盤錦市物業(yè)管理實施細(xì)則

　　《盤錦市城市住宅區(qū)物業(yè)管理實施細(xì)則》業(yè)經(jīng)2002年4月16日盤錦市第四屆政府第28次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布施行。

　　市長 程亞軍

　　二○○二年五月十四日

　　盤錦市城市住宅區(qū)物業(yè)管理實施細(xì)則

　　第一章 總則

　　第一條 為加強(qiáng)城市住宅區(qū)物業(yè)管理，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《遼寧省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例》，結(jié)合我市實際，制定本細(xì)則。

　　第二條 本細(xì)則適用于盤錦市行政區(qū)域內(nèi)城市住宅區(qū)的物業(yè)管理。城市新建住宅區(qū)和共用配套設(shè)施、設(shè)備齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理;原有住宅區(qū)共用配套設(shè)施不齊全的，應(yīng)當(dāng)通過整治和完善配套設(shè)施，逐步創(chuàng)造條件實行物業(yè)管理。

　　第三條 本細(xì)則所稱城市住宅區(qū)，是指在城市規(guī)劃區(qū)和獨(dú)立工礦區(qū)，以住宅為主，配套設(shè)施比較齊全，建筑面積在2萬平方米以上的城市居住區(qū)域。

　　本細(xì)則所稱城市住宅區(qū)物業(yè)(以下簡稱物業(yè))，是指城市住宅區(qū)內(nèi)房屋及相關(guān)的共用設(shè)施、設(shè)備和共用場地。

　　本細(xì)則所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理合同約定，對既有物業(yè)進(jìn)行管理和對業(yè)主、物業(yè)使用人提供服務(wù)行為。

　　本細(xì)則所稱業(yè)主，是指物業(yè)所有權(quán)人。

　　本細(xì)則所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

　　第四條 物業(yè)管理應(yīng)遵循公開、公平、互利、便民的原則，實行招標(biāo)投標(biāo)制度。一個物業(yè)管理區(qū)域只能選聘一個物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一管理。

　　第五條 盤錦市房產(chǎn)管理局是我市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門。

　　市政府有關(guān)部門及街道辦事處、社區(qū)，應(yīng)協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門開展物業(yè)管理工作，并在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，對物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。

　　第六條 物業(yè)管理行政主管部門的主要職責(zé)：

　　(一) 貫徹執(zhí)行上級有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和規(guī)章;

　　(二)負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審核、審批和物業(yè)管理行業(yè)檢查、

　　指導(dǎo)和監(jiān)督工作;

　　(三) 負(fù)責(zé)住宅共用部位及共用設(shè)施、設(shè)備維修基金的建立和使用的管理工作;

　　(四)參與新建成住宅區(qū)綜合驗收，并組織物業(yè)管理的交接工作;

　　(五)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、組織實施城市存量住宅區(qū)的整治及推行物業(yè)管理工作;

　　(六)負(fù)責(zé)對住宅區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督管理工作;

　　(七)組織開展住宅區(qū)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)活動;

　　(八)對住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督、檢查;

　　(九)指導(dǎo)全市住宅區(qū)區(qū)域劃定;

　　(十)劃定住宅區(qū)停車場。

　　第二章 業(yè)主物業(yè)使用人的自治管理

　　第七條 房屋入住率達(dá)到50%以上的新建住宅區(qū)和達(dá)到物業(yè)管理規(guī)定條件的原有住宅區(qū)，由物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)住宅區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位或街道辦事處、社區(qū)組織召開業(yè)主、物業(yè)使用人大會或者代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主委員會。

　　第八條 業(yè)主 物業(yè)使用人的權(quán)利、義務(wù)：

　　(一)享有物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利;

　　(二)享有業(yè)主、物業(yè)使用人代表大會代表和業(yè)主委員會委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán);

　　(三)決定有關(guān)物業(yè)管理的重大事項;

　　(四)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(五)執(zhí)行業(yè)主、物業(yè)使用人大會或代表大會、業(yè)主委員會的有關(guān)決議、決定;

　　(六)遵守有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和物業(yè)管理公約;

　　(七)按時交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

　　第九條 業(yè)主、物業(yè)使用人大會、代表大會具有下列權(quán)利：

　　(一)選舉、撤換業(yè)主委員會的組成人員;

　　(二)審議通過業(yè)主委員會章程和物業(yè)管理公約;

　　(三)改變或者撤銷業(yè)主委員會作出的不適當(dāng)決定;

　　(四)決定物業(yè)管理服務(wù)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等重大事項。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人大會或者代表大會每年至少召開一次，必要時經(jīng)三分之一以上的業(yè)主、物業(yè)使用人或者代表的提議，可隨時召開業(yè)主、物業(yè)使用人大會或者代表大會。

　　第十條 業(yè)主委員會成員由7至13人組成，設(shè)主任一人、副主任2人，主任、副主任從業(yè)主委員會委員中選舉產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會每屆任期3年，主任、副主任、委員可連選連任。

　　業(yè)主委員會任期屆滿一個月前，應(yīng)當(dāng)組織換屆選舉，產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

　　第十一條 業(yè)主委員會每半年召開一次會議，會議必須有半數(shù)以上委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上通過。

　　業(yè)主委員會召開會議可以根據(jù)需要邀請街道辦事處、公安派出所、社區(qū)委員會等有關(guān)方面參加。

　　第十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料到物業(yè)管理行政主管部門備案：

　　(一)登記備案申請;

　　(二)《業(yè)主委員會章程》和《業(yè)主公約》;

　　(三)《業(yè)主委員會組成人員登記表》;

　　(四)業(yè)主、物業(yè)使用人代表和業(yè)主委員會委員選舉辦法。

　　物業(yè)管理行政主管部門自受理登記備案之日起15日內(nèi)發(fā)給登記備案證書。發(fā)給證書的日期，為業(yè)主委員會成立的日期。

　　第十三條 業(yè)主委員會職責(zé)：

　　(一)維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益;

　　(二)通過招標(biāo)，選聘、續(xù)聘符合條件的物業(yè)管理企業(yè)，并與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同;

　　(三)審議物業(yè)管理企業(yè)制訂的年度物業(yè)管理計劃和管理服務(wù)的重大措施;

　　(四)聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動;

　　(五)確定或者調(diào)整物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，并協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收繳物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);

　　(六)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理工作，監(jiān)督共用設(shè)施、設(shè)備和共用場地的合理使用。

　　第三章 物業(yè)管理企業(yè)的管理

　　第十四條 設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)市物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查，取得資質(zhì)證書后，到工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊，申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照。物業(yè)管理企業(yè)臨時資質(zhì)和三級資質(zhì)由市物業(yè)管理行政主管部門審批;物業(yè)管理企業(yè)一、二級資質(zhì)由市物業(yè)管理行政主管部門審核后，報上一級物業(yè)管理行政主管部門審批。

　　第十五條 物業(yè)管理企業(yè)權(quán)利和義務(wù)：

　　(一)按照合同要求，制定住宅區(qū)物業(yè)管理辦法;

　　(二)依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理服務(wù)費(fèi)用;

　　(三)制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;

　　(四)選聘專業(yè)公司和人員承擔(dān)專項服務(wù)業(yè)務(wù);

　　(五)按委托管理合同實施物業(yè)管理;

　　(六)接受業(yè)主委員會和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督;

　　(七)定期向業(yè)主委員會公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和維修基金收支帳目;

　　(八)協(xié)助有關(guān)部門開展社區(qū)活動。

　　第十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理合同終止之日起10日內(nèi)，到業(yè)主委員會辦理下列事項：

　　(一)對預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)進(jìn)行結(jié)算、結(jié)轉(zhuǎn);

　　(二)移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務(wù)帳冊;

　　(三)移交業(yè)主共有的房屋、場地和其他資產(chǎn)。