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2017年房地產(chǎn)估價師考試《理論方法》備考練習(xí)及答案
1、為評估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價格，選取了可比實(shí)例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期修正后的價格為()元/m2。
A、3214 B、3347 C、3367 D、3458
答案：B
解析：3000*(1+1.1)5=3347元/m2。
2、有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實(shí)物條件等都一樣的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物價值低于甲土地的價值，這是由于()。
A、該建筑物的價值低于拆遷費(fèi)用 B、該估價結(jié)果肯定有誤
C、甲土地的價值高于乙土地的價值 D、不可能出現(xiàn)這種情況
答案：A
解析：在甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實(shí)物條件等都一樣的情況下，一般情況下兩塊地的價值應(yīng)當(dāng)是一樣的，對于一塊地是空地，另一塊地上有建筑物的情況來說，如果地上建筑物的價值低于它的拆遷費(fèi)用，那么建筑物的價值會成為負(fù)數(shù)，從而會降低該土地的價值。
3、某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為( )元/m2。
A、100 B、300 C、600 D、900
答案：D
解析：根據(jù)容積率=總建筑面積/土地總面積，可以求出土地總面積，然后土地總價除以土地總面積便可得到土地單價。
4、某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為35年，評估時該建筑物的折舊年限應(yīng)取( )年。
A、35 B、45 C、48 D、50
答案：A
解析：經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從大樓建成后開始計算，由于大樓的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限結(jié)束，所以其折舊年限應(yīng)取大樓整個經(jīng)濟(jì)壽命35年。
5、已知某臨街深度30.48米(即100英尺)、臨街寬度15米的矩形土地，總價為100萬元。相鄰有一臨街深度45.72米(即150英尺)、臨街寬度15米的矩形土地，根據(jù)四三二一和九八七六法則，其總價為( )萬元。
A、109 B、117 C、124 D、130
答案：B
解析：100+100*(9%+8%)=117萬元。
6、某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶值屬于()。
A、物質(zhì)折舊 B、功能折舊 C、經(jīng)濟(jì)折舊 D、會計折舊
答案：C
解析：該釀酒廠在建筑物本身以外降低了住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值，應(yīng)當(dāng)屬于經(jīng)濟(jì)折舊。
7、一宗2000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為690元/m2�，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.1，樓面地價為950元/m2，理論上應(yīng)補(bǔ)地價(單價)為()元/m2。
A、552 B、3519 C、4293 D、4845
答案：C
解析：改用途前的土地單價=690*0.8=552元/m2，改用途后的土地單價=950*5.1=4845元/m2
應(yīng)補(bǔ)地價(單價)為改用途后的土地單價減去改用途前的土地單價，即4845-552=4293元/m2。
8、現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開發(fā)法估價，假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬元，按純居住用途的估價結(jié)果為1000萬元。該宗土地的評估價值應(yīng)為( )。
A、800萬元 B、1000萬元 C、1800萬元 D、800-1000萬元
答案：D
解析：根據(jù)最高最佳使用原則，應(yīng)當(dāng)取最高價格的用途，所以該宗土地的評估價值應(yīng)在兩種用途的價格之間確定。
9、判定某可比實(shí)例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數(shù)為( )。
A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.064
答案：D
解析：交易情況修正系數(shù)=100/(100-6%)=1.064。
10、某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1500萬元，管理費(fèi)用為75萬元，銷售費(fèi)用為35萬元，投資利潤率為12%，則開發(fā)利潤為( )萬元。
A、180.0 B、300.0 C、309.0 D、313.2
答案：C
解析：開發(fā)利潤率=投資利潤率*(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用)
11、某可比實(shí)例的成交價格為2400元/m2，建筑面積100m2，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例的實(shí)際價格為( )元/m2。
A、2290.91 B、2326.41 C、2344.16 D、2308.66
答案：B
解析：120000+80000/(1+10%)0.5+40000/(1+10%)=2326.41元/m2。
12、有效毛收入乘數(shù)是估價對象房地產(chǎn)的( )除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。
A、售價 B、租金 C、潛在毛收入 D、凈收益
答案：A
13、評估房地產(chǎn)投�；馂�(zāi)險時的保險價值，通常包括( )。
A、重置成本+土地使用權(quán)價值
B、重置成本+土地使用權(quán)價值+重置期間的經(jīng)濟(jì)損失
C、有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物價值+可能的連帶損失
D、建筑安裝工程費(fèi)+建造期間的經(jīng)濟(jì)損失
答案：C
14、在成本法求取折舊中，采用( )更符合實(shí)際情況
A. 有效經(jīng)過年數(shù)
B. 實(shí)際經(jīng)過年數(shù)
C. 剩余經(jīng)過年數(shù)
D. 自然經(jīng)過年數(shù)
答案：A
解析：自然經(jīng)過年數(shù)不能反映建筑物真實(shí)的狀況，采用有效經(jīng)過年數(shù)求出的折舊更符合實(shí)際情況。
15、某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建估計建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價修正額為( )元/m2。
A、50 B、250 C、300 D、350
答案：B
解析：300-50=250元/m2。
16、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的( )。
A、收益能夠量化 B、風(fēng)險能夠量化
C、收益或風(fēng)險其一可以量化 D、收益和風(fēng)險均能量化
答案：D
17、某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6000m2，房地產(chǎn)總價值為2400萬元，其中土地價值為800萬元。某人購買了其中300m2，該部分的房地產(chǎn)價值為126萬元。假如按土地價值進(jìn)行分?jǐn)�，則此人應(yīng)占有的土地份額為()。
A、5.00% B、5.25% C、5.42% D、5.75%
答案：D
解析：此人應(yīng)占有的土地份額={126-[(2400-800)/6000]*300}/800=5.75%。
18. 按房地產(chǎn)的( )來分, 房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等。
A.收益性 B. 用途 C. 市場性 D. 地段
答案：B
解析：居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等是在用途上不同的房地產(chǎn)。
19. 最能說明土地價格水平高低的價格是( ).
A. 土地單價 B. 基準(zhǔn)地價 C. 樓面地價 D. 標(biāo)定地價
答案：A
解析：土地單價是單位土地面積的土地價格，相對于其他三種價格而言最能反映土地價格水平高低。
20. 市場法的理論依據(jù)是( ).
A. 適合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原則 D. 均衡原理
答案：B
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