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房地產(chǎn)估價師考試《制度與政策》案例分析題練習(xí)
在房地產(chǎn)估價師考試中，經(jīng)常會有案例分析題，下面小編為大家?guī)砹朔康禺a(chǎn)估價師考試《制度與政策》案例分析題練習(xí)，歡迎大家閱讀，希望能夠幫助到大家。
2005年1月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得某市某區(qū)一塊國有土地的使用權(quán)，投資6000萬元開發(fā)商品住宅。甲公司委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)(以下簡稱乙機構(gòu))對被拆遷房屋的市場價格進(jìn)行了評估。被拆遷入李某就其房屋的性質(zhì)與甲公司未能協(xié)商一致。該項目于2005年10月1日動工，由丙建筑工程公司(以下簡稱丙公司)承包施工。 該區(qū)私營企業(yè)職工王某以抵押貸款方式，于2006年2月以5000元/㎡的價格預(yù)購了一套80㎡的住宅。該項目于2006年6月通過竣工驗收并交付使用。王某于2006年9月將該套住宅轉(zhuǎn)讓給他人，售房收入44萬元。
1.該項目土地使用權(quán)出讓合同由( )與甲公司簽訂。
A.該市人民政府土地管理部門
B.該區(qū)人民政府土地管理部門
C.該區(qū)人民政府
D.該市人民政府
答案：B
解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第十五條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。
2.甲公司應(yīng)向土地管理部門繳納( )。
A.土地補償費
B.土地使用權(quán)出讓金
C.土地閑置費
D.房屋拆遷安置費
答案：B
解析：國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
3.乙機構(gòu)確定李某被拆遷房屋的性質(zhì)應(yīng)遵循的原則為( )。
A.由城市房產(chǎn)管理部門認(rèn)定
B.由城市規(guī)劃行政主管部門認(rèn)定
C.一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)
D.由乙機構(gòu)根據(jù)經(jīng)驗確定
答案：C
解析：對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。
4.下列關(guān)于房屋拆遷行政裁決的表述中，正確的為( )。
A.李某申請行政裁決，應(yīng)提交被拆遷房屋的權(quán)屬證明
B.李某對行政裁決不服，可依法申請行政復(fù)議
C.因李某提出新的需要查認(rèn)的事實，房屋拆遷管理部門中止裁決，中止時間計入裁決時限
D.李某對行政裁決不服，可向人民法院起訴
答案：ABD
解析：中止裁決的因素消除后，恢復(fù)裁決。中止時間不計入裁決時限。
5.甲公司實施該項目的項目資本金不得少于( )萬元。
A.1200
B.1800
C.2100
D.3000
答案：C
解析：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%”。2004年4月，為加強宏觀調(diào)控，調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》(國發(fā)[2004]13號)，將房地產(chǎn)開發(fā)項目(不含經(jīng)濟(jì)適用房項目)資本金最低比例由20%提高到35%。6000萬元×35%=2100萬元。
6.該項目的工程竣工驗收工作由( )負(fù)責(zé)組織實施。
A.該區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門
B.該市工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)
C.甲公司
D.丙公司
答案：C
解析：工程竣工的驗收工作，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織實施�？h級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)委托工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)對工程竣工驗收實施監(jiān)督。
7.在辦理商品房預(yù)購手續(xù)時，王某( )。
A.可以申請住房公積金貸款
B.可以在商品房預(yù)售合同中約定所購房屋面積誤差為5%
C.應(yīng)將商品房預(yù)售合同分別報房產(chǎn)和土地管理部門登記備案
D.應(yīng)當(dāng)辦理預(yù)購商品房抵押登記
答案：AD
解析：建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部令第88號)規(guī)定，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款。面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權(quán)退房。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。
8.王某購買的住宅的產(chǎn)權(quán)登記面積為( )。
A.套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e
B.套內(nèi)房屋使用面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e
C.套內(nèi)建筑面積+套內(nèi)陽臺面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e
D.套內(nèi)房屋使用面積牛套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e
答案：AD
解析：房屋產(chǎn)權(quán)登記面積是指由房產(chǎn)測繪單位測算，標(biāo)注在房屋權(quán)屬證書上，記入房屋權(quán)屬檔案的，房屋的建筑面積。成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積的分?jǐn)偨M成。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。
9.王某轉(zhuǎn)讓該住宅時隨營業(yè)稅附征的城市維護(hù)建設(shè)稅為( )元。
A.100
B.140
C.1100
D.1540
答案：D
解析：城建稅以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅(簡稱“三稅”)稅額為計稅依據(jù)。城建稅實行的是地區(qū)差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為7%、5%、1%三個檔次，具體是：納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7%;在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5%;不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1%。5000元/㎡×80㎡=400000元。職工王某以抵押貸款方式，于2006年2月以5000元/㎡的價格預(yù)購了一套80㎡的住宅。王某于2006年9月將該套住宅轉(zhuǎn)讓給他人，售房收入44萬元。根據(jù)納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7%，440000元×5%×7%=1540元。
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