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房地產(chǎn)估價師《案例與分析》專項試題及答案2024
從小學(xué)、初中、高中到大學(xué)乃至工作，我們最熟悉的就是試題了，試題是考核某種技能水平的標準。什么樣的試題才能有效幫助到我們呢？下面是小編幫大家整理的房地產(chǎn)估價師《案例與分析》專項試題及答案2024，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
房地產(chǎn)估價師《案例與分析》專項試題及答案 1
一、問答題（每題 10 分，共 30 分）
1. 某商業(yè)房地產(chǎn)，總建筑面積為 5000 平方米，土地使用年限為 40 年，從 2010 年 5 月 1 日起計。該房地產(chǎn)于 2016 年 5 月 1 日擬進行抵押評估，評估基準日設(shè)定為 2016 年 5 月 1 日。已知該地區(qū)類似商業(yè)房地產(chǎn)的租金水平為每月每平方米 100 元，空置率和運營費用率分別為 10%和 30%。資本化率經(jīng)市場調(diào)查和分析確定為 8%。請簡要闡述采用收益法評估該商業(yè)房地產(chǎn)抵押價值的技術(shù)路線。
2. 在對某一工業(yè)廠房進行評估時，發(fā)現(xiàn)該廠房存在一定程度的結(jié)構(gòu)損壞�，F(xiàn)場勘查得知，廠房部分墻體出現(xiàn)裂縫，屋頂有滲漏現(xiàn)象。該廠房建于 2000 年，原設(shè)計使用壽命為 50 年。請說明在成本法評估該廠房價值時，如何考慮這些結(jié)構(gòu)損壞因素對評估結(jié)果的影響。
3. 某住宅小區(qū)內(nèi)有一套待估住宅，所在小區(qū)周邊有學(xué)校、醫(yī)院、商場等配套設(shè)施。該住宅建筑面積為 120 平方米，戶型為三室兩廳。在市場比較法評估過程中，估價師選取了三個可比實例，實例 A、實例 B 和實例 C。實例 A 的成交價格為每平方米 8000 元，交易情況修正系數(shù)為 1.05，市場狀況修正系數(shù)為 0.98，房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為 1.02；實例 B 的成交價格為每平方米 7800 元，交易情況修正系數(shù)為 1.03，市場狀況修正系數(shù)為 1.01，房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為 0.99；實例 C 的成交價格為每平方米 8200 元，交易情況修正系數(shù)為 0.99，市場狀況修正系數(shù)為 1.03，房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為 1.01。請計算該待估住宅的比準價格。
二、單項選擇題（每題 2 分，共 20 分）
1. 收益法中確定報酬率的基本方法不包括（ ）。
A. 市場提取法
B. 累加法
C. 指數(shù)調(diào)整法
D. 投資報酬率排序插入法
2. 在成本法估價中，關(guān)于建筑物重新購建價格的說法，錯誤的是（ ）。
A. 重置價格是采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤
B. 重建價格是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤
C. 建筑物的重新購建價格可以采用成本法、比較法來求取
D. 建筑物的重新購建價格應(yīng)是在全新狀況下的價格
3. 市場比較法中，可比實例的成交日期應(yīng)盡量接近（ ）。
A. 估價作業(yè)日期
B. 估價時點
C. 委托估價日期
D. 實地查勘日期
4. 某宗房地產(chǎn)的收益期限為 35 年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來 4 年的凈收益分別為 15.1 萬元、16.3 萬元、15.5 萬元、17.2 萬元，報酬率為 9%。該宗房地產(chǎn)的收益價格為（ ）萬元。
A. 159.56
B. 168.75
C. 169.39
D. 277.70
5. 在成本法中，計算投資利息時，土地取得成本和開發(fā)成本的計息期一般按照（ ）計算。
A. 整個開發(fā)期
B. 開發(fā)期的一半
C. 開發(fā)期的 1/3
D. 開發(fā)完成后的時間
6. 下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯誤的是（ ）。
A. 假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實用的估價方法，其理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理
B. 假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法
C. 假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價
D. 假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值可以采用市場比較法、收益法等方法求取
7. 某寫字樓預(yù)計持有兩年后出售，持有期的年凈收益為 216 萬元，出售時的價格預(yù)計為 5616 萬元，資本化率為 8%，則該寫字樓目前的價值為（ ）萬元。
A. 5200
B. 5066
C. 4858
D. 4600
8. 運用路線價法估價的前提條件是（ ）。
A. 街道不規(guī)整，但臨街各宗土地排列較整齊
B. 街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街各宗土地排列較整齊
C. 街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街各宗土地排列不整齊
D. 街道、臨街各宗土地排列均不整齊
9. 房地產(chǎn)估價報告的有效期一般為（ ）。
A. 半年
B. 一年
C. 兩年
D. 三年
10. 下列房地產(chǎn)估價原則中，（ ）要求估價結(jié)果是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。
A. 替代原則
B. 合法原則
C. 價值時點原則
D. 最高最佳利用原則
三、多項選擇題（每題 3 分，共 30 分）
1. 房地產(chǎn)價格影響因素可分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素，下列屬于一般因素的有（ ）。
A. 經(jīng)濟因素
B. 人口因素
C. 社會因素
D. 環(huán)境因素
E. 行政因素
2. 收益法中，確定凈收益時應(yīng)注意（ ）。
A. 有形收益和無形收益
B. 實際收益和客觀收益
C. 樂觀估計、保守估計和最可能估計
D. 重置收益和重建收益
E. 土地收益和建筑物收益
3. 成本法估價中，建筑物折舊可分為（ ）。
A. 物質(zhì)折舊
B. 功能折舊
C. 經(jīng)濟折舊
D. 外部折舊
E. 內(nèi)部折舊
4. 在市場比較法中，選取可比實例時應(yīng)符合的要求有（ ）。
A. 可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同
B. 可比實例的交易類型與估價目的吻合
C. 可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當
D. 可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格
E. 可比實例的成交日期應(yīng)盡量接近估價時點
5. 假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)經(jīng)營期的起點是（假設(shè)）取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的時間，即（ ）。
A. 估價時點
B. 開發(fā)完成后的時間
C. 施工開始的時間
D. 購買待開發(fā)房地產(chǎn)的`時間
E. 開工日期
6. 房地產(chǎn)估價報告通常由（ ）等組成。
A. 封面
B. 目錄
C. 致估價委托人函
D. 注冊房地產(chǎn)估價師聲明
E. 估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告
7. 下列關(guān)于房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德的說法，正確的有（ ）。
A. 應(yīng)誠實正直，依法獨立、客觀、公正地進行估價
B. 不得利用知悉的估價委托人的商業(yè)秘密牟取不正當利益
C. 不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)
D. 應(yīng)保守在估價活動中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私
E. 應(yīng)維護估價行業(yè)聲譽，不得采取不正當手段進行競爭
8. 路線價法中，深度價格修正率的類型有（ ）。
A. 單獨深度價格修正率
B. 累計深度價格修正率
C. 平均深度價格修正率
D. 加權(quán)深度價格修正率
E. 混合深度價格修正率
9. 下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價值評估的說法，正確的有（ ）。
A. 從理論上講，房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)當是債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額
B. 法定優(yōu)先受償款包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額、以及其他法定優(yōu)先受償款
C. 在評估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值時，不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金
D. 評估有租約限制的房地產(chǎn)抵押價值時，抵押價值應(yīng)為租賃合同約定的租金與市場租金的差額
E. 房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當向估價委托人、房地產(chǎn)管理部門、抵押權(quán)人和人民法院提供
10. 房地產(chǎn)估價的方法主要有（ ）。
A. 市場比較法
B. 成本法
C. 收益法
D. 假設(shè)開發(fā)法
E. 路線價法
四、分析題（20 分）
某估價機構(gòu)接受委托評估一宗位于城市中心區(qū)的商業(yè)房地產(chǎn)，建筑面積為 8000 平方米。該房地產(chǎn)所在區(qū)域交通便利，周邊商業(yè)氛圍濃厚。在評估過程中，估價師采用了市場比較法、收益法和成本法三種方法。
市場比較法選取了三個可比實例，經(jīng)過交易情況、市場狀況和房地產(chǎn)狀況修正后，得到的比準價格分別為每平方米 30000 元、32000 元、31000 元。
收益法評估中，通過市場調(diào)查和分析，確定該商業(yè)房地產(chǎn)的年有效毛收入為每平方米 1200 元，運營費用率為 40%，資本化率為 8%。
成本法評估中，土地重新取得成本為每平方米 10000 元，建筑物重新購建價格為每平方米 15000 元，建筑物折舊率為 20%。
請根據(jù)以上資料，綜合分析三種估價方法的結(jié)果。
答案
一、問答題答案
1. 技術(shù)路線：
首先，確定收益期限。該商業(yè)房地產(chǎn)土地使用年限為 40 年，從 2010 年 5 月 1 日起計，至 2016 年 5 月 1 日已使用 6 年，剩余收益期限為 34 年。
其次，計算有效毛收入�？偨ㄖ娣e為 5000 平方米，租金水平為每月每平方米 100 元，則年潛在毛收入 = 5000×100×12 = 600 萬元�？罩寐蕿� 10%，則有效毛收入 = 600×(1 - 10%) = 540 萬元。
然后，計算運營費用。運營費用率為 30%，運營費用 = 540×30% = 162 萬元。
接著，計算凈收益。凈收益 = 有效毛收入 - 運營費用 = 540 - 162 = 378 萬元。
最后，選用合適的收益法公式（本題可選用有限年期公式），將凈收益、資本化率和收益期限代入公式計算該商業(yè)房地產(chǎn)的收益價格，以此作為抵押價值的參考，但要注意考慮抵押價值的特殊性，如扣除法定優(yōu)先受償款等相關(guān)內(nèi)容。
2. 考慮方法：
在成本法中，對于建筑物的重置成本或重建成本計算時，需要考慮結(jié)構(gòu)損壞對修復(fù)成本的影響。首先，要對結(jié)構(gòu)損壞進行詳細的評估，確定修復(fù)這些損壞所需的費用。
對于墻體裂縫和屋頂滲漏問題，可以請專業(yè)的建筑工程師或相關(guān)技術(shù)人員估算修復(fù)成本。例如，如果修復(fù)墻體裂縫需要重新砌筑部分墻體、加固結(jié)構(gòu)等，計算相應(yīng)的材料、人工等成本。對于屋頂滲漏，可能需要重新鋪設(shè)防水層等費用。
將這些修復(fù)成本加到正常的建筑物重新購建成本中。同時，由于結(jié)構(gòu)損壞可能會影響建筑物的剩余使用壽命，在計算折舊時，要根據(jù)實際情況調(diào)整剩余使用壽命的計算。如果結(jié)構(gòu)損壞嚴重，可能會縮短建筑物的剩余使用壽命，從而增加折舊額，降低評估價值。
3. 計算過程：
實例 A 的比準價格計算：比準價格 A = 8000×1.05×0.98×1.02 = 8398.72（元/平方米）
實例 B 的比準價格計算：比準價格 B = 7800×1.03×1.01×0.99 = 8081.86（元/平方米）
實例 C 的比準價格計算：比準價格 C = 8200×0.99×1.03×1.01 = 8442.74（元/平方米）
待估住宅比準價格 =（8398.72 + 8081.86 + 8442.74）÷3 = 8307.77（元/平方米）
二、單項選擇題答案
1. C
2. C（建筑物的重新購建價格可以采用成本法、比較法來求取，這種說法錯誤，成本法中重新購建價格是通過成本途徑求取，比較法是通過類似房地產(chǎn)價格修正得到評估對象價格，不能用比較法求重新購建價格）
3. B
4. B（先根據(jù)前 4 年凈收益求出穩(wěn)定的年凈收益，再用收益法公式計算收益價格。A =(15.1 + 16.3 + 15.5 + 17.2)÷4 = 16（萬元），V = A÷Y×[1 - 1÷(1 + Y)^n]=16÷9%×[1 - 1÷(1 + 9%)^35]=168.75（萬元））
5. A
6. A（假設(shè)開發(fā)法理論依據(jù)是預(yù)期原理，收益法理論依據(jù)是預(yù)期原理和地租原理等，二者理論依據(jù)不完全相同）
7. A（V = A×(P/A,i,n)+Vt×(P/F,i,n)，A = 216，i = 8%，n = 2，Vt = 5616，代入計算可得 V = 5200 萬元）
8. B
9. B
10. C
三、多項選擇題答案
1. ABCE（環(huán)境因素屬于區(qū)域因素）
2. AB（凈收益確定要考慮有形收益和無形收益、實際收益和客觀收益）
3. ABC（建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟折舊，外部折舊屬于經(jīng)濟折舊范疇）
4. BCDE（可比實例與估價對象所處的地區(qū)可以是同一供求范圍內(nèi)即可，不一定必須相同）
5. AD
6. ABCDE
7. ABCDE
8. ABC
9. ABCE（評估有租約限制的房地產(chǎn)抵押價值時，抵押價值應(yīng)為未受租約限制部分的價值加上有租約限制部分在租賃期內(nèi)按租賃合同約定的租金與市場租金的差額折現(xiàn)到估價時點的價值之和）
10. ABCDE
四、分析題答案
1. 三種方法結(jié)果計算：
市場比較法：比準價格平均值=(30000 + 32000 + 31000)÷3 = 31000（元/平方米），市場比較法評估價值 = 31000×8000 = 248000000（元）
收益法：年有效毛收入 = 8000×1200 = 9600000（元），運營費用 = 9600000×40% = 3840000（元），凈收益 = 9600000 - 3840000 = 5760000（元），收益價格 = 5760000÷8% = 72000000（元）
成本法：土地成本 = 8000×10000 = 80000000（元），建筑物成本 = 8000×15000 = 120000000（元），建筑物折舊 = 120000000×20% = 24000000（元），成本法評估價值 = 80000000 +(120000000 - 24000000)=176000000（元）
房地產(chǎn)估價師《案例與分析》專項試題及答案 2
案例一
（一）背景資料
某商業(yè)房地產(chǎn)項目，總建筑面積為 50000 平方米，位于城市中心繁華地段。該項目于 2015 年建成并投入使用，主要用于出租經(jīng)營，包括商場、寫字樓和餐飲店鋪等多種業(yè)態(tài)。現(xiàn)委托估價機構(gòu)對其市場價值進行評估，估價時點為 2024 年 1 月 1 日。
�。ǘ﹩栴}
1. 在收集資料階段，你認為需要收集哪些方面的資料？
2. 請闡述可以選用的估價方法及理由。
�。ㄈ┐鸢�
1. 資料收集內(nèi)容：
產(chǎn)權(quán)資料：包括土地使用證、房產(chǎn)證等，明確產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、用途限制等信息。
項目規(guī)劃資料：原始的規(guī)劃設(shè)計圖紙、規(guī)劃條件，了解建筑布局、容積率、綠化率等指標，分析對價值的影響。
運營資料：各業(yè)態(tài)租戶的租賃合同，租金水平、租賃期限、租金遞增方式等；運營成本資料，如物業(yè)管理費、維修費用等。
市場資料：周邊類似商業(yè)房地產(chǎn)的交易案例，包括成交價格、交易時間、交易面積、物業(yè)狀況等；周邊商業(yè)房地產(chǎn)的租金水平、空置率等市場租賃情況。
區(qū)域資料：城市規(guī)劃對該區(qū)域的發(fā)展定位，交通條件（周邊公交線路、地鐵站等），周邊配套設(shè)施（如停車場、娛樂設(shè)施、醫(yī)院、學(xué)校等）的完善程度。
2. 估價方法及理由：
收益法：該商業(yè)房地產(chǎn)主要用于出租經(jīng)營，有穩(wěn)定的租金收入和運營成本，收益資料易于獲取。通過預(yù)測未來各年的凈收益，并選用合適的資本化率將其折現(xiàn)到估價時點，可以得到房地產(chǎn)的價值，符合該類收益性房地產(chǎn)的價值評估特點。
市場法：周邊有類似商業(yè)房地產(chǎn)的交易案例，能夠收集到足夠的可比實例資料。通過對可比實例與估價對象在區(qū)位、實物、權(quán)益等方面進行比較和修正，可以評估出估價對象的市場價值。
案例二
�。ㄒ唬┍尘百Y料
某住宅小區(qū)內(nèi)有一套待估住宅，建筑面積為 120 平方米，所在樓總層數(shù)為 6 層，該套住宅位于第 3 層。該小區(qū)周邊配套設(shè)施完善，有學(xué)校、醫(yī)院、超市等。小區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，綠化較好。周邊類似住宅近期有較多交易�，F(xiàn)因貸款抵押需要，對該套住宅進行價值評估，估價時點為 2024 年 6 月 1 日。
�。ǘ﹩栴}
1. 若采用市場法評估，在選取可比實例時應(yīng)注意哪些問題？
2. 如何對可比實例進行交易情況修正？
�。ㄈ┐鸢�
1. 選取可比實例的注意事項：
區(qū)位相似性：可比實例應(yīng)與估價對象位于同一供需圈，周邊配套設(shè)施（如學(xué)校、醫(yī)院、超市等）的完善程度和距離相近，交通條件相似。
用途相同：必須是住宅用途，功能上與估價對象類似。
建筑結(jié)構(gòu)和類型相似：應(yīng)選擇同為磚混結(jié)構(gòu)或鋼混結(jié)構(gòu)等類似結(jié)構(gòu)類型，且房屋類型（如多層住宅）相同的實例。
規(guī)模相當：建筑面積與估價對象接近，一般差異不宜超過±10%。
交易日期接近：盡量選擇交易日期與 2024 年 6 月 1 日相近的實例，以減少市場波動對價格的影響，一般以不超過一年為宜。
交易情況正常：實例應(yīng)是在公開市場條件下正常交易形成的'價格，排除特殊交易情況（如債務(wù)清償、急售等）。
2. 交易情況修正：
首先，確定需要修正的交易情況因素。例如，如果可比實例是親友之間的交易（價格可能偏低）、帶有特殊附加條件（如賣方承擔了高額的稅費使買方實際支付價格降低）等情況，都需要進行分析。
對于不同的交易情況，采用不同的修正方法。如果是交易價格偏低或偏高的情況，可以通過調(diào)查了解正常市場價格與實際交易價格的差異程度，以百分比的形式進行修正。例如，經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)某可比實例因賣方急于出手價格比正常價格低 10%，則在修正時應(yīng)將該實例價格乘以 1 / (1 - 10%) = 10 / 9。如果是特殊附加條件影響價格，需分析該條件對價格的具體影響金額或比例，然后進行相應(yīng)的調(diào)整。
案例三
（一）背景資料
某工業(yè)廠房，占地面積為 10000 平方米，建筑面積為 8000 平方米，于 2010 年建成。廠房內(nèi)配備了較為先進的生產(chǎn)設(shè)備，有完善的供電、供水和排水系統(tǒng)。該廠房所在區(qū)域為工業(yè)集中區(qū)，周邊交通便利，有多條公路連接�，F(xiàn)因企業(yè)改制需要，對該廠房進行價值評估，估價時點為 2024 年 10 月 1 日。
�。ǘ﹩栴}
1. 該工業(yè)廠房估價的特點有哪些？
2. 可以采用哪些估價方法？并說明理由。
�。ㄈ┐鸢�
1. 工業(yè)廠房估價特點：
涉及專業(yè)設(shè)備評估：廠房內(nèi)有先進生產(chǎn)設(shè)備，設(shè)備的價值和使用狀況會影響廠房整體價值評估，需要考慮設(shè)備與廠房的協(xié)同性以及設(shè)備的折舊、更新等因素，評估過程可能需要專業(yè)設(shè)備評估人員參與。
受產(chǎn)業(yè)政策影響大：所在工業(yè)集中區(qū)的產(chǎn)業(yè)政策，如對某些產(chǎn)業(yè)的扶持或限制，會影響廠房的價值。如果產(chǎn)業(yè)屬于限制發(fā)展類型，可能導(dǎo)致廠房需求降低，價值下降。
對基礎(chǔ)設(shè)施依賴強：完善的供電、供水和排水等基礎(chǔ)設(shè)施是工業(yè)廠房正常運營的關(guān)鍵，其質(zhì)量和容量等因素對廠房價值有重要影響。同時，周邊交通條件對于原材料和產(chǎn)品的運輸至關(guān)重要，直接關(guān)系到廠房的使用效益和價值。
2. 估價方法及理由：
成本法：可以計算重新構(gòu)建該工業(yè)廠房及配備相應(yīng)設(shè)備的成本，再扣除折舊得到其價值。對于該工業(yè)廠房，由于有詳細的建筑和設(shè)備資料，成本法可較準確地反映其價值。成本包括土地取得成本、廠房建筑成本、設(shè)備購置安裝成本以及從建成到估價時點的各項費用，通過合理確定折舊年限和折舊率來計算折舊。
市場法（若有足夠可比實例）：如果周邊有類似工業(yè)廠房的交易案例，可通過市場法評估。通過比較可比實例與估價對象在面積、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備狀況、區(qū)位等方面的差異，進行修正得出估價對象價值。但工業(yè)廠房交易相對較少，可能難以獲取足夠多合適的可比實例。
收益法（如果有穩(wěn)定收益）：若該廠房有穩(wěn)定的出租收益或企業(yè)自身生產(chǎn)經(jīng)營收益數(shù)據(jù)可獲取，可采用收益法。通過預(yù)測未來收益并考慮風(fēng)險等因素確定資本化率，將收益折現(xiàn)得到廠房價值。不過，收益的預(yù)測需要考慮企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的穩(wěn)定性、市場競爭等復(fù)雜因素。
【房地產(chǎn)估價師《案例與分析》專項試題及答案2016】
案例1
賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同 2)，合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按合同2進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規(guī)定，在向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報買賣成交價格時，被認定應(yīng)重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案：
1.估價時點是( )
A.2002年4月25日
B.2002年5月25日
C.2002年7月25日
D.2002年7月25日以后的某一天
2.估價的價值范圍應(yīng)是( )
A.合同1規(guī)定的房款
B.合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定的裝修費的10%
C.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的裝修費的70%
D.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的全部裝修費
標準答案：
1.A,2.A
解析：1.即估價時點是合同訂立之日。理由如下：合同是有法律效力的文書，雙方確定價格之時是簽訂合同之日。實際交付房款也是依據(jù)合同進行的。估價時應(yīng)是計算在雙方確定價格之日時的房地產(chǎn)市場情況下，估價對象的客觀市場價值或價格，因此估價時點應(yīng)是合同訂立之日。
2.此例中的裝修合同是個干擾項，因為乙完全可以與甲之外的人簽訂裝修合同;裝修合同只是一種勞務(wù)合同，不是買賣合同，裝修費用不應(yīng)計入買賣估價價值之中。
案例2：
某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準翻建，建筑面積可增至600m2，該公司認為建600m2經(jīng)濟上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓�，F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某估價機構(gòu)對該寫字樓進行估價。
1.能否翻建的最終批準權(quán)在( )。
A.政府房地產(chǎn)管理部門
B.政府規(guī)劃管理部門
C.政府土地管理部門
D.上級總公司
2.評估時依據(jù)的建筑面積應(yīng)為( )。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三個面積都不行
3.該公司委托評估應(yīng)選擇( )。
A.房地產(chǎn)管理部門
B.資產(chǎn)管理部門
C.有資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)
D.驗資機構(gòu)
標準答案：B,D,C
解析：2.因為評估時，估價對象為一新建成的寫字樓，沒有經(jīng)過政府規(guī)劃部門批準，不能辦理房產(chǎn)證，無法確定其合法建筑面積，故不能選1000m2;原房已滅失，也不能選460m2。
案例3：
張某于2006年11月以銀行按揭方式購買了一套140㎡的三室二廳住宅。由于生意經(jīng)營不善，擬于 2007年5月出售該住宅。李某有意購入該住宅，但雙方均不知該如何確定此套住宅價格，為此委托某房地產(chǎn)估價公司進行評估，請你作為一名房地產(chǎn)估價師寫出評估該住宅轉(zhuǎn)讓價格的估價技術(shù)路線。
標準答案：
1.用市場法或成本法評估出該套住宅在轉(zhuǎn)讓之日的完全產(chǎn)權(quán)售價。
2.根據(jù)張某與銀行簽訂的按揭合同的約定，李某在購入該住宅后，可以與該銀行繼簽按揭合同，繼續(xù)向銀行支付剩余本息;也可以與張某在買賣合同中約定，由李某提前償還貸款本息。
3.由完全產(chǎn)權(quán)的售價減去需繼續(xù)向銀行支付的剩余本息值在轉(zhuǎn)讓之日的現(xiàn)值，得出該套住宅的轉(zhuǎn)讓價。
案例4：
某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60年。業(yè)主于 2003年3月1日通過補交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至2043年2 月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價。
1、采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應(yīng)( )。
A.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計算
B.按建筑物耐用年限計算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算
D.按建筑物已使用年限計算
2、 采用收益法估價時，下述觀點不正確的是( )。
A.收益年限應(yīng)按估價時點時的土地使用權(quán)剩余年限計算
B.估價時點應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日
C.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額
D.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費用資料
3、估價機構(gòu)評估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70%。估價機構(gòu)向委托人提交的估價結(jié)果應(yīng)該是( )萬元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200
4、假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價機構(gòu)重新評估該商業(yè)樓現(xiàn)時的抵押價值，若估價結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是( )。
A.原抵押權(quán)人認為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)
B.原抵押權(quán)人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬元增值不能對原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔保
C.業(yè)主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對該部分價值無優(yōu)先受償權(quán)
D.該500萬元可再次抵押
答案：1 A、 2、 C 3、C、 4、 D
案例5：
甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營，租期5年。估價機構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進行拆遷估價，酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。
請問：
1.針對該類拆遷估價，在估價程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)?
2.裝修補償應(yīng)如何確定?
3.對已存在的租賃關(guān)系，估價時應(yīng)如何處理?
答案：
(1)估價程序上應(yīng)特殊注意：
1)被拆遷人不允許估價人員進入酒樓實地查勘，估價人員應(yīng)做好無利害關(guān)系第三人見證工作。并在報告中作出相應(yīng)說明。
2)估價機構(gòu)應(yīng)將分戶初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進行現(xiàn)場說明。
3)公示期滿后，估價機構(gòu)將整體估價報告和分戶估價報告提交委托人，并由委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶報告。
(2)房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過委托評估機構(gòu)確定。
(3)價不考慮的房屋租賃因素的影響。
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