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2016房產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營與管理》高頻考點(diǎn)

　　2016房產(chǎn)估價(jià)師考試將至，臨考之前，百分網(wǎng)小編幫大家整理了《經(jīng)營與管理》部分的高頻考點(diǎn)，大家一定要熟記，最后預(yù)祝各位考生取得理想的成績(jī)!

2016房產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營與管理》高頻考點(diǎn)

　　一.建筑物折舊的求取方法

　　(1)年限法

　　1)利用年限法求取建筑物的折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，年齡應(yīng)為有效年齡，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。 .

　　2)直線法：它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。

　　3)成新折扣法：以建筑物的重新購建價(jià)格乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值。成新折扣法比較粗略，主要用于初步估價(jià)，或者同時(shí)需要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合，尤其是大范圍的建筑物現(xiàn)值摸底調(diào)查。

　　(2)市場(chǎng)提取法

　　(3)分解法

　　分解法是求取建筑物折舊最復(fù)雜、最詳細(xì)的衡量折舊的方法。

　　二.土地使用年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響

　　(1)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊。

　　(2)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，分為土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期兩種情況。

　　對(duì)于土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊。

　　對(duì)于土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限那部分壽命后計(jì)算建筑物折舊的。

　　三、成本法：

　　1.成本法適用的估價(jià)對(duì)象：

　　①新開發(fā)的房地產(chǎn)、舊的房地產(chǎn)、在建工程、計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)都可以采用成本法估價(jià);

　　②由于很少發(fā)生交易而限制了市場(chǎng)法的運(yùn)用，又沒有經(jīng)濟(jì)收益或者沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)以及單純的建筑物或者其裝飾、裝修部分，通常也是采用成本法估價(jià);

　�、墼诜康禺a(chǎn)保險(xiǎn)及其他房地產(chǎn)損害賠償中、房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較少的地區(qū)，難以采用市場(chǎng)法估價(jià)的，通常只好采用成本法估價(jià);

　　④成本法一般適用于評(píng)估那些可獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　2. 成本法的注意事項(xiàng)：

　　(1)采用客觀成本而不是實(shí)際成本。

　　(2)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調(diào)整。

　　(3)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等分析進(jìn)行調(diào)整。

　　四、成本法需要注意以下幾個(gè)問題

　　1)成本法中開發(fā)成本可劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建設(shè)成本。主要包括：①勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi);②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi);③商品房建筑安裝工程費(fèi);④公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi);⑤其他工程費(fèi)。這里要搞清哪幾項(xiàng)歸土地開發(fā)成本，哪幾項(xiàng)歸建筑物建造成本。

　　需要明確的是：上述成本組成內(nèi)容中，①項(xiàng)一般情況下歸屬于土地開發(fā)成本，②項(xiàng)如果取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地是熟地，只包含部分基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，則部分屬于土地開發(fā)成本，部分屬于土地取得成本。如果全部包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，②、③、④項(xiàng)是建筑物建造成本，⑤項(xiàng)應(yīng)更多可歸于建筑物建造成本中。

　　2)紅線內(nèi)市政費(fèi)用應(yīng)包括在建造成本中。

　　3)要記住不可預(yù)見費(fèi)用的含義及具體包括內(nèi)容。

　　4)勘察設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、紅線內(nèi)市政費(fèi)，一般應(yīng)包含在土地開發(fā)成本中并參與計(jì)息。

　　5)成本法利息的計(jì)算中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與場(chǎng)地拆遷費(fèi)用是作為土地開發(fā)成本費(fèi)用的。

　　6)對(duì)自用房地產(chǎn)用成本法估價(jià)中，要計(jì)算銷售費(fèi)稅。

　　7)成本法評(píng)估在建工程，并不是“什么情況下都不用計(jì)銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)”，比如有預(yù)售時(shí)就有銷售費(fèi)用。

　　8)房地產(chǎn)重新購建價(jià)格包含銷售稅費(fèi)和利潤(rùn)。

　　9)要理解“自有資金利息不計(jì)入利潤(rùn)，而計(jì)入成本”這句話。在房地產(chǎn)開發(fā)中，自有資金要求一是有利息回報(bào)，二是有利潤(rùn)回報(bào)，其中利息回報(bào)不能混同于利潤(rùn)回報(bào)，在成本法中，自有資金利息與借貸資金利息一樣，都是積算價(jià)格的組成部分，換句話說，是要計(jì)入“成本”的。

　　10)功能過剩造成的損失是功能折舊，而經(jīng)濟(jì)折舊中由于外部的改善帶來的價(jià)值提升，是屬于是房地產(chǎn)價(jià)值的升值。

　　五、學(xué)習(xí)成本法應(yīng)把握以下幾點(diǎn)：

　　(1)投資利潤(rùn)率：“投資利潤(rùn)率”在2004年、2003年、2002年的考試中，以不同的試題形式出現(xiàn)，2005年、2006年理論與方法教材去掉了投資利潤(rùn)率，從2007年開始，教材又加上該內(nèi)容，而且是考試必考內(nèi)容，一定要搞明白其計(jì)算基數(shù)。

　　(2)教材從2007年，成本法最大的變動(dòng)知識(shí)點(diǎn)也是很重要的兩點(diǎn)：一是對(duì)經(jīng)濟(jì)壽命作了修訂，當(dāng)經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，分未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期。當(dāng)土地使用期限屆滿。分受讓人申請(qǐng)續(xù)期和不申請(qǐng)續(xù)期兩種情況;二是銷售費(fèi)用計(jì)算利息。銷售費(fèi)用計(jì)息時(shí)，一定要先區(qū)分清銷售費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間，即銷售之前發(fā)生的費(fèi)用和與銷售同時(shí)發(fā)生的費(fèi)用。

　　(3)在通常情況下，土地報(bào)酬率一般指的是年報(bào)酬率。

　　(4)開發(fā)利潤(rùn)無論是在成本法中還是假設(shè)開發(fā)法中都不計(jì)息。

　　(5)關(guān)于單利和復(fù)利，存款和貸款，可以用單利，也可用復(fù)利。只是為了計(jì)算的方便，根據(jù)單

　　利和復(fù)利的換算公式，把單利換算成復(fù)利。

　　(6)傳統(tǒng)方法雖然不考慮各項(xiàng)收入、支出的時(shí)間。但是一定要計(jì)算利息。

　　(7)在計(jì)算建筑物折舊的時(shí)候，可分兩種情況考慮：住宅與非住宅，住宅是自動(dòng)續(xù)期的，應(yīng)按

　　建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物折舊，對(duì)于非住宅，要區(qū)分約定不可續(xù)期或未約定不可續(xù)期兩種情形。

　　(8)重新購建價(jià)格含義中有“購”和“建”雙重含義，對(duì)于重新購置的價(jià)格，是要用市場(chǎng)法來

　　求取的，對(duì)于重新建造的價(jià)格是積算價(jià)格，可用成本法計(jì)算。

　　(9)征收國有土地上的建筑物來獲得土地是指城市房屋拆遷情形，征收是收回土地使用權(quán)，征

　　用是暫時(shí)借用土地使用權(quán)，其中，土地所有權(quán)沒有改變。

　　(10)為了更好的加深對(duì)功能折舊的理解，現(xiàn)提供一個(gè)公式，僅供參考!該功能落后空調(diào)系統(tǒng)