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2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》單選練習(xí)題
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1.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由( )決定的。
A.估價(jià)機(jī)構(gòu)
B.估價(jià)師
C.估價(jià)報(bào)告使用者
D.估價(jià)委托人的估價(jià)需要
答案： D
2.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的價(jià)值類型，本質(zhì)上是由( )決定的。
A.估價(jià)委托人
B.估價(jià)師
C.估價(jià)目的
D.估價(jià)對(duì)象
答案： C
3.下列關(guān)于價(jià)值類型的表述中，錯(cuò)誤的是( )。
A.在用價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值
B.投資價(jià)值屬于非市場(chǎng)價(jià)值
C.市場(chǎng)價(jià)值的前提之一是繼續(xù)使用
D.同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類型的價(jià)值
答案： A
4.李某購(gòu)買的商品房交付后，經(jīng)檢測(cè)室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)李某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元，并延遲入住3個(gè)月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛租金的15%。若月報(bào)酬率為0.5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)給李某造成的損失為( )元。
A.5000
B.12574
C.12650
D.13911
答案： B
5.下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是( )。
A.了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價(jià)值
B.了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值
C.了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價(jià)值的變化
D.了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額
答案： D
6.任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的( )特性決定的。
A.易受限制
B.相互影響
C.獨(dú)一無二
D.不可移動(dòng)
答案： D
7.下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)的是( )。
A.用途專業(yè)的房地產(chǎn)
B.價(jià)值較大的房地產(chǎn)
C.獨(dú)立使用的房地產(chǎn)
D.不可分割的房地產(chǎn)
答案： C
8.下列影響某套住宅價(jià)格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是( )。
A.戶型
B.樓層
C.層高
D.裝修
答案： B
9.對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類型中評(píng)估價(jià)值最大的一般是( )。
A.謹(jǐn)慎價(jià)值
B.市場(chǎng)價(jià)值
C.殘余價(jià)值
D.快速變現(xiàn)價(jià)值
答案： B
10.某套200㎡、單價(jià)4000元/㎡的住宅，要求成交時(shí)首付20萬元，余款在3年內(nèi)分3期支付，每期末支付20萬元。如果折現(xiàn)率為5%，則該套住宅的實(shí)際價(jià)格為( )萬元。
A.71.84
B.74.47
C.75.23
D.80.00
11.下列房地產(chǎn)價(jià)格中，相對(duì)能更好反映地價(jià)水平高低的是( )。
A.土地總價(jià)
B.土地單價(jià)
C.樓面地價(jià)
D.商品房?jī)r(jià)格
答案： C
12.設(shè)立地役權(quán)通常會(huì)使( )。
A.供役地的價(jià)值下降
B.需役地的價(jià)值下降
C.供役地與需役地的價(jià)值都下降
D.供役地與需役地的價(jià)值都上升
答案： A
13.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的是( )。
A.在賣方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲
B.增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲
C.在買方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降
D.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降
答案： A
14.在建工程抵押價(jià)值評(píng)估中扣除拖欠的建設(shè)工程款，符合房地產(chǎn)估價(jià)普適技術(shù)性原則中的( )。
A.謹(jǐn)慎原則
B.替代原則
C.合法原則
D.最高最佳利用原則
答案： A
15.近日出具的一份估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況所對(duì)應(yīng)的時(shí)間均為一年前的某個(gè)日期，其估價(jià)類型可能是( )。
A.在建工程抵押估價(jià)
B.房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)
C.期房市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估
D.房地產(chǎn)估價(jià)的復(fù)核估價(jià)
答案： D
16.在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對(duì)可比實(shí)例建立比較基準(zhǔn)時(shí)應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是( )。
A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍
B.統(tǒng)一付款方式
C.統(tǒng)一價(jià)格單位
D.統(tǒng)一市場(chǎng)狀況
答案： C
17.估價(jià)對(duì)象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價(jià)值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為( )萬元。
A.75.00
B.75.60
C.83.60
D.86.00
答案： B
18.某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費(fèi)30萬元，每年增加電費(fèi)等運(yùn)營(yíng)費(fèi)用5萬元。該寫字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，報(bào)酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為( )萬元。
A.35.00
B.56.29
C.86.29
D.180.00
答案： C
19.某房地產(chǎn)2009年4月的價(jià)格為6500元/㎡，已知該類房地產(chǎn)2009年3～10月的價(jià)格指數(shù)分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上個(gè)月為基數(shù)100)，該房地產(chǎn)2009年10月的價(jià)格為( )元/㎡。
A.5110.51
B.5307.26
C.5549.95
D.5638.13
答案： A
20.報(bào)酬率是一種與利率，內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對(duì)其內(nèi)涵的理解應(yīng)是( )。
A.投資率是投資回收與投入資本的比率
B.風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低。反之，報(bào)酬率應(yīng)高
C.當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率
D.當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率
答案： D
21.對(duì)于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是( )。
A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時(shí)間
B.在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間
C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時(shí)間
D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和的時(shí)間
答案： B
22.某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)、，保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，營(yíng)業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為( )萬元。
A.245
B.275
C.315
D.345
答案： D
23.某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價(jià)值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為( )萬元。
A.489.99
B.495.53
C.695.53
D.800.00
答案： D
24.某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000㎡的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/㎡，已知取得土地時(shí)樓面地價(jià)為1000元/㎡，開發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/㎡，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤(rùn)率為( )。
A.7.90%
B.11.08%
C.11.83%
D.13.73%
答案： B
25.某成片荒地面積1k㎡，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年。上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是( )元/㎡
A.310.61
B.321.60
C.477.87
D.494.77
答案： C
26.某寫字樓的建筑面積為4000㎡，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/㎡。當(dāng)?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租金為40元/㎡，報(bào)酬率為6%，如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為( )萬元。
A.67.60
B.811.24
C.1622.48
D.2433.72
答案： D
27.在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間一般是( )。
A.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)間
B.開發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間
C.開發(fā)完成后的時(shí)間
D.開發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)間
答案： B
28.現(xiàn)評(píng)估一個(gè)半年前停工的在建工程價(jià)值，經(jīng)測(cè)算，完成全部工程的建造費(fèi)用為1500元/㎡，其中主體工程900元/㎡，安裝及裝飾裝修工程費(fèi)為600元/㎡。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計(jì)要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費(fèi)用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%，則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的續(xù)建費(fèi)用為( )元/㎡。
A.486.52
B.521.74
C.559.50
D.1398.76
答案： B
29.直線趨勢(shì)法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由( )決定的。
A.房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料
B.房地產(chǎn)的未來價(jià)格資料
C.房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格資料
D.估價(jià)師選取的現(xiàn)時(shí)和未來的價(jià)格資料
答案： A
30.某類商品房2004～2008年的售價(jià)分別為6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價(jià)格為( )元/㎡。
A.7974.00
B.8023.00
C.8056.25
D.8078.00
答案： C
31.威廉·阿郎索的在任意區(qū)位處的地租計(jì)算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，Ⅳ表示( )。
A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量
B.市場(chǎng)上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格
C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本
D.向市場(chǎng)運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本
答案： A
32.某工業(yè)用地總面積為3000㎡，容積率為0.5，樓面地價(jià)為1000元/㎡。現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0，相應(yīng)的樓面地價(jià)為1500元/㎡。該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為( )萬元。
A.500
B.525
C.600
D.1650
答案： D
33.某估價(jià)報(bào)告中采用收益法評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值，估價(jià)結(jié)果偏高，其原因可能是( )。
A.空置率偏小
B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用偏大
C.收益期限偏短
D.報(bào)酬率偏高
答案： D
34.某估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象為寫字樓在建工程，采用假設(shè)開發(fā)法求取其價(jià)值時(shí)，開發(fā)完成后的價(jià)值同時(shí)采用了市場(chǎng)法和收益法求取;采用成本法求取其價(jià)值時(shí)，土地采用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。該估價(jià)報(bào)告求取寫字樓在建工程的價(jià)值，實(shí)質(zhì)上采用了( )。
A.假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法兩種方法
B.假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法
C.假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法和成本法四種方法
D.假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法五種方法
答案： D
35.在估價(jià)假設(shè)和限制條件說明中，當(dāng)無理由懷疑建筑物的結(jié)構(gòu)存在安全隱患時(shí)，應(yīng)( )。
A.假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的
B.肯定建筑物是安全的
C.強(qiáng)調(diào)建筑結(jié)構(gòu)安全須進(jìn)行相關(guān)專業(yè)鑒定
D.說明建筑結(jié)構(gòu)安全難以確定
答案： A
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