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2016房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》選擇題練習(xí)及答案
一.單選題：
1.某公司發(fā)行總面額為800~f元的債券，票面利率為12%，發(fā)行費(fèi)用率為4%，發(fā)行價(jià)格為900萬(wàn)元，公司所得稅稅率為33%，則該債券的發(fā)行成本為( )。
A.12.50%
B.11.11%
C.8.38%
D.7.44%
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
本題分?jǐn)?shù)：5.56
2.收益法的理論依據(jù)是 ( )
A.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論
B.經(jīng)濟(jì)原理
C.替代原理
D.預(yù)期原理
標(biāo)準(zhǔn)答案：d
本題分?jǐn)?shù)：5.56
解析：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論是成本法的理論論據(jù)，替代原理是市場(chǎng)法的理論依據(jù)。
3.用收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格，若凈收益A每年不變，報(bào)酬率為0，收益年限為n，則V=( )
A.∞
B.n*A
C.A
D.0
標(biāo)準(zhǔn)答案：b
本題分?jǐn)?shù)：5.56
解 析：做這個(gè)題的關(guān)鍵是要選對(duì)收益法的公式，我們根據(jù)報(bào)酬資本化法最一般的公式： V=A1/(1+Y1)+A2/[(1+Y1)* (1+Y2)]+… +An/[(1+Y1)*(1+Y2)*… (1+Yn)] 由于凈收益A每年不變，報(bào)酬率為0，收益年限為n，所以代入上面的公式 可以得到：V=A*n 。
4.評(píng)估某宗收益性房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，在其他因素不變的情況下，預(yù)測(cè)的未來(lái)凈收益越大，評(píng)估出的價(jià)格會(huì)( )
A.越高
B.越低
C.不變
D.難說(shuō)
標(biāo)準(zhǔn)答案：b
本題分?jǐn)?shù)：5.56
解析：收益法是建立在資金具有時(shí)間價(jià)值的觀念上的，收益性房地產(chǎn)的價(jià)值高低主要取決于未來(lái)凈收益、獲得凈收益的可靠性和獲得凈收益期限的長(zhǎng)短三個(gè)因素。其中，未來(lái)凈收益越大，房地產(chǎn)價(jià)值就越高，反之就越低。
5.某寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬(wàn)元，出售時(shí)的價(jià)格為5616萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，則該寫(xiě)字樓目前的收益價(jià)格為( )
A.4858
B.5200
C.2700
D.6264
標(biāo)準(zhǔn)答案：b
本題分?jǐn)?shù)：5.56
解析：
6.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的總收益和總費(fèi)用分別為12萬(wàn)元和7萬(wàn)元，此后分別逐年遞增2%和1%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬(wàn)元
A.100
B.42
C.63
D.77
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
本題分?jǐn)?shù)：5.56
解析：根據(jù)收益年限為無(wú)限年的凈收益按一定比率遞增和遞減的公式分別求出折現(xiàn)后總收益和總費(fèi)用，然后兩個(gè)結(jié)果相減得到房地產(chǎn)的價(jià)格：V=12/(8%-2%)-7/(8%-1%)=100萬(wàn)元。
7.預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為18萬(wàn)元，此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬(wàn)元
A.225.00
B.237.50
C.381.25
D.395.83
標(biāo)準(zhǔn)答案：c
本題分?jǐn)?shù)：5.56
解析：
8.
標(biāo)準(zhǔn)答案：a
本題分?jǐn)?shù)：5.56
解析：這是收益年限為無(wú)限年時(shí)的凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增的公式。
二.多選題：
1.收益法中，是根據(jù)土地收益求取土地價(jià)值，根據(jù)建筑物的收益求取建筑物的價(jià)值，或根據(jù)房地收益求取房地價(jià)值。但當(dāng)需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地的價(jià)值或建筑物的價(jià)值時(shí)，則要采用( )。
A.房地剩余技術(shù)
B.市場(chǎng)剩余技術(shù)
C.土地剩余技術(shù)
D.建筑物剩余技術(shù)
標(biāo)準(zhǔn)答案：C, D
考生答案：
本題分?jǐn)?shù)：16.66
本題得分：0
解析：因?yàn)槭轻槍?duì)單獨(dú)的土地或建筑物求取土地或建筑物的價(jià)值，所以不能選擇AB。
2.投資組合技術(shù)主要有( )的組合兩種。
A.抵押貸款與自有資金的組合
B.土地與建筑物的組合
C.市場(chǎng)與房地產(chǎn)的組合
D.房地產(chǎn)的抵押與房地產(chǎn)的成交的組合
標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B
考生答案：
本題分?jǐn)?shù)：16.66
本題得分：0
解析：抵押貸款與自有資金的組合和土地與建筑物的組合是收益法的兩個(gè)組合技術(shù)。
3.收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，具體的有( )。
A.毛租金乘數(shù)
B.潛在毛收入乘數(shù)
C.有效毛收入
D.凈收益乘數(shù)
標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C, D
考生答案：
本題分?jǐn)?shù)：16.66
本題得分：0
解析：相應(yīng)地，收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。
4.毛租金乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象一年的毛租金乘以毛租金乘數(shù)得出估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。毛租金乘數(shù)法有下列優(yōu)點(diǎn)，正確的是( )。
A.力便易行，在市場(chǎng)上較容易獲得房地產(chǎn)的售價(jià)和租金資料
B.由于在同一市場(chǎng)，同一房地產(chǎn)的租金和售價(jià)同時(shí)受相同的市場(chǎng)力的影響，因此毛租金乘數(shù)是—個(gè)比較 客觀的數(shù)值
C.避免了由于多層次估算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì)
D.忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入
標(biāo)準(zhǔn)答案：A, B, C
考生答案：
本題分?jǐn)?shù)：16.66
本題得分：0
解析：D為毛租金乘數(shù)法的缺點(diǎn)。
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