難成片。當年土地聯(lián)產(chǎn)承包分地時，大部分地方都是把全村、組土地按好、中、差分等級后平分到各家各戶的，導致每家每戶的土地分散，單位面積內土地戶頭多。這種現(xiàn)狀對土地的規(guī)模流轉產(chǎn)生較大影響，有的連片租用10畝地就要跟十幾戶人打交道，一戶、兩戶談不好就影響整片土地的流轉，這種土地分戶經(jīng)營的分散性、隨意性與土地流轉的計劃性、規(guī)模性之間的矛盾制約了規(guī)模經(jīng)濟的發(fā)展。如新城鎮(zhèn)想引進甜葉菊、黑玉米等幾個農(nóng)業(yè)項目都是因為租不下連片土地而放棄的。另外，地塊分散也是制約農(nóng)機推廣的主要因素。

　　（五）土地規(guī)模流轉難融資。大面積承包土地從事高效農(nóng)業(yè)開發(fā)需要較大的資金投入，而土地承包大戶一般沒有貸款擔保單位，又不能將土地使用權作為貸款抵押，因此很難從銀信部門貸到款，加之一些地方交通等基礎設施和自然基礎條件較差，更難籌集資金或引進資金，致使部分業(yè)主在土地開發(fā)上存在嚴重的資金困難，規(guī)模難以擴大，效益難以提高。如池江鎮(zhèn)池江村的張鶴謄想規(guī)模種植100畝芋荷，團結村的劉太陽想再擴大100畝（已有126畝）水稻，新城鎮(zhèn)蓮塘村的吳至波想推開一條坑的垅田養(yǎng)魚，吉村鎮(zhèn)沙村村的羅春林想擴大規(guī)模種桑養(yǎng)蠶都苦于沒有資金。

　　四、加快和完善土地流轉的幾點建議

　　土地經(jīng)營權的流轉，是一個新的課題，也是黨在農(nóng)村一項政策性很強的.工作。針對土地流轉存在的問題及未來發(fā)展趨勢，我們認為，要加快農(nóng)村土地流轉步伐，使之走上規(guī)范健康的軌道，應采取以下對策。

　�。ㄒ唬┙夥潘枷朕D變觀念，切實解決好認識問題。土地流轉是農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結構調整的重點內容，是實現(xiàn)規(guī)模農(nóng)業(yè)、效益農(nóng)業(yè)，推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)化經(jīng)營的前提和基礎。土地是最基本的生產(chǎn)要素，土地流轉的主體是農(nóng)民。因此，解決好農(nóng)民的思想認識問題，打破阻礙土地適度規(guī)模流轉的思想桎梏尤為重要。首先，要打破傳統(tǒng)的小農(nóng)經(jīng)濟意識，摒棄"搞土地流轉就是搞土地私有化、肥水不流外人田"等思想觀念，牢固樹立發(fā)展的觀念、創(chuàng)新的觀念、市場的觀念、效益的觀念，正確處理短期利益和長遠利益的關系，充分認識到承包權和經(jīng)營權相分離是必然的趨勢。其次，政府要切實轉變觀念，要把土地流轉放到推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營和發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟這個大局來認識，正確引導規(guī)范，強化服務意識，改進工作方法，切實將農(nóng)民的積極性保護好、發(fā)揮好、引導好。同時要積極開展試點工作，及時總結典型和成功的經(jīng)驗，向農(nóng)戶推廣和展示土地流轉所帶來的好處。

　�。ǘ�）加強引導，切實解決好土地流轉的管理機制、服務機制問題。正確引導和規(guī)范是加快土地流轉速度的關鍵。為此，要進一步建立健全土地流轉的管理機制、服務機制，促進土地流轉的健康快速發(fā)展。先進地區(qū)的經(jīng)驗表明，組建土地流轉服務中心，用市場化手段規(guī)范土地流轉，是促進土地規(guī)模流轉，提高土地經(jīng)營效益的重要途徑。針對我縣土地流轉的實際情況，建議以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位，每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)組建一個土地流轉服務中心，形成鄉(xiāng)鎮(zhèn)流轉服務中心、村級流轉服務站、組服務員三級服務網(wǎng)絡，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉服務中心2-3人（成立之初可由鄉(xiāng)干部兼任），主要職責是為全鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉提供政策和法律咨詢等服務，發(fā)布土地流轉信息，組織協(xié)調跨村、跨鄉(xiāng)和大規(guī)模土地流轉，建立全鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉檔案；村土地流轉服務站1-2人（可由村干部和村組農(nóng)資經(jīng)營點業(yè)主擔任），主要職責是將各組服務員收集的土地流轉供求信息匯總、發(fā)布，協(xié)調本村土地流轉，對土地流轉合同的訂立、變更進行鑒證，建立本村土地流轉檔案，并將本村土地流轉情況報鄉(xiāng)鎮(zhèn)服務中心備案；組服務員1人，一般由村小組長擔任，主要職責是負責做好本組土地流轉供求信息的上戶調查、收集，登記需轉出的土地面積、方位、等級、意向價格等，信息匯總后上報村土地流轉服務站。鑒于目前土地流轉尚處在起步階段，市場發(fā)育還不成熟，建議土地流轉服務中心暫定位為政府領辦的非營利事業(yè)性中介機構，暫時與鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)服中心合署辦公，免費為農(nóng)民提供土地流轉服務，待土地流轉市場發(fā)育逐漸成熟，再逐步推向市場，與政府脫鉤，成為純社會性中介服務組織。

　�。ㄈ�）加強管理健全制度，切實解決土地流轉的規(guī)范問題。農(nóng)村土地流轉是一項新事物，各級各部門要加強管理和指導。一是要規(guī)范土地流轉程序。堅持農(nóng)戶申請、選擇對象、雙方協(xié)商、簽定合同，服務中心鑒證，并報村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)管理部門備案的土地流轉程序。二是規(guī)范土地流轉合同。土地流轉合同要明確流轉的形式、流轉土地的面積、質量、年限、用途、流轉費、復耕費的標準及支付方式、當事人雙方的權利義務、期滿后地上附著物的歸屬、違約責任等。委托流轉的要有委托書，受托人只能在委托的權利范圍內行使權利。對土地流中形成的合同、協(xié)議等，要整理歸檔。三是規(guī)范鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、組和鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、干部參與土地流轉的行為。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、組和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村組干部不得以任何名義強迫農(nóng)戶土地流轉，要積極做好土地流轉的管理與服務，對土地流轉的具體內容要進行審查、監(jiān)督，防止集體土地權益流失，防止經(jīng)營者損害生態(tài)和生產(chǎn)環(huán)境，搞掠奪式經(jīng)營或隨意改變土地用途，以維護農(nóng)民的合法權益，使土地流轉走上健康、有序、規(guī)范、法制的軌道。

　　（四）科學規(guī)劃統(tǒng)籌安排，切實解決好土地流轉的規(guī)模問題�，F(xiàn)代經(jīng)濟越來越朝著規(guī)模經(jīng)濟的方向發(fā)展。沒有規(guī)模，就沒有效益，也就沒有市場競爭力。加快土地流轉速度，突出規(guī)模效益的關鍵是要解決好土地難以集中成片，不易形成規(guī)模的問題。解決土地流轉規(guī)模問題，()首先，鄉(xiāng)村兩級要按照本地農(nóng)業(yè)結構調整的要求，圍繞培育適宜本地的主導產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢項目，精心制定土地生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的規(guī)劃。其次，要做好"四荒"土地的調查和統(tǒng)計，在此基礎上超前規(guī)劃，合理安排，要在耕地的深度開發(fā)，非耕地的廣度開發(fā)上下功夫。第三，要在充分尊重農(nóng)民自愿的基礎上，以土地中介服務組織為載體，對擬流轉的土地集中統(tǒng)一管理，有目的地篩選出適宜本地的生產(chǎn)經(jīng)營項目，采取統(tǒng)一規(guī)劃和開發(fā)。政府要積極引導，健全土地流轉機制，充分發(fā)揮農(nóng)民、業(yè)主的主動性和積極性，依托資源優(yōu)勢，發(fā)揮比較優(yōu)勢，突出土地流轉的規(guī)模經(jīng)營，體現(xiàn)規(guī)模效應，以提高土地流轉的綜合效益，促進土地合理、有序流轉。

　　（五）加大資金扶持，切實解決好業(yè)主開發(fā)資金匱乏問題。生產(chǎn)啟動資金匱乏是阻礙土地流轉進程的主要因素之一，因此必須從多方面加大對土地流轉所需資金的扶持力度。一要加大銀信部門的貸款支持力度。對利用流轉土地搞規(guī)模開發(fā)，比較效益高，優(yōu)勢明顯的項目，要在政策和資金上給予扶持，銀信部門要給予貸款支持。二要積極向上爭取專項資金。政府要加大農(nóng)業(yè)資金投放力度，對利用流轉土地搞高效農(nóng)業(yè)、規(guī)模農(nóng)業(yè)的優(yōu)先投放資金。三要通過公司、業(yè)主的投入解決資金問題。采取承租反包、購買土地使用權、股份合作等模式，讓公司、業(yè)主和農(nóng)戶共同投入資金開高效農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)，從而降低業(yè)主和農(nóng)戶風險，有效解決土地流轉資金難的問題。四要建立土地流轉風險基金，確保流轉合同兌現(xiàn)。租賃承包農(nóng)民土地的企業(yè)、業(yè)主，應按實際用地面積交納一定資金建立土地流轉風險基金，政府也注入一定資金，實行專戶儲存，全縣統(tǒng)一管理，如遇企業(yè)破產(chǎn)倒閉，不能履行合同時，則用該基金履行相應農(nóng)戶的土地流轉合同。

土地調研報告8

　　穩(wěn)定土地承包關系 促進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展

　　土地問題是農(nóng)民最大的民生問題，是農(nóng)村發(fā)展的第一要務。依法推進農(nóng)村土地確權頒證，保持土地承包經(jīng)營權長久不變，既能推動土地要素市場化，也能充分實現(xiàn)土地的資產(chǎn)要素價值，有利于推動農(nóng)村改革，更好地保障農(nóng)民群眾的合法權益，促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。

　　一、****土地承包經(jīng)營現(xiàn)狀

　　****作為全縣的農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，轄13個行政村137個村民小組，現(xiàn)有人口30267人，其中農(nóng)業(yè)人口28773人。1998年，****在一輪承包期限到期后全面開展了二輪土地承包經(jīng)營工作，各村實行“動帳不動地，大穩(wěn)定，小調整”的政策，簽訂了承包期限為30年的土地二輪承包合同，發(fā)放了土地承包經(jīng)營權證書，穩(wěn)定了土地承包關系。1998年實行二輪農(nóng)村土地承包經(jīng)營時，涉及7063戶、27935人，耕地面積111509畝，其中：承包耕地104437畝、農(nóng)戶自留地69畝、機動地283畝、四荒地6720畝，發(fā)放土地承包權證7063本，簽訂承包合同7063份。二輪農(nóng)村土地承包經(jīng)營工作完成后，賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營權，現(xiàn)有土地承包關系保持穩(wěn)定，給農(nóng)民吃下了“定心丸”，消除了農(nóng)民的后顧之憂，充分調動了廣大農(nóng)民的生產(chǎn)積極性。

　　二、存在的問題

　　從當前****的情況看，農(nóng)村土地承包總體形勢是好的，農(nóng)民群眾是滿意的，但由于歷史原因及各村實際情況的差異，在實際運行過程中暴露出了一些不容忽視的矛盾和問題。

　　一是一、二輪農(nóng)村土地承包時，承包期限相對較短，基礎工

　　作不扎實，導致后期管理問題突出。從****對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權確權頒證工作的前期調研情況看，部分村社承包合同管理不規(guī)范，承包地塊面積不實，土地四至不清，空間位臵不明，登記表述不準，導致農(nóng)村承包土地糾紛突出，調解難度增大。

　　二是部分農(nóng)民擔心承包期滿后，會重新調整土地，在提高承包地地力方面不愿下太大功夫，投工投勞投資建設農(nóng)田水利基礎設施、發(fā)展高效節(jié)水農(nóng)業(yè)的積極性不高。同時，僅剩的13年承包期限，也讓投資者顧慮，直接影響到全鎮(zhèn)農(nóng)村土地集約化經(jīng)營和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構的調整。目前，****家庭農(nóng)場主主要通過承包村農(nóng)林場這樣的集體土地進行經(jīng)營，鮮有租賃大戶戶承包土地開展農(nóng)田基礎設施建設的情況。

　　三是實施農(nóng)村二輪土地承包后，國家長期堅持“增人不增地、減人不減地”、土地承包關系30年不變的政策，部分農(nóng)戶由于家庭人口增加，“人多地少”矛盾比較突出。同時，部分農(nóng)戶因為缺乏從業(yè)技能，外出務工和從事二、三產(chǎn)業(yè)的機會少，增加家庭收入的難度大。

　　三、對策及建議

　　新形勢下農(nóng)村土地承包經(jīng)營權長久不變的政策，使農(nóng)村有了穩(wěn)定的基石，有利于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，有利于農(nóng)業(yè)增收、農(nóng)民增效。

　　一是要扎實推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權確權頒證工作。目前，****距30年二輪土地承包合同到期還有13年，這是完善現(xiàn)有土地承包關系的最佳檔期。通過土地承包經(jīng)營權確權頒證工作的落地實施，可以有效地解決****各村不同程度存在的農(nóng)戶承包地塊面積不準、四至不清、空間位臵不明、登記薄不健全等問題。同時，通過確權登記頒證，利用現(xiàn)代科技，將農(nóng)戶承包數(shù)據(jù)和資料實現(xiàn)信息化管理，既能打消農(nóng)民將承包土地流轉后產(chǎn)生歸屬糾紛的擔憂，又為解決土地承包經(jīng)營糾紛提供最清晰、最原始的重要數(shù)據(jù)，為化解農(nóng)村的這些矛盾提供最有效、最堅實的基礎。

　　二是要著力提高農(nóng)村土地規(guī)�；�經(jīng)營水平。以土地承包經(jīng)營權確權頒證工作為契機，在土地承包經(jīng)營權長久不變的'前提下，探索解決農(nóng)戶承包地“細碎化”問題，通過土地流轉等形式，使分散經(jīng)營的土地向適度規(guī)模經(jīng)營轉變，穩(wěn)定規(guī)模經(jīng)營主體的經(jīng)營預期，既有利于高效節(jié)水灌溉項目的實施，推動高效節(jié)水農(nóng)業(yè)的發(fā)展，又可以有效促進農(nóng)業(yè)規(guī)�；�生產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，提高農(nóng)業(yè)專業(yè)合作組織化程度和農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)效益。

　　三是要積極發(fā)展勞務經(jīng)濟。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權確權頒證，賦予了農(nóng)民更多的權利，也使部分農(nóng)戶通過流轉等形式擺脫土地，外出務工。在這樣的背景下，就要加強勞務輸出信息的推介和農(nóng)村富余勞動力實用技術培訓服務，拓寬農(nóng)村富余勞動力就業(yè)渠道，積極發(fā)展勞務經(jīng)濟，增加農(nóng)戶的家庭收入。

土地調研報告9

　　農(nóng)村土地實行有序流轉，是穩(wěn)定完善農(nóng)村土地承包關系的重要環(huán)節(jié)，也是農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設的必由之路。當前農(nóng)村工作的重點是解決“三農(nóng)”問題，其核心是農(nóng)民增收問題。農(nóng)民增收問題解決的好壞，直接關系到當?shù)氐陌l(fā)展和社會的穩(wěn)定。

　　一、鄉(xiāng)基本情況

　　全鄉(xiāng)總面積224平方公里，占全縣國土面積的8。44%，全鄉(xiāng)共12個行政村，127個村民小組，3474戶，人口15356人，其中農(nóng)業(yè)人口3361戶，14904人，城鎮(zhèn)居民人口113戶，452人。全鄉(xiāng)農(nóng)田面積12205畝，人均占地0。9畝。土地面積18188公頃，人均1。4公頃，以丘陵山地為主，占總面積的98。8%。

　　二、目前土地流轉的現(xiàn)狀

　　1、流轉主體由個體向多元化轉變。過去的土地流轉主要是在本村或者隔壁相鄰村的農(nóng)戶之間進行，經(jīng)營主體大多是單一的農(nóng)戶。隨著農(nóng)業(yè)結構逐漸調整和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，一些原來的種養(yǎng)大戶逐漸擴大經(jīng)營規(guī)模，而且吸引了一些外來投資人員，涌現(xiàn)了新的專業(yè)大戶。

　　2、流轉收益由低收入向高效益轉變。隨著農(nóng)業(yè)費稅取消，農(nóng)戶的土地流轉收益逐年攀升，流轉價格從當初無償代耕，到目前每畝500—1000元，越是種植條件優(yōu)越、效益高的地方流轉價格越高。從調查了解的情況看，流轉土地，特別是集中連片流轉用于種植果樹較多，用于糧食或其他作物種植的較少。

　　3、流轉面積由零散向集中連片轉變。以前是小范圍零散流轉，現(xiàn)在是由點帶面，把相對集中成片的`零散土地面積都集中有效利用起來。

　　4、流轉用途由單一向多元化轉變。過去的土地流轉主要用于種植農(nóng)作物，現(xiàn)在除了種植農(nóng)作物之外，還有用于養(yǎng)殖業(yè)等。

　　三、土地流轉的主要做法及成效

　　根據(jù)目前鄉(xiāng)的情況，流轉方式主要以轉包和出租為主，轉讓、互換為輔。土地流轉的方向主要有四個：一是流向外來果業(yè)種植戶。二是流向專業(yè)承包戶，比如竹制品加工企業(yè)。三是流向養(yǎng)殖戶。四是流向一般農(nóng)戶。

　　規(guī)模經(jīng)營的優(yōu)點：有利于土地資源的優(yōu)化配置，合理利用土地，不浪費土地。有利于改變粗放型生產(chǎn)經(jīng)營，提高科技化管理，降低生產(chǎn)成本。有利于培養(yǎng)新型農(nóng)民。有利于引進外資，帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。有利于轉變生產(chǎn)經(jīng)營模式。

　　取得的成效：一是適度土地流轉帶動了當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，比如我鄉(xiāng)通過土地流轉，開辦了果品加工廠8個，促進了農(nóng)村就業(yè)。二是柑橘臍橙果業(yè)的連片規(guī)�；�種植，方便果農(nóng)統(tǒng)一管理，采用科學的管理方法（例如果園滴灌工程，減少水資源浪費，方便施肥。鋪設打藥管道，方便噴施農(nóng)藥）節(jié)省人工成本，提高經(jīng)濟收入。同時也方便外來采購人員聯(lián)系果農(nóng)，成片銷售。

　　四、土地流轉面臨的主要困難和問題

　　土地流轉是農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟體制改革深入發(fā)展過程中出現(xiàn)的新事物，是經(jīng)濟社會發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。在實際運行中農(nóng)村土地流轉也面臨著一些困難和不容忽視的問題。

　　1、目前可流轉的土地極為有限。是典型的山區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，同時又是果業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，東江源頭鄉(xiāng)鎮(zhèn)，可利用的土地極為有限，目前可利用的土地均已種植果樹，加之又是東江源頭，出于生態(tài)環(huán)境保護需要，對山林土地等進行了禁開或限開。

　　2、種養(yǎng)大戶偏少，流轉愿望不強烈。鄉(xiāng)目前缺少具有現(xiàn)代經(jīng)營理念的致富帶頭人。真正懂經(jīng)營、善管理、有帶動作用的帶頭人少。也有的受資金、技術等，限制了規(guī)模經(jīng)營的進一步發(fā)展，流轉愿望不強烈。

　　3、土地流轉機制不健全。一是流轉程序不完善，沒有形成完整規(guī)范的流轉程序，多為口頭協(xié)議，統(tǒng)一規(guī)范具有法律效力的書面合同少。二是流轉制度不健全。流轉沒得到有關單位監(jiān)督，沒有建立起規(guī)范的土地流轉檔案，土地流轉發(fā)生糾紛處理難度大，缺乏法律保障。三是農(nóng)村土地流轉合同的簽訂不規(guī)范。表現(xiàn)在面積不實、土地流轉期限超期、承包費沒有考慮物價變化因素等方面。

　　4、觀念落后，思想守舊。有些農(nóng)民觀念陳舊，顧慮多，風險意識差。在現(xiàn)行的政策下，農(nóng)民進行無代價生產(chǎn)經(jīng)營的同時，還可享受國家的惠民補貼，怕土地流轉出去，自身的利益受到損害，不愿流轉。存在許多顧慮：比如流轉協(xié)議沒有統(tǒng)一規(guī)范，缺乏第三方責任擔保，期限流轉的，擔心對土地資源的破壞，無法耕作利用，不確定國家對土地資源政策性的變動，失地后的生活保障。

　　五、幾點建議

　　1、加強政府規(guī)范化引導，積極宣傳。

　　2、健全農(nóng)村土地流轉服務體系，為農(nóng)村村土地規(guī)范化流轉提供平臺，形成規(guī)范的交易服務中心，對土地流轉進行管理，提供價格評估、轉讓、租賃、抵押等服務，規(guī)范農(nóng)村土地流轉，提供法律保障。

　　3、健全農(nóng)村社會保障體制，消除農(nóng)民失地的后顧之憂。

　　4、加大金融扶持，對規(guī)�；�生產(chǎn)的農(nóng)戶，進行經(jīng)濟扶持。

　　5、提供技術支持，無論是發(fā)展種植業(yè)還是養(yǎng)殖業(yè)，在一定程度上提供技術指導服務，開展職業(yè)技能培訓，提供就業(yè)和創(chuàng)業(yè)指導。

土地調研報告10

　　xx鎮(zhèn)位于xx市xx區(qū)東北部，距xx二十七公里，東與xx農(nóng)場、xx縣相鄰，xx公路直達，交通便利。全鎮(zhèn)41個行政村，農(nóng)業(yè)人口34073人，是xx區(qū)人口最多的一個鎮(zhèn)，家庭承包經(jīng)營農(nóng)戶10021戶，耕地面積27740畝，是個典型的農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)耕地流轉面積已達到10305畝，占承包耕地總面積的37．15%，涉及農(nóng)戶3989戶，占耕地承包戶的39．81%，從目前發(fā)展趨勢來看，耕地流轉面積還在不斷擴大。該鎮(zhèn)土地流轉形式以出租為主，出租流轉9387畝，占流轉面積的91．1%，這些出租土地基本上流向農(nóng)業(yè)企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社和種養(yǎng)大戶。

　　20xx年以來，該鎮(zhèn)推進土地流轉，促進了規(guī)模農(nóng)業(yè)、效益農(nóng)業(yè)、綠色農(nóng)業(yè)的發(fā)展，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設初現(xiàn)雛形。初步形成了基地化、組織化、機械化、品牌化的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)新格局。相繼建立了西瓜、葡萄、草莓、食用菌、優(yōu)質稻、生豬、麻鴨、藺草、玫瑰花等十大基地；組建了糧食、西瓜、葡萄、食用菌、農(nóng)機、植保等農(nóng)民專業(yè)合作社36家，入社農(nóng)戶4000余戶；加快了標準農(nóng)田建設步伐，農(nóng)田基礎全面改善，路渠管網(wǎng)基本配套，農(nóng)田耕作、收割機械化率達到90%；打響了綠色農(nóng)業(yè)品牌，造就了巨蓮、一哥、綠紅、蓮凱等農(nóng)業(yè)品牌，“巨蓮西瓜”榮獲“浙江省新秀品牌西瓜”稱號，“綠紅象山橙”榮獲浙江省柑桔博覽會優(yōu)質獎。

　　一主要做法

　　1、因勢利導，促使農(nóng)民轉變思想觀念。

　　鎮(zhèn)黨委、政府遵照國家有關法律精神，廣泛宣傳黨在農(nóng)村的現(xiàn)行政策，宣讀現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展趨勢，講解發(fā)展效益農(nóng)業(yè)的有效路徑，引導農(nóng)民轉變思想觀念，使廣大農(nóng)民對土地流轉從猶豫、觀望中走出來，轉向理解、支持，甚至積極參與。20xx年初的一次摸底調查顯示，有流轉意向的農(nóng)戶家，涉及耕地畝。

　　2、完善機制，建立鎮(zhèn)村服務機構。

　　一是調查摸底，建立信息臺賬。鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站已經(jīng)建立了“三簿”臺賬，即：《農(nóng)村土地流出意向登記簿》、《農(nóng)村土地流入意向登記簿》、《農(nóng)村土地流轉臺賬簿》。

　　二是建立領導小組和服務機構。鎮(zhèn)政府成立土地承包經(jīng)營權流轉工作領導小組，由鎮(zhèn)長擔任組長，并且依托農(nóng)經(jīng)站建立土地承包經(jīng)營權流轉服務中心，由分管領導擔任服務中心主任。各村也相應建立土地承包經(jīng)營權流轉服務站，人員由村經(jīng)濟合作社社長、村民委員會主任、村報賬員（文書）組成，村報賬員（文書）任土地流轉信息員。三是建立服務中心運轉機制。先后完成了鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）農(nóng)村土地流轉服務中心職責、工作人員崗位責任、農(nóng)村土地流轉須知、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉流程圖、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉工作程序示意圖、《農(nóng)村土地流轉合同》標準文本等流程設計并投入運行。建立了信息發(fā)布、備案審查、檔案管理、糾紛調解、風險預警等六項制度。

　　3、規(guī)范操作，保障廣大農(nóng)民放心。各村推選懂政策、責任心強、熟悉本村土地情況、能夠秉公辦事的人作為群眾代表，具體參與流轉工作。流轉土地面積以實地丈量為準，建立第一手土地臺帳資料。并且將農(nóng)戶流轉土地的面積、流轉金、流轉期限進行張榜公示，認定無異議后再簽字蓋章。鎮(zhèn)服務中心按照依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，指導農(nóng)戶簽訂土地流轉合同，明確雙方的權利和義務，確保合同到期后耕地能恢復耕作條件，農(nóng)戶能夠繼續(xù)經(jīng)營所承包的土地，讓農(nóng)民吃下定心丸。

　　4、改善服務，促進農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營和農(nóng)民轉移就業(yè)。一方面，xx鎮(zhèn)想方設法為企業(yè)、合作社、大戶搞好服務，積極向上級申報建設項目，依照國家政策發(fā)放各種補貼，為生產(chǎn)、加工、運輸提供支持，幫助解決生產(chǎn)經(jīng)營中的具體問題，擴大經(jīng)營規(guī)模，提高規(guī)模經(jīng)營效益，創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位。另一方面，建立勞動力資源信息平臺，加大農(nóng)民轉移就業(yè)培訓力度，提高農(nóng)民技能和就業(yè)能力，實現(xiàn)在流轉土地上務工和外出轉移就業(yè)兩促進，農(nóng)企壯大與農(nóng)民增收入雙提高。同時該鎮(zhèn)還充分發(fā)揮鎮(zhèn)村兩級調解組織的職能作用，做好土地流轉過程中的糾紛的調解工作，維護各方權利。

　　二、初步成效

　　1、提高了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率。耕地流轉形成規(guī)模經(jīng)營，有利于農(nóng)業(yè)資源的優(yōu)化配置，使土地、資金等要素合理流動，優(yōu)化組合，降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本，提高了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率。全國種糧大戶標兵吳金友通過耕地流轉實行規(guī)模種植后，每畝可以減少用工4至5個，比分散種植降低勞力成本100元左右，由此，實現(xiàn)有效增加。土地流出農(nóng)戶增加了增收渠道，首先是獲得耕地租金收益。浙江寶島現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園從xx鎮(zhèn)五坦、澗峰、董家三個村承租土地675．1畝，每年每畝以300公斤稻谷的價格（以糧食收購指導價）支付給農(nóng)戶租金。而農(nóng)戶自己耕種每畝田扣除耕種成本140多元，農(nóng)藥、化肥、種子成本40元，每畝純收入只相當于100公斤稻谷，通過流轉每畝地，單單租金收入就多出100公斤稻谷。其次是可以放手從事二、三產(chǎn)業(yè)。xx鎮(zhèn)五坦村1300多人口，有400余人耕地流轉后放心在外打工，增加勞務收入。有的農(nóng)民就地被土地承租方雇用從事管理、農(nóng)事操作等取得工資性收入。浙江寶島現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園雇長期工80人，季節(jié)性用工20xx余工，年發(fā)放工資85萬元。

　　2、促進了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。近年來，該鎮(zhèn)農(nóng)村耕地流轉主要是向支柱產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)集中，相繼發(fā)展起來的西瓜、葡萄、草莓、食用菌、優(yōu)質稻、生豬、麻鴨、藺草、玫瑰花等十大基地，規(guī)模皆居全區(qū)之首，有的屬xx市前茅。寶島公司第一期已承租土地675．1畝，建起省級現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園，第二期計劃再承租600多畝，擴大園區(qū)；九九玫瑰園公司承包土地，建成千畝玫瑰園；1加1公司建成230畝葡萄示范園區(qū)；寶蓮燈公司建成百畝養(yǎng)豬示范場；市級農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)——xx區(qū)食用菌生產(chǎn)合作社在流轉耕地上創(chuàng)辦了一個占地35畝的科技示范園，年可生產(chǎn)食用菌300萬袋，創(chuàng)產(chǎn)值900萬元以上。區(qū)級農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)——xx區(qū)金岳糧食合作社在該鎮(zhèn)區(qū)域流入耕地3000多畝，建起了優(yōu)質稻示范園。

　　3、促進了農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新。實現(xiàn)土地規(guī)模經(jīng)營，便于土壤改良、新品種選用、新技術、新工藝的推廣。20xx年以來建立了農(nóng)業(yè)科技示范基地10個，試種示范各類優(yōu)質農(nóng)業(yè)新品種19個，一大批農(nóng)業(yè)優(yōu)新品種、新技術在生產(chǎn)上得到推廣應用。該鎮(zhèn)擁有巨蓮、一哥、綠紅、蓮凱等品牌，“巨蓮西瓜”榮獲“浙江省新秀品牌西瓜”稱號，“綠紅象山橙”榮獲省柑桔博覽會優(yōu)質獎。

　　4、增加了農(nóng)業(yè)投入。耕地流轉促進了農(nóng)業(yè)投資主體多元化，彌補了國家、集體發(fā)展農(nóng)業(yè)資金的不足。土地流轉機制形成后，一些資金雄厚的經(jīng)營者立足高起點開發(fā)農(nóng)業(yè)。紛紛投資農(nóng)業(yè)基礎設施建設，著力解決交通不便、水電不通等問題，積極改善生產(chǎn)條件。該鎮(zhèn)因土地流轉由流入方出資新修機耕道16公里多，修建和整治山塘等蓄水設施10余處。

　　5、提高了機械化水平。通過土地流轉后，土地向合作社及大戶集中，推進了糧食規(guī)模連片生產(chǎn)。該鎮(zhèn)區(qū)域的兩家農(nóng)機合作社及專業(yè)戶現(xiàn)擁有大型耕作機38臺、小型耕作機300多臺，農(nóng)田基礎全面完成標準農(nóng)田建設，路渠管網(wǎng)現(xiàn)代化，農(nóng)田作業(yè)機收機割率達90%，在全市率先初步實現(xiàn)農(nóng)業(yè)機械化。

　　三、下步工作

　　xx鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉工作有了一個好的開端，取得了初步成效，一下步他們將重點突出幾方面的'工作，推動流轉工作不斷深化。

　　1、強化組織領導。鎮(zhèn)、村兩級將更加重視耕地流轉工作，把推進耕地合理流轉作為加快農(nóng)業(yè)結構調整的關鍵來抓，切實加強領導，嚴格按照“依法、自愿、有償”的要求搞好土地流轉。

　　2、加大宣傳力度。以《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理辦法》和《物權法》等法律法規(guī)為重點，廣泛宣傳土地流轉的意義、程序、方法，耐心細致地做好農(nóng)戶的教育工作啟發(fā)工作，進一步轉變農(nóng)民群眾的思想觀念，激發(fā)農(nóng)戶流轉積極性。

　　3、制訂發(fā)展規(guī)劃。按照農(nóng)業(yè)結構調整的規(guī)律，圍繞培育主導產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢項目，精心制定耕地流轉規(guī)劃。根據(jù)本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、種植習慣、居住特點、耕地狀況等，因村、因戶、因地制宜，合理確定耕地流轉形式和時限，引導承包戶流出耕地，調整結構，實施連片經(jīng)營。

　　4、加強日常管理。加強對耕地流轉的日常管理，進一步提高流轉合同簽訂率，農(nóng)戶流轉承包地應簽訂書面流轉協(xié)議，并報所屬村集體經(jīng)濟組織和鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站備案。農(nóng)村土地流轉期限不得超過農(nóng)戶家庭承包土地的剩余承包期。

　　5、探索創(chuàng)新機制。依托土地流轉服務中心，建立農(nóng)村土地流轉儲備庫和信息服務網(wǎng)絡，收集發(fā)布土地供求信息，進行項目推介，規(guī)范土地流轉程序，指導辦理流轉手續(xù)，協(xié)調各方經(jīng)濟利益。

土地調研報告11

　　一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉的現(xiàn)狀

　　至200*年底，全市頒發(fā)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權證446119份，簽訂家庭承包合同452788份，簽訂土地流轉合同13155份，流轉面積17.77萬畝，占耕地總面積的7.8%。主要呈現(xiàn)四個特點：

　　1、有償流轉租金不高。尤溪縣調查，家庭土地承包經(jīng)營權的流轉以實物支付或以實物折價支付租金為主，以實物或實物折價支付的占75%，以現(xiàn)金支付租金的占22%，不付租金的占3%。租金支付差距大，每畝租金最低為10元，最高為980元，多數(shù)在100元以內。

　　2、流轉以短期為主。據(jù)調查，全市土地流轉期限在1年以內的占58%，1-5年的占37%，5-10年的占3%，10年以上的占2%。說明經(jīng)營權流轉的短期及非穩(wěn)定性。

　　3、轉包和出租居多。全市轉包、轉讓、互換、出租土地承包經(jīng)營權的分別為6.91萬畝、1.28萬畝、1.34萬畝、7.53萬畝，分別占流轉總面積的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%，其中轉包和出租的占81.3%。說明農(nóng)民流轉的大多數(shù)是有償?shù)摹?/p>

　　4、農(nóng)民自發(fā)流轉為主。從承包地流轉的過程看，農(nóng)村土地使用權流轉主要是在農(nóng)戶之間進行，但農(nóng)戶與企業(yè)連片出租、規(guī)模經(jīng)營的比重正在提高。從尤溪縣調查來看，農(nóng)村中有90%土地流轉操作是在農(nóng)戶與農(nóng)戶之間進行，且流轉土地數(shù)量小，只有10%是成規(guī)模的土地流轉，操作發(fā)生在農(nóng)戶與農(nóng)業(yè)企業(yè)之間。

　　二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款試點工作成效與主要做法

　　去年我市在**、將樂縣開展了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押信貸試點工作。至200*年底，**縣農(nóng)村信用聯(lián)社通過公司、基金擔保及土地承包經(jīng)營權抵押等各類形式共發(fā)放15.6萬元貸款支持紅豆杉規(guī)模種植戶，涉及土地流轉187畝。將樂縣已發(fā)放以140畝土地承包經(jīng)營權作抵押的貸款20萬元。其主要做法是：

　　1、明確農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押條件和范圍。一是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權必須是合法流轉取得或通過招標、拍賣和公開協(xié)商等其他合法方式取得，并擁有具備法律效力的權屬證明材料；二是土地承包經(jīng)營權產(chǎn)權關系清晰、合法，村委會或發(fā)包方對土地未做“禁止抵押和再流轉”限制。承包經(jīng)營租賃協(xié)議和手續(xù)符合國家法規(guī)政策；三是抵押期限為《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定的承包期以內，同時抵押人取得的土地承包經(jīng)營權期限應為3年以上，截止信貸抵押之日起，剩余期限不短于2年。

　　2、建立土地承包經(jīng)營權的抵押價值認定和抵押登記制度。由貸款人對土地承包經(jīng)營權抵押價值進行認定，認定的一般原則：土地承包經(jīng)營權抵押價值=年租地平均收益×經(jīng)營期限+種養(yǎng)物價值。同時明確了縣農(nóng)業(yè)行政主管部門為土地承包經(jīng)營權抵押信貸業(yè)務的抵押登記部門。抵押登記后，還要將情況抄報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村土地管理部門和村集體經(jīng)濟組織備案，以方便農(nóng)村土地管理。

　　3、設計農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款的風險防范措施。一是把好貸款用途關，防范信貸風險和用地政策風險。借款人取得貸款必須用于農(nóng)業(yè)開發(fā)項目及拋荒地復耕；二是合理確定貸款金額與期限。土地承包經(jīng)營權抵押貸款金額不超過土地承包經(jīng)營權抵押認定價值的70%。貸款期限由貸款人按中短期流動資金貸款期限確定；三是建立擔保機制，創(chuàng)新貸款模式。①“公司+土地經(jīng)營權抵押”，即農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化企業(yè)是承貸主體，并將企業(yè)擁有的土地承包經(jīng)營權作為抵押物，同時企業(yè)負連帶責任；②“基金擔保+土地經(jīng)營權抵押”，即行業(yè)設立基金，由基金擔保和經(jīng)營戶的土地承包經(jīng)營權抵押共同擔保以獲得貸款，擔保責任由基金和土地承包經(jīng)營權按約定比例分擔；③“土地承包經(jīng)營權作股權抵押”，即兩個以上經(jīng)營戶以擁有土地承包經(jīng)營權作為股權成立聯(lián)營公司，把股權作抵押申請貸款；④直接以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權為抵押取得貸款；⑤其他符合法規(guī)的貸款模式。

　　4、政府支持，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款提供組織保障。**縣政府下發(fā)了《關于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉管理的實施意見》，對農(nóng)村土地流轉進行了規(guī)范，成立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉服務中介組織，在試點區(qū)域建立鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉服務中心和村級土地流轉服務站，以協(xié)助抵押權人對經(jīng)營權抵押的土地進行管理和流轉，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押信貸業(yè)務試點工作提供強有力的組織保障。

　　三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權抵押貸款利弊分析

　　（一）有利因素

　　1、增加農(nóng)村融資渠道，突破農(nóng)業(yè)融資的“瓶頸”制約。開展農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押貸款，突破了農(nóng)村土地不能作為抵押物的瓶頸制約，使經(jīng)營戶認識到土地不僅是一種生產(chǎn)生存的資源，還可以作為一種生產(chǎn)要素參與融資，既可提高農(nóng)戶保護土地的意識，也可為在農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展過程中解決資金不足問題提供有效的途徑。

　　2、促進土地合理流轉，實現(xiàn)土地、金融等各生產(chǎn)要素的有效配置。通過流轉，改變了傳統(tǒng)簡單生產(chǎn)模式，農(nóng)村土地逐步向集約和規(guī)模方向發(fā)展，有效提高土地的產(chǎn)出率和農(nóng)產(chǎn)品的商品化程度。同時，一旦抵押人出現(xiàn)貸款違約，銀行可以將經(jīng)營權及附著物一起進入土地流轉市場拍賣轉讓，土地資源的配置將更加合理。

　　3、推動了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)村金融業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)了雙方互利多贏。土地經(jīng)營權抵押信貸業(yè)務的開辦，一方面促進了土地的合理流轉和土地的適度規(guī)模經(jīng)營，推動了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。另一方面，引導金融機構改變了過去以小額信貸為主的單一信貸模式，吸引了更多的資金投入到農(nóng)村經(jīng)濟建設中去，從而推動了集約化金融模式與小額信貸等農(nóng)村金融發(fā)展多元模式的形成。

　　4、解決了農(nóng)民特別是種養(yǎng)大戶擔保難的`問題。由于經(jīng)營大戶生產(chǎn)成本投入大，資金缺口較大，對信貸資金需求迫切，通過設定土地經(jīng)營權抵押信貸，可以支持其開展生產(chǎn)種植，從而方便土地集中使用，使拋荒的耕地重新得到利用和開發(fā)，提高土地利用率。

　　（二）不利因素

　　1、金融風險加大。農(nóng)業(yè)抵御自然災害的能力弱，農(nóng)業(yè)保險業(yè)務尚未全面展開，如遇到較大的自然災害或市場因素影響，將給開展土地經(jīng)營權抵押貸款業(yè)務的金融機構帶來不可預知的風險，影響了金融部門對這項業(yè)務的全面開展。

　　2、辦理農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押貸款手續(xù)繁雜。金融部門為了保障其既得利益，最大限度降低金融風險，設立了防范信貸風險的有關措施，手續(xù)繁雜。加上評估機制不健全，農(nóng)民文化素質偏低，農(nóng)戶要實現(xiàn)以農(nóng)村土地經(jīng)營權抵押貸款，困難很多，部分農(nóng)戶寧愿以更高的利息通過商業(yè)貸款或民間融資的方式更為便捷，影響了農(nóng)戶參與的積極性。

　　四、土地流轉和抵押存在的主要問題

　　1、流轉程序不規(guī)范。目前，在土地流轉過程中，主要以轉包為主，流轉形式比較單一，且大部分是在親戚、朋友或相互關系較好的村民之間內部、私下流轉，流轉規(guī)模較小，且當事雙方?jīng)]有簽訂書面合同，也未向發(fā)包的村委會或村小組登記備案，或未經(jīng)發(fā)包方同意，合同條款的公平、完整、規(guī)范等也較欠缺。即使個別簽訂了書面合同，也都是農(nóng)戶間的不規(guī)范合同，極易產(chǎn)生土地糾紛。

　　2、中介組織及流轉市場發(fā)育緩慢。由于農(nóng)民思想觀念守舊，嚴重制約了農(nóng)村土地流轉中介組織及流轉市場的發(fā)育。如**縣沙溪鄉(xiāng)于20xx年組織到浙江等發(fā)達地區(qū)考察土地流轉工作后，成立了土地信托服務站，但至今都沒有正常運作。尤溪縣反映，目前全縣15個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都沒有建立土地流轉服務中心，農(nóng)村土地流轉管理機構不健全，導致全縣絕大部分農(nóng)村土地流轉不規(guī)范，出現(xiàn)自發(fā)性無序流轉。

　　3、鄉(xiāng)村組織越俎代皰。一些鄉(xiāng)村組織不尊重農(nóng)民的意愿，隨意改變土地承包關系，搞強制性的土地流轉。有的把土地流轉收益中的一部分作為鄉(xiāng)村集體收入，損害了農(nóng)民和集體利益。三元區(qū)反映，盡管國家規(guī)定第二輪土地承包期再延長30年，但個別地方依然以村規(guī)民約的形式規(guī)定每3-5年對承包土地進行調整。有的地方不顧客觀實際，以產(chǎn)業(yè)化規(guī)模經(jīng)營為由強行流轉，嚴重侵害了農(nóng)戶利益。

　　4、農(nóng)村保障機制不健全。當前的農(nóng)村土地擔負產(chǎn)出農(nóng)產(chǎn)品的經(jīng)濟功能和農(nóng)民的社會保障功能，他們不愿將所承包的耕地的經(jīng)營使用權長期地轉出去，而是把耕地轉包給兄弟姐妹和親戚；在轉包給“非自家人”時，一般寧愿把耕地轉包給外村人或同村不同組的人，也不愿給同村同組的農(nóng)戶。同時也造成想種地的沒地種，有地的不想種的粗放式經(jīng)營，降低耕地的利用率。

　　5、農(nóng)村土地抵押價值認定不夠科學。農(nóng)村價值評估權威機構尚未建立，對農(nóng)村土地抵押價值認定不夠科學，貸款人主觀意愿成份比較大，抵押權人實現(xiàn)農(nóng)村土地經(jīng)營權這個抵押物的價值也相對比較困難。

　　五、對策與建議

　　1、穩(wěn)妥推進，保障權益。要進一步完善和落實黨的農(nóng)村土地政策，保障農(nóng)民的土地權益。在實施《農(nóng)村土地承包法》過程中，必須十分明確和做到：在30年承包期內，除非農(nóng)民主動放棄土地的承包權，否則任何組織或個人都不得通過任何手段使農(nóng)民失去承包的土地（國家需要征用除外）。只有這樣，才能使農(nóng)民感到自己是土地的主人，才能真正使農(nóng)民在土地制度上形成長期穩(wěn)定的預期。要進一步明確界定農(nóng)民的土地權利，讓農(nóng)戶真正享有占有、使用、收益和處置四權統(tǒng)一的承包經(jīng)營權，讓農(nóng)戶對承包的土地享有轉讓、出租、入股、抵押等權利。同時，要采取政府、村集體和個人合理負擔籌集保險費的原則，積極探索“土地換保障”的辦法，逐步建立失地農(nóng)民保障制度。對承包期內將承包土地全部流轉進城從事二、三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)村居民，享受城鎮(zhèn)居民的同等待遇，參與城鎮(zhèn)最低生活保障和社保等福利待遇，并在進城鎮(zhèn)經(jīng)商或辦企業(yè)或就業(yè)等方面給予優(yōu)先和方便。對受讓經(jīng)營土地的外地經(jīng)營主體，在農(nóng)業(yè)技術培訓、戶口、子女就學等方面給予照顧。

　　2、建章立制，規(guī)范運作。建議及時出臺農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉的政策法規(guī)和制度，明確土地承包經(jīng)營權流轉的原則、范圍及操作程序，構建適應市場化及農(nóng)村實際的土地承包經(jīng)營權流轉制度。要進一步規(guī)范土地流轉行為，體現(xiàn)土地經(jīng)營權流轉中自愿原則。流轉時必須經(jīng)雙方當事人協(xié)商一致，簽訂流轉合同，報村集體經(jīng)濟組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包管理部門備案。土地流轉的期限應由雙方協(xié)商約定，但最長的期限不得超過第二輪土地承包期。應簽訂流轉的合同，以合同的形式將流轉雙方的權利義務固定下來，流轉合同應標明雙方當事人的姓名、住址、流轉期限、流轉土地的用途、流轉價款以及違約責任，使雙方一旦發(fā)生糾紛，調處有據(jù)。

　　3、創(chuàng)新機制，培育市場。一是建立土地流轉風險保障金制度。土地流轉合同簽訂后，業(yè)主每年應交納一定數(shù)量的風險保證金，如合同到期無糾紛發(fā)生，風險保證金如數(shù)退還。二是要積極探索土地股份合作制。按照“明確所有權、穩(wěn)定承包權、搞活經(jīng)營權”的原則，在有條件的村組組建生產(chǎn)企業(yè)，以土地承包權入股的方式，組織開展土地股份合作制的試點探索工作，在試點成功的基礎上逐步推開。三是要積極培育農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉市場。流轉市場的培育應遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，確立集體經(jīng)濟組織與農(nóng)民、農(nóng)戶作為流轉市場主體的地位。鄉(xiāng)村組織應堅持土地承包經(jīng)營權流轉條件和自愿、有償原則，不應強行集中土地。政府部門應著重做好法律政策宣傳、制定流轉規(guī)則、發(fā)布流轉耕地供求及價格信息、監(jiān)督土地流轉公開公正和保護正當交易，不要輕易干預農(nóng)民的市場選擇行為。要加快土地承包經(jīng)營權流轉服務體系建設。

　　4、宏觀調控，嚴禁包辦。一是政府要對土地流轉有宏觀上的調控。完善產(chǎn)權登記制度，建立科學的農(nóng)地資產(chǎn)評估體系，合理評價農(nóng)村土地價值，逐漸形成城鄉(xiāng)一體化的管理。二是要建立約束政府行為過度干預的機制。準確定位政府在推進土地流轉中的角色，監(jiān)控土地供需總量的動態(tài)平衡，而不是運用行政手段去調整土地資源，與民爭利。三是加強宣傳力度，增加農(nóng)民對有關法規(guī)和政策的了解，使土地流轉由自發(fā)逐步轉向自覺。

　　5、積極探索，推動抵押。要強化地方政府與金融部門互動作用，以農(nóng)村金融體系改革與創(chuàng)新為契機，加大試點力度。要抓緊研究制訂土地承包權和經(jīng)營權相互分離、用土地經(jīng)營權抵押貸款的可操作性意見，讓更多的農(nóng)民在穩(wěn)定承包權30年不變的基礎上，以土地承包經(jīng)營權抵押融資的方式，使農(nóng)民較為方便地獲得急需的啟動資金。要建立健全農(nóng)村土地價值評估制度。應建立農(nóng)村土地價值評估機構，可以委托有資質中介機構來承擔，使土地流轉、抵押、清償?shù)刃袨樽龅焦�正、合理�?/p>

　　6、加強引導，優(yōu)化服務。要把農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉工作擺上各級黨委和政府議事日程，切實加強領導。要加強黨的農(nóng)村政策的學習和宣傳教育，認真搞好調查研究，發(fā)現(xiàn)與解決新問題，總結新經(jīng)驗，探索新路子，處理好各方面的利益關系。對二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)達、就業(yè)門路較多、農(nóng)民收入比較穩(wěn)定、部分農(nóng)民不再以土地收入為主要來源的地方，要積極引導，做好工作，確保農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉工作的順利進行。要切實執(zhí)行黨的土地承包政策，為土地流轉及時提供法律、政策、信息服務和搞好協(xié)調服務，建立土地經(jīng)營權流轉機制，促進土地適度規(guī)模經(jīng)營和集約經(jīng)營。

土地調研報告12

　　一、基本情況

　　大橋鎮(zhèn)是一個傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，是江山西北部的“糧倉”。全鎮(zhèn)共有耕地面積16052畝，其中水田面積15213畝。全鎮(zhèn)總人口19383人，其中農(nóng)業(yè)人口為16474，占84.99%；共有勞動力10314人，其中外出勞動力6087人，占59%。

　　為建立現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式，提高土地利用率、產(chǎn)出率和綜合效益，妥善解決保障農(nóng)戶家庭土地承包經(jīng)營權與規(guī)模經(jīng)營之間的矛盾，大橋鎮(zhèn)黨委、政府積極引導廣大農(nóng)戶推行土地承包經(jīng)營權流轉。目前，已有2296戶農(nóng)戶參與土地流轉，面積達到6176.9畝，其中今年新流轉土地526畝，累計流轉土地占全鎮(zhèn)水田面積的40.6%，占有土地使用權證14788畝的41.8%。參與連片流轉30畝以上的主體有41個，涉及農(nóng)戶1219戶，流轉土地面積3669.9畝，連片流轉面積占總流轉面積的59.4%。農(nóng)戶之間流轉面積2197.68畝，涉及農(nóng)戶866戶，占流轉面積的35.6%。

　　二、土地流轉主要特點

　　全鎮(zhèn)流轉土地6176.9畝中，流轉給專業(yè)大戶的面積為4666.9畝，流轉給農(nóng)民專業(yè)合作社的面積為1330畝，流轉給工商企業(yè)經(jīng)營的有0畝。從近幾年的土地流轉情況看，呈現(xiàn)以下幾個特點。

　　1、土地流轉以轉包和出租的形式為主。在流轉總面積6176.9畝中，以轉包和出租形式流轉的面積分別為20xx.9畝和3466畝，分別

　　占了32.5%和56.1%。

　　2、以農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、農(nóng)業(yè)各類專業(yè)合作社參與規(guī)模土地流轉比較突出。我鎮(zhèn)新生糧食專業(yè)合作社和振農(nóng)植保專業(yè)合作社承包土地面積分別為2480畝和450畝。

　　3、土地流轉年限多樣。以承包期1-5年及5-10年最多，分別有2925畝和2162畝，占總面積的47.4%和35%。

　　4、口頭協(xié)議和書面協(xié)議并存。季節(jié)性承包不付田租，普遍用口頭協(xié)議達成；一年或一年以上的，大多有書面協(xié)議。目前，已簽訂流轉合同的面積為3716.9畝，占總面積的60.2%。

　　三、初步成效

　　1、實現(xiàn)了土地資源的優(yōu)化配置和合理利用。土地流轉促進了城鄉(xiāng)之間的資金、技術、人才、設備等生產(chǎn)要素的合理流動和優(yōu)化配臵，有效地解決了農(nóng)村有人無地種和有地無人種的矛盾，逐漸形成了城鄉(xiāng)優(yōu)勢互補、協(xié)調發(fā)展的新格局。

　　2、探索了農(nóng)村經(jīng)營機制改革的新途徑。土地按照市場經(jīng)濟和價值規(guī)律進行優(yōu)化配臵，面向市場生產(chǎn)優(yōu)質、短缺、適銷農(nóng)產(chǎn)品，提高農(nóng)產(chǎn)品商品率，較好地解決了家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制與社會化大生產(chǎn)之間的矛盾，促進了農(nóng)民傳統(tǒng)的自給自足的小農(nóng)經(jīng)濟意識的轉變，推動了農(nóng)村社會進步。

　　3、推動了農(nóng)村勞動力轉移。土地流轉促使部分農(nóng)民從土地中解脫出來，從事二、三產(chǎn)業(yè)，有效地加快了農(nóng)村勞動力轉移。土地流轉后的農(nóng)民，外出打工月收入約在1200—20xx元之間，年收入普遍達1萬以上，農(nóng)民一手拿薪金一手拿租金。一定程度上緩解了二三產(chǎn)業(yè)用工

　　需求，同時增加了農(nóng)民收入。

　　4、促進了農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。通過土地流轉，一方面農(nóng)戶可就近務工或外出尋找新的掙錢門路，同時又可獲得土地租金收入。土地經(jīng)營權向大戶、農(nóng)業(yè)專業(yè)合作組織、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)集聚，建成了一批具有一定規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品基地，實現(xiàn)了社會化大生產(chǎn)，提高了農(nóng)業(yè)比較效益。

　　5、推進了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務社會化。通過規(guī)模集中連片流轉，為機械化服務提供了更好的平臺。去年全鎮(zhèn)共完成機插面積3785畝,機耕面積13820畝,占全鎮(zhèn)耕作面積的67%。對農(nóng)戶開展水稻統(tǒng)防統(tǒng)治服務，有效降低生產(chǎn)成本，提高防治效果。保豐、振農(nóng)等5個植保合作社為739戶農(nóng)戶開展統(tǒng)防統(tǒng)治，服務面積達到8540畝，占水稻種植面積的41.4%。

　　6、增強了農(nóng)產(chǎn)品的市場競爭力。實行適度規(guī)模集約經(jīng)營后，業(yè)主普遍采用先進生產(chǎn)技術，運用機械化設備，推行企業(yè)化管理，培育產(chǎn)品品牌，增強了市場競爭力。江山市新生糧食專業(yè)合作社生產(chǎn)的無公害大米已經(jīng)通過國家農(nóng)業(yè)部認證。同時，大橋“壽欣”牌大米已經(jīng)通過了QS認證，進入超市實行上架銷售，提高了市場競爭力。

　　四、存在問題

　　1、部分基層干部求穩(wěn)怕亂思想較重。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉涉及千家萬戶和方方面面的.利益，政策性強，情況復雜，工作難度大，不少基層干部存在著求穩(wěn)怕亂，少找麻煩的思想，對土地承包經(jīng)營權流轉和規(guī)模經(jīng)營尚未引起足夠的重視，引導不力，服務滯后，使一些地方土地承包經(jīng)營權流轉處于農(nóng)戶之間自發(fā)流轉狀態(tài)，影響了土地承

　　包經(jīng)營權流轉、規(guī)模經(jīng)營的進程和流轉行為的規(guī)范化管理。

　　2、流轉手續(xù)還不夠規(guī)范，矛盾時有發(fā)生。農(nóng)戶間的流轉大多為口頭協(xié)議，有的即使簽訂書面合同，對流轉雙方權利義務及違約責任、承租土地附著物處理、有關賠償條款、土地被征用后的承租戶損失補償?shù)热狈γ鞔_具體的約定，流轉雙方權益得不到有效保障。一些委托村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一流轉的，農(nóng)戶的委托手續(xù)也不夠規(guī)范。

　　3、土地流轉信息不夠對稱。由于土地供需信息網(wǎng)絡尚未形成，供需雙方的信息不能得到有效溝通，使流轉受阻。而農(nóng)民往往處于信息不對稱的劣勢，從而對市場行情不能充分把握，導致流轉價格不能真實反映土地的價值，造成土地流轉市場的價格混亂。

　　4、承包農(nóng)戶非理性惜土情節(jié)加重。一方面，隨著糧食定購任務、村提留、農(nóng)業(yè)稅的取消，農(nóng)民種田已無任何負擔，效益明顯提高，使農(nóng)戶不肯輕易放棄土地承包經(jīng)營權。另一方面，隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，農(nóng)田征用增加，被征農(nóng)田得到各種補償，農(nóng)戶可獲得現(xiàn)實利益。有的農(nóng)田處于交通線或開發(fā)區(qū)沿邊，雖然現(xiàn)在還未征，但部分農(nóng)民認為這些農(nóng)田遲早會被征用，有現(xiàn)實利益可得，因而，原承包戶一方面不愿流轉給大戶，另一方面一些農(nóng)戶對流轉費期望值過高，超過了受讓方的承受能力，使流轉雙方難以達成。

　　5、土地流轉中部分村級組織定位不當。當前由于農(nóng)村經(jīng)濟的不斷發(fā)展，一些工商資本尤其是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)大戶等土地流轉需求呈快速增強趨勢，但個別村干部出于地方經(jīng)濟利益的考慮或以招商引資的名義，村級組織直接充當土地流轉的主體，直接參與并組織土地流轉，扭曲了正常的土地流轉關系，甚至違背農(nóng)民意愿，強

　　行推行土地流轉，有的還以流轉管理服務費的名義變相截留流轉收益，侵害了當事人的承包權益，扭曲正常的土地承包經(jīng)營權流轉關系。

　　五、幾點對策

　　1、注重引導，強化服務。要積極引導，熱情服務，多做工作，落實好配套的優(yōu)惠政策，鼓勵農(nóng)民離地經(jīng)營創(chuàng)業(yè)。積極開展技能培訓，擴大有組織勞務輸出。大力發(fā)展農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)，增加就業(yè)崗位，為土地流轉創(chuàng)造條件。及時化解土地流轉中的矛盾和糾紛。完善鎮(zhèn)土地流轉服務中心建設，依法管理農(nóng)村耕地、林地承包經(jīng)營權流轉工作的指導、協(xié)調、監(jiān)督和管理。

　　2、加強考核，有序推進。把土地流轉工作列入村級考核，進一步完善土地流轉考核責任制，并對土地流轉工作先進單位進行表彰獎勵。

　　3、健全機制，規(guī)范操作。一是始終堅持承包方的主體地位，嚴格按照自愿、有償?shù)脑瓌t，依法引導農(nóng)民土地承包經(jīng)營權。嚴禁行政推動，堅決糾正任何以土地流轉為名收回、調整農(nóng)戶承包地的行為。二是建立健全土地流轉的登記備案制度、合同管理制度、糾紛調節(jié)制度和動態(tài)監(jiān)測制度，形成規(guī)范的土地流轉管理規(guī)程。對農(nóng)民與農(nóng)民之間自發(fā)形成的短期（如一年內和季節(jié)性）土地流轉只有口頭協(xié)議、沒有書面協(xié)議的進行登記造冊；對土地流轉承包期2年以上以農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社和種糧大戶為主體和村集體組織為主體的重點抓好書面協(xié)議完善，進一步明確土地所有權和使用權的關系；明確種糧直補歸屬等問題，減少土地流轉的糾紛。三是建立健全土地流轉風險評估和控制制度，特別要嚴格規(guī)范大戶、龍頭企業(yè)參與土地流轉的行為，認真審核其農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力，保護承包農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權。四是加強土地流

土地調研報告13

　　xx位于xxxxxxx，總戶數(shù)有1417戶,5661人,每年村財收入約25萬元。該村共有耕地20xx畝，家庭承包地2612畝，村集體土地830畝，淺海灘涂近3000畝，有2150座農(nóng)村住宅。20xx年，全村年產(chǎn)值達到3845.6萬元，農(nóng)民人均6893元。近年來,該村從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的勞動力由于種種原因急劇下降，導致大量農(nóng)田處于拋荒狀態(tài)。當?shù)卣�府和村兩委針對實際,整合土地資源，大力推動土地流轉，建設現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)，有力促進了農(nóng)民增收。xxxxx的土地流轉是xxxxxx市農(nóng)村產(chǎn)權流轉的突出代表，具有典型的代表性，主要體現(xiàn)在以下幾方面：

　　一、產(chǎn)權登記與確認

　�。�1）在酒店村2150座居住房中，只有850座房屋辦理了房產(chǎn)證,都沒辦理宅基地使用權證。其不辦理登記的原因有三點：

　�、偕霞壝磕曛挥袑徟�2戶的指標，村里有個300座居住房的小區(qū)，也只分配了20戶的辦證指標，這遠遠不能滿足群眾的建房需要。

　�、谵k證手續(xù)煩瑣。要經(jīng)過的程序有：村委----土地局----鎮(zhèn)政府----規(guī)劃局----環(huán)保局----建設局

　�、垡�上交的費用有：土地保償費、基礎設施配套費、房產(chǎn)稅。

　�。�2）在酒店村有2612畝家庭承包地，1417多戶農(nóng)民全部都有辦理承包地使用權證,其中轉包2450畝，其余162畝土地由30戶農(nóng)戶自己使用。轉包的土地已全部簽定了合同，確立了債權關系。

　　二、農(nóng)村房產(chǎn)與宅基地流轉

　　當前的農(nóng)村房產(chǎn)、宅基地都是以轉讓為主，其市場需求量巨大，就酒店村而言，其市場需求約為200畝土地。雖然法律法規(guī)、政府文件規(guī)定，宅基地、房產(chǎn)不可私下買賣，在買賣時要交納20%的契稅。但實際上，農(nóng)民全在私下買賣，這種情況已經(jīng)持續(xù)了很長一段時間。在買賣時，一般就是由雙方協(xié)議后，簽定契約，沒有到政府備案。針對這種情況，我辦對盤活、變現(xiàn)農(nóng)村房產(chǎn)和宅基地，支持新農(nóng)村建設提出三點建議：

　�、僬�府要對土地統(tǒng)一規(guī)劃。

　　②政府要出臺政策，允許買賣房產(chǎn)、宅基地，并適當收費，在審批時，不受指標限制。

　　③簡化辦證手續(xù)。

　　三、土地承包經(jīng)營全流轉

　�。�1）酒店村的家庭承包地流轉形式主要以由鎮(zhèn)政府主導，轉包為主，2612畝的家庭承包地中，2450畝土地由村里統(tǒng)一整理并以每畝每年300元的價格（以當年500斤谷子的市場價格折算），27年的期限（以農(nóng)戶簽定轉包協(xié)議時的時間延算到第二輪土地承包30年期限到期為止）轉包給以大拇指集團公司、融景花木有限公司為代表的一批企業(yè)，用以建設江鏡農(nóng)業(yè)園區(qū)。在此過程中，發(fā)現(xiàn)了一些問題，主要有：

　　①大拇指集團公司在以每畝300元的價格承包下土地后，又以每畝700元的價格反包了一部分土地出去，群眾對此意見極大。

　�、谌诰盎�木有限公司主要經(jīng)營的是苗木產(chǎn)業(yè)，當樹木成長到一定時期后，要把整樹賣出，在把樹木從地里挖出時，土地的耕作層受到嚴重的破壞。

　�、酆灦ê贤瑫r，是由鎮(zhèn)政府與企業(yè)簽定，期限為27年。然而只有30%的.農(nóng)戶同意轉包期限為27年，大部分農(nóng)戶對此長時間的轉包并不同意。

　　（2）各地推動土地使用權流轉和耕地適度規(guī)模經(jīng)營的主要政策就是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的有關政策。主要措施有：

　�、僬�府統(tǒng)一整理土地后，進行統(tǒng)一流轉。

　�、趪�家投入1600多萬元，村財投入100多萬元用于建設農(nóng)業(yè)園區(qū)。

　�、墼谕恋亓鬓D過程中，要尊重農(nóng)戶的意見，農(nóng)戶自愿，才能進行統(tǒng)一整理。

　　四、農(nóng)村集體非農(nóng)用地入市的實踐探索

　　酒店村的農(nóng)村集體非農(nóng)用地中的43.8畝，由鎮(zhèn)政府以每畝1.64萬元共72萬元的價格統(tǒng)一征用，建成擁有52棟房屋的小區(qū)，再以每棟14萬元的價格賣出。還有一部分830畝的土地，村委以每年每畝300元的價格，把其中陸地部分502畝的村集體土地承包出去，以每年5萬元的價格把其中的320畝的水面面積承包出去，還有8畝土地無償提供用于建設革命紀念館。由于酒店村靠海，因此村里還有一塊3000余畝的淺海灘涂。村委把這部分土地以每年8萬元的價格，全部承包給農(nóng)戶。

　　五、農(nóng)村產(chǎn)權市場建設

　　目前，酒店村還沒有產(chǎn)權的評估機構和擔保機構，只有一少部分的兼職中介人。其產(chǎn)權市場還不完善，缺少一批配套機構，銀行也不允許農(nóng)民進行抵押貸款。

　　酒店村是福清市國家級的固定觀察點，具有典型的代表性，對我們制定農(nóng)村政策法規(guī)，指導農(nóng)村工作具有重要的模版作用。下面就這次酒店村調研，我辦提出一些建議。

　　1、農(nóng)村集體非農(nóng)用地應由市政府有關部門統(tǒng)一拍賣，價格應由鎮(zhèn)、村、村民協(xié)商制定，要適當?shù)奶岣叽寮�體、農(nóng)戶的分成比例。

　　2、農(nóng)村集體非農(nóng)用地的入市方式要以公開投標的形式，拍賣程序要有幾個規(guī)范的基本程序，如農(nóng)民自愿等。

　　3、在土地審批環(huán)節(jié)，手續(xù)煩瑣、收費過高。應適當?shù)暮喕�手續(xù)，減少收費。

　　4、農(nóng)民建房應嚴格按照鎮(zhèn)、村的統(tǒng)一規(guī)劃的要求進行。

　　5、每個鎮(zhèn)應設立一個專職或兼職的評估機構、中介機構、交易機構，對農(nóng)民買賣房屋、土地進行操作、指導和監(jiān)督。

土地調研報告14

　　關于整治土地閑置問題的調研報告

　　作者：王軍征|來源：資源網(wǎng)

　　當前，在我國土地資源稀缺、供需矛盾突出的嚴峻形勢下，土地閑置已經(jīng)成為土地資源利用和管理中被廣泛關注的問題,同時也是國土資源管理部門致力于解決的重點課題之一。土地閑置不但加劇了土地市場的混亂無序和農(nóng)用地非農(nóng)化的趨勢,造成了資源和資產(chǎn)的浪費，而且嚴重阻礙了經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展，甚至還會影響貫徹落實科學發(fā)展觀、建設和諧社會的進程。因此，清理閑置土地、提高土地利用效率勢在必行。本文首先對我國的土地閑置總體情況做以簡要介紹，對引發(fā)此類問題的原因進行深入分析，并有針對性地提出一些對策建議。

　　一、我國土地閑置總體情況

　　按照國務院20xx年十號文件的要求，國土資源管理部門加大對房地產(chǎn)市場的清理治理整頓力度，打擊囤積土地行為，于今年3月至7月開展了全國房地產(chǎn)市場專項治理整頓，并將工作的進展情況及時向社會進行通報。同時，對發(fā)現(xiàn)的典型案件進行掛牌督辦和公開通報，以促進房地產(chǎn)市場治理整頓下一步的規(guī)范運行。

　　20xx年08月09日，國土資源部披露了全國1457宗閑置土地名單，閑置面積達14.66萬畝，其中，70%以上為住宅用地。20xx年8月19日，國土資源部又公布了全國違法違規(guī)土地清理的最新數(shù)據(jù)：截至今年5月底，全國共上報房地產(chǎn)違法違規(guī)用地宗數(shù)3070宗，面積約18.84萬畝，其中，閑置土地2815宗，面積16.95萬畝，分別占上報總宗數(shù)和面積的91.69%和90%。從清理數(shù)據(jù)來看，在各類房地產(chǎn)違法違規(guī)用地中，閑置土地成為房地產(chǎn)用地違法違規(guī)的主要問題。目前，土地閑置大體分為兩類，企業(yè)自身原因造成的占46%，其余54%的閑置土地主要是由政府原因造成，而因毛地出讓拆遷難、調整規(guī)劃等政府和客觀原因造成土地閑置的占六成以上。

　　二、土地閑置問題的原因分析

　　引發(fā)土地閑置問題的原因復雜，涉及面廣，歸結有如下幾點：

　�。ㄒ唬┱�府依法征收、收回的土地未能及時處理或者處理不完全造成的土地閑置。各級政府依法征收、收回土地后，由于地理位置、規(guī)劃用途、基礎設施配套、土地限制條件或土地出讓底價過高等因素，部分土地與土地開發(fā)利用計劃脫節(jié)，加上沒有政策支持，缺乏有效的制約機制，導致土地利用率較低。一是地方政府對土地利用缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，為片面追求招商引資進度，極力滿足用地單位的需求，亂鋪攤子、亂上項目、大面積占用土地，但由于論證不到位、規(guī)劃不合理，沒有考慮土地管理規(guī)定、城市規(guī)劃要求和相關法律法規(guī)及有關政策，在進行總體規(guī)劃修編后，一些既定土地原有規(guī)劃可能面臨調整，同時，一些企業(yè)著眼于自身利益而申請調整規(guī)劃，造成用地性質或土地容積率發(fā)生變化，開發(fā)商和地方政府要進行重新協(xié)調和溝通，從而造成土地批而未建，大量土地閑置；二是土地權屬、審批流程或交易流程等環(huán)節(jié)存在糾紛，導致土地不能如期開發(fā)；三是土地的一級開發(fā)推進困難，導致規(guī)劃土地不能實現(xiàn)最后開發(fā)；四是雖然通過土地招拍掛制度向開發(fā)商轉讓了土地，但由于更大規(guī)模的基礎設施建設計劃，致使土地轉讓作廢，無法按原計劃開發(fā)；五是由于一些地區(qū)市況不好，規(guī)劃開發(fā)土地往往流拍。

　　（二）地方財政資金緊張。我國目前實行的分稅制對中央政府和地方政府的財政收入分配做出了向中央政府傾斜的切割，在中央財政收入急劇增加的同時，各級地方政府的財政資金急劇減少，財政資金分配制度不夠合理，使其不得不尋找其他資金來源。同時，中央政府為保證地方政府的正常運轉，不得不允許地方政府舉債，放任日趨嚴重的“土地財政”現(xiàn)象。在現(xiàn)有的財稅體制下，地方政府在財政資金運籌方面困難重重，對于土地財政的依賴性也越來越強，過度出售所掌控之中的城市土地，對于開發(fā)商的囤地行為監(jiān)管不嚴，打擊囤地的政策執(zhí)行力度不夠，對閑置土地行為未能及時處理。大量城市土地閑置，加劇了房地產(chǎn)市場的混亂，成為了中央政府與地方財政資金分配不合理所衍生出的嚴重問題。

　　（三）政策執(zhí)行不到位，監(jiān)管查處力度偏軟。由于查處閑置土地牽扯多方利益，一些地方政府出于土地財政考慮，為促進GDP增長，以及獲取更高土地出讓金或其他土地收益，擔心打擊囤地后導致地價房價下降，或收回囤地后不能再賣出高價而存在畏難狀況，因此，在有效利用土地方面態(tài)度曖昧，放任房地產(chǎn)

　　開發(fā)商的囤地行為，對閑置土地的重視程度不夠，在監(jiān)管力度方面執(zhí)行能力偏弱，清理摸底不夠全面深入，查處力度聲勢不夠大，工作比較滯后。地方土地行政主管部門的工作透明度也不高，對于發(fā)現(xiàn)的問題以遮蓋為原則，未及時上報，導致大量閑置土地未能依法處理。土地政策執(zhí)行不到位，閑置土地處理辦法未能落實，讓囤積土地的違法成本過低，給開發(fā)商造成僥幸心理，從而形成惡性循環(huán)。由于政府違約而造成的土地閑置中，僅單方面地要求開發(fā)商完全依法、依合同而執(zhí)行合約，卻未要求政府也應嚴格地履行合約，并向因違約而給開發(fā)商造成的損失進行補償，因此，由于政府原因造成土地閑置的比例大，協(xié)商查處難度大，加之較早出讓的毛地拆遷難，導致以閑置土地為主的房地產(chǎn)違法違規(guī)用地查處結案率比較低。

　�。ㄋ模┯蓢�有大中型企業(yè)造成的土地閑置。隨著經(jīng)濟體制改革的逐步深化，許多國有大中型企業(yè)停產(chǎn)、停業(yè)、轉產(chǎn)或破產(chǎn)，從而造成大量土地閑置。由于企業(yè)經(jīng)營管理不善或相關部門監(jiān)管不到位，部分企業(yè)將原國家無償劃撥的國有土地長期處于閑置或低效利用狀態(tài)。某些企業(yè)原來使用國有土地的方式是無償劃撥，按照國家政策規(guī)定處置國有企業(yè)劃撥土地的出讓金應首先用于安置企業(yè)職工，但為了節(jié)省資金，對于盈利部分生產(chǎn)部門的土地和便于變現(xiàn)的土地資產(chǎn)，以作為企業(yè)職工安置的名義直接坐扣土地出讓金，將大量不便使用的土地長期擱置或長期租賃給其他單位使用，既不將閑置土地交給政府處理，也不上繳出租的土地收益；一些企業(yè)直接將房產(chǎn)轉讓，以土地所有者身份將劃撥土地直接出租，收取高額土地收益；有的企業(yè)甚至將房產(chǎn)轉讓，以土地所有者身份簽訂土地使用權有償使用合同，不僅影響了土地管理的正常秩序，而且嚴重損害了國家和購房者的利益。

　�。ㄎ澹﹪�有商業(yè)銀行處理不良資產(chǎn)過程中造成的土地閑置。國有商業(yè)銀行在國民經(jīng)濟發(fā)展中起的作用是不容置疑的，各個金融機構都收回了大量土地，然而在處置不良資產(chǎn)過程中，由于取得土地成本過高、變現(xiàn)損耗過大，或者看到土地有增值前景則待價而沽，或者沒有完全取得處置權利等原因，未能及時處置抵債資產(chǎn)而造成了土地閑置。還有一部分不良資產(chǎn)在金融機構和資產(chǎn)公司之間進行了資產(chǎn)轉移，由于這部分抵債資產(chǎn)往往還牽連著其他利益沖突，金融機構和資產(chǎn)公司并未履行任何過戶、更名手續(xù)，在資產(chǎn)公司又再次將其打包出售后，連同其他債權最終一起被第三方購得，當取得這部分資產(chǎn)的權利人到土地行政主管部門辦理過戶手續(xù)時，因手續(xù)不完備、權利不明確而不能辦理相應手續(xù)，土地不得不閑置。由于前些年銀行業(yè)管理不善，貸款發(fā)放程序不完善，一些企業(yè)貸款過高，銀行在收回抵押物后發(fā)現(xiàn)處置抵押物后的損耗過大，處置不如閑置，至少閑置情況下有抵押物存在可以少報損耗。還有部分地理位置好、容易變現(xiàn)的土地資產(chǎn)沒有處置，主要是由于銀行的一些高級管理人員看到了這些土地具有升值的潛力，稍遲處理會取得更高的回報，因此暫緩處置。

　�。�六）開發(fā)商囤地現(xiàn)象嚴重。土地作為一種稀缺資產(chǎn)，具有保值和增值作用，從長遠來看是有很好的增長預期，囤積和炒賣土地比正常的開發(fā)房地產(chǎn)要周期短、利潤高，因此，開發(fā)商為抬高房價牟取暴利，將購置的土地長期閑置，囤積居奇，造成房地產(chǎn)市場長期以來的供給不足，市場中的土地投機機構的圈地、囤地造成了土地閑置。另外，部分企業(yè)由于自身資金周轉或經(jīng)濟實力發(fā)生變化，大部分資金用于繳納土地出讓金，無法消化前期土地儲備，或者隨行就市放緩開發(fā)節(jié)奏，也導致了囤地現(xiàn)象的出現(xiàn)。有的項目土地開發(fā)手續(xù)早已完善，但開發(fā)企業(yè)之間相互轉讓，造成開發(fā)時間延誤，從而造成土地閑置。

　�。ㄆ撸┎疬w難造成土地閑置。因現(xiàn)有拆遷制度的弊端導致政府部門沒有兌現(xiàn)土地出讓合同中規(guī)定的拆遷交地時間。這些土地并非“熟地”而是“生地”，開發(fā)商得地之后，還需要和住戶談判拆遷事宜。如果拆遷沒談攏，土地便要閑置。從土地角度看，是“閑置”的，但從社會角度看，并不是“閑置”的。從社會整體角度看，土地閑置當然是巨大的浪費。解決土地閑置既需要地方政府部門嚴格按照法律程序辦事，更需要從非市場原因造成的土地閑置入手去尋找根治之策。

　�。ò耍┺r(nóng)村土地閑置。一是村里級差排基過高，部分建房戶承受不了,造成農(nóng)轉用后土地閑置。如果適當降低級差排基，讓一部分經(jīng)濟條件比較好的建房農(nóng)戶能夠承受，那么閑置土地的矛盾就可以得到有效緩解。二是征地費過低，對比懸殊、反差強烈的農(nóng)村級差排基收費過高和征地費過低的矛盾，造成年年延續(xù)比較多的閑置土地。三是目前農(nóng)民的就業(yè)門路拓寬，收入渠道增多，生存和發(fā)展的空間更加廣闊，農(nóng)民對土地的生存依賴性逐漸降低，尤其是在工業(yè)化進程中，大量農(nóng)村富余勞動力集中向城市轉移，而其名下的土地沒有實現(xiàn)合理流轉，這些緣由導致了農(nóng)村中大量可耕土地的閑置現(xiàn)象。

　�。ň牛┫嚓P法律法規(guī)的不完善導致閑置土地處置難度大。雖然《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定了滿一年未動工開發(fā)的土地應收取閑置費，連續(xù)兩年未使用的土地無償收回，但同時又規(guī)定了因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成的動工開發(fā)延遲除外。這個規(guī)定彈性很大，許多用地項目的土地閑置在土地管理部門查處時都能找到規(guī)避處置的種種借口。而且法律法規(guī)對收回土地使用權和收取土地閑置費都沒有明確可申請法院強制執(zhí)行的條款，這就造成了閑置土地調查容易，執(zhí)行難的現(xiàn)象。

　　（十）制度層面法律法規(guī)缺陷。一是制度安排中土地存在著法定“剛性閑置”事實。由于現(xiàn)有法律對閑置土地處置作出了滿兩年后方可收回重新安排使用的規(guī)定，從而形成了現(xiàn)實中土地一旦閑置在時間上需兩年以上的法定“剛性閑置”的事實，不利于土地的高效利用。二是對閑置土地缺乏有效的市場引導機制。由于土地轉讓條件的法律限制性規(guī)定，土地閑置而又未達到法律轉讓條件的，土地使用者只有被動地接受繳納閑置費及收回土地的局面。三是對土地閑置的責任主體未作界定。土地開發(fā)利用過程多數(shù)是涉及出讓合同雙方權利和義務的履約過程，在現(xiàn)行法律只對閑置結果作出認定而未界定閑置責任主體的情況下，單一對使用者作出繳納閑置費或收回土地的決定，在法理上有失公平。因而在非土地使用者自身因素造成土地閑置的情況下，強制征收閑置費或收回土地顯然是無法執(zhí)行的。四是對閑置土地收回程序性未作細化規(guī)定�，F(xiàn)行土地管理法和房地產(chǎn)管理法只對收回情形作出了規(guī)定，而未明確收回閑置土地使用權的執(zhí)行程序，在依法行政前提下，程序的合法性是十分必要的。

　　三、整治土地閑置問題的對策建議

　　整治土地閑置必須從改革土地制度、規(guī)范地方政府行為、健全相關法律法規(guī)及政策等多方面入手。下面就針對土地閑置問題提出以下幾點措施建議。

　　（一）加大土地利用監(jiān)管力度。一是加強土地利用監(jiān)管力度，對于沒能力繼續(xù)開發(fā)的用地單位，可以通過政府收購方式來完成土地一級開發(fā)，以盡早入市；對于有能力開發(fā)的企業(yè)，則應督促其加快土地開發(fā)利用進度。例如，在土地出讓合同中規(guī)定土地閑置滿兩年，依法應當無償收回。二是建立信息平臺，利用輿論監(jiān)督，相關部門嚴格落實《國土資源部關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》，及時更新土地出讓及開發(fā)利用信息，并通過網(wǎng)絡向社會發(fā)布，利用公眾輿論的監(jiān)督力量，促進土地市場健康發(fā)展。三是加強跟蹤管理，健全建設用地動態(tài)監(jiān)管制度。充分運用在線監(jiān)測信息，建立以基層國土資源部門為主的日常督查制度，對建設項目用地開發(fā)利用全過程的檢查跟蹤，主動預防和及時查處土地閑置行為。四是建立多部門聯(lián)合監(jiān)管長效機制，加強溝通協(xié)作，構建共同責任體系，形成預防閑置土地的強大合力，同時，實行房地產(chǎn)用地開竣工申報制度，對房地產(chǎn)開發(fā)進行全程監(jiān)管。五是鑒于由于政府原因造成的土地閑置占大多數(shù)，建議建立針對政府部門的問責制度和機制。如規(guī)定，一個城市閑置多大比例的商品用地就要直接展開對當?shù)仡I導的問責；對于查處、沒收閑置土地不力的地方政府，除了給予經(jīng)濟處罰之外，還應與主要領導任免相掛鉤。閑置土地的相關政策是否能夠得到嚴格執(zhí)行，關鍵在于地方政府能否擺脫“土地財政”的痼疾，退出房地產(chǎn)利益鏈條。

　�。ǘ�）完善制度建設，做好統(tǒng)籌規(guī)劃。一是相關部門應加強制度建設，提高土地規(guī)劃的科學性，增強規(guī)劃的執(zhí)行力，維護其權威性。二是摸清閑置土地底數(shù)，根據(jù)城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃制定詳細的、切實可行的閑置土地處置方案，使得閑置土地早日得到利用。三是各項政策向閑置土地傾斜。處置閑置土地應該由規(guī)劃、土地、環(huán)保等部門分工協(xié)作，政府統(tǒng)一協(xié)調，各個部門在招商引資中要優(yōu)先考慮閑置土地，將商業(yè)銀行收回的土地納入到統(tǒng)一處置之中，對于使用閑置土地的企業(yè)或個人給予一定的優(yōu)惠政策，在閑置土地未處理之前停止新的占用農(nóng)用土地審批工作。

　�。ㄈ�）加大行政執(zhí)法力度。對閑置土地的行為要依法嚴肅處理，將處理過程和結果全面公開，接受社會監(jiān)督；加強行政執(zhí)法隊伍建設，實行紀檢、監(jiān)察、審計等多部門聯(lián)合辦案，相互監(jiān)督的管理機制，確保嚴格執(zhí)法。同時，對圈占土地未達到投資要求或者不按照批準用途使用土地的，也要制定相應的處置方案。由于我國實行的是土地用途管制制度，閑置土地和不按照批準用途使用土地都屬于違法行為，應當加大對相關法律法規(guī)的宣傳力度，加強對土地使用狀況的監(jiān)督力度，防止一些用地單位以沒有閑置為名不按照批準用途使用土地。

　�。ㄋ模┎扇《囗棿胧┙鉀Q農(nóng)村土地閑置問題。一是盤活閑置的土地。對農(nóng)轉用兩年后還未安排的或無法安排的土地，在不違背國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)【20xx】28號）及“國八條”，且符合村鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的前提下，對閑置的土地進行跨村等量調劑。這樣急需建房的村的建設用地指標欠缺問題可以在一定程度上得到解決，并且村與村之間的經(jīng)濟收入不平衡、基礎設施的完善程度不同也為閑置土地等量調劑提供了客觀條件。二是辦好選址意見書，即分間落實到建房戶。為了使農(nóng)轉用后的建房用地盡快供地，規(guī)劃必須先行，即在農(nóng)轉用之前，村委會必須依據(jù)村居民點規(guī)劃實施計劃落實到建房戶，上報規(guī)劃部門辦理好選址意見書，再由建房戶先交納一部分級差排基款，用于前期征地和報批啟動資金。三是適當提高征地費。合理提高土地征用費，保證土地被征用后被征用的農(nóng)戶的生活水平不低于被征地前，并配合做好《被征地農(nóng)民基本養(yǎng)老制度》實施工作，這樣土地被征用的農(nóng)戶將得到實惠。四是進一步完善統(tǒng)一征地制度，規(guī)范征地程序，有效防止征地中損害群眾利益行為的發(fā)生。五是村鎮(zhèn)規(guī)劃必須適時調整。村鎮(zhèn)規(guī)劃必須隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展而有所調整，允許農(nóng)民有選擇跨村建房居住的權利。六是采取優(yōu)惠政策，加大加快山區(qū)村民的遷居力度和速度，讓閑置的土地發(fā)揮效用。

　�。ㄎ澹┩ㄟ^金融手段減少企業(yè)囤地行為。對于開發(fā)商自身原因造成的閑置，除了收回閑置土地，取消有嚴重閑置土地行為的發(fā)展商在土地一級市場上投標的資格外，還可以通過限制貸款和融資、收取稅費等措施提高閑置土地的財務成本，從而加大開發(fā)商的財務風險、政策風險和市場風險等。國土部與銀監(jiān)會聯(lián)手清查閑置土地，通過銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款加以控制，不僅將對土地存量市場帶來明顯改善，督促開發(fā)商早日動工，政策趨緊也將給新增土地市場帶來威懾作用，開發(fā)商拿地前不得不考慮今后不能按時開發(fā)而帶來的風險。最后，國土部應聯(lián)手銀監(jiān)會、證監(jiān)會堅決貫徹執(zhí)行“對于囤地企業(yè)不得發(fā)放貸款，不得上市、再融資”的指示，遏制上市房企的囤地行為。

　�。�六）加大有效供地面積，提高供地門檻。導致土地囤積的主要原因之一是供應量少，因此，

　　在當前保護18億畝耕地紅線的前提下，國家也要放松地根，加大供應，從而減少土地囤積。今年4月份，國土資源部公布了年度土地供應計劃，20xx年全國住宅用地供應面積為18.5萬公頃。從今年上半年的完成情況看，全國住房用地的實際供應量為5.6萬公頃，其中，保障性住房、棚改房和中小套型商品房用地供應量為4.2萬公頃。就此計算，上半年完成的供地數(shù)量僅占全年計劃量的三成左右。加上近幾年土地市場迅速升溫，土地價格在快速攀升的過程中也增加了囤地的利潤空間，在資本逐利的驅動下，開發(fā)商通過不斷買地——改規(guī)劃——囤地來坐等升值。因此，增加土地市場的有效供應應成為目前地產(chǎn)調控的重心之一。此外，作為土地管理部門，在審批土地時必須精打細算，避免粗放式用地，要嚴格控制建設用地增量，著力盤活土地存量，新上建設項目首先要利用存量土地，同時，制定和實施新的土地使用標準，完善相關稅制，促進土地利用集約化，防止土地閑置。

　�。ㄆ撸┘哟笮麄髁Χ�，完善閑置土地相關法律法規(guī)。國土資源部和各地國土部門應當每年公布一次所有土地閑置和開發(fā)情況，將每一幅用地都置于公眾監(jiān)督之下，以借助社會和輿論的壓力來監(jiān)督和打擊開發(fā)商的.囤地行為。同時，要加強對金融機構的土地政策宣傳，如對房地產(chǎn)項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年，完成土地開發(fā)面積不足1/3或投資總額不足1/4的企業(yè)，應審慎貸款和核準融資，對違法用地項目不得提供貸款和上市融資。此外，現(xiàn)行的相關法律制度建設仍不完善，對閑置土地處理的相關法律過于剛性，對閑置土地的退還機制及途徑未進行設置，缺乏完善的市場退出機制。為此，建議國土資源部加強對閑置土地處理的具體指導，出臺具體的操作實施意見，進一步明確地方相關部門在處置閑置土地過程中的職、權、責。

　�。ò耍┩ㄟ^多種手段減少住宅用地土地閑置現(xiàn)象。一是對不具備商品房預售條件的項目，不得核發(fā)“商品房預售許可證”，嚴禁向非房地產(chǎn)開發(fā)項目實施主體發(fā)放預售許可證，商品住房預售嚴格按單幢審批，不得分層、分單元、按小區(qū)、按組團許可，要嚴格按照申報價格，明碼標價進行銷售，對取得預售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要求其在規(guī)定時間內一次性公開全部房源。二是收緊二套房貸。在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。三是嚴格規(guī)定政府職能部門的辦事流程、審批時限，不能拒收件，政府部門超期審批的時間不計入開發(fā)商的開發(fā)期限內，對因政府頒布新政策、修改規(guī)劃等造成開發(fā)商重復投入的時間不計入開發(fā)期限，并給予開

　　發(fā)商相應的補償。四是加強對保障性住房的用地監(jiān)管，明確保障性住房用地供應比例，城市規(guī)劃區(qū)工業(yè)用地改為商業(yè)性用地的，要優(yōu)先安排給安居工程建設，對原有建設用地改變用途用于商品房開發(fā)的，要從嚴審批，由政府統(tǒng)籌安排使用，要切實加強監(jiān)管，在供地時進行公告，接受社會監(jiān)督，同時，按國務院要求參與項目竣工驗收，對土地使用效果進行評估。五是公開土地招拍掛信息，包括歷史協(xié)議轉讓或已過期地塊（超過兩年期限未開發(fā)地塊）的詳細資料，如報建、實施、運作等。在實施招拍掛前，嚴格審查參與公司的有關資料、資金實力、開發(fā)計劃等，并將開發(fā)計劃列入合同條款。

　　（九）建立綜合檔案，強化合同管理，改革登記機制。建議對存量閑置土地逐宗登記造冊，逐個調查梳理和依法核定，進行詳細分類，建立地塊的綜合信息檔案，在充分了解閑置原因的基礎上，對多批少用、缺乏資金投入、人為圈地等不同類型采取“一地一策”的處置辦法。定期發(fā)布存量閑置土地的信息，為需轉讓的單位和用地單位提供平臺，增加交易機會，使有限的土地資源得到合理的利用，提高土地的綜合效益。同時，建議強化合同管理，嚴格項目竣工驗收和審查土地出讓合同，嚴格約定建設項目投資額、開竣工時間、規(guī)劃條件、價款、違約責任等內容。為提高土地部門對土地監(jiān)管的效率，創(chuàng)新土地登記機制，建議改變以往一律按照土地用途頒發(fā)相對應年期土地證的做法（如經(jīng)營性用地為40年，住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年），可以根據(jù)實際情況，對新出讓的土地頒發(fā)臨時的土地權證。臨時的土地權證的有效期可以按照合同規(guī)定的開發(fā)周期來定，一般為兩年。臨時土地權證只可以在金融機構抵押一次，這樣既讓開發(fā)企業(yè)獲得銀行貸款用以完成土地開發(fā)，又解決了開發(fā)企業(yè)數(shù)次抵押土地而不開發(fā)或延期開發(fā)的問題。臨時土地權證因有效期短，一旦需要換證，就必須接受土地部門的審核檢查。這樣將改變土地部門目前被動監(jiān)管的局面，提高監(jiān)管效率。

　　（十）制定優(yōu)惠措施，調整創(chuàng)新閑置土地利用方向。制定利用存量閑置土地的優(yōu)惠政策，積極鼓勵企業(yè)通過內部挖潛，提高單位面積投資強度；積極鼓勵企業(yè)利用存量土地，采取聯(lián)營、嫁接等方式進行合資合作經(jīng)營；積極鼓勵企業(yè)建設標準廠房，用于吸納投資規(guī)模小、對廠房無特殊要求的項目，為中小企業(yè)成長提供環(huán)境，提高存量土地利用率。這樣，運用行政、法律、經(jīng)濟手段，既鼓勵提高土地利用率，又讓集約用地工作到位的土地使用者得到實惠，同時也為更好地盤活存量閑置土地奠定了堅實的基礎。

　�。ㄊ�一）加大處置力度，建立健全閑置土地查處體系。對核準的閑置土地應加大處置力度，進行分類處理。對閑置土地不滿一年的，責令土地使用者限期按規(guī)定使用；閑置土地滿一年不滿二年的，按規(guī)定征收土地閑置費；閑置土地滿二年的，收回國有土地使用權。同時建議從擁有大量土地儲備的上市公司入手，清理其手中的閑置土地和土地資源。對土地儲備過量、開發(fā)能力不足的企業(yè)，要列入禁止拿地的“黑名單”，限期進行清理和加快開發(fā)進度。要排除各方面的干擾，賦予地方政府一定的行政權力，明確職責，對違法用地行為一查到底。另外，建議在公布閑置土地情況的同時，對閑置土地被依法處置的數(shù)量一并進行統(tǒng)計，以通過社會輿論對政府部門在處置土地閑置的問題上進行監(jiān)督。

　�。ㄊ�二）加強政策執(zhí)行力。國家有關部門已制訂了很多相關法律法規(guī)及政策，如《中華人民共和國土地管理法》、《閑置土地處置辦法》和《關于集約節(jié)約用地的通知》等，并且凡是出臺一次關于房地產(chǎn)市場調控的政策，都會明確或重申一次對閑置土地的處理措施，國土資源部也不斷對如何認定閑置土地等具體細節(jié)出臺新的措施。因此，在進一步完善相關法律法規(guī)的基礎上，應更注重對政策執(zhí)行環(huán)節(jié)的監(jiān)管，確保相關規(guī)定和制度能夠被有效執(zhí)行，從而有效遏制開發(fā)商和地方政府的不法行為。

　�。ㄊ�三）征收地價增值稅。在加大持地成本方面，建議加快研究推行閑置土地的地價增值相關稅收政策，對由于因建設容積率增加或地價增值所產(chǎn)生的高額收益可征收高額增值稅或所得稅等，以增加開發(fā)商的持地成本，督促房產(chǎn)商盡快開工建設，有效增加市場供給。

　　（十四）建立統(tǒng)一土地閑置認定標準。鑒于實際操作過程中，對于閑置土地的認定、未開工的認定往往標準不一、過于主觀，建議政府應建立統(tǒng)一的土地閑置認定標準，包括責任主體和責任范圍、閑置起算時點、閑置有效計算時段、已投資數(shù)額或已開發(fā)建設面積確認以及因司法裁決而轉移的未開發(fā)利用土地的閑置情形認定等標準。未達到規(guī)定比重，即使部分開工建設也視同閑置土地依法處置，使清理閑置土地更具有可操作性。

　　四、結束語

土地調研報告15

　　為深入貫徹落實國土資源部、省國土資源廳、市國土資源局《關于開展20xx年度國土資源政務信息網(wǎng)上公開執(zhí)行情況檢查工作的通知》文件精神，進一步加強我局政務網(wǎng)站建設，本篇文章來自資料管理下載。提高政務網(wǎng)站管理和服務水平，推動全局電子政務建設再上新臺階，我局高度重視，認真積極組織對20xx年度的政務信息網(wǎng)上公開情況開展了深入細致的自查工作，現(xiàn)將我局政務信息網(wǎng)上公開執(zhí)行自查情況匯報如下：

　　20xx年，我局認真貫徹實施《中華人民共和國政府信息公開條例》，按照縣委縣政府和市國土資源局的部署要求，緊密結合國土資源管理工作實際，積極做好國土資源政府信息公開工作。本年度報告是我局從20xx年1月1日起至12月30日止政府信息公開的主要工作情況和統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

　　一、 政務信息網(wǎng)上公開總體情況

　　主要內容包括本部門20xx年政務信息網(wǎng)上公開工作的開展情況。

　　一年來，ｘｘ縣局領導高度重視國土資源政務信息公開工作，健全機制,加大投入，完善流程，大力推進國土資源政務信息公開工作。

　　(一)門戶網(wǎng)站建設情況

　�。�ｘ縣網(wǎng)站，屬ｘｘ市國土資源系統(tǒng)門戶網(wǎng)站群成員單位之一，于20xx年籌備建站，至今運行情況良好。網(wǎng)站擁有獨立網(wǎng)址，網(wǎng)址為。網(wǎng)站頁面設計風格突出實用便民，國土資源政務公開內容主要包括：信息公開、組織機構、新聞動態(tài)、公告公示、等十一項內容，另外結合國土工作建立了規(guī)劃計劃、土地管理、地產(chǎn)管理、礦產(chǎn)管理、測繪管理等九個項目。為方便群眾設置了辦事服務、便民服務、政民互動等功能區(qū)。

　　(二)政府信息公開情況

　　通過ｘｘ縣國土資源局門戶網(wǎng)，20xx年度ｘｘ縣國土資源局共更新政務信息123條,我局通過局門戶網(wǎng)站，共發(fā)布各類政務信息359條，公開的內容包括國土資源土地、礦產(chǎn)、測繪等方面的政務信息。包括我縣土地、礦產(chǎn)利用總體規(guī)劃；國土資源綜合統(tǒng)計數(shù)據(jù)及經(jīng)濟形勢分析；土地登記依據(jù)、程序、要件、時限及土地登記結果；建設用地審批、建設項目用地預審事項、依據(jù)、程序、要件、時限及結果；征收土地公告；征地補償、安置方案公告；土地供應計劃；土地招標拍賣掛牌出讓公告；土地出讓結果；劃撥供地結果；采礦權審批事項依據(jù)、程序、要件和時限；采礦權審批結果；土地、礦產(chǎn)違法案件行政處罰依據(jù)、程序、時限；土地、礦產(chǎn)違法典型案件處理結果；土地、礦產(chǎn)資源收費項目、收費依據(jù)、收費標準等行政收費信息；基準地價；地價動態(tài)監(jiān)測信息；地質災害預警預報；聽證信息等。門戶網(wǎng)站設置了局長信箱、在線咨詢、投訴舉報等互動欄目并及時答復；提供了有效表格下載；圍繞國土資源業(yè)務工作開展了民意征集。

　　二、制度建設情況

　　為進一步加強信息、資料報送工作，增強信息報送的針對性和有效性，更好地為上級和領導提供及時、準確、全面的信息服務，為門戶網(wǎng)站更新提供及時、準確的'信息資料，頒布了文件《ｘｘ縣國土資源局關于進一步加強信息資料報送工作的通知》。

　　三、門戶網(wǎng)站安全情況

　　我局20xx年專門成立信息中心以來，政務外網(wǎng)采用中國電信100M光纖接入，政務內網(wǎng)租用中國電信4M數(shù)字電纜聯(lián)接，省、市、縣三級聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)成功聯(lián)通；并且配有專門的機房，主機房配有網(wǎng)絡機柜三個，內網(wǎng)路由器、隔離網(wǎng)閘、防火墻、核心層交換機、接入層交換機，外網(wǎng)防火墻、接入層交換機；并且內、外網(wǎng)實現(xiàn)了物理隔離；為門戶網(wǎng)站專門購置了惠普機架式服務器，安裝了卡巴斯基服務器殺毒軟件充分保證了門戶網(wǎng)站的安全，運行四年來未出現(xiàn)任何安全問題。

　　同時，我局制定了國土資源政務信息公開保密管理相關制度，對涉及信息安全管理工作人員的資格進行再認證和審查，對國土資源政務信息公開保密工作不規(guī)范之處進行糾正、整改，并與保密要害部門的工作人員簽訂保密責任承諾書，確保在國土資源政務信息公開中不泄密，充分確保了網(wǎng)絡信息安全。

　　四、對國土資源政務信息網(wǎng)上公開執(zhí)行情況檢查工作的意見和建議

　　(一)規(guī)范工作機制

　　完善政府信息公開工作機制，規(guī)范工作流程。科學劃分股室職責，明確辦公室為信息公開工作的管理部門和工作機構；各股室負責及時、準確地收集、整理、更新、審查并提供本股室可供公開的資料信息，由分管領導審閱；紀檢室負責對信息公開的實施情況進行監(jiān)督檢查，使縣國土資源局政府信息公開工作規(guī)范化、制度化。

　　(二)完善政務信息網(wǎng)站建設

　　網(wǎng)上政務信息公開，需要不定期采集大量文章稿件，充實網(wǎng)站公開內容，但因國土資源信息具有種類繁多、數(shù)量巨大、信息更新極快的特點，經(jīng)常會存在網(wǎng)站公開內容不夠充實、網(wǎng)站信息更新速度慢等情況，不能讓群眾及時了解最新的國土資源動態(tài)。本篇文章來自資料管理下載。應進一步完善政務信息網(wǎng)站欄目設置和版塊功能，加強對網(wǎng)上信息的更新維護，提高網(wǎng)站的綜合服務水平，確保政務信息網(wǎng)上公開內容更加全面、及時、準確。

　　(三)加強政務信息公開人員培訓

　　加大培訓，提高從事政務信息網(wǎng)上公開人員的全面素質多組織政務信息公開方面的專業(yè)培訓，拓寬信息公開員知識面，并增強信息公開員安全保密意識。

　　(四)加大網(wǎng)站安全設備的投入

　　建議省廳出臺保障網(wǎng)站安全的指導性文件，加大網(wǎng)站安全重要性的宣傳力度，方便各地市爭取財政資金，為網(wǎng)站安全建設提供保障。

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