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2016房地產(chǎn)估價師考試?yán)碚撆c方法全真題
1.不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的評估價值通常不完全相同，這主要是因為( )。(第一章)(P8)
A.掌握的有關(guān)信息不同
B.作出的估價師聲明不同
C.估價對象狀況不同
D.委托人不同
答案：A
2.房地產(chǎn)估價從某種意義上講是( )房地產(chǎn)的價值。(第一章)(P6)
A.發(fā)明
B.發(fā)現(xiàn)
C.創(chuàng)造
D.確定
答案：B
解析：房地產(chǎn)估價是基于房地產(chǎn)價值本來就存在，房地產(chǎn)估價師只是運用自己掌握的估價理論知識、積累的估價實踐經(jīng)驗去“揭示”或者“發(fā)現(xiàn)”房地產(chǎn)價值，而不是去“發(fā)明”或者“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價值。
3.下列關(guān)于內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)的表述中，錯誤的是( )。(第一章)(相關(guān)內(nèi)容已從新教材中刪除)
A.內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書于2003年11月簽署
B.內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)頒證大會于2004年8月舉辦
C.內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)協(xié)議書簽署后，內(nèi)地房地產(chǎn)估價師自動成為香港測量師
D.內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互認(rèn)是內(nèi)地與香港最早實現(xiàn)資格互認(rèn)的專業(yè)技術(shù)人員資格之一
答案：C
4.某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現(xiàn)因離婚進(jìn)行財產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該套房改房的價格，則較合理的估價結(jié)果是( )。
A.現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
B.現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格
C.現(xiàn)時該房屋的房改成本價
D.當(dāng)時該房屋的房改成本價
答案：B
5.在使用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式為：開發(fā)利潤=( )×直接成本利潤率。(第九章)
A.后續(xù)開發(fā)成本+管理費用
B.后續(xù)開發(fā)成本+管理費用+銷售費用
C.待開發(fā)房地產(chǎn)價值+后續(xù)開發(fā)成本
D.待開發(fā)房地產(chǎn)價值+后續(xù)開發(fā)成本+取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費
答案：D
6.判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性房地產(chǎn)，關(guān)鍵是看該房地產(chǎn)( )。(第七章收益法)
A.目前是否有經(jīng)濟(jì)收入
B.過去是否帶來了經(jīng)濟(jì)收益
C.是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力
D.目前的收入是否大于運營費用
答案：C
7.某套住宅總價30萬元，套內(nèi)建筑面積125㎡，套內(nèi)墻體面積20㎡，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e25㎡，則該住宅每平方米建筑面積的價格為( )元。
A.1765
B.2000
C.2069
D.2400
答案：B
解析：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=125+25=150㎡，300000÷150=2000元/㎡。
8.房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于( )。(第三章)(P96)
A.市場價值
B.清算價值
C.快速變現(xiàn)價值
D.投資價值
答案：D
解析：教材中對投資價值所下的定義為：投資價值一詞有兩種含義：一是值得投資;二是從某個特定的投資者的角度來衡量的價值。
9.下列關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中，錯誤的是( )。(第三章)(P96)
A.原始價值高于賬面價值
B.投資價值高于市場價值
C.謹(jǐn)慎價值低于市場價值
D.快速變現(xiàn)價值低于市場價值
答案：B
解析：投資者評估的房地產(chǎn)投資價值可能大于、小于或等于該房地產(chǎn)的市場價格。
10.某期房預(yù)計2年后竣工交付使用，目前與其類似的現(xiàn)房價格為4500元/㎡，出租的年末凈收益為500元/㎡。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險補償估計為現(xiàn)房價格的3%，則該期房目前的價格為( )元/㎡。(第三章)(P110)
A.3473
B.4365
C.4500
答案：A
解析：對于公式要活學(xué)活用，教材中給出的例題某期房尚有1年時間竣工，而此題給出的條件是某期房預(yù)計2年后竣工交付使用，那么對于估價時點來說，第一年和第二年的收益價值是不同的。
期房價格=現(xiàn)房價格-預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險補償 。
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