2016房地產(chǎn)估價師考試理論與方法預測題及答案
一、單項選擇(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。)
1.一個估價項目中的估價目的，本質(zhì)上是由( )決定的。
A.估價機構
B.估價師
C.估價報告使用者
D.估價委托人的估價需要
答案： D
2.一個估價項目中的價值類型，本質(zhì)上是由( )決定的。
A.估價委托人
B.估價師
C.估價目的
D.估價對象
答案： C
3.下列關于價值類型的表述中，錯誤的是( )。
A.在用價值為市場價值
B.投資價值屬于非市場價值
C.市場價值的前提之一是繼續(xù)使用
D.同一估價對象可能有不同類型的價值
答案： A
4.李某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標準。預計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0.5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標準給李某造成的損失為( )元。
A.5000
B.12574
C.12650
D.13911
答案： B
5.下列經(jīng)濟活動中，不需要進行房地產(chǎn)估價的是( )。
A.了解某宗房地產(chǎn)的出租人權益價值
B.了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權等在內(nèi)的企業(yè)價值
C.了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價值的變化
D.了解某宗房地產(chǎn)的應納城鎮(zhèn)土地使用稅額
答案： D
6.任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的( )特性決定的。
A.易受限制
B.相互影響
C.獨一無二
D.不可移動
答案： D
7.下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對較強的是( )。
A.用途專業(yè)的房地產(chǎn)
B.價值較大的房地產(chǎn)
C.獨立使用的房地產(chǎn)
D.不可分割的房地產(chǎn)
答案： C
8.下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是( )。
A.戶型
B.樓層
C.層高
D.裝修
答案： B
9.對于同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估價值最大的一般是( )。
A.謹慎價值
B.市場價值
C.殘余價值
D.快速變現(xiàn)價值
答案： B
10.某套200㎡、單價4000元/㎡的住宅，要求成交時首付20萬元，余款在3年內(nèi)分3期支付，每期末支付20萬元。如果折現(xiàn)率為5%，則該套住宅的實際價格為( )萬元。
A.71.84
B.74.47
C.75.23
D.80.00
11.下列房地產(chǎn)價格中，相對能更好反映地價水平高低的是( )。
A.土地總價
B.土地單價
C.樓面地價
D.商品房價格
答案： C
12.設立地役權通常會使( )。
A.供役地的價值下降
B.需役地的價值下降
C.供役地與需役地的價值都下降
D.供役地與需役地的價值都上升
答案： A
13.下列關于房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的是( )。
A.在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導致房地產(chǎn)價格上漲
B.增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會導致房地產(chǎn)價格上漲
C.在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產(chǎn)價格下降
D.嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會使房地產(chǎn)價格下降
答案： A
14.在建工程抵押價值評估中扣除拖欠的建設工程款，符合房地產(chǎn)估價普適技術性原則中的( )。
A.謹慎原則
B.替代原則
C.合法原則
D.最高最佳利用原則
答案： A
15.近日出具的一份估價報告中的估價時點，估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況所對應的時間均為一年前的某個日期，其估價類型可能是( )。
A.在建工程抵押估價
B.房地產(chǎn)損害賠償估價
C.期房市場價值評估
D.房地產(chǎn)估價的復核估價
答案： D
16.在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準時應特別注意的環(huán)節(jié)是( )。
A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍
B.統(tǒng)一付款方式
C.統(tǒng)一價格單位
D.統(tǒng)一市場狀況
答案： C
17.估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格為( )萬元。
A.75.00
B.75.60
C.83.60
D.86.00
答案： B
18.某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費30萬元，每年增加電費等運營費用5萬元。該寫字樓的預期剩余經(jīng)濟壽命為30年，報酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為( )萬元。
A.35.00
B.56.29
C.86.29
D.180.00
答案： C
19.某房地產(chǎn)2009年4月的價格為6500元/㎡，已知該類房地產(chǎn)2009年3～10月的價格指數(shù)分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上個月為基數(shù)100)，該房地產(chǎn)2009年10月的價格為( )元/㎡。
A.5110.51
B.5307.26
C.5549.95
D.5638.13
答案： A
20.報酬率是一種與利率，內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對其內(nèi)涵的理解應是( )。
A.投資率是投資回收與投入資本的比率
B.風險大的投資，不確定因素多，故報酬率應低。反之，報酬率應高
C.當投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率
D.當把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率
答案： D
21.對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟壽命是( )。
A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間
B.在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間
C.由建筑結(jié)構、工程質(zhì)量、用途與維護狀況等決定的時間
D.剩余經(jīng)濟壽命與實際年齡之和的時間
答案： B
22.某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、，保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產(chǎn)的凈收益為( )萬元。
A.245
B.275
C.315
D.345
答案： D
23.某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產(chǎn)的價值為( )萬元。
A.489.99
B.495.53
C.695.53
D.800.00
答案： D
24.某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000㎡的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/㎡，已知取得土地時樓面地價為1000元/㎡，開發(fā)成本和管理費用為1200元/㎡，開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為( )。
A.7.90%
B.11.08%
C.11.83%
D.13.73%
答案： B
25.某成片荒地面積1k㎡，進行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應計成本是( )元/㎡
A.310.61
B.321.60
C.477.87
D.494.77
答案： C
26.某寫字樓的建筑面積為4000㎡，剩余經(jīng)濟壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/㎡。當?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租金為40元/㎡，報酬率為6%，如果修復沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為( )萬元。
A.67.60
B.811.24
C.1622.48
D.2433.72
答案： D
27.在假設開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價對象開發(fā)完成后的價值對應的時間一般是( )。
A.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時間
B.開發(fā)期間的某個時間
C.開發(fā)完成后的時間
D.開發(fā)完成之后的某個時間
答案： B
28.現(xiàn)評估一個半年前停工的在建工程價值，經(jīng)測算，完成全部工程的建造費用為1500元/㎡，其中主體工程900元/㎡，安裝及裝飾裝修工程費為600元/㎡。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設計要求在1年內(nèi)完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%，則在估價時點的續(xù)建費用為( )元/㎡。
A.486.52
B.521.74
C.559.50
D.1398.76
答案： B
29.直線趨勢法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由( )決定的。
A.房地產(chǎn)的歷史價格資料
B.房地產(chǎn)的未來價格資料
C.房地產(chǎn)的現(xiàn)實價格資料
D.估價師選取的現(xiàn)時和未來的價格資料
答案： A
30.某類商品房2004～2008年的售價分別為6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為( )元/㎡。
A.7974.00
B.8023.00
C.8056.25
D.8078.00
答案： C
31.威廉·阿郎索的在任意區(qū)位處的地租計算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，Ⅳ表示( )。
A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量
B.市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價格
C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本
D.向市場運輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本
答案： A
32.某工業(yè)用地總面積為3000㎡，容積率為0.5，樓面地價為1000元/㎡�，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0，相應的樓面地價為1500元/㎡。該改變用途理論上應補地價為( )萬元。
A.500
B.525
C.600
D.1650
答案： D
33.某估價報告中采用收益法評估估價對象價值，估價結(jié)果偏高，其原因可能是( )。
A.空置率偏小
B.運營費用偏大
C.收益期限偏短
D.報酬率偏高
答案： D
34.某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設開發(fā)法求取其價值時，開發(fā)完成后的價值同時采用了市場法和收益法求取;采用成本法求取其價值時，土地采用了基準地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值，實質(zhì)上采用了( )。
A.假設開發(fā)法和基準地價修正法兩種方法
B.假設開發(fā)法和成本法兩種方法
C.假設開發(fā)法、市場法、收益法和成本法四種方法
D.假設開發(fā)法、市場法、收益法、成本法和基準地價修正法五種方法
答案： D
35.在估價假設和限制條件說明中，當無理由懷疑建筑物的結(jié)構存在安全隱患時，應( )。
A.假定建筑結(jié)構是安全的
B.肯定建筑物是安全的
C.強調(diào)建筑結(jié)構安全須進行相關專業(yè)鑒定
D.說明建筑結(jié)構安全難以確定
答案： A
二、多項選擇(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，請在答題卡上涂黑其相應的編號。錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)
1.兩種重新購建價格可以說是重新購建價格的基準，它們分別為( )。
A.重整價格基準
B.重建價格基準
C.重置價格基準
D.折舊價格基準
E.替代價格基準
2.以下房地產(chǎn)價格中，應當定期確定并公布的價格有( )。
A.基準地價
B.市場交易價
C.標定地價
D.房屋的重置價格
E.市場成交價
3.甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820元/m2，容積率為2.4，土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8%，則下列表述中正確的有( )。
A.乙地塊比甲地塊貴
B.甲地塊的70年使用權樓面地價低于341.67元/m2
C.甲地塊與乙地塊的樓面地價相等
D.甲地塊比乙地塊貴
E.乙地塊的70年使用權樓面價高于340元/m2
4.房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素主要有( )。
A.該種房地產(chǎn)的價格水平
B.消費者的預期
C.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本
D.該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術水平
E.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期
5.商品住宅價格中的利潤是以( )為基數(shù)核定。
A.征地費及拆遷安置補償費
B.勘察設計及前期工程費
C.住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設施的建設費用
D.住宅小區(qū)基礎設施建設費和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設費
E.住宅建筑、安裝工程費
6.收益法，是根據(jù)土地收益求取土地價值，根據(jù)建筑物的收益求取建筑物的價值，或根據(jù)房地收益求取房地價值。但當需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取土地的價值或建筑物的價值時，則要采用( )。
A.房地剩余技術
B.市場剩余技術
C.土地剩余技術
D.建筑物剩余技術
E.自有資金剩余技術
7.不屬于房地產(chǎn)價格外部影響因素的是( )。
A.人口因素
B.權益因素
C.經(jīng)濟因素
D.區(qū)位因素
E.社會因素
8.關于房地產(chǎn)價格中的房價與地價的關系是( )。
A.相互影響論
B.相互補充論
C.相互制約論
D.需求帶動論
E.成本決定論
9.在房地產(chǎn)估價中，下列原則對應正確的是( )。
A.最高行為準則與技術性原則對應
B.普適性原則與特殊原則對應
c.謹慎原則與特殊原則對應
D.技術性原則與謹慎原則對應
E.技術性原則與普適性原則對應
10.不屬于市場法估價的步驟是( )。
A.搜集交易實例
B.查看交易成功的比例
C.比較價格的最大差距
D.選取可比實例
E.對可比實例的成交價格進行適當?shù)奶幚?/p>
11.路線價法用于宗地估價，其結(jié)果的可信度主要取決于( )的健全與否。
A.路線價
B.深度百分率
C.宗地形狀
D.臨街狀態(tài)
E.土地形狀
12.影響房地產(chǎn)價格的社會因素，主要有( )。
A.政治安定狀況
B.社會治安狀況
C.房地產(chǎn)投資
D.房地產(chǎn)投機
E.城市化
13.預期原理是( )等估價方法的理論依據(jù)。
A.市場比較法
B.收益法
C.成本法
D.假設開發(fā)法
E.路線價法
14.應用路線價法需要進行( )等修正。
A.臨街深度
B.土地形狀
C.交易日期
D.交易情況
E.臨街寬度
15.以下屬于估價報告內(nèi)在質(zhì)量的有( )。
A.估價結(jié)果的準確性
B.估價方法選用的正確性
C.參數(shù)選擇的合理性
D.文字表述水平
E.文字格式及印刷質(zhì)量
參考答案：1、DE 2、ACD 3、DE 4、ACDE 5、ABDE 6、CD 7、BD 8、BC
9、AB 10、BC 11、AB 12、ABDE 13、BD 14、AB 15ABC
三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表亍錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分)
1、在任何時候，估價委托人既是估價報告使用者，又是估價利害關系人。( )
2、任何一個估價項目都有估價目的。( )
3、市場法的估價結(jié)果普遍高于收益法的估價結(jié)果，說明房地產(chǎn)價格有一定的泡沫。( )
4、房地產(chǎn)的在用價值一般小于房地產(chǎn)的市場價值。( )
5、房地產(chǎn)作價入股估價應當采用謹慎價值標準。( )
6、一般情況下，商場與住宅相比，樓層對價格的影響比朝向?qū)r格的影響大。( )
7、在賣方市場下，增加賣方繳納的稅收一般會導致房地產(chǎn)價格上漲。( )
8、某房地產(chǎn)于2年前以抵押貸款的方式，貸款200萬元，貸款期限5年，貸款成數(shù)六成，貸款年利率8%，以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產(chǎn)未設立法定優(yōu)先受償款權利下的價值為500萬元，在沒有其他債權限制下，該房地產(chǎn)的再次抵押價值為300萬元。( )
9、在采用市場法進行城市房屋拆遷估價時，如果選取的可比實例是含有裝修的房地產(chǎn)，則在建立比較基準時，應將可比實例中的裝修價值扣除。( )
10、在運用成本法估價時，房地產(chǎn)價格直接取決于其花費的成本，成本增加則房地產(chǎn)就價格就相應增高。( )
11、某房地產(chǎn)的年有效毛收入為10萬元，運營費用為2.5萬元，有效毛收入乘數(shù)為10，則該房地產(chǎn)的綜合資本化率為7.5%。( )
12、在假設開發(fā)法估價中，估價結(jié)果的可靠程度主要取決于是否能準確預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值以及需支出的成本、費用和稅金等，而與判斷房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式無關。( )
13、根據(jù)市場調(diào)查，獲知某類房地產(chǎn)2003～2007年的價格逐年上漲，分別為：3500元/㎡、3700元/㎡、3950元/㎡、4250元/㎡、4550元/㎡，運用平均發(fā)展速度法預測，該類房地產(chǎn)2008年的價格高于4800元/㎡。( )
14、劃分路線價區(qū)段時，將可及性相當、地塊相連的土地劃為同一路線價區(qū)段。因此，兩個路口之間的地段必然是同一個路線價區(qū)段。( )
15、在搜集實例資料時，應考察它們是否受到不正�；蛉藶橐蛩氐挠绊�。受到這些因素影響的實例資料在估價時不可以采用。( )
參考答案：×××√× √√√√× √×√××
四、計算題(共2題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答。)
第 66 題 王某于2006年6月18日將其擁有的某個商鋪抵押貸款，貸款成數(shù)為6成，貸款金額為200萬元，貸款年利率為8%，貸款期限為5年，按月等額還。2009年10月18 13，王某欲將該商鋪再次抵押貸款。預測該商鋪未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為26萬元，此后每年的有效毛收入和運營費用分別在上一年的基礎上增長5%和3%，未來收益期限為36年。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為7%，抵押貸款成數(shù)一般為6成。
請計算該商鋪2009年10月18日的再次抵押價值。
第二年運營費用=634.90萬元×(2101.8-1814)萬元×25%=706.85萬元
第三年運營費用=634.90萬元×(2390.85-2101.8)萬元×25%=707.16萬元
第四年運營費用=634.90萬元×(2681.21-2390.85)萬元×25%=707.49萬元
第一年凈收益=1179.10萬元
第二年凈收益=1394.95萬元
第三年凈收益=1683.69萬元
第四年凈收益=1973.72萬元
收益期限為40年-2年=38年
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