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城市住宅去規(guī)劃設(shè)計(jì)
隨著近現(xiàn)代城市的發(fā)展，在社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、自然條件等多種因素的綜合作用下。中國城市傳統(tǒng)的、具有強(qiáng)烈禮制特征的形態(tài)已經(jīng)發(fā)生了重大的作用。從許多沿海城市的原有的空間結(jié)構(gòu)上面來講，這些城市經(jīng)過長期的發(fā)簪，逐步形成了以下三個(gè)部分：
1、 城市的老城區(qū)，它是歷史上形成的原有的城市核心地區(qū)，居住、商業(yè)和服務(wù)是其功能活動(dòng)的主體;
2、 城市的商埠區(qū)和歷史上的租界區(qū)，由于近代殖民主義入侵后對(duì)一些口岸開發(fā)城市的布局產(chǎn)生重要的影響。城市傳統(tǒng)的商業(yè)、娛樂、高級(jí)居住等功能基本集中在這些區(qū)域;
3、 城市邊緣形成的生活、工業(yè)混合地區(qū)，由于這些地區(qū)功能混雜，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，環(huán)境較差，從而成為近年來各城市進(jìn)行舊城改造以及功能置換活動(dòng)最為集中的地區(qū)。
城市空間結(jié)構(gòu)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的概念，特別是中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，城市空間結(jié)構(gòu)變遷也呈現(xiàn)與以往不同的態(tài)勢。
在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，城市空間結(jié)構(gòu)的改變更多的受控與計(jì)劃，而不是城市規(guī)劃。城市土地通過行政劃撥而無償使用，土地使用的合理性依賴于政府批準(zhǔn)使用土地是坐掌握的原則，并按照企業(yè)、單位、機(jī)關(guān)、部隊(duì)、學(xué)校的實(shí)際需要與發(fā)展情況確定其使用土地的面積。政府的投資計(jì)劃成為城市空間結(jié)構(gòu)發(fā)展的原動(dòng)力和支配力，而城市規(guī)劃僅僅是城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化中的外部影響因素之一。
在市場經(jīng)濟(jì)時(shí)代，對(duì)城市空間結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響的主導(dǎo)因素是宏觀經(jīng)濟(jì)增長和城市資源的市場化配置。隨著住房制度的改革和城市土地市場的初步建立，城市空間結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的市場調(diào)控機(jī)制開始發(fā)揮作用，這也促進(jìn)了土地使用權(quán)的合理流動(dòng)和城市空間結(jié)構(gòu)布局的優(yōu)化。
經(jīng)過二十幾年的發(fā)展，中國的城市普遍處于快速城市化階段和經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展時(shí)期，城市各種資源的空間流動(dòng)除了受到市場的影響之外，政府對(duì)其控制的能力依然很強(qiáng)。
傳統(tǒng)城市擴(kuò)張與居住空間結(jié)構(gòu)理論
縱觀西方國家早期對(duì)城市居住空間的研究，大致有以下幾種學(xué)說：
田園城市――理論是：城市環(huán)境的惡化是有城市膨脹引起的，城市具有吸引人口聚集的“磁性”，城市無限擴(kuò)張和土地投機(jī)是引起城市災(zāi)難的根源。霍華德提出德“城鄉(xiāng)磁體”的概念，倡導(dǎo)把高效活躍的城市生活和清新如畫的鄉(xiāng)村風(fēng)光結(jié)合起來。
集中主義――勒.柯布西埃在1932年發(fā)表的《明日的城市》一文中指出：應(yīng)該充分發(fā)揮城市內(nèi)的集聚效應(yīng)，通過建設(shè)摩天大樓節(jié)省建筑占地面積，以換取大片綠化用地，甚至以服務(wù)功能齊全的單體建筑作為基本的城市居住社區(qū)單元。
有機(jī)疏散――芬蘭建筑師伊利爾.沙里寧提出的更為理性和折衷的有機(jī)疏散理論認(rèn)為：城市是一個(gè)有機(jī)體，是和生命有機(jī)體，是和生命有機(jī)體的內(nèi)部秩序相一致的、城市更需要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)即符合人類工作與交往需要，有不脫離自然、城市和鄉(xiāng)村優(yōu)點(diǎn)并蓄的居住環(huán)境;城市人口和工作崗位需要分散到可以合理發(fā)展的、離開市中心的地域上去。
針對(duì)城市空間不同的發(fā)展結(jié)構(gòu)
然而，20年以來中國城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，帶來中國城市空間結(jié)構(gòu)的演變，當(dāng)我們還沒有對(duì)自身城市發(fā)展的問題有足夠預(yù)見的時(shí)候，中國大城市發(fā)展過程中的不可避免的“大城市病”已經(jīng)在慢慢滋長了。無論是誰的理論，都不能準(zhǔn)確地描述未來城市空間結(jié)構(gòu)的發(fā)展模式，因?yàn)槭聦?shí)上城市的發(fā)展由于其時(shí)間、空間緯度的多元重疊以及城市發(fā)展決策的或然性，使之顯得更具多變與偶然，其內(nèi)在規(guī)律的驗(yàn)證必須借助與實(shí)證的方式。
對(duì)中國城市發(fā)展趨勢的判斷
90年代的中國住宅類物業(yè)的開發(fā)重點(diǎn)將向城市外圍轉(zhuǎn)移。“城市空心化”是一種必然趨勢。城鄉(xiāng)結(jié)合布大型物業(yè)開發(fā)不斷增加，規(guī)模不斷擴(kuò)大，將培育大型物業(yè)的規(guī)�；瘍�(yōu)勢，而且城鄉(xiāng)結(jié)合部價(jià)格穩(wěn)定，住宅的產(chǎn)品素質(zhì)對(duì)普通收入階層有較大的吸引力。但是對(duì)一些大城市來說，仍然具有固有的不斷向心聚集的特征。由此可見，中國的城市擴(kuò)張不會(huì)是單一模式的，不同城市隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和基礎(chǔ)建設(shè)狀況表現(xiàn)出不同的擴(kuò)張模式。即使在同一個(gè)城市，特別是對(duì)大城市、特大城市而言，在不同時(shí)期也會(huì)表現(xiàn)出幾種不同的空間擴(kuò)張模式，這在地理城市規(guī)劃等領(lǐng)域都有著復(fù)雜、細(xì)致的分類描述和研究。
研究城市擴(kuò)展和住區(qū)開發(fā)的相互影響層面，間單歸納為向心增長和離心增長兩種主要類型。
(2)城市向式增長的擴(kuò)張模式
城市向式增長的擴(kuò)張模式是指城市中心對(duì)于整個(gè)城市所輻射的空間具有很強(qiáng)的吸引力，致使包括城市人口在內(nèi)的各種生產(chǎn)資源的分布仍然以城市中心為集聚中心，而向四周分散布局的狀態(tài)則隨著與中心的距離的增加呈現(xiàn)衰減態(tài)勢。在城市空間形態(tài)上表現(xiàn)為兩種現(xiàn)象：一是城市外圍呈現(xiàn)曼延式擴(kuò)展;二是城市內(nèi)城再開發(fā)聚集。
外圍蔓延式擴(kuò)展(北京萬科城市花園)
由于交通、就業(yè)、服務(wù)等多種條件制約，城市外圍地區(qū)發(fā)展仍然和城市中心保持極密切的關(guān)系，表現(xiàn)出一種緩慢的空間蔓延狀態(tài)。居住空間的擴(kuò)展很大程度上依賴城市中心區(qū)的綜合服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施和交通設(shè)施，就業(yè)也相對(duì)集中于城市主城區(qū)，外圍地區(qū)相對(duì)較少。在這塊區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)要選擇恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，在開發(fā)規(guī)模上面應(yīng)該充分考慮城市蔓延式發(fā)展帶來的城市綜合服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施以及交通設(shè)施擴(kuò)張所帶來的空間區(qū)位上的負(fù)面影響予以足夠分析。
內(nèi)城再開發(fā)聚集(天津萬科都市花園、深圳萬科金色家園)
內(nèi)城再開發(fā)式城市中心區(qū)空間綜合價(jià)值提升的一種表現(xiàn)，一般規(guī)模不大，但是由于拆遷成本、低價(jià)等原因，因此多以高密度、高強(qiáng)度的建設(shè)模式進(jìn)行。城市中居住空間的改造和再開發(fā)在更大程度上與周邊的服務(wù)設(shè)施、交通設(shè)施混合在一起，功能復(fù)合。
對(duì)處于這樣一種城市擴(kuò)張模式或發(fā)展階段的城市來講，在項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模以及選址上需要考慮的因素很多：
1.需要進(jìn)行內(nèi)域和城市外圍在當(dāng)時(shí)條件下的優(yōu)勢比較，在開發(fā)過程中，突出優(yōu)勢;
2.開發(fā)規(guī)模和建設(shè)容量上面充分考慮環(huán)境容量的要求，以及超量開發(fā)帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)城市空間環(huán)境的負(fù)面影響;
3.考慮周邊改造和城市交通設(shè)施等方面的不確定性所帶來的空間區(qū)位上的正面和負(fù)面的影響。
(3)城市離心增長模式的擴(kuò)張模式
城市的離心增長是指城市建成區(qū)的發(fā)展已達(dá)到相對(duì)飽和狀態(tài)是，城市開始依托一些骨干基礎(chǔ)設(shè)施形成向外跳躍式地發(fā)展的空間布局。
就空間形態(tài)而言，城市離心增長模式可以依據(jù)城市外圍生長部分域城市原始發(fā)展核之間的關(guān)系分為“眾心拱月”式形態(tài)核軸向連綿發(fā)展形態(tài)。在項(xiàng)目的開發(fā)模式以及選址上應(yīng)充分考慮到城市擴(kuò)張的主導(dǎo)因素、住區(qū)開發(fā)與城市發(fā)展走廊的區(qū)位關(guān)聯(lián)、規(guī)模效應(yīng)、居住對(duì)象以及產(chǎn)品定位等。
“眾心拱月”式離心增長(上海萬科城市花園、上海春申萬科城)
“眾心拱月”式離心增長，是城市向心集聚發(fā)展的規(guī)模達(dá)到一定程度后，為提高城市的運(yùn)行效率采取的一種有效的擴(kuò)展模式。新城區(qū)核主城區(qū)保持空間上的相對(duì)獨(dú)立，但兩者之間具有便捷高效的交通聯(lián)系，只能定位上也具有一定的協(xié)調(diào)和分工。
“眾心拱月”式離心增長通常表現(xiàn)出兩方面特征：
一是在擴(kuò)張速度上比較快，會(huì)在較短時(shí)間內(nèi)形成具有一定規(guī)模、一定吸引力的新城區(qū)，達(dá)不到這一特征，也就無法實(shí)現(xiàn)有效的離心擴(kuò)張目標(biāo);
二是新城的擴(kuò)張成熟具有較長的時(shí)間周期和持續(xù)發(fā)展的空間條件。
在同時(shí)，也需要新城健康有序的發(fā)展，確是起到促進(jìn)了城市離心增長，主城區(qū)、新城區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展的目的，主、新城協(xié)調(diào)發(fā)展的目的。如果新城的職能不明確，基礎(chǔ)設(shè)施支撐不足，無法形成對(duì)主城區(qū)有效的分解，同時(shí)形成具有發(fā)展吸引力的新城區(qū)。“眾心拱月”式離心增長相對(duì)應(yīng)的居住空間擴(kuò)展的特點(diǎn)是：一方面是新城區(qū)對(duì)主城區(qū)特色服務(wù)設(shè)施的依賴和緊密、便捷的交通聯(lián)系。另一方面是滿足新城區(qū)的日常生活需求的服務(wù)、就業(yè)設(shè)施不再依賴主城區(qū)，而是有各自外圍新城提供。
軸向連綿發(fā)展的離心增長(萬科深圳四季花城)
帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)布局式城市軸向連綿發(fā)展的離心增長的主要形式。
這種增長模式形成的城市空間形態(tài)具有自身突出的特點(diǎn)：城市主要發(fā)展組團(tuán)不止一個(gè);
城市各個(gè)主要發(fā)展組團(tuán)之間多通過交通廊道相連，構(gòu)成帶狀結(jié)構(gòu);
城市不同的發(fā)展組團(tuán)之間再功能結(jié)構(gòu)上即有一定的綜合性也體現(xiàn)出不同的職能分工。
2 城市住區(qū)區(qū)位――住區(qū)開發(fā)的空間選擇
住區(qū)建設(shè)過程中，除了需要把握開發(fā)時(shí)機(jī)與城市擴(kuò)張模式的契合外，同時(shí)應(yīng)注意具體項(xiàng)目的建設(shè)與由各種城市環(huán)境要素所共同決定的“區(qū)位”密切相關(guān)。
(1)城市住區(qū)區(qū)位概念與探源
有關(guān)住區(qū)區(qū)位的最早理論當(dāng)數(shù)伯吉斯再20世紀(jì)20年代初期提出的“過濾論”，它一“新住宅只能建立再就住宅的外圍，并提供給高收入家庭居住”為前提，分析城市住宅的一系列現(xiàn)象和過程。
住區(qū)區(qū)位概念
所謂住區(qū)區(qū)位，不僅是指住宅在城市空間中所處的地理位置，而且包括由該位置出行的便捷程度，以及居住在該位置所獲得的非經(jīng)濟(jì)方面的滿足程度。具體的說，就是指住宅或住區(qū)的地理位置和以此為基點(diǎn)進(jìn)行就業(yè)、上學(xué)、購物、就醫(yī)、娛樂等出行活動(dòng)所需的交通成本以及該位置的自然環(huán)境、社會(huì)人文環(huán)境等對(duì)居住者身體和心理等方面的影響。
住區(qū)區(qū)位具有位置靜態(tài)、環(huán)境動(dòng)態(tài)的雙重屬性。住宅一經(jīng)開工建設(shè)，就與土地連為一體，其空間位置便具有了固定性，即所謂的“房地不可分”，這一固定性又被住宅的使用耐久性所強(qiáng)化。但是于此同時(shí)，由于通達(dá)性或者環(huán)境等發(fā)生了變化，而導(dǎo)致住宅或住區(qū)的區(qū)位條件也將隨之發(fā)生變化。
為什么會(huì)關(guān)注“住區(qū)區(qū)位”
住宅商品化是使居住空間的實(shí)質(zhì)內(nèi)容和綜合價(jià)值受到關(guān)注
隨著中國已經(jīng)全面取消福利分房制度，逐步形成了市場機(jī)制為基礎(chǔ)的住宅經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體制，城鎮(zhèn)居民個(gè)人購房的比重迅速增大。
人們在選擇住宅的過程中，除了戶型、面積、價(jià)格等因素之外，還會(huì)考慮住宅周圍的環(huán)境，上班、上學(xué)、購物、就醫(yī)、是否便利，治安條件是否良好，是否有升值的可能。城市便捷的交通設(shè)施、良好的教育設(shè)施與醫(yī)療設(shè)施、優(yōu)美舒適的環(huán)境等是城市每個(gè)居民向往的住宅外部環(huán)境，也是每個(gè)城市居民選擇住宅必然要考慮的因素。人們選擇住宅的工程也是對(duì)城市居住環(huán)境的“用腳投票“的過程。
城市土地有償使用，土地區(qū)位品質(zhì)以低價(jià)形式進(jìn)入開發(fā)建設(shè)成本
同樣的兩棟房子，建在不同的地區(qū)，其價(jià)格可能有相當(dāng)大的區(qū)別，因?yàn)橥恋刈鳛橐环N稀有資源，在反復(fù)大量的交易過程中價(jià)值通過地價(jià)而體現(xiàn)，而地價(jià)有進(jìn)入到城市開發(fā)建設(shè)成本中。中國的很多城市正是以房地產(chǎn)作為城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個(gè)突破口，通過發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)改變目前城市用地不合理的狀況。
無論是居民還是開發(fā)商對(duì)城市居住區(qū)位的選擇行為都影響著城市整體居住空間的結(jié)構(gòu)。在這種情況下，一方面開發(fā)商為了在市場上實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)利益，必須關(guān)注住宅市場的需求狀況，通過各種市場調(diào)研和市場預(yù)測分析，以此選擇開發(fā)區(qū)位，確定投資建設(shè)依據(jù);另一方面，政府業(yè)通過房地產(chǎn)開發(fā)，以土地批租、城市規(guī)劃等調(diào)控手段對(duì)住宅和土地市場在住區(qū)區(qū)委方面進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控。
(2)城市住宅區(qū)位的影響要素分析
影響住區(qū)區(qū)位的要素：
自然要素
隨著人們越來越認(rèn)識(shí)到自然環(huán)境的稀缺和自然環(huán)境對(duì)生活的重要性，自然條件在住區(qū)區(qū)位選擇過程中的作用也越來越大。
以地形為例：大部分都選擇在平地上面建造，不僅因?yàn)槠降厣厦娼ㄔ熳≌�，布局的選擇性比較大，建造費(fèi)用較小，施工方便;而且在平地居住，生活、出現(xiàn)、活動(dòng)等都較為方便，大多數(shù)居民也傾向與此。但隨著人們對(duì)居住質(zhì)量的關(guān)注，越來越多地人愿意并能夠承擔(dān)由地形差異帶來的額外開支，因而人口密度低、污染少、景色優(yōu)美的坡地成為居住區(qū)位的選擇。
以水資源為例：對(duì)于許多大城市而言，水資源已經(jīng)成為一種重要的自然景觀資源，也是城市生活中越來越稀缺、被競爭的生態(tài)環(huán)境資源。
城市結(jié)構(gòu)要素
住區(qū)也是整個(gè)城市結(jié)構(gòu)的重要組成部分，其區(qū)位決定了生活中就業(yè)、出行、購物等的便捷與否，也是作為越來越理性的市場需求主體在購買住宅時(shí)必然考慮的重要因素。因此，作為市場供給主體的開發(fā)商在選擇建造住區(qū)的區(qū)為中，必須考慮城市結(jié)構(gòu)對(duì)其的影響。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：區(qū)域的成熟度、政府投入、功能綜合、交通便捷。
社會(huì)要素
在中國古代，“孟母三遷”的典故不僅表達(dá)了“近朱者赤，近墨者黑”這一環(huán)境決定論的觀點(diǎn)，也說明了社會(huì)環(huán)境在住區(qū)區(qū)位選擇中的作用自古就有之。
住區(qū)區(qū)位的社會(huì)要素是指因?yàn)樯鐣?huì)交往、社會(huì)認(rèn)同而實(shí)現(xiàn)的社會(huì)聚集。社會(huì)聚集的主要內(nèi)容包括：人們具有一種相同他們所期望的并且容易結(jié)交為朋友的人相鄰而居的傾向;不同的人們需要不同的服務(wù)，需要相同服務(wù)的人往往住在一起，這些服務(wù)也因此實(shí)現(xiàn)一定程度的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，而這些服務(wù)的提供又會(huì)吸引相同需要的人聚集。
經(jīng)濟(jì)要素(地價(jià))
城市的工業(yè)用地、住宅用地、商業(yè)用地等的區(qū)位需要通過土地市場上的競爭形成，土地的價(jià)格也是有它所能提供的收益決定的。地價(jià)實(shí)際上是一種分配工具，按照“最高租金原則”對(duì)城市土地進(jìn)行分配。因此，地價(jià)可謂城市空間結(jié)構(gòu)的天然規(guī)劃師。
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