2017房產(chǎn)估價師《師理論與方法》預測題及答案
三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表亍錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分)
1、某一地帶有鐵路，則鐵路一定是增值因素。 ( )
Y.對
N.錯
答案：N
解析：某一地帶有鐵路，該地帶如果是居住區(qū)，因為會覺得吵，則鐵路可能是貶值因素。
2、一般情況下，商場與住宅相比，樓層對價格的影響比朝向?qū)r格的影響大。( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：商業(yè)用房地上一層租金最高，其他層一般不到一層的60%。
3、在居住用途中，由于高密度多層住宅的土地利用率較高，其經(jīng)濟地租曲線的梯度較低密度平房住宅大。 ( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：在居住用途中，由于高密度多層住宅的土地利用率較高，其經(jīng)濟地租曲線的梯度較低密度平房住宅大。
4、交通時間距離是指通過道路等來連接的距離，有時受路況、交通管制等的影響。這種距離雖然不遠，但可及性、便捷性可能并不好。 ( )
Y.對
N.錯
答案：N
解析：這是交通路線距離的概念。
5、一般地說，凡是面積過于狹小而不利于經(jīng)濟使用的土地，在任何情況下單位價格都較低。
Y.對
N.錯
答案：N
解析：一般地說，凡是面積過于狹小而不利于經(jīng)濟使用的土地，單位價格都較低。但也會有例外，比如如果相鄰土地的使用者急于買這塊地，可能會使這塊小地的價格很高。
6、如果地方市場僅能接受小型建筑型態(tài)，較大面積土地的單位價格會高于較小面積土地的單位價格。 ( )
Y.對
N.錯
答案：N
解析：如果地方市場僅能接受小型建筑型態(tài)，較大面積土地的單位價格會低于較小面積土地的單位價格
7、供役地在給他人方便時，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會降低供役地的價值。 ( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：供役地在給他人方便時，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會降低供役地的價值
8、在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常是不計入容積率的。 ( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計容積率。
9、某一地區(qū)的人口機械增長率是該地區(qū)一年內(nèi)人口因出生和死亡因素的消長，導致的該地區(qū)人口增減的相對數(shù)與其同期年平均總?cè)藬?shù)之比。 ( )
Y.對
N.錯
答案：N
解析：機械增長率是指在一定時期內(nèi)遷入和遷出因素導致的人口數(shù)量增加或減少，即遷入的人數(shù)與遷出的人數(shù)的凈差值。
10、稅收是影響房地產(chǎn)價格的制度政策因素之一，在買方市場條件下減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會使房地產(chǎn)價格下降。( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，降低開發(fā)商成本，在買方市場條件下，開發(fā)商為促進成交，會更樂于降價促銷，導致價格下降。
11、低價格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平降低。( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：低價格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平降低。同理，高價格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平很高。
12、對房地產(chǎn)價格有影響的住房相關(guān)規(guī)劃和計劃主要有住房建設(shè)規(guī)劃和年度計劃、住房保障發(fā)展規(guī)劃和年度計劃。( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：對房地產(chǎn)價格有影響的住房相關(guān)規(guī)劃和計劃主要有住房建設(shè)規(guī)劃和年度計劃、住房保障發(fā)展規(guī)劃和年度計劃。
13、限價商品住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模增加或在住房建設(shè)總量中的比重提高，商品住房的價格一般會下降。( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：限價商品住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模增加或在住房建設(shè)總量中的比重提高，商品住房的價格一般會下降。
14、高收入者收入的增加比中低收入者收入的增長更能增加房地產(chǎn)的消費需求。( )
Y.對
N.錯
答案：N
15、中國目前的統(tǒng)計口徑中，房地產(chǎn)價格變動沒有納入居民消費價格指數(shù)。( )
Y.對
N.錯
答案：Y
解析：中國目前統(tǒng)計口徑中，房地產(chǎn)價格變動沒有納入居民消費價格指數(shù)和生產(chǎn)資料價格指數(shù)核算，房地產(chǎn)是被列入固定資產(chǎn)投資。
四、計算題(共2題。要求列出算式和計算過程;需按公式計算的，要寫出公式;僅有計算結(jié)果而無計算過程，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位)
1.某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000㎡，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/ ㎡，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/㎡，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%，請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值(8分)
2.某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000 ㎡，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/ ㎡(含裝修、設(shè)備費)，專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，每利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%，又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元;裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年;設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年;殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/㎡，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元;而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/㎡，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費;同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。(12分)
四、計算題
1.解：
1)總有效毛收人A=40000×0.7×(1-20%) ×40×12=1075.2(萬元)
2)總運營費用C=30×12+1075.2×8%≈446.02(萬元)
3)年凈收益a=A-C=1075.2-446.02=629.18(萬元)，
或a=4×0.7×(1-20%)×40×12×(1-8%)-30×12=629.18(萬元);
4)土地總價L=40000/4×2100=2100(萬元);
5)年土地凈收益aL=2100×8%/[1-1/(1+8%)40-5]=180.19(萬元);
6)年建筑物凈收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99(萬元);
7)建筑物總價B=448.99/10%×[1-1/(1+10%)40-5]=4330.13(萬元)
8)房地產(chǎn)價值V=L+B=2100+4330.13=6430.13(萬元)
2.解：
(1)重新購建價格C總
方法一：
1)單價計算(每平方米重新購建價格為C)
①建筑安裝成本=1200元/㎡;
�、趯I(yè)費用=1200×8%=96(元/㎡);
③管理費用=(1200+96)×3%=38.88(元/㎡);
�、茕N售費用=C×3%;
�、萃顿Y利息=(1200+96+38.88+C×3%)×60%×[(1+6%)1.5-1]+[1200+96+38.88+C×3%]×40%×[(1+6%)0.5-1]≈88.930+C×0.2%;
�、掬N售稅費=C×6.5%;
⑦投資利潤=(1200+96+38.88+ C×3%)×35%=467.208+ C×1.05%;
�、嗝科椒矫字匦沦徑▋r格C=(①+②+③+④+⑤+⑥+⑦)=(1200+96+38.88+ C×3%+88.93+ C×0.2%+C×6.5%+467.208+C×1.05%)，
2)總價計算
①建筑安裝成本=1200×30000=3600(萬元);
�、趯I(yè)費用=3600×8%=288(萬元);
�、酃芾碣M用=(3600+288)×3%=116.64(萬元);
�、茕N售費用=C總×3%;
⑤投資利息=(3600+288+116.64+C總×3%)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(3600+288+116.64+C總×3%) ×40%×[(1+6%)0.5-1]=266.79+C總×0.2%;
�、掬N售稅費=C總× 6.5%;
⑦投資利潤=(3600+288+116.64+C總×3%) ×35%=1401.624+C總×l.05%;
�、嘀匦沦徑▋r格C總=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288+116.64+C總×3%+266.79+C總×0.2%+C總×6.5%+1401.624+C總×1.05%，
解得C總=6356.394萬元。
方法二：
每平方米重新購建價格C=[1200×(1+8%)×(1+3%)+C×3%]×60%×(1+6%)1.5+ [1200×(1+8%)×(1+3%)+C × 3%× 40%×(1+6%)0.5]+C×6.5%+[1200×(1+8%)x(1+3%)+C×3%]×35%，
解得C=2118.798(元/㎡)，
則重新購價格=2118.798×30000=6356.394(萬元)。
(2)折舊計算
1)可修復費用=35萬元;
2)裝修折舊費=500 × 1/5 × 3=300(萬元);
3)設(shè)備折舊費=200×1/10×3=60(萬元);
4)長壽命項目折舊費=(6356.394+35-500-200)×1/60×3=281.069(萬元);
5)缺乏電梯的功能折舊費=(32×85%-30 × 80%)×12×3/8%×[1-1/(1+8%)57]-(180+60)=1182.085(萬元);
6)功能過剩引起的折舊費=1/8%×[1-1/(1+8%)57]=12.344(萬元)。
(3)建筑物現(xiàn)值計算
V=6356.394-35-300-60-281.069-1182.085-12.344-40=4445.90(萬元)。
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