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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題
單項(xiàng)選擇題(共35題)
1.下列投資行為中，屬于房地產(chǎn)間接投資的是( )。
A.購買房地產(chǎn)公司股票
B.購買土地使用權(quán)
C.購買新建商品住房
D.購買存量商品住房
2.下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是( )。
A.在建工程
B.車站
C.購物中心
D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)
3.下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的是( )。
A.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)
B.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)
C.或然損失風(fēng)險(xiǎn)
D.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)
4.投資組合理論認(rèn)為，把適當(dāng)?shù)耐顿Y項(xiàng)目組合起來，可以( )。
A.提高投資收益
B.降低系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)
C.降低個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)
D.使投資毫無風(fēng)險(xiǎn)
5.2007年末，某市住房總量為5000萬㎡，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬m2,商品住房3750萬㎡，，同期住房空置量為750萬㎡,其中經(jīng)濟(jì)適用住房空置量為50萬㎡，商品住房空置時(shí)為450萬㎡，則該市2007年末的商品住房空置率是( )。
A.9%
B.12%
C.15%
D.20%
6.政府的土地供應(yīng)政策會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的( )。
A.產(chǎn)品質(zhì)量
B.產(chǎn)品性價(jià)比
C.規(guī)模和結(jié)構(gòu)
D.產(chǎn)品檔次
7.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場自然周期與投資周期關(guān)系的表述中，正確的是( )。
A.自然周期與投資周期同步變化
B.投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期
C.投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期
D.投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期
8.當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難了解購買者和競爭者對本企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格變化的反應(yīng)時(shí)，往往采用( )。
A.挑戰(zhàn)定價(jià)法
B.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法
C.目標(biāo)定價(jià)法
D.隨行就市定價(jià)法
9.某城市住宅市場調(diào)查結(jié)果顯示，該城市住宅的總需求與總供給基本平衡，但同時(shí)顯示，套型建筑面積120㎡以上的住宅供過于求，70re以下的住宅供不應(yīng)求，則該城市的住宅市場處于( )狀態(tài)。
A.均衡
B.周期性失衡
C.結(jié)構(gòu)性失衡
D.區(qū)域性失衡
10.某城市2008年初家庭總數(shù)為120萬戶，戶均年可支配收入為5萬元，約有15% 的家庭打算當(dāng)年購房，平均住房需求80㎡/戶，則2008年該市新建商品住房的市場潛量是( )萬㎡。
A.1260
B.1380
C.1440
D.2100
11.下列影響消費(fèi)者行為的因素中，屬于個(gè)人因素的是( )。
A.學(xué)習(xí)
B.經(jīng)濟(jì)狀況
C.對渠道的信賴度
D.購買動機(jī)
12.某公司開發(fā)的酒店項(xiàng)目在建成經(jīng)營一段時(shí)間后，根據(jù)市場的變化將其用途調(diào)整為寫字樓，該公司采用的市場定位方式是( )。
A.避強(qiáng)定位方式
B.產(chǎn)品差別化方式
C.對抗性定位方式
D.重新定位方式
13.房地產(chǎn)需求市場上普遍存在著"買漲不買跌"現(xiàn)象，產(chǎn)生這一購買行為的主要因素是( )。
A.消費(fèi)者的感覺
B.消費(fèi)者的生活方式
C.消費(fèi)者的習(xí)慣
D.消費(fèi)者的信念
14.下列關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的是( )。
A.時(shí)值是資金運(yùn)動起點(diǎn)的金額
B.終值是資金運(yùn)動結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值不等值的金額
C.資金等值是指與某一時(shí)點(diǎn)上一定金額的實(shí)際價(jià)值相等的另一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值
D.不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對值相等的資金具有相同的價(jià)值
15.某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個(gè)人住房貸款，其月供為2850元，月利率為6.25‰,則該貸款的實(shí)際年利率為( )。
A.7.5﹪
B.7.56﹪
C.7.71﹪
D.7.76﹪
16.某家庭于2005年購買住房時(shí)申請了一筆20萬美元的貸款，貸款方式為“2/28”，第一年和第二年的年利率為7.5﹪ ，兩年后的年利率調(diào)整為8.5﹪，則該家庭在第28個(gè)月的還款額為( )美元.
A.1250
B.1398
C.1416
D.1562
17.下列關(guān)于收益率的表述中，錯誤的是( )。
A.基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報(bào)酬率
B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率
C.常規(guī)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的.
D.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差
18.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的目標(biāo)收益率為10﹪，內(nèi)部收益率為16﹪，實(shí)際收益率為12﹪，銀行貸款利率為7.5﹪，則計(jì)算實(shí)際收益率所采用的通貨膨脹率是( )。
A.1.82﹪
B.2.33﹪
C.3.57﹪
D.5.45﹪
19.對于同個(gè)遍地產(chǎn)投資方案，某動態(tài)投資回收期(Pb)與靜態(tài)投資回收期(Pb')之間的關(guān)系是( )。
A.Pb B.Pb≤Pb'
C.Pb=Pb'
D.Pb>Pb'
20.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為10000㎡，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用8000萬元，建設(shè)周期為3年，利潤總額為25000萬元，則該項(xiàng)目的投資利潤率是( )。
A.10.42﹪
B.11.57﹪
C.31.25﹪
D.34.72﹪
21.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為10000 ㎡，規(guī)劃容積率≤4,預(yù)計(jì)開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80﹪，項(xiàng)目的固定成本為5000萬元，預(yù)計(jì)平均銷售單價(jià)為4500元/㎡，則使項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡的單位變動成本為( )元/㎡.
A.2350.00
B.2937.50
C.3250.00
D.4062.50
22.對某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行敏感必分析，當(dāng)?shù)貎r(jià)、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低0%時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)利潤的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是( )。
A.地價(jià)
B.建造成本
C.貸款利率
D.資本化率
23.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)過測算得出以下數(shù)據(jù)：如果市場前景好，凈現(xiàn)值為5680萬元，如果市場前景一般，凈現(xiàn)值為2450萬元，如果市場前景不好，凈現(xiàn)值為負(fù)的3680萬元.經(jīng)分析市場前景為：好的概率45%;一般的概率35%;不好的概率20%，則該項(xiàng)目凈現(xiàn)值 期望值為( )萬元.
A.2677.5
B.3680.60
C.4003.50
D.5356.80
24.房屋開發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2M以外和項(xiàng)目( )范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用.
A.黃線
B.紫線
C.藍(lán)線
D.紅線
25.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金.一般而言三種資金的使用順序是( )。
A.資本金、借貸資金、預(yù)租售收入
B.預(yù)租售收入、資本金、借貸資金
C.借貸資金、預(yù)租售收入、資本金
D.資本金、預(yù)租售收入、借貸資金
26.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)有A、B兩種方案，開發(fā)經(jīng)營期分別為3年、4年，其目標(biāo)收益率均為12%，凈現(xiàn)值分別為120萬元，150萬元.對兩方案進(jìn)行比選，則最優(yōu)方案的等額年值 為( )萬元.
A.39.51
B.49.39
C.49.96
D.62.45
27.當(dāng)可供比較的互斥方案壽命期相同，期效益也基本相同時(shí)，宜采用的比選方法是( )。
A.凈現(xiàn)值法
B.差額內(nèi)部收益率法
C.費(fèi)用現(xiàn)值法
D.內(nèi)部收益率法
28.下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)貸款的表述中，錯誤的是( )。
A.債權(quán)人通常是商業(yè)銀行
B.不能用于償還土地購置貸款
C.主要擔(dān)保物為在建工程及相關(guān)土地使用權(quán)
D.還款資金來源通常是銷售收入
29.下列融資渠道中，屬于公眾市場債務(wù)融資形式的是( )。
A.發(fā)行公司債券
B.權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金
C.發(fā)行股票
D.商業(yè)銀行貸款
30.新設(shè)項(xiàng)目法人資本金籌措渠道不包括( )。
A.政府政策性資金
B.國內(nèi)外企業(yè)入股的資金
C.個(gè)人入股的資金
D.資產(chǎn)變現(xiàn)的資金
31.進(jìn)行融資方案分析時(shí)，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是( )。
A.債務(wù)融資成本分析
B.資金占用費(fèi)分析
C.資本金與債務(wù)資金的比例分析
D.擔(dān)保費(fèi)分析
32.下列關(guān)于寫字樓租金的表述中，正確的是( )。
A.基礎(chǔ)租金是租戶能接受的最低租金
B.基礎(chǔ)租金低于市場租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場租金水平
C.寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般低于基礎(chǔ)租金
D.寫字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差辟
33.寫字樓物業(yè)出租中所有經(jīng)營費(fèi)用均由租戶直接承擔(dān)的出租方式是( )。
A.全租金方式
B.毛租金方式
C.凈租金方式
D.基本租金方式
34.不應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的是( )。
A.抵押貸款利息
B.公共設(shè)施維修費(fèi)
C.房產(chǎn)稅
D.物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)
35.下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流的表達(dá)式中，正確的是( )。
A.稅前現(xiàn)金流=有效毛收入一經(jīng)營費(fèi)用
B.稅前現(xiàn)金流=有效毛收入一抵押貸款還本付息
C.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流一所得稅
D.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流一準(zhǔn)備金一所得稅
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