珠海市物業(yè)管理條例「全文」
珠海市物業(yè)管理條例，2007年9月14日珠海市第七屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過 ，2007年11月30日廣東省第十屆人民代表大會常務委員會第三十五次會議批準，下面是條例全文：
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，營造安全、文明、整潔、優(yōu)美、和諧的居住和工作環(huán)境，根據(jù)有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。
第三條 各級人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的領導，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化、規(guī)范化。
第四條 物業(yè)管理行政主管部門負責物業(yè)管理活動的指導、監(jiān)督、管理工作。
規(guī)劃、城市管理行政執(zhí)法、物價、環(huán)保、公安、工商等部門在各自職責范圍內(nèi)，做好物業(yè)管理有關工作。
第五條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府以及居民委員會協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門做好物業(yè)管理活動的監(jiān)督、管理工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)相互之間的物業(yè)管理糾紛。
市、區(qū)人民政府應當向居民委員會撥付適當經(jīng)費，保障其正常開展與物業(yè)管理相關的工作。
第六條 本市建立市、區(qū)、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理有關問題。
第七條 市物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當做好物業(yè)服務企業(yè)的行業(yè)自律，維護物業(yè)服務企業(yè)合法權益，協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門做好物業(yè)管理工作。
提倡物業(yè)服務企業(yè)加入物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會。
第八條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，由一個物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)管理與服務。
第九條 提倡通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè);提倡通過平等協(xié)商的方式解決物業(yè)管理糾紛。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會
第十條 業(yè)主應當按照《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》等有關法律法規(guī)，依法行使權利，履行義務。
第十一條 業(yè)主依法設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，實行業(yè)主自治和自律。
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第十二條 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府和居民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當接受物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府和居民委員會的指導、監(jiān)督和管理。
第十三條 劃分物業(yè)管理區(qū)域時，應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則，具體劃分方法如下：
(一)新建物業(yè)按照建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定;
(二)已經(jīng)實施物業(yè)管理的區(qū)域，按照現(xiàn)有物業(yè)管理區(qū)域范圍劃定;
(三)分期開發(fā)或者兩個以上建設單位開發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備和相關場地共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域;配套設施設備和相關場地能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域;
(四)已經(jīng)實施物業(yè)管理的毗鄰的不同物業(yè)管理區(qū)域，規(guī)模較小的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。
尚未劃定或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當會同街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府，考慮居民委員會的布局、經(jīng)批準的物業(yè)建設項目規(guī)劃用地范圍、建筑物規(guī)模、物業(yè)的共用設施設備等因素，劃定或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域。
對物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭議的，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門確定。已劃定的物業(yè)管理區(qū)域不得擅自變更。
第十四條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，可以按照本條例規(guī)定，召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：
(一)房屋出售交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的百分之五十以上;
(二)首套房屋出售交付使用超過二年，交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的百分之三十以上。
第十五條 建設單位應當在符合業(yè)主大會召開條件之日起三十日內(nèi)將有關情況書面報告街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)張貼公告告知業(yè)主。建設單位還應當向街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府提交業(yè)主名單和聯(lián)系方式。
第十六條 經(jīng)交付使用建筑面積的全體業(yè)主戶數(shù)的百分之二十以上書面同意，業(yè)主可以采用書面方式向街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的要求。
街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府應當在接到業(yè)主的書面要求之日起十日內(nèi)進行調(diào)查核實，符合業(yè)主大會成立條件的，應當在三十日內(nèi)指導、監(jiān)督業(yè)主組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
第十七條 業(yè)主大會行使下列職權：
(一)制定和修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)，審議批準物業(yè)管理服務合同，監(jiān)督合同履行;
(四)決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;
(五)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;
(六)聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告;
(七)決定物業(yè)管理的其他重大事項。
第十八條 業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定定期召開。遇有下列情形的，業(yè)主委員會也應當及時組織召開業(yè)主大會會議：
(一)持有百分之二十以上投票權數(shù)業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
發(fā)生上述應當召開業(yè)主大會會議的情形，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當責令業(yè)主委員會限期組織召開。逾期仍不組織召開的，由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府指導、監(jiān)督居民委員會組織召開。
第十九條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會。
第二十條 業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議前，就業(yè)主大會擬討論的事項征求其所代表的業(yè)主意見。凡需要投票表決的，業(yè)主填寫書面意見后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時代為提交。
第二十一條 業(yè)主大會會議應當邀請物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非業(yè)主使用人到會，聽取其物業(yè)管理意見。
非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主委托，行使業(yè)主權利。
第二十二條 業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權分為兩類：第一類根據(jù)擁有已竣工房屋的建筑面積計算，每一平方米為一投票權，不足一平方米的，按照四舍五入計算;第二類根據(jù)業(yè)主人數(shù)計算，一個獨立的產(chǎn)權單位擁有一個業(yè)主投票權。業(yè)主在業(yè)主大會以外的其他事項上的投票權依此方法計算。
投票權的確認以房地產(chǎn)權證登記的權屬人以及建筑面積為準;尚未辦理房地產(chǎn)權證的，以房地產(chǎn)登記部門備案的房屋買賣合同登記的購買人以及建筑面積為準。業(yè)主大會需查驗相關房地產(chǎn)權資料的，應當出具所在地居民委員會的證明，房地產(chǎn)登記部門應當予以配合。
建設單位有未出售物業(yè)的，以業(yè)主身份參加業(yè)主大會。其所擁有的物業(yè)建筑面積為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)可出售的房屋總建筑面積扣除已出售的房屋建筑面積后的剩余面積。
第二十三條 業(yè)主大會作出籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
業(yè)主大會作出制定或者修改業(yè)主大會議事規(guī)則、制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員、選聘或者解聘物業(yè)服務企業(yè)以及其他有關共有和共同管理權利的重大事項決定，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)二分之一以上的業(yè)主同意。
第二十四條 投票表決事項應當書面送交業(yè)主或者送至業(yè)主在該物業(yè)管理區(qū)域的專有物業(yè)內(nèi)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告七日。公告期限屆滿，業(yè)主未進行投票或者未向業(yè)主代表提交書面意見的，除籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施事項外，其余表決事項，推定該業(yè)主表示同意參與投票的多數(shù)人的意見。
業(yè)主投票表決期間不在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住的，應當采取有效措施通知其相關事項。
第二十五條 業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，在物業(yè)管理活動中，辦理業(yè)主大會交辦的具體事務的機構。業(yè)主委員會接受全體業(yè)主監(jiān)督，履行下列職責：
(一)組織召開業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況;
(二)組織業(yè)主委員會換屆選舉;
(三)代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同;
(四)及時了解業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見和建議，協(xié)調(diào)業(yè)主、非業(yè)主使用人、物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾糾紛，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)管理服務合同，督促業(yè)主按照物業(yè)管理服務合同的約定交納物業(yè)管理服務費用;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約實施;
(六)業(yè)主大會賦予的其他職責。