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2016注冊(cè)物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)�？碱}
不定項(xiàng)選擇題
1、回答題：
某小區(qū)物業(yè)管理處接到火情報(bào)告，小區(qū)C區(qū)A棟發(fā)生火災(zāi)，接到報(bào)案后，物業(yè)管理處采取了以下行動(dòng)：(1)通知巡邏崗現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)火情，確認(rèn)后啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，并通知消防主管部門。(2)救援疏散組組織現(xiàn)場(chǎng)人員進(jìn)行疏散，在疏散的同時(shí)，滅火組進(jìn)行滅火。(3)發(fā)現(xiàn)有車輛停放在消防通道上，及時(shí)聯(lián)系業(yè)主，疏通消防通道。
以下關(guān)于義務(wù)消防隊(duì)的說(shuō)法錯(cuò)誤的是( )。
A.分為指揮組、通信組、警戒組、設(shè)備組、滅火組和救援組等。
B.由項(xiàng)目工作人員和業(yè)主共同組成
C.設(shè)備組由具有消防設(shè)備操作及維護(hù)知識(shí)的維修人員擔(dān)任
D.滅火組和救援組由年輕力壯、身體素質(zhì)好的人員擔(dān)任
2、根據(jù)下面材料回答問(wèn)題
某高層綜合物業(yè)項(xiàng)目地處城市中心區(qū)，總建筑面積10萬(wàn)m2，地下2層，部分為配套停車庫(kù)，部分為機(jī)電設(shè)備層。整個(gè)大廈由一臺(tái)中央空調(diào)集中供冷。綠化面積為項(xiàng)目占地面積5%，且以本地樹(shù)種和灌木為主。1～4層為商業(yè)裙樓，5層以上為散租寫字樓。裙樓出租給不同的企業(yè)用作百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理服務(wù)由業(yè)主聘請(qǐng)的一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，出租經(jīng)營(yíng)內(nèi)部區(qū)域，由各承租單位自行管理。該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)包括房屋維修管理服務(wù)、設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)、保潔服務(wù)、公共秩序管理服務(wù)、消防管理服務(wù)、綠化管理服務(wù)、社區(qū)文化等內(nèi)容。在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，相關(guān)各方先后提出了以下觀點(diǎn)。
(1)物業(yè)服務(wù)的消防安全管理不涉及裙樓各出租經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。
(2)各承租單位應(yīng)分別和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同以方便管理服務(wù)。
(3)百貨商場(chǎng)內(nèi)夜間值班巡視不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)。
(4)寫字樓公共衛(wèi)生間清潔工作應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。
(5)大廈屋頂設(shè)立商業(yè)用途廣告牌，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，收益應(yīng)交到業(yè)主委員會(huì)主任指定賬戶，由業(yè)主委員會(huì)管理、支配和使用。
請(qǐng)回答下列問(wèn)題：
本項(xiàng)目建筑和設(shè)備設(shè)施管理可采取的技術(shù)節(jié)能減排措施是( )。
A.更換耗能較大設(shè)備
B.加強(qiáng)節(jié)能宣傳和培訓(xùn)
C.建立能源消耗考核制度
D.調(diào)整設(shè)備運(yùn)行時(shí)間，實(shí)行節(jié)能運(yùn)行程序
簡(jiǎn)答題
3、 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)。業(yè)主于2010年8月開(kāi)始人住，2012年5月該小區(qū)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，并按照業(yè)主大會(huì)決議選聘了乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)與乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同于2012年8月1日零時(shí)生效。業(yè)主委員會(huì)以書面形式通知甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)于2012年8月1日前辦理完成物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)。甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)收到業(yè)主委員會(huì)書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場(chǎng)，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)資料，拒不配合物業(yè)承接查驗(yàn)。2013年8月15日，頂層的16戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)償修復(fù)。乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)稱這是因甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)修繕。之后，乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再受理業(yè)主有關(guān)該問(wèn)題的投訴。
請(qǐng)回答下列問(wèn)題：
16.上述16戶業(yè)主提出的修復(fù)請(qǐng)求是否合理?是否應(yīng)由乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)無(wú)償修復(fù)?
17.乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)的做法是否妥當(dāng)?如果您是該公司的負(fù)責(zé)人，如何處理業(yè)主的投訴?
18.該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時(shí)終止?
19.甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕移交物業(yè)服務(wù)資料的理由是否成立?請(qǐng)說(shuō)明理由。
20.在甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕移交物業(yè)服務(wù)資料和配合物業(yè)交接查驗(yàn)的情況下，乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)?
4、 某小區(qū)業(yè)主李某深夜在小區(qū)內(nèi)被不法分子襲擊受傷。李某以某物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡物業(yè)服務(wù)職責(zé)，安防人員不合格導(dǎo)致小區(qū)不安全，業(yè)主人身受到傷害為由將某物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、護(hù)理費(fèi)及精神損失費(fèi)共計(jì)83500元人民幣。某物業(yè)公司辯稱，物業(yè)服務(wù)保安服務(wù)的范圍是指為維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的公共秩序而配合公安機(jī)關(guān)實(shí)施的防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，其在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)時(shí)，并不負(fù)有保證每個(gè)居民人身安全的義務(wù)。而且該物業(yè)公司也已按合同要求配置了24h安防人員。在案件發(fā)生時(shí)，門崗當(dāng)班的安防人員及巡邏安防人員并未發(fā)生違規(guī)操作或脫崗現(xiàn)象，也未發(fā)現(xiàn)陌生人進(jìn)入小區(qū)。因此不同意原告的訴訟請(qǐng)求，但愿意從道義上給予原告一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償3000元人民幣。
請(qǐng)回答下列問(wèn)題：
21.法院對(duì)李某提出的83500元的訴訟請(qǐng)求是否給予支持?說(shuō)明原因。
22.簡(jiǎn)述公共安全防范管理服務(wù)的含義，指出其具體的服務(wù)內(nèi)容。
23.物業(yè)安防人員如何管理安防系統(tǒng)?
5、 2011年8月10日，某住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在巡視過(guò)程中發(fā)現(xiàn)業(yè)主李某裝修前未辦理裝修手續(xù)，并私自拆改供暖管道。李某稱無(wú)人告知禁止拆改供暖管道的有關(guān)規(guī)定，所以便私自拆改了。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求其恢復(fù)原狀。
請(qǐng)回答下列問(wèn)題：
15.李某私自拆改供暖管道的說(shuō)法是否正確?簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。
16.以示意圖方式說(shuō)明物業(yè)裝飾裝修流程。
17.物業(yè)裝飾裝修不予登記的情形有哪些?
18.物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)管理的基本要求有哪些?
19.為了減少物業(yè)裝修、裝飾過(guò)程中違章現(xiàn)象的出現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)采取什么措施?
6、 某天，物業(yè)公司的值勤保安接到與住戶聯(lián)網(wǎng)的火災(zāi)報(bào)警器發(fā)出的信號(hào)，隨即趕赴火災(zāi)報(bào)警信號(hào)發(fā)出的住戶家門E1，值勤保安聽(tīng)到住戶家中有人聲響動(dòng)，但敲門卻沒(méi)有回答。于是，值勤保安就用工具將門強(qiáng)行破開(kāi)。門破開(kāi)后，發(fā)現(xiàn)家中只有老人帶孫子在房間玩，而火災(zāi)報(bào)警信號(hào)則屬二F誤報(bào)，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)聞?dòng)嵑罅⒖腾s到住戶家中賠禮道歉，并負(fù)責(zé)修理好損壞的房門。 請(qǐng)回答下列問(wèn)題：
11.本案例中，值勤保安是否可以強(qiáng)行破門而人?
12.假如該住戶確實(shí)發(fā)生火災(zāi)，物業(yè)公司應(yīng)如何緊急處理?
13.通過(guò)案例，指出緊急事件善后處理應(yīng)考慮的因素。
14.請(qǐng)指出在這件事情的處理上，該物業(yè)公司的優(yōu)點(diǎn)和不足。
7、物業(yè)巡視人員發(fā)現(xiàn)某棟高層樓道里有大量木材、舊家具等雜物堆放，有些樓層的雜物堆放已經(jīng)遮擋住了消防設(shè)備。物業(yè)巡視人員意識(shí)到了事態(tài)的嚴(yán)重性，當(dāng)即告知業(yè)主移除這些雜物。
請(qǐng)回答下列問(wèn)題：
19.消防工作的指導(dǎo)原則是什么?
20.物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防管理規(guī)定包括哪些內(nèi)容?
21.消防設(shè)施設(shè)備管理制度的內(nèi)容有哪些?
22.物業(yè)消防安全檢查主要包括哪些內(nèi)容?
8、某住宅小區(qū)2000年交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已對(duì)該小區(qū)投保公眾責(zé)任險(xiǎn)。 2010年，該小區(qū)1號(hào)樓部分自來(lái)水主管道開(kāi)始出現(xiàn)漏水，物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取抱箍堵漏措施維修。2011年4月起，漏水大范圍爆發(fā)。經(jīng)鑒定，簡(jiǎn)單封堵已不能解決問(wèn)題，應(yīng)逐步更換主管道。由于維修改造方案未確定，更換工作被擱置。 2011年10月的一天，該樓業(yè)主張某家發(fā)現(xiàn)天花板被泡：物業(yè)服務(wù)企業(yè)緊急搶修，發(fā)現(xiàn)樓上自來(lái)水主管道漏水，須鑿開(kāi)樓上業(yè)主李某家廚房墻壁更換該段主管，經(jīng)協(xié)商業(yè)主李某同意。
問(wèn)題：
1、造成張、李兩家相關(guān)損失的責(zé)任主體是誰(shuí)?簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。
2、賠償和維修張、李兩家的費(fèi)用應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)?簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。
3、如果大面積更換自來(lái)水主管道，費(fèi)用應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān)?簡(jiǎn)要說(shuō)明理由。
9、某住宅項(xiàng)目由建設(shè)單位建設(shè)，擬采用公開(kāi)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 2013年10月10日在當(dāng)?shù)卣?guī)定的招標(biāo)信息網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)文件中規(guī)定投標(biāo)文件提交截止日期為10月18日，通過(guò)資格預(yù)審，有30家投標(biāo)申請(qǐng)人符合合格，建設(shè)單位從中選擇了4家參與評(píng)選。其后，建設(shè)單位成立了一個(gè)由3名建設(shè)單位代表和3名物業(yè)管理專家組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)進(jìn)行評(píng)標(biāo)，經(jīng)過(guò)標(biāo)書評(píng)審，A投標(biāo)人因報(bào)價(jià)最低被確定為中標(biāo)候選人。發(fā)出中標(biāo)通知書后，建設(shè)單位和A投標(biāo)人進(jìn)行了合同談判，希望A投標(biāo)人能再降低費(fèi)用，并幫助完成竣工驗(yàn)收工作。經(jīng)談判后雙方達(dá)成一致：幫助完成竣工驗(yàn)收工作，并降價(jià)3%。
問(wèn)題：
1、根據(jù)本案例提供的材料，該項(xiàng)目的招投標(biāo)工作有哪些不當(dāng)和錯(cuò)誤?
2、根據(jù)該項(xiàng)目具體情況，簡(jiǎn)要說(shuō)明物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)的一般程序。
10、某物業(yè)項(xiàng)目處于施工建設(shè)階段，為促進(jìn)銷售，建設(shè)單位擬通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供早期介入咨詢服務(wù)。A物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)壓低物業(yè)服務(wù)費(fèi)和提供超值服務(wù)的承諾獲得了該項(xiàng)目。A企業(yè)組建了由一批由工程技術(shù)人員構(gòu)成的早期介入小組，并隨即制定了早期介入工作方案，內(nèi)容主要包括：物業(yè)管理用房的設(shè)置與要求;物管服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及方法的確定;相關(guān)技術(shù)資料及文件的收集;設(shè)施設(shè)備安裝調(diào)試的跟進(jìn)與現(xiàn)場(chǎng)施工跟蹤等。
問(wèn)題：
1、根據(jù)本案例提供的材料，A企業(yè)的早期介入工作有哪些不當(dāng)和錯(cuò)誤?
2、根據(jù)該項(xiàng)目具體情況，列舉早期介入工作的主要內(nèi)容。
3、根據(jù)該項(xiàng)目具體情況，分析項(xiàng)目早期介入存在的風(fēng)險(xiǎn)。
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