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2017房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營(yíng)與管理》提分試題（含答案）
提分試題一：
1.某置業(yè)投資者以10000元/m2的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷(xiāo)、利潤(rùn)等共24萬(wàn)元，則其償債備付率是( B)。
A.0.21
B.1.23
C.2.01
D.3.23
2.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為16%，計(jì)算后得到該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項(xiàng)目的計(jì)算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是(A )。
A.3.57%
B.4.00%
C.6.56%
D.10.56%
3.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設(shè)期為2.5年，銷(xiāo)售期為1年，建造成本估算為10000萬(wàn)元(不含利息)，在建設(shè)期內(nèi)均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6%。按季計(jì)息。則該項(xiàng)目建造成本的利息是( D)萬(wàn)元。
A.755.54
B.772.84
C.1400.88
D.1433.90
4.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，資產(chǎn)為6000萬(wàn)元，負(fù)債為3500萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)總額為3000萬(wàn)元，流動(dòng)負(fù)債總額為1500萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的速動(dòng)比率是(A )。
A.80%
B.120%
C.171%
D.200%
5.房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析由臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于(D )。
A.變動(dòng)成本的設(shè)置
B.銷(xiāo)售收入的不同
C.固定成本的設(shè)置
D.平衡點(diǎn)的設(shè)置
6.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)有償出讓方式獲得一塊土地的使用權(quán)，土地面積為5000m2，擬投資開(kāi)發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目固定成本為6000萬(wàn)元，單位面積的可變成本為2000元/m2，則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的容積率至少是( B)。
A.2.0
B.3.0
C.4.0
D.5.0
7.有一計(jì)算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目的投資收益率為10%，銀行貸款利率為6%，計(jì)算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬(wàn)元，凈現(xiàn)值期望值的標(biāo)準(zhǔn)差為65萬(wàn)元，則在計(jì)算期內(nèi)，該項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是(A )。
A.52%
B.58%
C.62%
D.68%
8.在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的估算中用到的估算公式：直接費(fèi)=每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積，屬于(C )。
A.單元估算法
B.單位指標(biāo)估算法
C.概算指標(biāo)法
D.工程量近似匡算法
9.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目擬有三個(gè)投資方案，若對(duì)這三個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項(xiàng)目的(D )。
A.損益表
B.資金來(lái)源與運(yùn)用表
C.資本金現(xiàn)金流量表
D.全投入現(xiàn)金流量表
10.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般將空置率歸為(D )。
A.時(shí)間類(lèi)參數(shù)
B.融資類(lèi)參數(shù)
C.評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)指標(biāo)
D.收益類(lèi)指標(biāo)
提分試題二：
1.一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括(ACDE )等分析。
A.投資資金的安全性
B.項(xiàng)目定位的科學(xué)性
C.期望收益的可靠性
D.投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性
E.資產(chǎn)管理的復(fù)雜性
2.房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括(ABCD )。
A.總量結(jié)構(gòu)
B.區(qū)域結(jié)構(gòu)
C.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)
D.供求結(jié)構(gòu)
E.資金結(jié)構(gòu)
3.從房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系來(lái)看，投資周期滯后于市場(chǎng)自然周期變化的情況出現(xiàn)在( AB)。
A.第一階段
B.第二階段初期
C.第三階段初期
D.第三階段
E.第四階段
4.制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括(ACE )。
A.租售選擇
B.宣傳手段選擇
C.租售進(jìn)度安排
D.廣告設(shè)計(jì)及安排
E.租售價(jià)格確定
5.隨著市場(chǎng)細(xì)分化研究的深入，在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中引入了“彌隙市場(chǎng)”的概念：彌隙市場(chǎng)的特點(diǎn)是(AB )。
A.消費(fèi)者愿意支付較高的價(jià)格
B.企業(yè)處于領(lǐng)導(dǎo)地位
C.消費(fèi)者以年輕人為主
D.商品住宅多為豪宅
E.以投資性購(gòu)買(mǎi)為主
6.按照消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，形成不同偏好的細(xì)分市場(chǎng)的模式是(ABD )。
A.同質(zhì)偏好市場(chǎng)
B.分散偏好市場(chǎng)
C.個(gè)別偏好市場(chǎng)
D.集群偏好市場(chǎng)
E.彌隙市場(chǎng)
7.現(xiàn)金流量圖是進(jìn)行復(fù)利計(jì)算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時(shí)間點(diǎn)“零”是(ACE )。
A.資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)
B.日歷年度的年初
C.某一基準(zhǔn)時(shí)刻
D.既不能現(xiàn)金流出也不能有現(xiàn)金流入的時(shí)間點(diǎn)
E.既可有現(xiàn)金流入也可有現(xiàn)金流出的時(shí)間點(diǎn)
8.在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括(ABD )。
A.折舊和攤銷(xiāo)
B.投資回收
C.投資回報(bào)
D.未分配利潤(rùn)
E.權(quán)益融資
9.房地產(chǎn)置業(yè)投資的效果主要表現(xiàn)為(BDE )等。
A.企業(yè)實(shí)力提升
B.租金收入
C.對(duì)社會(huì)貢獻(xiàn)增加
D.物業(yè)增值
E.物業(yè)權(quán)益份額增加
10.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的規(guī)劃管理包括(ABCD )。
A.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批
B.規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批
C.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批
D.核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證
E.核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)
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