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土地附著物的估價(jià)
土地定著物估價(jià)是指對(duì)依附于土地上的各類地上、地下建筑物和構(gòu)筑物，如房屋、水井、地上地下管線、墳?zāi)沟�，青苗、�?shù)木、魚(yú)塘等土地定著物的估價(jià)。一般而言，土地定著物的估價(jià)發(fā)生在土地所有權(quán)或使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，例如土地征用、拆遷等，此時(shí)需要對(duì)土地定著物進(jìn)行估價(jià)。
土地附著物估價(jià)的基本方法
1、 土地定著物估價(jià)的基本方法：
(1) 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)法：在實(shí)際評(píng)估過(guò)程中，根據(jù)合法原則，在確定土地定著物屬于補(bǔ)償?shù)姆秶�，直接套用政府的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估即補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)法。
(2) 比較法：收集補(bǔ)償案例、同估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較并進(jìn)行各種因素修正，最后得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。
(3) 成本法：從成本的角度去考慮土地定著物的價(jià)值，即土地定著物的擁有者花費(fèi)了多少成本建造、制造或創(chuàng)造，從而形成該土地定著物。在采用成本法評(píng)估土地附著物時(shí)，其成本包括投入的資金成本、資金利息，以及是否存在相關(guān)稅費(fèi)等。
(4) 收益補(bǔ)償法：在采用收益補(bǔ)償法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，重要的是確定純收益及收益年限。一般來(lái)說(shuō)青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是，一般農(nóng)作物最高按一季產(chǎn)值計(jì)算，果樹(shù)類一般按剩余掛果年限確定。收益補(bǔ)償法與收益還原法不同，因?yàn)橥恋囟ㄖ锏氖找嫜a(bǔ)償法更多的體現(xiàn)的是一種補(bǔ)償性質(zhì)。
土地附著物種類及價(jià)格特征
1、 土地定著物種類：土地定著物包含地上附著物和地下附著物，其中地上附著物包括各類建筑物、構(gòu)筑物、青苗、樹(shù)木、魚(yú)塘，地下附著物包括地下管線、墳?zāi)�、水井�?/p>
2、 土地定著物價(jià)格特征：
(1) 一般不包含所占用土地的價(jià)值;
(2) 更多的是體現(xiàn)一種補(bǔ)償性質(zhì)。
考點(diǎn)3：土地附著物估價(jià)的基本原則
1、 土地定著物估價(jià)的基本原則包括：
(1) 合法原則;
(2) 公平原則;
(3) 替代原則;
(4) 有則補(bǔ)之，無(wú)則不補(bǔ)原則和屬誰(shuí)補(bǔ)誰(shuí)原則。
不同土地附著物估價(jià)的程序
1、 土地定著物估價(jià)的程度：土地定著物估價(jià)的程序與土地估價(jià)、建筑物估價(jià)的程序基本一致，即：
(1) 獲取估價(jià)業(yè)務(wù);
(2) 受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng);
(3) 擬定估價(jià)作業(yè)方案;
(4) 收集估價(jià)所需資料;
(5) 實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象;
(6) 選定估價(jià)方法測(cè)算;
(7) 確定估價(jià)結(jié)果;
(8) 撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告;
(9) 審核估價(jià)報(bào)告;
(10) 出具估價(jià)報(bào)告;
(11) 估價(jià)資料歸檔。
2、 進(jìn)行土地定著物估價(jià)的注意事項(xiàng)：
(1) 實(shí)地查勘一般需要委托人中熟悉情況的人員和被查勘土地定著物的產(chǎn)權(quán)人陪同，將有關(guān)問(wèn)題、情況和數(shù)據(jù)記錄在實(shí)地查勘記錄表上。
(2) 當(dāng)出現(xiàn)委托人與被查勘土地定著物的產(chǎn)權(quán)人有利益沖突時(shí)，可要求委托人與產(chǎn)權(quán)人事先做好溝通，或者是自己向產(chǎn)權(quán)人說(shuō)明情況，爭(zhēng)取理解。
(3) 實(shí)地查勘記錄表在查勘后，必須有相關(guān)人員的簽字認(rèn)可，倘若被查勘土地定著物的產(chǎn)權(quán)人不同意簽字，應(yīng)由無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并在評(píng)估報(bào)告中作說(shuō)明。
(4) 評(píng)估人員要在估價(jià)報(bào)告中對(duì)土地定著物的合法性進(jìn)行說(shuō)明，同時(shí)對(duì)實(shí)地查勘的情況也要進(jìn)行說(shuō)明。
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