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2015年房地產估價師《理論與方法》考點匯總
【報酬率的求取】
一、報酬率的實質
報酬率(yield rate，Y)也稱為回報率、收益率，是一種折現率，是與利率、內部收益率(internal rate of return，IRR，也稱為內部報酬率)同性質的比率。進一步弄清報酬率的內涵，還需要弄清一筆投資中投資回收與投資回報的含義以及之間的區(qū)別：投資回收是指所投入資本的回收，即保本;投資回報是指所投人資本全部回收以后所獲得的額外資金，即報酬。以向銀行存款為例，投資回收就是向銀行存人本金的收回，投資回報就是從銀行那里得到的利息。因此，投資回報不包含投資回收，報酬率為投資回報與所投入資本的比率，即：
報酬率=投資回報/所投入的資本
可以將購買收益性房地產視為一種投資行為：這種投資所需要投入的資本是房地產價格，試圖獲取的收益是房地產預期會產生的凈收益。投資既要獲取收益，又要承擔風險。所謂風險，是指由于不確定性的存在，導致投資收益的實際結果偏離預期結果造成損失的可能性。即投資的結果可能盈利較多，也可能盈利較少，甚至可能虧損。以最小的風險獲取最大的收益，可以說是所有投資者的愿望。盈利的多少一方面與投資者自身的能力有關，但如果抽象掉投資者自身的因素，則主要與投資對象及其所處的投資環(huán)境有關。在一個完善的市場中，投資者之間競爭的結果是：要想獲取較高的收益，意味著要承擔較大的風險;或者，有較大的風險，投資者必然要求有較高的收益，即只有較高收益的吸引，投資者才愿意進行有較大風險的投資。因此，從全社會來看，投資遵循收益與風險相匹配原則，報酬率與投資風險正相關，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低。例如，將資金購買國債，基本沒有風險，但利率低，收益也就低;而將資金搞投機冒險，報酬率高，但風險也大。
掌握了報酬率與投資風險的上述關系，實際上就在觀念上把握住了求取報酬率的方法，即所選取的報酬率，應等同于與獲取估價對象產生的凈收益具有同等風險的投資的報酬率。例如，兩宗房地產的凈收益相等，但其中一宗房地產獲取凈收益的風險大，從而要求的報酬率高，另一宗房地產獲取凈收益的風險小，從而要求的報酬率低。由于房地產價值與報酬率負相關，因此，在收益能力相同的條件下，風險大的房地產的價值低，風險小的房地產的價值高。
二、投資報酬率排序插入法
收益法估價采用的報酬率是典型投資者在房地產投資中所要求的報酬率。由于具有同等風險的任何投資的報酬率應該是相近的，所以，可以通過與估價對象同等風險的投資報酬率來求取估價對象的報酬率。報酬率排序插入法的操作步驟和主要內容如下：
(1)調查、搜集估價對象所在地區(qū)的房地產投資、相關投資及其報酬率和風險程度的資料，如各種類型的銀行存款利率、政府債券利率、公司債券利率、股票報酬率及其他投資的報酬率等。
(2)將所搜集的不同類型投資的報酬率按從低到高的順序排列。
(3)將估價對象與這些類型投資的風險程度進行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動性以及作為資產的安全性等，判斷出同等風險的投資，確定估價對象風險程度應落的位置。
(4)根據估價對象風險程度所落的位置，在圖表上找出對應的報酬率，從而就求出了估價對象的報酬率。
【假設開發(fā)法的基本原理】
1.假設開發(fā)法的概念
假設開發(fā)法又稱開發(fā)法、預期開發(fā)法、剩余法，是將預測的估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
2.假設開發(fā)法的理論依據
假設開發(fā)法是一種科學實用的估價方法，其基本理論依據與收益法相同，是預期原理。
假設開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產價格的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產價格;假設開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產價格已事先通過預測得到，需要求取的是土地價格。
假設開發(fā)法更深的理論依據，類似于地租原理(可詳見本書第9章第5節(jié)“地租理論和地租量的計算”)。只不過地租是每年的租金剩余，假設開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余。
3.假設開發(fā)法適用的對象和條件
假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的估價，如待開發(fā)的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地產開發(fā)項目)、可裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)，以下統(tǒng)稱為“待開發(fā)房地產”。
假設開發(fā)法適用的條件：
�、僖幸粋�明朗、開放及長遠的房地產政策;②要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產法規(guī);③要有一個完整、公開及透明度高的房地產資料庫;④要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的有關房地產投資開發(fā)和交易的稅費清單;⑤要有一個長遠、公開及穩(wěn)定的土地供給(出讓)計劃。如果這些條件不具備，在運用假設開發(fā)法估價時會使本來就難以預測的房地產市場的客觀方面，摻人了許多人為的主觀影響因素，使未來的房地產市場變得更加不可捉摸，從而對未來開發(fā)完成后的房地產價值、開發(fā)成本和稅費等的預測也會更加困難。
4.假設開發(fā)法的操作步驟
運用假設開發(fā)法估價一般分為下列6個步驟進行：①調查待開發(fā)房地產的基本情況;②選擇最佳的開發(fā)利用方式;③估計開發(fā)經營期;④預測開發(fā)完成后的房地產價值;⑤測算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費;⑥進行具體計算，求出待開發(fā)房地產的價值。
調查該類待開發(fā)土地的基本情況主要包括下列4個方面：
(1)弄清土地的位置。包括3個層次：①土地所在城市的性質;②土地所在城市內的區(qū)域的性質;③具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的土地用途服務。例如：位于上海浦東新區(qū)的一塊待開發(fā)土地需要估價，弄清該塊土地的位置，就需要弄清上海的性質、地位，需要弄清浦東新區(qū)的性質、地位，包括它與上海市區(qū)的關系以及政府對該區(qū)的政策和規(guī)劃建設設想等，此外還需要弄清這塊土地在頂區(qū)內的具體坐落狀況，如周圍環(huán)境、進出交通便利與否等。
(2)弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎設施通達程度、地質和水文狀況等。弄清這些，主要是為測算開發(fā)成本、費用等服務。
(3)弄清城市規(guī)劃設計條件。包括弄清規(guī)定的用途、建筑高度、容積率等。弄清這些，主要是為確定最佳的開發(fā)利用方式服務。
(4)弄清將擁有的土地權利。包括弄清權利性質(目前均為使用權)、使用年限、可否續(xù)期，以及對轉讓、出租、抵押等的有關規(guī)定等。弄清這些，主要是為預測未來開發(fā)完成后的房地產價值、租金等服務。
5.假設開發(fā)法的其他用途
假設開發(fā)法除了適用于估價，還大量用于房地產開發(fā)項目投資分析，是房地產開發(fā)項目投資分析的常用方法之一。假設開發(fā)法用于估價與用于投資分析的不同之處，是在選取有關參數和測算有關數值時，用于估價是假設站在一個典型的投資者的立場，用于投資分析是站在一個具體的投資者的立場。
房地產開發(fā)項目投資分析的目的，是為了給房地產開發(fā)商的投資決策提供依據。假設開發(fā)法具體可為房地產開發(fā)商提供下列3種數據：
(1)確定擬開發(fā)場地的最高價格。如果開發(fā)商有興趣取得某個開發(fā)場地，他必須事先計算出能夠接受的最高價格，他實際的購買價格應低于或等于此價格，否則不值得購買。
(2)確定開發(fā)項目的預期利潤。在確定預期利潤時，是假定開發(fā)場地已按照某個價格購買，即場地購置費被看成已知。預計可取得的總收入扣除場地購置費、開發(fā)成本及資金利息等后的余值，為開發(fā)項目所能產生的利潤。此利潤如果高于開發(fā)商期望的利潤，則該開發(fā)項目被認為是可行的;否則，應被推遲開發(fā)，甚至取消投資。
(3)確定開發(fā)中可能出現的最高費用。在確定最高費用時，場地購置費也被視為已知。確定最高費用的目的是為了使開發(fā)利潤保持在一個合理的范圍內，同時使整個開發(fā)成本、費用在開發(fā)過程的各個階段得到有效的控制，不至于在開發(fā)過程中出現費用失控。
【制定估價作業(yè)方案】
一、估價作業(yè)方案的含義和內容
在明確了估價基本事項及確定了估價報告交付日期的基礎上，應再次對估價項目進行分析，制定估價作業(yè)方案，以保質、按時完成該估價項目。估價作業(yè)方案的核心是解決將要做什么、什么時候做、由誰來做及如何去做，即是關于未來一系列行動的計劃。
估價作業(yè)方案主要包括以下內容：①擬采用的估價技術路線和估價方法;②擬搜集的估價所需資料及其來源渠道;③預計需要的時間、人力和經費;④估價作業(yè)步驟和時間進度安排。
二、制定估價作業(yè)方案的思路
(一)擬采用的估價技術路線和估價方法
在明確了估價基本事項之后，便可以確定擬采用的估價技術路線，初步選擇適用于估價對象的估價方法。估價技術路線是評估出估價對象價值所應遵循的基本途徑，是指導整個估價過程的技術思路。初步選擇估價方法的目的，是為了使后面的搜集估價所需資料和實地查看估價對象等工作有的放矢，避免不必要的無效勞動。因為不同的估價方法所需的資料不完全相同，有些資料可能是某些估價方法所不需要的。在前面介紹各種估價方法中已介紹了它們適用的估價對象，在此反過來，哪種類型的房地產在理論上適用哪些估價方法估價也應是清楚的。
在市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法中，只要是估價對象在理論上適用的，都應當初步入選，不得隨意取舍。例如，開發(fā)完成后價值可以采用市場法或收益法估價的在建工程，理論上應當采用成本法、假設開發(fā)法估價;開發(fā)完成后價值可以采用市場法或收益法估價的房地產開發(fā)用地，理論上應當采用市場法、假設開發(fā)法估價;現成的寫字樓、公寓，理論上應當采用市場法、收益法、成本法估價;現成的商場、商業(yè)門面，理論上應當采用收益法、市場法估價;現成的游樂場、影劇院，理論上應當采用收益法、成本法估價。
不同估價方法之間的關系有以下3 種：一是可以同時使用，以相互驗證，而不能相互替代。因為不同的估價方法是從不同的角度來衡量房地產的價值，同時采用多種估價方法進行估價，可以使估價結果更加客觀合理。二是可以相互補充。例如，有些房地產適用成本法估價而不適用市場法估價，如在建工程;有些房地產可能相反，適用市場法估價而不適用成本法估價，如位置和環(huán)境很好、適宜建造別墅、尚未開發(fā)的生地。三是可以相互引用。例如，市場法中的土地使用期限調整可以采用收益法求取;收益法中的租賃收入、成本法中的土地取得成本可以采用市場法求取;假設開發(fā)法中的開發(fā)完成后價值可以采用市場法、收益法求取。
因此，房地產估價師應當熟知、理解各來源：建設工程教育網種估價方法及其綜合運用，結合估價對象，正確運用估價方法進行估價。對于同一估價對象，宜選用兩種以上(含兩種)估價方法進行估價。此外，有條件選用市場法估價的，應當以市場法為主要的估價方法;收益性房地產估價，應當選用收益法作為其中的一種估價方法;具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產估價，應當選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法;在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場法、收益法、假設開發(fā)法估價的情況下，可以將成本法作為主要的估價方法。
還需要指出的是，上述選用兩種以上估價方法進行估價，是指該兩種以上估價方法均是用于直接得出估價對象的價值，而不包括估價方法之間引用的情況。例如，某在建工程采用假設開發(fā)法估價，其中的開發(fā)完成后價值采用市場法或收益法評估，則此估價項目實際上只采用了假設開發(fā)法一種估價方法，而不是采用了市場法、收益法和假設開發(fā)法三種估價方法。
(二)擬搜集的估價所需資料及其來源渠道
針對估價對象、估價目的以及擬采用的估價方法等，需要搜集哪些資料及其來源渠道，參見本章第五節(jié)“搜集估價所需資料”。
(三)預計需要的時間、人力和經費
任何一個項目都要動用人力、財力和物力。對于屬于專業(yè)服務活動的房地產估價，主要是動用人力。根據估價對象、估價目的、估價時點、估價報告交付日期，便可知估價項目的大小、難易和緩急，從而可以確定需要多少人員、需要什么樣的人員以及何時需要等。由于某些房地來源：建設工程教育網產估價師擅長某種類型房地產的估價，或者擅長某種估價目的的估價，或者擅長運用某種估價方法進行估價，在估價對象、估確。
【國有建設用地使用權出讓】
國有建設用地使用權出讓是指國家將國有建設用地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付出讓金等費用的行為。目前，國有建設用地使用權出讓有招標、拍賣、掛牌和協議等方式。在招標出讓方式中，市、縣人民政府國土資源行政主管部門(以下簡稱出讓人)需要確定招標底價，投標人需要確定投標報價。在拍賣出讓方式中，出讓人需要確定拍賣底價(保留價)，競買人需要確定自己的最高出價(最高應價或最高報價)。考試&大&在掛牌出讓方式中，出讓人需要確定掛牌底價，競買人需要確定自己的最高報價。在協議出讓方式中，出讓人需要提出出讓價格、確定協議出讓最低價，土地使用者需要確定自己的最高出價。此外，對于列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的具體地塊有使用意向、提出用地預申請的單位和個人，需要承諾愿意支付的土地價格;出讓人需要認定其承諾的土地價格是否可以接受。因此，無論是哪種出讓方式，都需要對擬出讓地塊進行估價，為出讓人確定各種出讓底價提供參考依據，或者為欲受讓人確定各種出價提供參考依據。
【收益法的理論分析】
一、收益法的定義和問題的提出
1、定義
收益法是求取估價對象未來的正常凈收益，用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，即房地產的價值是未來凈收益的現值之和。①
2、普遍適用的收益法原理
將估價時點視為現在，那么現在購買一宗有一定年限收益的房地產，預示著其未來的收益年限內可以源源不斷地獲取凈收益， 如果現在有一貨幣額可以與此凈收益的折現值之和等值，則這一貨幣額就是該宗房地產的價值。②
3、分析P= A/r[1-(1+r)-n]模式應用產生的問題
評估實踐上，數學模式 P= A/r[1-(1+r)-n]應用于收益性房地產成立的基本條件是：能夠持續(xù)地均衡地獲取穩(wěn)定的投資收益率。但事實上當n趨向于長周期時如50年期時，r、A 無法同時實現持續(xù)地而且穩(wěn)定的收益率。在一個長的周期內，在空置率居高不下時，凈租金收益以同樣持續(xù)地獲取復利運行，則是不可想象的。同時產品生命周期理論、房地產周期價值理論(長周期、中周期、短周期)、房地產投資周期理論、邊際效益遞減規(guī)律都使數學模式 P= A/r[1-(1+r)-n]應用于收益性房地產成立的基本條件在理論上和實踐上落空。
認為此理論模式是正確的辯護可能是：有必要進行一定的理論約束和修正，n應當縮短歷史收益期限，r一般不可能持續(xù)地在高水平上運行，但是可以持續(xù)地在低水平上運行。對于高低不平的收益率情況，從數學上可以進行平均化的處理。這樣的理解是正確的嗎?就定義與原理本身而言似乎沒有什么問題。但是存在的問題得不到解決，理論上的《房地產估價規(guī)范》與《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》在收益法的運用時是否扣除折舊的矛盾理念;現狀是收益的準確計算和資本化率的求取及預期模型的判斷選擇這三根支撐收益法應用的支柱無一牢固。那么我們就可提出疑問：收益法理論上可靠嗎?究竟怎樣正確使用收益法呢?
二、收益法的理論淵源分
1、利息理論的分析
銀行按揭貸款等額還本付息償還模式： A= Pr/[1-(1+r)-n] (其中r為貸款利率，n為還款期數，P為貸款數量)。這種普遍的模式除了近來受到一些與其他還款方式多支付了利息的指責以外一直沒有大的爭議，同時，此模式與評估所用的典型模式完全相同，不同的只是r在評估時為資本化率。另外一個模式是金融及證券市場股票價值理論： P=A/I(其中I為市場利率，P為股票價格，A為股息收入)。③不過必須指出的早期這一結論并不是由P=?Ai.(1+I)-n ，當Ai不變時P= A/I[1-(1+I)-n] ，當n→∞時P=A/I，A=PI .同時應當指出的是，證券的價格評定幾乎不使用P=A/I，也不使用P= A/I[1-(1+I)-n]，而是使用與他們幾乎無關的模式。由以上分析可以確認收益法的第一個理論淵源是利息理論和模式，但分歧也嚴重。在相同的數學模式下：已經由確定的利息率轉換為不確定的未來投資收益率。理論的缺陷可能開始萌芽：不確定的未來投資收益率將導致理論應用的問題。
2、經濟性項目的評價
NPV=-P+?Ai.(1+ic)-n 有NPV=0、 NPV<0 、NPV>0共三種情況。④(公式中：NPV為凈現值， P為投資， Ai為年凈收益 ，ic為基準投資收益率)
�、佼� NPV=0的情況下，則P= ?Ai.(1+ic)-n 即投資等于未來收益的貼現和;當凈現值等于0時，可以求得內部收益率。
②當NPV<0的情況下，則P>?Ai.(1+ic)-n 即投資大于未來收益的貼現和。
�、郛� NPV>0的情況下，則P
有必要指出：項目評價不能夠計算和確定未來真實收益及收益率。其分析的目的是得到一個可以與已經確定的指標相比較的指標。這一指標準確地說是一個建立于貸款利息率(成本利息率)上的利息率指標。估價理論所探討的收益法理論是建立在第一種情況基礎上，即收益法的所謂理論基礎：當 NPV=0 時則有P= ?Ai.(1+ic)- n 即投資等于未來收益的貼現和。由此分析可以確認收益法的第二個理論來源：未來投資收益預期的收益貼現理論，而分歧也嚴重：目的與手段互換，理論缺陷開始萌芽：投資等于未來收益的貼現和只是一種假設的狀態(tài)，投資多數情況下不等于未來收益的貼現和，只有在采用內部收益率時才相等。收益與投資的復雜關系并非未來收益的貼現和可以描述。事實上投資任何情況下都不必然等于預期收益，投資可能贏利也可能虧本，評估價格等同于投資的邏輯也可能有問題。
3、總結
收益法的兩個理論來源一是復利和貼現理論，二是預期的未來投資收益理論，兩者的結合可以稱為收益貼現理論。
三、收益法的理論的約束條件分析
1、理論結構的約束——基本的約束
這是指收益法理論本身是否成立的假設和約束條件。收益法理論建立于復利和收益貼現理論兩者基礎上，因此基本約束是指理論的約束條件：假設——采用了一個基本的不證自明的假設：占用一定數量和一定期限的資金則按照凈占用的數量和期限支付利息。復利——是指能夠持續(xù)地不變地獲取利率。 折現——遠期的折現與近期的折現都具有相同的經濟學形式。共同假設——假設資本化率和凈收益已經知道。必須指出的是共同假設是從理論到實際問題的解決這個系統(tǒng)的一個邏輯步驟，并不是數學模式成立的約束條件。
2、數學模式的約束——是數學模式成立的條件
P= A/r[1-(1+r)-n]模式成立的條件是：(1)A指每年純收益穩(wěn)定不變;(2)r>0指資本化率>0;(3)n指收益年限。我們認為此三個條件是數學模式成立的基本條件。如果此三個條件不能夠同時得到滿足，則此模式不能成立，或沒有現實的相應條件，此模式將在評估使用時不成立。
3、數學模式的應用邊界約束——指數學模式應用于不同資產，由于資產的不同屬性及與此相關的不同資產的不同收益性質導致數學模式的應用邊界約束。這種約束實質是指問題和對象的客觀依據。
能夠產生收益的資產具有多種多樣，不同類別的資產本身具有不同的屬性，比如房地產資產與企業(yè)整體資產或機器資產或無形資產，同是不同資產又具有不同收益性質，以及人們對不同收益能力有不同認識，這些都是評估應用時的數學模式應用邊界約束。如：貸款之r是事先確定的，而且有可以調整和不可以調整的利率;待評估資產之r是事先不確定的，而且是可變的收益率;短生命周期資產之n是事先確定的或可以預測的，而且是可以不變的收益率;長生命周期資產之n是事先不確定的或不可以預測的，而且是可變的收益率。
值得注意的是數學模式的約束這一層次在溝通基礎理論和實際應用中，起到基礎理論表達和實際評估描述的雙重作用。
【長期趨勢法及其運用】
本章介紹長期趨勢法的含義、理論依據、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟、幾種主要長期趨勢法的內容以及長期趨勢法的主要作用。
第一節(jié) 長期趨勢法概述
一、長期趨勢法的含義
長期趨勢法是運用預測科學的有關理論和方法，特別是時間序列分析和回歸分析，來推測、判斷房地產未來價格的方法。簡要地說，預測就是由已知推測未知，由過去和現在推測未來。
二、長期趨勢法的理論依據
房地產價格通常波動，在短期內難以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢，但從長期來看，會呈現出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。因此，當需要評估(通常是預測)某宗(或某類)房地產的價格時，可以搜集該宗(或該類)房地產過去至現在較長一段時期的歷史價格資料，并按照時間的先后順序將這些歷史價格編排成時間序列，從而找出該宗(或該類)房地產的價格隨著時間的變化而變動的過程、方向、程度和趨勢，然后進行外延或類推，這樣就可以作出對該宗(或該類)房地產的價格在估價時點(通常為未來)比較肯定的推測和科學的判斷，即評估(預測)出了該宗(或該類)房地產的價格。
【國外和港臺地區(qū)對房地產估價的稱謂及定義】
國外以及中國香港和臺灣地區(qū)對房地產估價的稱謂及定義不盡相同。其中，美國大多稱為Real Estate Appraisal，將Appraisal定義為“得出一種價值意見的行為或過程(the act orprocess of developing an opinion of value)”。英國和其他英聯邦國家大多稱為Propeny Valuation。日本和韓國稱為不動產鑒定評價，其中日本把不動產鑒定評價定義為“判定不動產的經濟價值，并將其結果用貨幣額表示”。中國香港地區(qū)習慣上稱為物業(yè)估值或物業(yè)估價。中國臺灣地區(qū)稱為不動產估價，一般把不動產估價定義為“依據影響不動產價值之各種資料，判定對象不動產之經濟價值，并以貨幣額表示之。換言之，是在社會上之一連串價格秩序中，指出估價對象不動產之價格或租金額之行為。”
【需要專業(yè)評估的范圍】
一種職業(yè)乃至一個行業(yè)的生存與發(fā)展，必須建立在社會對它有內在需要的基礎上，僅靠行政命令等外在的強制要求是難以維持長久的。因此，如果社會大眾無法認識或了解一種職業(yè)、一個行業(yè)存在的理由，以及這種職業(yè)、&考&試大$這個行業(yè)對社會福利和社會進步帶來的貢獻，那么這種職業(yè)、這個行業(yè)就難以在現代競爭激烈的社會存在下去，更不用說要持續(xù)發(fā)展了。
雖然任何資產在交易中都需要衡量和確定價格，估價行業(yè)希望所有的資產都要估價的心情也是可以理解的，但并不是所有的資產都需要專業(yè)估價。對于價值量較小或者價格依照通常方法容易確定的資產，通常不需要專業(yè)估價。例如，2004年11月 25日發(fā)布的《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》(法釋〔2004〕16號)第4條規(guī)定：“對擬拍賣的財產，人民法院應當委托具有相應資質的評估機構進行價格評估。對于財產價值較低或者價格依照通常方法容易確定的，可以不進行評估。”可見，一種資產只有同時具有“獨一無二”和“價值量大”兩個特性，才真正需要專業(yè)估價。
這是因為：
(1)一種資產如果不具有獨一無二的特性，相同的很多，價格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法(例如通過簡單的比較)便可以得知，就不需要專業(yè)估價。
(2)一種資產雖然具有獨一無二的特性，但如果價值量不夠大，&考&試大$聘請專業(yè)機構或專業(yè)人員估價的花費與資產本身的價值相比較高，甚至超過資產本身的價值，聘請專業(yè)機構或專業(yè)人員估價顯得不經濟，則也不需要專業(yè)估價。
因此，真正需要專業(yè)估價的主要是房地產、古董和藝術品、礦產、企業(yè)整體資產以及某些機器設備、無形資產等。
【恩格爾定律與恩格爾系數】
19世紀德國統(tǒng)計學家恩格爾根據統(tǒng)計資料，對消費結構的變化得出一個規(guī)律：一個家庭收入越少，家庭收入中(或總支出中)用來購買食物的支出所占的比例就越大，隨著家庭收入的增加，家庭收入中(或總支出中)用來購買食物的支出則會下降。推而廣之，一個國家越窮，每個國民的平均收入中(或平均支出中)用于購買食物的支出所占比例就越大，隨著國家的富裕，這個比例呈下降趨勢。恩格爾定律的公式：
食物支出變動百分比
食物支出對總支出的比率(R1)=──────────
總支出變動百分比
或
食物支出變動百分比
食物支出對收入的比率(R2)=──────────
收入變動百分比
收入變動百分比
R2又稱為食物支出的收入彈性。
恩格爾定律是根據經驗數據提出的，它是在假定其他一切變量都是常數的前提下才適用的，因此在考察食物支出在收入中所占比例的變動問題時，還應當考慮城市化程度、食品加工、飲食業(yè)和食物本身結構變化等因素都會影響家庭的食物支出增加。只有達到相當高的平均食物消費水平時，收入的進一步增加才不對食物支出發(fā)生重要的影響。
恩格爾系數是根據恩格爾定律得出的比例數，是表示生活水平高低的一個指標。 其計算公式如下：
食物支出金額
恩格爾系數=───────
總支出金額
除食物支出外，衣著、住房、日用必需品等的支出，也同樣在不斷增長的家庭收入或總支出中，所占比重上升一段時期后，呈遞減趨勢。
【住房相關規(guī)劃和計劃】
對房地產價格有影響的住房相關規(guī)劃和計劃主要有住房建設規(guī)劃和年度計劃、住房保障發(fā)展規(guī)劃和年度計劃。住房建設規(guī)劃是引導和調控城市近期住房建設的專項規(guī)劃，其確定的住房建設目標、建設總量、結構比例(如新建住房套型結構比例要求)、建設時序和空間布局等，特別是普通商品住房、經濟適用住房、廉租住房的建設規(guī)模或在住房建設總量中的比重，對商品住房價格有較大的影響。住房建設總量增加特別是限價商品住房、經濟適用住房、廉租住房的建設規(guī)模增加或在住房建設總量中的比重提高，商品住房的價格一般會下降，反之會上漲。
物價
房地產價格是物價的一種，但與一般物價的特性不同，在此把兩者區(qū)分開來，對它們之間的關系作一分析。
反映一般物價變動的指標主要有居民消費價格指數和生產資料價格指數。居民消費價格指數(Consumer Price Index，CPI)是反映一定時期內居民消費價格變動趨勢和變動程度的相對數。居民消費價格指數分為食品、衣著、家庭設備及用品、醫(yī)療保健、交通和通訊、娛樂教育和文化用品、居住、服務項目等八個大類。該指數是綜合了城市居民消費價格指數和農民消費價格指數計算取得。生產資料價格指數 (Producer Price Index，PPI)也稱為生產者價格指數、工業(yè)品出廠價格指數，是反映一定時期內生產資料價格變動趨勢和變動程度的相對數，包括能源、鋼材、有色金屬、化工產品、木材等項目。中國目前統(tǒng)計口徑中，房地產價格變動沒有納入居民消費價格指數和生產資料價格指數核算，房地產是被列入固定資產投資。因此，居民消費價格指數和生產資料價格指數的變動并不反映房地產價格的變動，只是間接影響。房地產價格與一般物價的互動關系非常復雜。通常情況下，物價的普遍波動表明貨幣購買力的變動，即幣值發(fā)生變動。此時物價變動，房地產價格也隨之變動，如果其他條件不變，那么物價變動的百分比就相當于房地產價格變動的百分比，而且兩者的動向也應一致，則表示房地產價格與一般物價之間的實質關系未變。
不論一般物價總水平是否變動，其中某些物價的變動也可能會引起房地產價格的變動，特別是諸如建筑材料價格(尤其是建筑鋼材、水泥、木材的價格)、建筑構配件價格、建筑設備價格、建筑人工費等“房地產投入要素”的價格上漲，會增加房地產開發(fā)建設成本，從而可能引起“成本推動型”的房地產價格上漲。
就宏觀來看地價上漲與一般物價上漲的因果關系，在日本存在著下列兩種看法：“一種看法是重視地價上漲→抵押力量增大→信用膨脹→物價上漲這種因果關系的;另一種看法則認為存在著貨幣量的增加→物價上漲→地價上漲這種關系”。
從較長時期來看，國內外統(tǒng)計資料表明，房地產價格的上漲率要高于一般物價的上漲率。但在房地產價格中，土地價格、新建商品房價格、存量房價格、房屋租賃價格，或者不同用途房地產的價格，其變動幅度不是完全同步的，有時甚至是不同方向的。
關于房地產價格中的房價(房地價格)與地價的關系，目前有三種觀點：一是成本決定論，認為地價作為房價的重要組成部分，地價對房價的影響是顯著的，地價上漲導致房價上漲。二是需求帶動論，認為房地產作為最終產品，其價格由市場供求決定，地價水平取決于房價水平。三是相互影響論，認為上述兩種觀點都有一定道理，但都不全面，房價與地價的關系在一定范圍內是相互作用、相互影響的關系。實際上，在有較多土地供應者的情況下，房價是主動的，地價是被動的，即地價水平主要取決于房價水平，就如同一般情況下地租水平是由農產品價格水平決定的。但在房地產開發(fā)用地由政府獨家壟斷供應的情況下，土地一級市場上的地價水平在很大程度上影響著新建商品房的價格水平，預期政府會減少土地供應將造成的地價上漲或者其壟斷的高地價，是會推動房價上漲或者市場會以房價上漲來作出反應的。
下列關于房地產價格影響因素的表述中，正確的有( )。(2005年試題)
A.不同的房地產價格影響因素，引起房地產價格變動的方向和程度是不盡相同的
B.房地產價格影響因素對房地產價格的影響與時間無關
C.理論上，房地產價格與利率因素呈負相關
D.房地產價格影響因素對房地產價格的影響均可用數學公式或數學模型來量化
E.匯率因素對房地產價格影響的表現是：本幣匯率上升，會導致房地產價格上漲;相反，則導致房地產價格下降
答案：ACE
【如何辨別房產證的真假】
由于在房地產交易市場中時常出現假房產證，導致買房人權益受損害，因此，國務院 幾部委采取了統(tǒng)一印制房產證的管理措施，規(guī)定房產證由指定廠家印制，房產證像貨幣一樣有水印圖案，有防偽底紋等等。這些措施可能會減少假房產證的危害，但審判實踐中應特別注意與這些措施有關的一些問題。
要判斷房產證的真假，首先必須明確兩點：
(1)按國務院幾部委規(guī)定統(tǒng)一印制的，是房產證的證書用紙，而不是有法律效力的房產證。一個書面憑證是否成為有效的房產證，完全不在于證書用紙的印制行為，而在于有權登記機關的發(fā)放行為。
(2)判斷真假房產證的惟一標準，不是房產證上的水印圖案或防偽底紋，而是房地產登記機關的印鑒。只要房產證上登記機關的印鑒是真的，即使沒有使用統(tǒng)一印制的帶有水印圖案或防偽底紋的證書用紙，該房產證也是真的;只要房產證上登記機關的印鑒是假的，即使使用了統(tǒng)一印制的帶有水印圖案或防偽底紋的證書用紙，該房產證也是假的。所以，幾部委采取統(tǒng)一印制房產證的措施，反倒在一定程度上有可能誤導真假房產證的判斷依據，使人們誤以為有水印圖案或防偽底紋的房產證才是真的房產證，而忽略了判斷房產證真假的惟一依據就是登記機關的印鑒。
【房地產測繪基礎知識】
一、考試大綱
了解房地產測繪的內涵，房產測繪的工作程序，土地面積的量算。熟悉房地產測繪的特點，地形圖和地籍圖的內容及應用。掌握房產測量的精度要求，房產圖的分類和作用。
二、重要考點
本章的重要考點內容包括：測量學的分類，測量工作的根本任務。房地產測繪的內涵和分類，地籍、土地測量、地籍測量的內涵。房地產測繪的特點，房地產測量的技術規(guī)范，房地產測繪的工作程序，房地產測繪產品二級檢查一級驗收制的特點。房地產測繪的精度要求，產生測量誤差的原因，房產面積測量的精度要求。地形圖及其應用，地形圖比例尺的選用，地形圖的閱讀的注意點，地形圖的應用，城市土地地形對城市規(guī)劃的影響內容。地籍圖的含義，地籍圖的內容，地籍要素的內容，城市地籍圖的比例。宗地圖的內容：圖幅號、地籍號、坐落，單位名稱、宗地號、地類號和占地面積，界址點、點號、界址線和界址邊長，宗地內建筑物和構筑物，宗地號及界址線，相鄰道路、街巷及名稱。房產圖的內涵和分類，房地產圖的測繪的內涵和內容。房產分幅圖的內涵和特點、比例尺，房產分丘圖的內涵和特點、比例尺，房產分戶圖的內涵和特點、比例尺。房地產面積測算的內涵和分類，用地面積測算特點和分類，不計如用地面積的范圍。土地面積的測算方法，坐標解析法、實地量距法和圖解計算法的特點及有關規(guī)定。
三、典型答疑
1、本章內容中，先控制后碎部的原則，是什么意思?
答：先控制后碎部，具體到本章內容，是指在控制測量的基礎上，先進行大的方面的測量，后進行小的方面的測量，比如，先進行分幅圖的測繪，后進行分戶圖的測。
2. 如何理解房地產測繪產品二級檢查一級驗收制?
答：一級檢查是在全面自查、互檢的基礎上，由測繪作業(yè)組的專職或兼職檢查人員對產品質量實行過程檢查。二級檢查是在一級檢查的基礎上，由施測單位質量檢查機構和專職檢查人員對產品質量實行的最終檢查。產品成果的最終驗收工作由任務的委托單位組織實施，即一級驗收。在二級檢查和一級驗收的基礎上向客戶提交測繪報告。測繪報告主要包括以下各項：房地產測量技術設計書;成果資料索引及說明;控制測量成果資料;房屋及房屋用地調查表、界址點坐標成果表;圖形數據和房產原圖;技術總結;檢查驗收報告等。
3、房地產測繪有哪些特點?
答：房地產測繪的特點包括：第一、測圖比例尺大。房地產測繪一般在城市和城鎮(zhèn)內進行，圖上表示的內容較多，有關權屬界限等房地產要素都必須清晰準確地注記，因此房地產分幅圖的比例尺都比較大。房產分丘圖和房產分層分戶平面圖的比例尺更大，一般1：200，有的更大。第二、測繪內容較多。地形測量測繪的主要對象是地貌和地物，而房地產測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權屬、質量、數量、用途等狀況，以及與房地產權屬有關的地形要素。房地產測量對房屋及其用地必須定位、定性、定界、定量，即測定房地產位置。第三、精度要求高。一般測繪可從圖上索取或量取，精度可以滿足需要。但房地產測量精度要求較高。第四、修、補測及時。城市基本地形圖的復測周期一般5～10年，對房屋和用地的非權屬變化也要及時變更，以保持房地產測繪成果的現實性、現狀性，及保持圖、卡、表冊與實地情況一致。所以房地產測繪修、補測工作量較大。
4、產生測量誤差的原因有哪些?
答：產生測量誤差的原因：(1)儀器誤差。各種測量儀器不都是完美元缺的，即使最精密的儀器，也會有一定的誤差。所以，尺子標記的長度，量得的長度，均不是真長，還有儀器軸系之間的公差導致盤偏心，幾何關系不真正垂直或不真正水平等等，都會給觀測值帶來誤差。 (2)觀測者的影響。由于觀測者的感覺器官的鑒別能力有著一定的局限性，所以不論在儀器的安置、照準、讀數等方面，都會使觀測值產生誤差。 (3)周圍環(huán)境的影響。觀測時的自然界，如溫度、濕度、風力、大氣折光等因素，都會使觀測值產生誤差。
5、地籍圖的含義和分類?
答：地籍測量繪制的圖件稱為地籍圖。它是表示土地產權、地界和分區(qū)的平面圖，圖上附有各部分的說明、注解和識別資料。地籍圖的內容包括地籍要素和必要的地形要素。地籍要素指土地的編號、利用類別、等級、面積及權屬界線，界地點及其編號，各級行政區(qū)劃界線及房產情況。必要的地形要素指與地籍管理有關的一些房屋、道路、水系、垣柵及地物和地理名稱等。
6、什么是房產分幅圖?有何特點?
答： 房產分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權屬等狀況的基本圖，是測繪房產分丘圖和房產分戶圖的基礎資料，也是房產登記和建立產籍資料的索引和參考資料。房產分幅圖的繪制范圍包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)等單位及毗連居民點。建筑物密集地區(qū)的房產分幅圖一般采用1;500比例尺，其他區(qū)域的房產分幅圖可以采用 1：1 000的比例尺。
7、什么是房產分丘圖?有何特點?
答： 房產分丘圖是房產分幅圖的局部明細圖，也是繪制房產權證附圖的基本圖，比例尺為1：100～1：1 000，幅面可在787mmX1092mm的4開～32開之間選用。房產分丘圖反映本丘內所有房屋權界線、界址點、房角點、房屋建筑面積、用地面積、四至關系、建成年份、用地面積、建筑面積、墻體歸屬等各項房地產要素，以丘為單位繪制。
8、什么是房產分戶圖?有何特點?
答：房產分戶圖是在房產分丘圖的基礎上進一步繪制的明細圖，以某房屋的具體權屬為單元，如為多層房屋，則為房產分層分戶圖，表示房屋權屬范圍的細部，明確異產毗連房屋的權利界線，是房產證的附圖。比例尺一般為1：200，當房屋圖形過大或過小時，比例尺可適當放大或縮小，幅面可選787mmX1092mm的 32開或16開。房產分戶圖上房屋的邊長應實際丈量，注記取至0.0lm，注在圖上相應位置。房產分戶圖表示的主要內容包括房屋權界線、四面墻體的歸屬和樓梯、專道等部位以及門牌號、所在層次、戶號、室號、房屋建筑面積和房屋邊長等。房屋產權面積包括套內建筑面積和共有分攤面積，標注在分戶圖框內。樓梯、走道等共有部位，需在范圍內加簡注。
【存款準備金率】
存款準備金是指金融機構為保證客戶提取存款和資金清算需要而準備的在中央銀行的存款，中央銀行要求的存款準備金占其存款總額的比例就是存款準備金率。
存款準備金，是限制金融機構信貸擴張和保證客戶提取存款和資金清算需要而準備的資金。法定存款準備金率，是金融機構按規(guī)定向中央銀行繳納的存款準備金占其存款的總額的比率。&考&試大$存款準備金率變動對商業(yè)銀行的作用過程如下：
當中央銀行提高法定準備金率時，商業(yè)銀行可提供放款及創(chuàng)造信用的能力就下降。因為準備金率提高，貨幣乘數就變小，從而降低了整個商業(yè)銀行體系創(chuàng)造信用、擴大信用規(guī)模的能力，其結果是社會的銀根偏緊，貨幣供應量減少，利息率提高，投資及社會支出都相應縮減。反之，亦然。
打比方說，如果存款準備金率為7%，就意味著金融機構每吸收100萬元存款，要向央行繳存7萬元的存款準備金，用于發(fā)放貸款的資金為93萬元。倘若將存款準備金率提高到7.5%，那么金融機構的可貸資金將減少到92.5萬元。
在存款準備金制度下，金融機構不能將其吸收的存款全部用于發(fā)放貸款，必須保留一定的資金即存款準備金，以備客戶提款的需要，因此存款準備金制度有利于保證金融機構對客戶的正常支付。隨著金融制度的發(fā)展，存款準備金逐步演變?yōu)橹匾呢泿耪吖ぞ�。當中央銀行降低存款準備金率時，金融機構可用于貸款的資金增加，社會的貸款總量和貨幣供應量也相應增加;反之，社會的貸款總量和貨幣供應量將相應減少。
中央銀行通過調整存款準備金率，可以影響金融機構的信貸擴張能力，從而間接調控貨幣供應量。超額存款準備金率是指商業(yè)銀行超過法定存款準備金而保留的準備金占全部活期存款的比率。從形態(tài)上看，超額準備金可以是現金，也可以是具有高流動性的金融資產，如在中央銀行賬戶上的準備存款等。
2006年以來，中國經濟快速增長，但經濟運行中的突出矛盾也進一步凸顯，投資增長過快的勢頭不減。而投資增長過快的主要原因之一就是貨幣信貸增長過快。提高存款準備金率可以相應地減緩貨幣信貸增長，保持國民經濟健康、協調發(fā)展。
存款準備金率與利率的關系
一般地，存款準備金率上升，利率會有上升壓力，這是實行緊縮的貨幣政策的信號。存款準備金率是針對銀行等金融機構的，對最終客戶的影響是間接的;利率是針對最終客戶的，比如你存款的利息，影響是直接的。
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