2017年房地產評估現(xiàn)狀及問題

　　房地產評估行業(yè)在中國尚屬于新興行業(yè)，與人們的生活日益密切，其作用越來越重要，評估范圍也越來越廣泛。然而房地產評估行業(yè)也存在較多的問題，如整體人員專業(yè)性不強，行業(yè)法規(guī)建設滯后，風險和收益互相博弈等等。從長遠來看，房地產評估行業(yè)仍呈現(xiàn)出勃勃生機，這需要所有評估行業(yè)人員去努力探索和奮斗。

　　一、房地產評估行業(yè)現(xiàn)狀

　　(一)房地產評估尚屬于新興行業(yè)

　　我國1992年建立房地產估價師執(zhí)業(yè)資格制度，1995年實施全國統(tǒng)一的房地產估價師職業(yè)資格考試制度，1998年開始實行房地產估價從業(yè)人員持證上崗制度。到現(xiàn)在，房地產行業(yè)發(fā)展了20年余，在我國尚屬于新興行業(yè)。很多人對這個行業(yè)很陌生，不了解其作用，也不了解這個行業(yè)與自己生活的密切關系，更不用談在必要的時候如何利用房地產評估保障自己的權益。

　　房地產評估行業(yè)屬于中國三大中介行業(yè)之一，另外兩個是律師和會計師。但是據(jù)筆者了解，對于其他兩個行業(yè)是做什么的，大家很快就能條件反射，在腦子中想出其具體工作內容，而對于房地產評估行業(yè)，別人往往會提這個行業(yè)到底是做什么之類的問題，這對于房地產評估行業(yè)人員來說是種尷尬。

　　(二)房地產評估日益重要

　　目前，房地產評估與人們生活聯(lián)系得更加密切。房地產作評估為中介行業(yè)，它的作用就是給予委托方一個客觀、公正的意見，生活中很多時候都需要將這種第三方客觀公正的意見作為參考，能夠保障大家的利益。可是現(xiàn)實中人們對這一行業(yè)普遍認識陌生，更何談將它與自己的生活聯(lián)系起來

　　例如，商業(yè)市場轉讓費亂象。目前同一街鋪商鋪轉讓費高低不同，同一鋪位轉讓費水漲船高，遠遠超過了轉讓費最初是對商鋪裝修、租賃壟斷的補償。轉讓費全憑商家自己主觀而定，沒有任何參照或依據(jù)，大大增加了承租人的風險。筆者認為這種亂象的存在除了因為有黑心商家，另一方面就是承租方不知道如何用“有效武器”為自己指明方向。這一“有效武器”就是房地產評估。房地產評估作為客觀、公正的第三方機構，可以對商鋪的轉讓費進行合理評估，為承租雙方轉讓租賃使用權提供價值參考依據(jù)，有效保障承租雙方的利。若往后商鋪轉讓可邀請房地產評估機構進行轉讓費專業(yè)評估，市場的這種亂象將會大大減少。

　　(三)房地產評估范圍日益廣泛

　　房地產評估既可以是對單純土地或建筑物的評估，又可以是對土地和建筑物的有機結合體進行評估。目前房地產評估涉及的范圍越來越廣，包括普通房地產評估和衍生房地產咨詢。普通房地產評估包括土地使用權出讓;房地產轉讓、租賃、抵押、保險、課稅;企業(yè)合營、改制、上市、破產;房地產價格復核或鑒定;房地產開發(fā)經營貸款等。衍生房地產咨詢主要是疑難問題集衍生問題咨詢，包括城市更新項目可行性研究，拆賠方案研究，項目規(guī)劃定位研究，政策研究，經營性物業(yè)定位研究，課題研究等。目前普通房地產評估還是主流，但隨著社會發(fā)展，衍生房地產咨詢會越來越多，逐漸成為房地產評估的重點。

　　二、房地產評估行業(yè)存在問題

　　房地產評估作為一個新興行業(yè)，與人們的生活的聯(lián)系日益密切，涉及的范圍日益廣泛，這往往就對房地產評估行業(yè)需要更高的要求，比如給出的結果公正客觀，有專門的法律法規(guī)對該行業(yè)進行規(guī)范，有專門的機構進行風險監(jiān)督�？涩F(xiàn)實情況是房地產評估行業(yè)還有很多的問題需要規(guī)范。根據(jù)筆者的親身感受，以下三點是比較突出的問題2015最新房地產評估現(xiàn)狀及問題淺析文章

　　(一)整體人員專業(yè)性不強

　　據(jù)筆者的了解，目前房地產評估公司技術人員普遍專業(yè)性不強。從技術人員來看，做房地產評估的技術人員往往是剛畢業(yè)的大學生，平均年齡較低。而且他們所學專業(yè)參差不齊，很多和房地產評估關聯(lián)性不大。原因是現(xiàn)在很多房地產評估機構的主要業(yè)務是房地產抵押報告，這種報告目前已經接近流水化作業(yè)，對工作人員的專業(yè)性要求不高，僅要求技術人員掌握一定的學習能力、具備基本的電腦技能、擁有一定的細心、責任心。擁有以上素質的人往往就能成為一個較合格的報告制作人員，但是遠遠達不到一個估價師的水平。從評估機構來看，對報告制作人員要求不高，工作經驗少、專業(yè)性不強人員的用人成本遠低于有工作經驗、專業(yè)性強的估價人員。所以很多時候評估機構不注重有經驗的估價人員待遇提升，有經驗工作幾年之后選擇一般會選擇轉行。這也就是為什么房地產評估行業(yè)存在人員流動大，人員低齡化，做報告的往往不是估價師，估價師做了幾年選擇轉行掛靠這種現(xiàn)象。現(xiàn)在這已經成為了房地產評估行業(yè)的一個惡性循環(huán)。

　　人員專業(yè)性不強，一些基本的專業(yè)常識不懂，但是居然可以出具專業(yè)報告，這中間存在的技術風險、行業(yè)風險可想而知。據(jù)筆者了解，很多評估機構出具的預估隨意性大，修改率高，和新人比率高、專業(yè)性不強有莫大的關系。

　　(二)行業(yè)法規(guī)建設滯后

　　目前中國有《律師法》，《注冊會計師法》，但沒有《估價師法》。目前估價師行業(yè)仍然是一種自律性質的行業(yè)，沒有具體的法規(guī)對房地產估價行業(yè)進行具體規(guī)范。隨著房地產評估的發(fā)展，相機制定了《房地產估價師注冊管理辦法》、《城市房地產中介服務管理規(guī)定》、《房地產估價機構管理辦法》等規(guī)章制度，初步形成以估價機構資質標準和估價師注冊為核心的房地產估價法律法規(guī)體系。但房地產估價各項法律、法規(guī)和規(guī)章制度的實施細則仍然缺失，針對不同用途的房地產評估如地下空間權相關技術標準、技術規(guī)范還沒有制定2015最新房地產評估現(xiàn)狀及問題淺析房產估價師。筆者認為，建立針對房地產評估行業(yè)的技術規(guī)范刻不容緩。

　　(三)風險與收益博弈

　　現(xiàn)在房地產評估行業(yè)競爭激烈，很多金融機構貨客戶為了爭取貸款業(yè)務，可能會要求評估機構給出不符合市場的評估結果。銀行有評估機構庫，有很多機構可以選擇

　　評估機構若想爭取業(yè)務，風險和收益如何取舍則是糾結的主要問題。如果一味考慮風險，則可能降低機構經營收益，但若一味考慮收益，則會使機構面臨更大的經濟風險。

　　目前一些新設立的小的評估機構，為了爭取業(yè)務，基本上是客戶要求什么價，他們就能評出什么價。從金融機構來看，隨意評出的價格會給他們造成隱藏的風險。從評估機構來看，價格隨意性大會直接抹黑整個行業(yè)，給人專業(yè)性不強的惡劣印象。

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