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房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》模擬真題及答案
在日常學(xué)習(xí)和工作生活中，我們總免不了要接觸或使用試題，借助試題可以檢測考試者對某方面知識或技能的掌握程度。那么問題來了，一份好的試題是什么樣的呢？下面是小編幫大家整理的房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》模擬真題及答案，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》模擬真題及答案 1
一、單選題
1、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為1萬㎡，容積率為1.5，如果房屋開發(fā)成本為3000元/㎡(按建筑面積計(jì))，預(yù)測能夠以8000元/㎡(按建筑面積計(jì))的銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)全部銷售，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價(jià)格(按占地面積計(jì))為( )元/㎡。
A.3000
B.5000
C.7500
D.8000
【正確答案】：B
【答案解析】：8000×1×1.5-3000×1.5×1-最高土地單價(jià)×1=0，則最高土地單價(jià)=7500元/㎡(按占地面積計(jì))。按照占地面積計(jì)算的最高土地價(jià)格=7500/1.5=5000元/㎡。
2、為適應(yīng)房地產(chǎn)市場波動(dòng)，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價(jià)格，該定價(jià)方法為( )。
A.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法
B.成本加成定價(jià)法
C.挑戰(zhàn)定價(jià)法
D.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法
【正確答案】：B
3、某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個(gè)人住房貸款，其月供為2850元，月利率為6.25‰，則該貸款的實(shí)際年利率為( )。
A.7.5%
B.7.56%
C.7.71%
D.7.76%
【正確答案】：D
【答案解析】：(1+0.625%)12-1=7.76%。參見教材P156。
4、向銀行申請了一筆個(gè)人住房抵押貸款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長率為0.2%，則該家庭第8年最后一個(gè)月的月還款額是( )元。
A.3627.06
B.3634.31
C.4818.34
D.4842.43
【正確答案】：A
5、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期為4年，其中前期工作為1年，建設(shè)期為2年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元(不含利息)，在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為12%，按季計(jì)息。則該項(xiàng)目建造成本的利息是( )萬元。
A.1005.54
B.1115.84
C.1225.09
D.1333.90
【正確答案】：C
【答案解析】：一項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期的起點(diǎn)是該費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)通常是開發(fā)期結(jié)束的時(shí)點(diǎn)，一般不考慮預(yù)售或延遲銷售的情況。建設(shè)期的起點(diǎn)是取得施工許可證后開始施工開始，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開發(fā)房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格的日期。此題中建造成本是在建設(shè)期初即發(fā)生的費(fèi)用，因此計(jì)息期應(yīng)為2年，不考慮銷售期;且由于其是在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，可視為在建設(shè)期期中一次性投入，即計(jì)算周期為1年。計(jì)算過程如下：10000×[(1+12%/4)2÷2×4-1]=1225.09(萬元)。參見教材P190。
6、運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可通過( )確定是否進(jìn)行投資。
A.等待投資型期權(quán)估價(jià)
B.放棄型期權(quán)估價(jià)
C.成長型期權(quán)估價(jià)
D.柔性期權(quán)估價(jià)
【正確答案】：C
7、( )資料是調(diào)查的起點(diǎn)，其優(yōu)點(diǎn)是成本低及可以立即使用。
A.一手
B.基礎(chǔ)
C.原始
D.二手
【正確答案】：D
【答案解析】：二手資料是調(diào)查的起點(diǎn)，其優(yōu)點(diǎn)是成本低及可以立即使用。參見教材P108。
8、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對其開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場需求分析，在確定其市場規(guī)模時(shí)，有效市場、滲透市場、服務(wù)市場三者關(guān)系正確的是( )。
A.有效市場>滲透市場>服務(wù)市場
B.服務(wù)市場>有效市場>滲透市場
C.有效市場>服務(wù)市場>滲透市場
D.服務(wù)市場>滲透市場>有效市場
【正確答案】：C
【答案解析】：市場由大至小的順序是潛在市場、有效市場、合格的有效市場、服務(wù)市場、滲透市場。參見教材P113。
9、某一人口較少的市場同時(shí)有幾個(gè)物業(yè)項(xiàng)目同時(shí)開盤，而銷售業(yè)績、銷售價(jià)格沒有開發(fā)商預(yù)期的好，體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)的( )。
A.市場供求風(fēng)險(xiǎn)
B.周期風(fēng)險(xiǎn)
C.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)
D.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)
【正確答案】：A
10、土地儲備實(shí)行( )管理。
A.計(jì)劃
B.年度
C.整體
D.分階段
【正確答案】：A
二、多選題
1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔案應(yīng)包括( )。
A.竣工圖
B.可行性研究報(bào)告
C.工程質(zhì)量保修書
D.住宅使用說明書
E.竣工驗(yàn)收備案表
【正確答案】：AB
【答案解析】：項(xiàng)目竣工后，需要整理技術(shù)資料(可研報(bào)告是其中最重要的一個(gè))和竣工圖，編制竣工檔案。工程質(zhì)量保修書、住宅使用說明書和竣工驗(yàn)收備案表都屬于竣工驗(yàn)收時(shí)需要提交的資料。參見教材P93。
2、以下說法正確的是( )。
A.有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入
B.凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用
C.稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息
D.稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-大修基金一所得稅
E.稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-大修基金抵押貸款還本付息
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：參考教材P364，稅前現(xiàn)金流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息。所以E選項(xiàng)不正確。
3、新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式的特點(diǎn)有( )。
A.項(xiàng)目投資由新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成
B.新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)
C.從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來考察償債能力
D.從既有法人的財(cái)務(wù)整體狀況來考察融資后的償債能力
E.擬建項(xiàng)目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成其增量資產(chǎn)
【正確答案】：ABC
【答案解析】：參見教材P324，新設(shè)項(xiàng)目法人融資形式的`特點(diǎn)是：項(xiàng)目投資由新設(shè)項(xiàng)目法人籌集的資本金和債務(wù)資金構(gòu)成;新設(shè)項(xiàng)目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn);從項(xiàng)目投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益來考察償債能力。
4、根據(jù)財(cái)務(wù)核算與分析的需要，企業(yè)利潤可分為( )等四個(gè)層次。
A.經(jīng)營利潤
B.利潤總額
C.稅后利潤
D.未分配利潤
E.可分配利潤
【正確答案】：ABCE
5、在不確定性情況下，估計(jì)未來投資收益，可選用的決策方法有( )。
A.小中取大法
B.大中取小法
C.大中取大法
D.小中取小法
E.最小最大后悔值法
【正確答案】：ACE
【該題針對“房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】
6、商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，下列說法正確的有( )。
A.貸款價(jià)值比率通常不超過50%
B.貸款期限最長不超過10年
C.貸款期限最長不超過20年
D.貸款利率通常高于個(gè)人住房抵押貸款
E.僅對已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放
【正確答案】：BDE
【答案解析】：參見教材P307，貸款價(jià)值比率通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年。所以AC選項(xiàng)不正確。
7、下面哪項(xiàng)不屬于房地產(chǎn)投資信托的分類( )。
A.權(quán)益型
B.綜合型
C.增長型
D.抵押型
E.混合型
【正確答案】：BC
8、關(guān)于某特定商品市場規(guī)模的說法，正確的有( )。
A.有效市場大于服務(wù)市場
B.服務(wù)市場大于潛在市場
C.潛在市場大于有效市場
D.滲透市場大于有效市場
E.服務(wù)市場大于滲透市場
【正確答案】：ACE
【答案解析】：潛在市場最大，滲透市場最小。潛在市場是對某種特定商品有興趣的消費(fèi)者的集合;有效市場是對某種特定商品有興趣、收入與途徑的消費(fèi)者的集合;合格的有效市場是政府或團(tuán)體有資格消費(fèi)某種商品的特定消費(fèi)者的集合;服務(wù)市場，也稱目標(biāo)市場，是開發(fā)商決定追求的那部分合格的有效市場。(整個(gè)市場>)潛在市場>有效市場>合格的有效市場>服務(wù)市場(>滲透市場)。滲透市場是指已經(jīng)購買了某種產(chǎn)品的消費(fèi)者的集合。參見教材P112～113。
9、下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中，屬于土地費(fèi)用的有( )。
A.土地出讓價(jià)款
B.土地購置稅費(fèi)
C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
D.水文地質(zhì)勘測費(fèi)
E.土地開發(fā)工程費(fèi)
【正確答案】：ABE
【答案解析】：C屬于房屋開發(fā)費(fèi)。D屬于勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。E屬于看產(chǎn)設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。參見教材P257-259。
10、可行性研究的結(jié)論主要是說明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果，表明項(xiàng)目( )。
A.是否有足夠的資金來源
B.是否有較為廣闊的市場
C.是否具有較理想的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
D.是否有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力
E.項(xiàng)目是否可行
【正確答案】：CDE
【答案解析】：參見教材P282，可行性研究的結(jié)論，主要是說明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果，表明項(xiàng)目是否具有較理想的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、較強(qiáng)的貸款償還能力及自身平衡能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，以及項(xiàng)目是否可行。
房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》模擬真題及答案 2
一、房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》
（一）單選題
房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是（ ）。
A. 相對較高的收益水平
B. 易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持
C. 抵消通貨膨脹的影響
D. 投資數(shù)額巨大
答案：D。投資數(shù)額巨大是房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)之一，A、B、C 選項(xiàng)都是房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)。
下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的是（ ）。
A. 空置率
B. 竣工房屋價(jià)值
C. 房屋施工面積
D. 吸納率
答案：D。吸納率屬于市場交易指標(biāo)，空置率屬于市場供求指標(biāo)，竣工房屋價(jià)值和房屋施工面積屬于供給指標(biāo)。
某家庭預(yù)計(jì)今后 15 年內(nèi)月收入為 10000 元，如果其中的 35% 可以用于支付住房抵押貸款的月還款。在年利率為 12% 的情況下，該家庭有償還能力的最大抵押貸款申請額是（ ）萬元。
A. 28.62
B. 29.16
C. 41.56
D. 48.24
答案：B。月還款額 = 10000×35% = 3500 元，年利率為 12%，則月利率為 1%，貸款月數(shù) n = 15×12 = 180 個(gè)月。根據(jù)等額支付系列現(xiàn)值公式計(jì)算，抵押貸款申請額 = 3500×[(1 + 1%)^180 - 1] / [1%×(1 + 1%)^180]≈291600 元 = 29.16 萬元。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工許可證由（ ）向發(fā)證機(jī)關(guān)申請領(lǐng)取。
A. 施工單位
B. 建設(shè)單位
C. 監(jiān)理單位
D. 設(shè)計(jì)單位
答案：B。建設(shè)單位向發(fā)證機(jī)關(guān)申請領(lǐng)取施工許可證。
在房地產(chǎn)市場分析中，對特定區(qū)域內(nèi)商品住宅市場的供需分析屬于（ ）。
A. 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析
B. 專業(yè)房地產(chǎn)市場分析
C. 項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析
D. 總體房地產(chǎn)市場分析
答案：B。對特定區(qū)域內(nèi)商品住宅市場的供需分析屬于專業(yè)房地產(chǎn)市場分析，區(qū)域房地產(chǎn)市場分析是對一個(gè)特定區(qū)域內(nèi)整體房地產(chǎn)市場的分析，項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析是針對特定項(xiàng)目的市場分析。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析中的保本點(diǎn)，是分析計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使項(xiàng)目達(dá)到（ ）時(shí)的極限值。
A. 利潤為零
B. 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為零
C. 基準(zhǔn)收益率
D. 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率
答案：A。盈虧平衡分析中的保本點(diǎn)是指利潤為零的情況。
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，在簽訂購房協(xié)議 15 天內(nèi)，如果不滿意可以無條件退房，該企業(yè)采取的市場定位戰(zhàn)略是（ ）。
A. 形象差異化戰(zhàn)略
B. 人員差別化戰(zhàn)略
C. 服務(wù)差別化戰(zhàn)略
D. 產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略
答案：C。承諾無條件退房屬于服務(wù)方面的差別化戰(zhàn)略。
某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為 1 萬 m，容積率為 1.5，如果房屋開發(fā)成本為 3000 元 /m（按建筑面積計(jì)），預(yù)測能夠以 8000 元 /m（按建筑面積計(jì)）的銷售價(jià)格實(shí)現(xiàn)全部銷售，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的'最高土地取得價(jià)格（按占地面積計(jì)）為（ ）元 /m。
A. 3000
B. 5000
C. 7500
D. 8000
答案：C�？偨ㄖ娣e = 10000×1.5 = 15000m，銷售收入 = 15000×8000 = 120000000 元，總成本 = 15000×3000 + 土地取得價(jià)格 ×10000，當(dāng)盈虧平衡時(shí)，銷售收入 = 總成本，即 120000000 = 15000×3000 + 土地取得價(jià)格 ×10000，解得土地取得價(jià)格 = 7500 元 /m。
下列影響消費(fèi)者行為的因素中，屬于個(gè)人因素的是（ ）。
A. 學(xué)習(xí)
B. 經(jīng)濟(jì)狀況
C. 對渠道的信賴度
D. 購買動(dòng)機(jī)
答案：B。經(jīng)濟(jì)狀況屬于個(gè)人因素，學(xué)習(xí)屬于心理因素，對渠道的信賴度屬于購買決策過程中的影響因素，購買動(dòng)機(jī)屬于心理因素。
房地產(chǎn)市場調(diào)查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區(qū)測算 “亮燈率” 的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于（ ）。
A. 觀察法
B. 實(shí)驗(yàn)法
C. 討論法
D. 問卷調(diào)查法
答案：A。在夜間測算 “亮燈率” 來分析入住率屬于觀察法，觀察法是指調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是通過在旁邊觀察和記錄來收集資料的一種調(diào)查方法。
（二）多選題
下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型劃分的有（ ）。
A. 居住物業(yè)投資
B. 商業(yè)物業(yè)投資
C. 土地開發(fā)投資
D. 房地產(chǎn)開發(fā)投資
E. 房地產(chǎn)經(jīng)營投資
答案：CDE。按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型劃分為土地開發(fā)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)經(jīng)營投資；居住物業(yè)投資和商業(yè)物業(yè)投資是按物業(yè)類型劃分的。
房地產(chǎn)間接投資的形式主要有（ ）。
A. 投資房地產(chǎn)信托
B. 購買住房抵押支持證券
C. 購買房地產(chǎn)企業(yè)債券
D. 購買物業(yè)用于出租經(jīng)營
E. 購買土地進(jìn)行開發(fā)
答案：ABC。投資房地產(chǎn)信托、購買住房抵押支持證券、購買房地產(chǎn)企業(yè)債券屬于房地產(chǎn)間接投資形式；購買物業(yè)用于出租經(jīng)營和購買土地進(jìn)行開發(fā)屬于直接投資形式。
從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期滯后于市場自然周期變化的情況出現(xiàn)在（ ）。
A. 第一階段
B. 第二階段前段
C. 第二階段后段
D. 第三階段
E. 第四階段
答案：AB。在第一階段和第二階段前段，投資周期滯后于市場自然周期變化。
制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括（ ）。
A. 租售價(jià)格確定
B. 宣傳手段選擇
C. 租售進(jìn)度安排
D. 廣告設(shè)計(jì)及安排
E. 市場租售對比分析
答案：AC。制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括租售價(jià)格確定和租售進(jìn)度安排；宣傳手段選擇、廣告設(shè)計(jì)及安排屬于租售推廣的內(nèi)容，市場租售對比分析是市場分析的內(nèi)容。
按消費(fèi)者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，形成不同偏好的細(xì)分市場的模式是（ ）。
A. 同質(zhì)偏好
B. 分散偏好
C. 個(gè)別偏好
D. 集群偏好
E. 彌合偏好
答案：ABD。按消費(fèi)者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，形成同質(zhì)偏好、分散偏好、集群偏好這三種不同偏好的細(xì)分市場模式。
�。ㄈ┡袛囝}
房地產(chǎn)投資相對于股票投資，往往具有較低的收益水平。（ ）
答案：錯(cuò)誤。房地產(chǎn)投資通常具有較高的收益水平。
房地產(chǎn)市場供給指標(biāo)包括空置率、新竣工量、滅失量等。（ ）
答案：正確。這些都是反映房地產(chǎn)市場供給情況的指標(biāo)。
在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，資金籌措計(jì)劃是以開發(fā)項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃和銷售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。（ ）
答案：正確。資金籌措計(jì)劃是基于資金使用計(jì)劃和銷售收入計(jì)劃來確定資金來源和數(shù)量的。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本中不包括銷售稅金。（ ）
答案：正確�？傞_發(fā)成本主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)等，不包括銷售稅金。
在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析時(shí)，最低租售價(jià)格與預(yù)測租售價(jià)格之間差距越小，說明房地產(chǎn)項(xiàng)目抵抗市場風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。（ ）
答案：錯(cuò)誤。差距越大，說明抵抗市場風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。
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