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房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理復(fù)習(xí)鞏固題及答案
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1.房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對( )都具有吸引力。
A.置業(yè)投資者
B.開發(fā)商
C.承包商
D.租客
E.專業(yè)人士
2.房地產(chǎn)投資較一般投資，具有( )優(yōu)點(diǎn)。
A.相對較高的收益
B.投資回收期長
C.提高投資者的資信等級
D.良好的流動性
E.投資數(shù)額巨大
3.提高貸款利率對房地產(chǎn)市場的影響主要有( )。
A.導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價值下降
B.導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價值上升
C.加大投資者債務(wù)負(fù)擔(dān)
D.抑制房地產(chǎn)市場需求
E.增加房地產(chǎn)市場需求
4.下列風(fēng)險屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險的有( )。
A.持有期風(fēng)險
B.或然損失風(fēng)險
C.政策風(fēng)險
D.通貨膨脹風(fēng)險
E.收益現(xiàn)金流風(fēng)險
5.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在( )。
A.投入資金的安全性
B.期望收益的可靠性
C.投資項目的變現(xiàn)性
D.宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性考試用書
E.資產(chǎn)管理的復(fù)雜性
6.從物理形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)資產(chǎn)的物業(yè)類型可分為( )。
A.居住物業(yè)
B.在建工程
C.工業(yè)物業(yè)
D.建成后的物業(yè)
E.商用物業(yè)
7.房地產(chǎn)間接投資包括( )。
A.投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股票
B.投資國外房地產(chǎn)
C.投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券
D.投資房地產(chǎn)投資信托基金
E. 購買住房抵押支持證券
8.在不確定性情況下，估計未來投資收益，可選用的決策方法有( )。
A.小中取大法
B.大中取小法
C.大中取大法
D.小中取小法
E.最小最大后悔值法
9.按照風(fēng)險大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為( )。
A.機(jī)會型
B.收益型
C.保本型
D.收益加增值型
E.博弈型
10.某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為( )年。(2007年試題)
A.0.63
B.1.63
C.2.25
D.12.50
答案：C
計算題(要求列算式、計算過程;需按公式計算的，要寫出公式;僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請在答題紙上作答)
(一)趙某于2002年4月1日以40萬元購得一套住宅，購房款中的70%來自銀行提供的年利率為6%、期限為15年、按月等額償還的個人住房抵押貸款。現(xiàn)趙某擬于2007年4月1日將此套住宅連同與之相關(guān)的抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓給李某。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從2007年4月1日至2017年4月1日，年利率為6%，按月等比遞增式還款(月等比遞增比率為0.3%)。問李某在新還款方案下的首次月還款額為多少?(8分)
(二)某開發(fā)商購得一宗商業(yè)用地的使用權(quán)，期限為40年，擬建—批發(fā)市場出租經(jīng)營。據(jù)估算，項目的開發(fā)建設(shè)期為2年，第3年即可出租。經(jīng)過分析，得到以下數(shù)據(jù)：
l.項目建設(shè)投資為2000萬元。第1年投資1000萬元，其中資本金500萬元;第2年投資1000萬元，其中資本金330萬元。每年資金缺口由銀行借款解決，貸款年利率為10%。建設(shè)期只計息不還款，第3年開始采用等額還本并支付利息的方式還本付息，分3年還清。
2.第3年租金收入、經(jīng)營稅費(fèi)、經(jīng)營成本分別為2500萬元、150萬元、700萬元。從第4年起每年的租金收入、經(jīng)營稅費(fèi)、經(jīng)營成本分別為3000萬元、200萬元、750萬元。
3.計算期(開發(fā)經(jīng)營期)取20年。
請根據(jù)以上資料，完成下列工作：
l.編制資本金現(xiàn)金流量表(不考慮所得稅)
2.若該開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為15%，計算該投資項目的凈現(xiàn)值。
(所有的投資和收入均發(fā)生在年末)(12分)
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