房地產(chǎn)估價師案例分析精選習題及答案
在尋求真理的長河中，唯有學習，不斷地學習，勤奮地學習，有創(chuàng)造性地學習，才能越重山跨峻嶺。今天應(yīng)屆畢業(yè)生考試網(wǎng)為大家編輯整理了房地產(chǎn)估價師案例分析精選習題及答案，希望對大家有所幫助。
(一)有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進行“五通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓;可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%;附近地區(qū)與之位置相當?shù)?ldquo;小塊”“五通一平”熟地的單價為800元/m2;開發(fā)期需要3年;將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本、管理費用等經(jīng)測算為2.5 億元/km2;貸款年利率為10%;投資利潤率為15%：當?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉(zhuǎn)讓價格的4%。
1.該成片荒地開發(fā)完成后的總價值為( )億元。
A.5
B.8
C.9.6
D.10.6
2.該成片荒地的總價為( )億元。
A.1627
B.2.135
C.2.726
D.2.938
3.假設(shè)開發(fā)方不可為房地產(chǎn)投資者提供的數(shù)據(jù)是( )。
A.測算擬開發(fā)場地的最高價格
B.測算擬開發(fā)場地的最低價格
C.測算開發(fā)項目的預(yù)期利潤
D.測算開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用
(二)某舊廠房的建筑面積為5000m2。根據(jù)其所在地點和周圍環(huán)境，適宜裝飾裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準，但需補交土地使用權(quán)出讓金等400 元/m2(按建筑面積計)，同時取得40年的土地使用權(quán)。預(yù)計裝飾裝修改造期為1年，裝飾裝修改造費為1000元/m2;裝飾裝修改造完成后即可全部售出，售價為4000元/m2(建筑面積);銷售費用和銷售稅費為售價的8%;購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為其價格的4%(折現(xiàn)率為12%)。
4.該廠房裝飾裝修改造后的總價值為( )萬元。
A.2240
B.2000
C.1785.71
D.1760
5.需補交土地使用權(quán)出讓金等費用為( )萬元。
A.100
B.200
C.240
D.300
6.利用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該舊廠房的正常購買總價為( )萬元。
A.1785.71
B.1313.25
C.1170.39
D.933.07
7.不屬于待開發(fā)的土地是( )。
A.生地
B.毛地
C.耕地
D.熟地
(三)6年前，甲提供一宗土地面積為1000m2、使用年限為50年的土地，乙出資300萬元人民幣，合作建設(shè)3000m2建筑面積的房屋。房屋建設(shè)期為 2年，建成后，其中1000m2建筑面積歸甲所有，2000m2建筑面積由乙使用20年，期滿后無償歸甲所有�，F(xiàn)今，乙有意將其現(xiàn)在使用的房地產(chǎn)使用期滿后的剩余年限購買下來，甲也樂意出售。但雙方對價格把握不準并有爭議，協(xié)商請一家房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行估價。
8.該房地產(chǎn)估價機構(gòu)的估價思路不宜采用( )。
A.市場法
B.成本法
C.收益法
D.假設(shè)開發(fā)法
9.該宗房地產(chǎn)未來16年的凈收益現(xiàn)值之和為。( )萬元。
A.1044.79
B.1000.00
C.973.82
D.829.94
10.該宗房地產(chǎn)未來16年后的28年土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在今天的價值為( )萬元。
A.106.08
B.214.85
C.829.94
D.1044.79
參考答案：(一)1.C 2.A 3.B (二)4.C 5.B 6.D 7.C (三)8.B 9.D 10.B
案例1：某建筑物為28層框架剪力墻結(jié)構(gòu)樓房，于2003年建成并投入使用，現(xiàn)對2層進行估價，2層套型設(shè)計較為合理，朝向為南，工程質(zhì)量優(yōu)，目前保養(yǎng)維護較好，有專業(yè)物業(yè)管理公司維護和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內(nèi)墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設(shè)施、室內(nèi)預(yù)留電視電話、空調(diào)插孔、小區(qū)設(shè)有專門的消防系統(tǒng)。該房屋所有權(quán)及分攤的國有土地使用權(quán)歸乙方所有�，F(xiàn)已被司法機關(guān)扣押。
問題：
1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進行估價?為什么?
2、寫出估價技術(shù)路線。
參考答案：
1、該房屋可以使用最高最佳原則進行估價，因為該房地產(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據(jù)估價對象的情況以維持規(guī)劃用途(為公寓)來實施的。
2、①市場法技術(shù)路線：搜集實例;選取可比實例;建立價格可比基礎(chǔ)進行交易情況修正;進行交易日期修正;進行區(qū)域因素修正;進行個別因素修正，求出比準價格。②收益法技術(shù)路線：搜集有關(guān)資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運營費用;估算凈收益;選用適當?shù)膱蟪曷?選用適宜的計算公式求出收益價格。
案例2：某企業(yè)購得一個已停工5年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，5-27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設(shè)備安裝。現(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。
問題：
請說明擬優(yōu)先選用的估價方法及技術(shù)路線，以及確定評估價值時考慮的主要因素。
參考答案：
1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應(yīng)明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價對象應(yīng)該予以明確，當時購置此項在建工程的權(quán)益情況、轉(zhuǎn)讓情況、原建設(shè)單位的付款情況以及土地使用權(quán)限情況等都必須一一搞清，在此基礎(chǔ)上評估的抵押價值，應(yīng)是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價時的公開市場價值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額，宜用偏保守的謹慎原則進行估價。
2.具體地說，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場法與假設(shè)開發(fā)法，住宅部分可以市場法為主，輔之以成本法。無論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續(xù)建過程中的水電、設(shè)備購置安裝費用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數(shù);如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。
3.除需考慮以上問題外，對商業(yè)裙樓以收益法或市場法、假設(shè)開發(fā)法評估抵押價值，對住宅部分以市場法、成本法評估抵押價值，在確定評估價值時，需考慮的主要因素有：土地使用權(quán)出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開發(fā)經(jīng)營期、當?shù)仡愃粕虉黾白≌氖蹆r、租金、運營費用、管理費用、銷售費用、利率、銷售稅費、開發(fā)成本、報酬率(資本化率)等。
案例3：甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)葶收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完，銷售費用也已預(yù)提。項目的總建筑面積10000m2，售價3000元/m2，銷售稅費為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時再作處理。該項目在短期內(nèi)銷售完成，實際銷售費用與預(yù)提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元;乙則認為該套房屋的成本為25萬元，故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收入中扣除12.5萬元，自己應(yīng)分得1368.55萬元。
問題：
若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應(yīng)該怎樣分配?為什么?
參考答案：
1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲應(yīng)分得1395萬元，乙應(yīng)分得1367.1萬元。
3.因為，如果乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價款2790萬元，雙方可各分得1395萬元;由于送禮是乙的個人行為，不應(yīng)讓甲的收入受到影響，甲仍應(yīng)獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。
案例4：某管道工程建設(shè)項目，在施工過程中未經(jīng)監(jiān)理工程師事先同意，施工單位根據(jù)業(yè)主的建議在某銷售單位訂購了一批鋼管。鋼管運抵施工現(xiàn)場后，經(jīng)監(jiān)理人員檢驗發(fā)現(xiàn)，鋼管質(zhì)量存在下列問題：
1、施工單位未能提交產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書和檢測證明材料;
2、鋼管外觀粗糙、標識不清，并且存在銹斑。
3、施工單位已經(jīng)取樣送檢，經(jīng)具有實驗資質(zhì)的單位試驗質(zhì)量合格，并出具了試驗報告。
問題：
1、對上述問題應(yīng)如何處理?
2、如果管材不合格進行退場等損失如何處理?
參考答案：
1、由于該批鋼管是由施工單位采購的，經(jīng)監(jiān)理工程師檢驗發(fā)現(xiàn)該批鋼管外觀不良，標識不清，且無產(chǎn)品合格證等資料。故監(jiān)理工程師應(yīng)書面通知施工單位不得將該批鋼管用于本工程項目，并抄送業(yè)主備案。
2、監(jiān)理工程師應(yīng)要求施工單位提交該批鋼管的產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書、材質(zhì)化驗單、技術(shù)指標報告和生產(chǎn)廠家生產(chǎn)許可證等資料，以備監(jiān)理工程師對生產(chǎn)廠家和材質(zhì)保證等方面進行書面資料的審查。
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