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房地產(chǎn)估價師理論與方法預習題
1、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應交納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120㎡，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價為( )元/㎡。
A.2427.18
B.2500.00
C.2575.00
D.2659.57
【正確答案】：D
【答案解析】：正常成交價格=賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)=300000/(1-6%)÷120=2659.57(元/㎡)。參見教材P190。
2、房地產(chǎn)估價的合法原則是針對( )來講的。
A.估價機構
B.估價人員
C.估價對象
D.估價方法
【正確答案】：C
【答案解析】：合法原則主要是針對估價對象的。參見教材P155。
3、房地產(chǎn)的( )特性，是房地產(chǎn)有別于其他財產(chǎn)的主要之處。
A.不可移動
B.供給有限
C.價值量大
D.用途多樣
【正確答案】：A
【答案解析】：不可移動特性也稱為位置固定性，是房地產(chǎn)最重要的一個特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財產(chǎn)的主要之處。參見教材P59。
4、某宗房地產(chǎn)的收益期限和土地使用權都為40年，至今都已使用10年，預計該宗房地產(chǎn)未來正常運行年有效毛收入為100萬元，運營費用為20萬元，無風險報酬率為3%，該類房地產(chǎn)平均要求的收益率是13%，該房地產(chǎn)相對于同類房地產(chǎn)的系統(tǒng)風險的指標是0.5，該房地產(chǎn)的收益價格為( )萬元。
A.1372.7
B.1309.9
C.953.9
D.900.6
【正確答案】：D
5、為評估某宗房地產(chǎn)2010年10月的價格，選取了可比實例成交價格為3000元/㎡，成交日期為2010年4月末，該類房地產(chǎn)自2010年1月至2010年6月末每月價格遞增1%，2010年6月末至2010年10月末平均每月比上月價格下降10元/㎡。該可比實例在2010年10月末的價格為( )元/㎡。
A.3018
B.3020
C.3144
D.3050
【正確答案】：B
【答案解析】：該可比實例在2010年10月末的價格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元/㎡)。參見教材P194。
6、運用成本法評估房地產(chǎn)抵押價值時，按謹慎原則要求，在估計房地產(chǎn)價格構成項目的金額可能會在一定區(qū)間波動時，應采用( )的估計值。
A.正常
B.較低
C.平均
D.較高
【正確答案】：B
【答案解析】：在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、建設成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊。參見教材P170。
7、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預測2008年的價格最接近于( ) 元/m2。
A.4800
B.5124
C.5800
D.7124
【正確答案】：C
【答案解析】：預測2008年的價格為：t=(4800/3500)1/5=1.0652，V8=3500×1.06528=5801.56(元/m2)。參見教材P350。
8、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為( )萬元。
A.27.6
B.28.2
C.29.0
D.29.9
【正確答案】：B
【答案解析】：正常成交價格=買方實際付出的價格/(1+應由買方繳納的稅費比率)=29/(1+3%)=28.16(萬元)。參見教材P190。
9、某宗熟地的原生地取得費為540元/㎡，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費第一年和第二年分別為90元/㎡和60元/㎡，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價值時，其中的投資利息為( )元/㎡。
A.55.20
B.103.22
C.109.63
D.114.82
【正確答案】：B
【答案解析】：土地取得費用為開發(fā)期之初計息，即2年，土地開發(fā)費為均勻投入，第一年計息1.5年，第二年計息0.5年。540×1.082+90×1.081.5+60×1.080.5-(540+90+60)=103.22元/㎡。參見教材P280～281。
10、房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做( )。
A.房地產(chǎn)的供給價格
B.房地產(chǎn)的需求價格
C.房地產(chǎn)的市場價格
D.房地產(chǎn)的均衡價格
【正確答案】：D
【答案解析】：房地產(chǎn)的均衡價格是房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格。參見教材P90。
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