青島市物業(yè)管理?xiàng)l例2017

　　前款(一)、(二)、(三)、(四)項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十一條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起三十日內(nèi)，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)、制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約等。

　　業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日起成立。

　　第十二條 召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，籌備組應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)和議程通知所在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和居民委員會(huì)，邀請(qǐng)其派代表參加。

　　第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。

　　業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議三日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)。凡需要投票表決的，業(yè)主的意見(jiàn)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。

　　業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作出書(shū)面記錄并存檔。

　　業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在三日內(nèi)，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。

　　第十四條 業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力，但不得違反法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定。

　　第十五條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、議題提出及確定方式、業(yè)主投票權(quán)確定辦法和業(yè)主委員會(huì)的組成、任期、換屆及成員的更換等事項(xiàng)依法作出規(guī)定。

　　第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，憑下列資料在所在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)備案：

　　(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定;

　　(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(三)業(yè)主委員會(huì)成員的名單和基本情況。

　　業(yè)主委員會(huì)成員名單應(yīng)當(dāng)在備案后三日內(nèi)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。

　　業(yè)主委員會(huì)成員依照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則更換的，應(yīng)當(dāng)按照本條第一款和第二款的規(guī)定備案和公布。

　　第十七條 經(jīng)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)備案時(shí)，區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)出具備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

　　第十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿(mǎn)的兩個(gè)月前，向區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)提交書(shū)面報(bào)告，并在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，組織業(yè)主成立換屆改選小組，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)后未組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的，所在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)接到業(yè)主的書(shū)面要求后，應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立換屆改選小組。換屆改選小組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作。

　　第十九條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元、樓層的全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主小組履行下列職責(zé)：

　　(一)討論業(yè)主大會(huì)擬討論的事項(xiàng);

　　(二)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿。

　　業(yè)主小組會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十條 住宅物業(yè)(含同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè))的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式公開(kāi)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。但投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅物業(yè)建筑面積小于三萬(wàn)平方米的，經(jīng)所在區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。

　　第二十一條 建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與其簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式和起始時(shí)間等內(nèi)容。

　　建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的物業(yè)銷(xiāo)售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

　　第二十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定期限，最長(zhǎng)不得超過(guò)二年。分期建設(shè)的物業(yè)除外。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同期限已滿(mǎn)，尚未成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)已成立但尚未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照前期物業(yè)服務(wù)合同的'約定，繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù)，直至業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之日起終止。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)銷(xiāo)售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。但業(yè)主大會(huì)要求物業(yè)管理企業(yè)退出的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)不再繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)于期滿(mǎn)前二個(gè)月通知業(yè)主。

　　第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，參照國(guó)家示范文本制定業(yè)主臨時(shí)公約，并向物業(yè)買(mǎi)受人明示。

　　物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)銷(xiāo)售合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書(shū)面承諾遵守業(yè)主臨時(shí)公約。

　　第二十四條 建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收時(shí)，區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(四)業(yè)主名冊(cè);

　　(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　建設(shè)單位在與物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)全部移交前款所列資料和物業(yè)管理用房。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房等進(jìn)行查驗(yàn)，登記造冊(cè)。

　　第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照開(kāi)發(fā)建設(shè)總建筑面積的千分之五在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，最低不得少于一百平方米。

　　規(guī)劃行政主管部門(mén)在審批建設(shè)工程規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)審查該工程規(guī)劃設(shè)計(jì)是否符合前款規(guī)定。對(duì)不符合規(guī)定要求的，不予核發(fā)有關(guān)證件。

　　建設(shè)單位在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證和房地產(chǎn)權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房的面積、位置等相關(guān)資料。房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)在相關(guān)資料上注明物業(yè)管理用房的位置，并告知區(qū)(市)物業(yè)管理行政管理部門(mén)。

　　第二十六條 物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有。物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，無(wú)償使用物業(yè)管理用房并負(fù)責(zé)維護(hù)。

　　物業(yè)管理用房不得抵押、交換、買(mǎi)賣(mài);未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得改作他用。

　　第二十七條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買(mǎi)受人按照物業(yè)銷(xiāo)售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān);物業(yè)銷(xiāo)售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。