2012年房地產(chǎn)案例與分析試題及答案
一、問答題
問答題第一版問題及答案
第1題：A，B兩座寫字樓位置 規(guī)模 外部形式均相同，可A與B的租金差異很大，問：1 、造成A B兩座寫字樓租金差異的原因。2、若在市場法計算中以B作為可比實例求取A的租金，應(yīng)對B的租金做哪些調(diào)整。
第2題：由于道路建設(shè)需要對一個地段的房屋進行征收，甲的房屋是在此次征收范圍內(nèi)的一處獨門獨戶的房屋，甲委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對其房屋及屋內(nèi)裝飾裝修價值進行評估，評估結(jié)果出來后甲對評估出的房屋價值沒有異議，但對裝修價值評估結(jié)果僅有15萬元不滿，甲認(rèn)為3年前他實際裝修花費30萬元，估價結(jié)果偏低。經(jīng)復(fù)核，原估價程序和估價結(jié)果都沒有問題。問：
1、若你是估價師該怎樣向甲解釋
2、裝修價值一般應(yīng)采用那種估價方法估價?估價技術(shù)路線是怎樣的
第3題：某人欲購買一個商鋪，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)為其評估該商鋪的最高購買價格，他要求的期望收益率是銀行貸款利率。問：
1、此次估價是鑒證性估價還是咨詢性估價，評估的價值類型是什么?
2、寫出估價技術(shù)路線
問答題第二版問題及答
簡答1：某估價師為一寫字樓估價，相鄰B寫字樓位置、交通條件、外形等大體符合，但調(diào)查中發(fā)現(xiàn)兩者的租金差異較大。(1)請問造成兩者差異較大的原因有哪些?(2)如選用B寫字樓為其中一個可比實例，請問如何處理B寫樓的租金?
簡答2：李某房屋被征收，其中裝修及家具為3年前，估價師評為10萬，李某不認(rèn)同，因其3年花費了30萬元，要求重核。但估價師經(jīng)過認(rèn)為無誤。請問(1)怎么向李某解釋其疑問和說明?(2)估價時主要采用什么方法，講述估價路線。
簡答3：某人想購買一間商鋪，主要用于出租，要求收益不低于銀行一年期的貸款利率，請求某估價師評估出最高出價。(1)請問是簽證性還是咨詢性估價?評估時應(yīng)采用什么價值?(2)主要采用什么方法?講述估價路線。
問答題第三版問題及答
問答一：是被征收人對裝飾裝修的價值有疑問，問估價師應(yīng)怎么說明??裝飾裝修用什么方法估價，技術(shù)路線是什么?
答：從三點說明：一時點不同，二狀況不同有折舊，三是價值類型，一個是購買時的市場價值，一個是殘余價值。
適宜用成本法估價，先按材料費、人工費、工程費等計算重新構(gòu)建價格，然后根據(jù)平均壽命和有效年齡計算折舊，相減得現(xiàn)值。
(成本法技術(shù)路線我沒有答要用客觀成本，不知道算不算錯)
問答二：可比實例B的租金與估價對象有差異，可能的原因有??如果選B，應(yīng)做哪些工作??
答：一是租金內(nèi)涵不同，可能包括水電費、物業(yè)費這些。二是租期和租金支付方式不同。三是承租人不同。四是其他例如測算單位不同。
應(yīng)進行統(tǒng)一租金內(nèi)涵范圍、統(tǒng)一支付方式、統(tǒng)一單位、扣除品牌等因素影響
(這個沒有認(rèn)真審題，題中只是說了B在外觀、區(qū)位等4個方面和A相同，但沒有說內(nèi)部的情況還有基礎(chǔ)、公共配套設(shè)施方面相同，所以租金的差異可能也要考慮這些方面，我沒有答，后面應(yīng)該做的工作答的也不夠全面，但是這道題答題紙上留的空白比較少，感覺如果考慮那么多根本答不下的。所以這個就得看出題人是想考什么了，如果是租金本身這些我就對了，如果還要考慮建筑物土地等差異那我就完了)
問答三：是投資商鋪獲利，算最高買價，投資收益率不低于一年存款利率，問價值類型、估價方法和技術(shù)路線??
答：價值類型是投資價值。估價方法用收益法，技術(shù)路線是用市場法求取比準(zhǔn)租金、運營費用率、空置率等，測算凈收益，根據(jù)投資人的期望投資收益率一年其存款利率來選擇適當(dāng)報酬率和報酬資本化公式進行測算。
問答題第四版問題及答
1、估價對象為A幢寫字樓，B為A相鄰寫字樓，外觀、規(guī)模相似，但A、B寫字樓租金有差異，問⑴、導(dǎo)致AB寫字樓租金差異主要有哪些;(參考答案：內(nèi)部設(shè)備、布局、租戶類型、權(quán)益、物業(yè)管理水平、智能化程度等等不同)⑵、如果以B寫字樓作為可比實例求取A的租金，應(yīng)作如何修正;(參考答案：實物狀況、權(quán)益狀況調(diào)整等等)
2、國有土地上房屋拆遷中裝飾裝修賠償評估，評估公司評估結(jié)果為10萬元，委托方稱3年前裝修和購買家具共花費30萬，因此說評估公司評估過低。問⑴、造成如此評估結(jié)果，評估公司應(yīng)作如何解釋(參考：估價時點、折舊等等)⑵、如果評估拆遷裝修裝飾賠償，應(yīng)選用何種方法，步驟如何(成本法，步驟不好答啊)
3、委托方甲看中一個商鋪，想購買用來出租獲取穩(wěn)定收益，在滿足甲要求的報酬率的情況下，讓你評估其能夠購買此商鋪的最大值，問：這種評估屬于鑒證性評估還是咨詢性評估(咨詢性評估)，價值類型為(投資價值)，可以采用何種方法評估及技術(shù)路線如何(收益法，技術(shù)路線參照收益法技術(shù)路線，理論與方法教材中有介紹)
二、單選
單選題第一版問題及答案
1、 問屬于房地產(chǎn)的收入，應(yīng)該是營業(yè)收入扣除商業(yè)利潤扣除老字號收益 選A
2、問凈收益，選A
3、問不屬于商業(yè)的個別因素，選通風(fēng)采光
4、問收益價格高于比準(zhǔn)價格的原因，選報酬率低
5、問使比準(zhǔn)價格上升(記不清了)，選項有通脹，存款利率，我選了存款
6、問征收，抵押情況下比準(zhǔn)價格和收益價格的權(quán)重，選了等于
7，問侵犯甲公司的何種權(quán)利，選地役權(quán)
8，問丙公司應(yīng)該如何，選繼續(xù)開發(fā)
9，問賠償責(zé)任人，選甲公司和乙公司
10，問賠償金額，選差價+利息
單選題第二版問題及答案
第一題：
1、一經(jīng)營性酒店評估，營業(yè)收入5320，品牌收入占8%，運營費用、財務(wù)費用、管理費用等等分別為2260、130、250、210，利潤為10%，問房產(chǎn)帶來收入為多少(4894.4)
2、問凈收益多少：(1554.96)
3、如果你評估此項目，下列哪些不作為重點查勘內(nèi)容(采光通風(fēng)、建筑高度、內(nèi)部布局、裝修情況)
第二題：商鋪評估收益法價格為12000元/平方米，市場法為10000元/平方米，問
4、造成收益價格高于市場比準(zhǔn)價格的原因不包含以下哪個(通貨率上升、存款利率下降、租賃市場旺盛、銷售市場淡)
5、這問記不起來了
6、如果確定評估結(jié)果，應(yīng)如何做(收益法權(quán)重大于市場法、市場法權(quán)重大于收益法、權(quán)重相等、還有一個選項忘記了)
第三題：甲公司開發(fā)一河景房，將相鄰的一塊地售給乙公司，為保持河景，給了一筆錢給乙公司，條件是不得建高層建筑，但沒有登記。乙公司又轉(zhuǎn)手給丙公司，但沒有說明甲公司的條件。現(xiàn)在丙公司蓋高層建筑，甲公司上訴，要求停止開發(fā)。
7、甲公被侵害的是什么權(quán)利?(地役權(quán) 相鄰權(quán) 共有權(quán)
8.丙公司應(yīng)該怎么做( 停止開發(fā) 繼續(xù)開發(fā) 待甲乙公協(xié)商好后再開發(fā)
9、購河景房的人和甲公司如索賠，索賠的對象分別是?
10、如協(xié)商不成，丙公司繼續(xù)開發(fā)，如何評估甲公司損失(河景房售價和非河景房售價的差價 河景房售價和非河景房售價的差價加上甲公司給的一筆錢的本金及利息 河景房售價和非河景房售價的差價減去甲公司給的一筆錢的本金及利息
三、找錯
找錯題第一版問題及答案
1、估價人員應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師
2、假設(shè)和限制條件中：依據(jù)《估價規(guī)范》和委托人要求不對
3、假設(shè)和限制條件與注冊估價師聲明前后矛盾(假設(shè)中好像是不能保證建筑質(zhì)量不承擔(dān)責(zé)任，而聲明中卻強調(diào)不存在質(zhì)量問題)
4、比較法中路口和樓層屬于區(qū)域因素而不是個別因素(這個比較玄，湊數(shù)的。第一次考沒安排好時間)
5、估價對象狀況描述過于簡略，如土地的四至、地形地勢等
6、市場法中可比實例3樓層為3層，未作調(diào)整
7、可比實例租金內(nèi)涵未交代，是否為客觀市場租金
8、可比實例空置率未說明取值依據(jù)，空置率均為5%
9、比較法中可比實例2交易日期未做修正，或應(yīng)說明不作修正的理由
10、夾層是否合法應(yīng)予以調(diào)查核實并加以說明
11、市場法中租金的最終確定未列出計算過程，采用簡單平均法的理由不充分
12、估價結(jié)果缺少車庫的價值
13、忘了
找錯題第二版問題及答案
1、 封面中缺注冊估價師的注冊號
2、結(jié)果報告中，估價對象缺房地產(chǎn)建成具體到月。
3、技術(shù)報告中，收益法前面的公式與后面計算的公式不一致
4、可比實例3與估價對象所處的樓層不一致未進行調(diào)整。
5、交易實例2交易日期修正取值無理由
6、未說明實例是否包含車庫的價值
7、缺租賃保證金及押金的利息
8、鋼混40年錯
9、收益年限29年錯
10、收益法公式選用無理由
11、總價計算錯誤，不應(yīng)按511.45平方米計算或說明計算的理由
12、缺修正金額計算的過程和理由
13、估價報告應(yīng)用的有效期受估價目的所限說法錯誤碼。
找錯題第三版問題及答案
1、 封面估價人員表述錯，應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師;
2、致委托人函估價對象描述不清，缺少樓層和車庫;
3、估價師聲明沒有注冊房地產(chǎn)估價師蓋章;
4、結(jié)果報告估價對象權(quán)益狀況描述不清，缺：建筑物建成年月日(只表述為2000年建成)、缺土地使用權(quán)出讓年限(只表述剩余年限27年)、缺他項權(quán)設(shè)立時間;
5、技術(shù)報告收益法公式無選取理由，或與計算公與方法選擇表述的公式不一致;
6、市場法中可比實例缺權(quán)益狀況的修正;
7、市場法可比實例2未進行交易日期修正;
8、市場法個別因素調(diào)整中缺車庫和夾層的修正;
9、收益法年總費用中缺租賃費;
10、收益法收益年限錯誤，未考慮土地使用權(quán)剩余年限;
11、收益法中租賃期未采用租約期租金;
12、收益法中維修費計算基數(shù)錯誤，不應(yīng)該為估價對象實際重置價格;
13、技術(shù)報告估價結(jié)果內(nèi)涵表述不清，未明確車庫價值是多少
找錯題第四版問題及答案
1、 封面中“估價人”錯誤，應(yīng)為房地產(chǎn)注冊估價師
2、致委托人函中缺報告應(yīng)用有效期
3、可比實例3未作樓層修正
4、估價結(jié)果報告中缺區(qū)位狀況
5、收益年限29年錯，應(yīng)為27年
6、收益法中未計算車位價格
7、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)耐用年限40年錯
8、確定估價結(jié)果時取511.??錯，應(yīng)為411.??
9、保險費基數(shù)取有效收入錯。
10、樓層屬于區(qū)位因素
11、收益法中凈收益未考慮租約因素
12、假設(shè)和限制條件中不考慮租約因素錯
13、凈收益測算缺其他收入
四、改錯題
改錯題第一版問題及答案
最后一題四個錯誤，1，法律上許可錯誤，未完成手續(xù)應(yīng)按原規(guī)劃用途為法律許可，故應(yīng)該為綜合用途為法律許可
2，技術(shù)上可能錯誤，僅有估價人員目測可能拆除非承重墻外的墻體是不合理的，應(yīng)由專業(yè)的技術(shù)人員來確定其是否能拆除。
3、經(jīng)濟上可行，僅測算兩種使用方式的收入現(xiàn)值不夠，還應(yīng)測算其費用現(xiàn)值，兩者的凈現(xiàn)值相比較做出選擇
4、價值最大化，價值最大化中商業(yè)扣除中為扣除住宅變?yōu)樯虡I(yè)的手續(xù)費。
改錯題第二版問題及答案
背景：一郊區(qū)樓盤，為改善缺乏商服配套因素，政府原則同意該小區(qū)首層住宅變更為商業(yè)用途，一些業(yè)主已經(jīng)辦理了變更手續(xù)，其中業(yè)主甲尚未辦理變更手續(xù)，但由于資金緊張，將首層住宅向銀行申請抵押貸款，委托評估公司評估市場價值。下面為評估報告片段中的最高最佳利用分析
最高最佳利用分析
最高最佳利用就是，在法律允許、技術(shù)上可行、經(jīng)濟上可行的前提下，經(jīng)過充分的認(rèn)證，實現(xiàn)價值最大化的利用。
一、法律上的允許，由于有政府原則上同意，所以本次評估對象可以按商業(yè)用途評估(參考：貌似原則同意，但實際未辦理手續(xù)，法律上不算允許)
二、技術(shù)上可行，首層住宅改造成商鋪的建筑技術(shù)、材料等方面均可以實現(xiàn)等等
三、經(jīng)濟上可行，改造成商鋪的價值大于住宅的價值(參考：應(yīng)該是兩種用途在財務(wù)凈現(xiàn)值大于0，或者收入大于支出，才是經(jīng)濟上可行，而不是商鋪價值大于住宅價值)
四、價值最大化，改造成商鋪之后的市場價值減去住宅的價值及裝修改造費用的剩余價值大于0，因此估計對象商鋪用途是能實現(xiàn)價值最大化的利用。(參考：應(yīng)該是每一種可能用途下的市場價值，比較最大化是何種用途)
綜上所述，最高最佳利用以重新開發(fā)為前提(參考：應(yīng)以改變用途為前提)
每一年最后一題都不會重復(fù)，所以復(fù)習(xí)的時候，盡量去研究每一個細(xì)微點，比如報告中的：風(fēng)險提醒，變現(xiàn)能力分析，等等 總之越來越不可能考簡單的計算錯誤了
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