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2016房地產(chǎn)估價師考試?yán)碚撆c方法仿真題
某在建工程開工于2003年4月1日�？傆玫孛娣e5000m2，規(guī)劃總建筑面積40000m2，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從開工之日起計，當(dāng)時取得土地的花費(fèi)為樓面價1200元/m2。該項(xiàng)目的正常開發(fā)期為3年，建設(shè)費(fèi)用(包括前期工程費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)等)為建筑面積2800元/m2。至2004年10月1日實(shí)際完成了主體結(jié)構(gòu)，已投入50%的建設(shè)費(fèi)用，但估計至建成尚需2年，還需投入60%的建設(shè)費(fèi)用，建成后半年可租出，可租出面積的月租金為80元/m2，可出租面積為建筑面積的70%。正常出租率為80%，出租的運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的30%。當(dāng)?shù)刭徺I在建工程買方需要繳納的稅費(fèi)為購買價的3%，同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的銷售稅費(fèi)為售價的6%，
試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該在建工程2004年10月1日的正常購買總價和按規(guī)劃建筑面積折算的單價為多少(報酬率為8%，折現(xiàn)率為10%)。
試題答案：1
試題解析：
解： (1)設(shè)該在建工程的正常購買總價為V。
(2)續(xù)建后的總價值用下式計算
=14396.65萬元
(3)續(xù)建總費(fèi)用=2800×40000×60%÷(1+10%)=6109.09(萬元)
(4)銷售稅費(fèi)總額=14396.65×6%=863.80萬元
(5)購買該在建工程稅費(fèi)總額=V×3%=0.03V
(6)V=14396.65-6109.09-863.80-0.03V
V=7207.53(萬元)
故：該在建工程總價為7207.53萬元
該在建工程單價為1801.88元/m2。
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