二期工程項(xiàng)目建議書(shū)
第一章 萊蕪市概況
萊蕪市位于山東省中心部位，北依濟(jì)南，南接臨沂，西臨泰山，東靠淄博，總面積2246平方公里，人口123.88萬(wàn)。1992年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)升格為地級(jí)市，轄萊城、鋼城兩區(qū)。
萊蕪歷史悠久、文化璀璨，是齊魯文化的重要發(fā)祥地。齊長(zhǎng)城橫貫東西，長(zhǎng)勺之戰(zhàn)世代傳頌，萊蕪戰(zhàn)役名載史冊(cè)。境內(nèi)山水秀麗，自然景觀眾多，房干生態(tài)旅游區(qū)、棋山旅游區(qū)、雪野湖旅游區(qū)風(fēng)景優(yōu)美、景色怡人，是度假、觀光、休閑的理想之地。
萊蕪交通便利，高速公路四通八達(dá)，泰萊(泰安-萊蕪)高速公路、博萊(淄博-萊蕪)、萊新(萊蕪-新泰)高速公路分別與京滬(北京-上海)高速、濟(jì)青(濟(jì)南-青島)高速相接，驅(qū)車前往泰山僅需30分鐘，到濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅需70分鐘，到達(dá)青島港3個(gè)小時(shí)。磁萊(磁窯-萊蕪)線、辛泰(辛店-泰安)線兩條鐵路穿境而過(guò)，分別與京滬(北京-上海)、膠濟(jì)(濟(jì)南-青島)鐵路相連。
2003年，萊蕪市緊緊圍繞加快城市化建設(shè)進(jìn)程，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代化城市的總目標(biāo)，加強(qiáng)了城市建設(shè)與管理，全市共完成城市維護(hù)建設(shè)投資33.04億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2.69億元，施工面積35萬(wàn)平方米。道路、燃?xì)�、供水、園林綠化、污水處理等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城市綜合服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng)。
萊蕪境內(nèi)風(fēng)土人情淳厚質(zhì)樸，人民誠(chéng)實(shí)勤勞，熱情好客。1995年萊蕪被命名為"國(guó)家衛(wèi)生城市"和"全國(guó)城市環(huán)境綜合治理優(yōu)秀城市"，1997年以來(lái)，連續(xù)七年榮獲"全國(guó)雙擁模范城"榮譽(yù)稱號(hào)。為吸引外商投資，萊蕪市制定了一系列招商引資優(yōu)惠政策，旨在創(chuàng)造最有力的輿-論環(huán)境，最優(yōu)越的社會(huì)環(huán)境，最優(yōu)惠的政策環(huán)境和最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)環(huán)境，確保外來(lái)投資者在萊蕪?fù)顿Y放心，經(jīng)營(yíng)安心，生活舒心。
第二章 項(xiàng)目概況
1、地理位置
鳳凰城綠葉島工程?hào)|起205國(guó)道，西至兩河交匯處(牟汶河與孝義河)，南起牟汶河，北至孝義河。
2、項(xiàng)目用地面積及現(xiàn)狀
總用地面積約2134.5畝,其中建設(shè)用地約400畝, 一般農(nóng)田約1734畝,涉及孫故事、官?gòu)S、石家莊三個(gè)行政村拆遷戶471戶,市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局生活服務(wù)處等企事業(yè)單位30多家,總拆遷面積約9萬(wàn)平方米，按《萊蕪市城市房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算方法和標(biāo)準(zhǔn)》估算，拆遷補(bǔ)償費(fèi)總計(jì)約1.7億元。
3、區(qū)位環(huán)境
鳳凰城綠葉島南臨牟汶河、北依孝義河、西至兩河交匯處、三面環(huán)水、環(huán)境優(yōu)美;東接萊蕪南北交通干線205國(guó)道和萊新高速出入口，東北0.5公里處有萊蕪東西交通干線萊麻路和待建的萊蕪長(zhǎng)途汽車站,交通非常便利;東北緊靠萊蕪高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū),生活服務(wù)設(shè)施(如學(xué)校、醫(yī)院等)配套齊全;南面與鳳凰商城隔河相望，居民在休閑之余可以隨意購(gòu)物，是高檔住宅的首選之地,將使您的投資獲得豐厚的回報(bào)。
第三章 項(xiàng)目招商原則
政府宏觀調(diào)控，政策扶持;企業(yè)投資改造，自負(fù)盈虧;規(guī)范運(yùn)作，程序到位。
第四章 項(xiàng)目基本建設(shè)要求
一、規(guī)劃建設(shè)原則。堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，以環(huán)境整治為先導(dǎo)，以生態(tài)園林城市的理念重新構(gòu)建城市空間，使之具有親切宜人的生活居住環(huán)境，規(guī)劃須經(jīng)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施;建設(shè)周期不超過(guò)三年。
二、規(guī)劃要求。綠葉島規(guī)劃必須保持水系沿岸開(kāi)敞狀態(tài)和連續(xù)性，開(kāi)發(fā)面積約62.6萬(wàn),綠地率48%,容積率0.44,總建筑密度28%。
三、建設(shè)要求。高檔住宅建設(shè)與文化、娛樂(lè)、商服等公共服務(wù)設(shè)施捆-綁式一體開(kāi)發(fā)建設(shè)，適建三層以下(含三層)建筑;各類工程建筑設(shè)計(jì)方案須經(jīng)規(guī)劃部門(mén)審批后進(jìn)行建設(shè)。
第五章 項(xiàng)目土地取得方式
項(xiàng)目出讓土地面積約1900畝，土地使用權(quán)必須通過(guò)公開(kāi)掛牌拍賣的方式取得。
土地拍賣采取兩種形式：
1、拆建分離，凈地出讓。
政府統(tǒng)一組織拆遷、補(bǔ)償、安置、土地儲(chǔ)備，以凈地方式公開(kāi)掛牌拍賣。
2、拆建一體，毛地出讓。
政府進(jìn)行土地儲(chǔ)備，以毛地方式公開(kāi)掛牌拍賣，并負(fù)責(zé)協(xié)助開(kāi)發(fā)商完成拆遷、補(bǔ)償、安置。
第六章 房市分析
一、 萊蕪市房地產(chǎn)狀況
多年來(lái)，萊蕪市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一直處于自建、自住的自我消化狀態(tài)，真正的商品房很少，同時(shí)，個(gè)案開(kāi)發(fā)體量極小，除廣廈集團(tuán)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)具規(guī)模外，其余基本為單體建筑和二、三幢建筑。目前，本市共有16家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，近兩年來(lái)，每年新開(kāi)工面積均在20萬(wàn)平方米左右，竣工面積保持在32-35萬(wàn)平方米，基本以經(jīng)濟(jì)適用房為主。2003年竣工面積約35萬(wàn)平方米，其中大約有8萬(wàn)平方米為2002年結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)適用房。
自2001年12月上海共富經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司簽定上海明珠花園住宅建設(shè)項(xiàng)目后，相繼有煙臺(tái)、青島、金華四地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入萊蕪。同時(shí)，隨著改革的深入，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為萊蕪市國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)化、規(guī)范化的發(fā)展也越來(lái)越受到政府的重視，并得到進(jìn)一步的實(shí)施。政府為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，出臺(tái)了一系列積極利好的'經(jīng)濟(jì)政策，以萊發(fā)[2001]31號(hào)文,制定出臺(tái)了外商按規(guī)定獨(dú)資開(kāi)發(fā)，搞好配套，獨(dú)立進(jìn)行物業(yè)管理，免收市及市以下行政性收費(fèi)(基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)除外)，事業(yè)性收費(fèi)減半征收優(yōu)惠政策。2002年4月萊蕪市停止單位自建房和經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定，使整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作逐漸走向?qū)I(yè)化和規(guī)范化，促進(jìn)了有效需求的釋放，也大大擴(kuò)充了本案的生存和發(fā)展空間。2003年，為加快城市建設(shè)步伐，萊蕪市委、市政府確定了"東拓西展、南優(yōu)北進(jìn)、中部提升"的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略和新城帶動(dòng)(高新區(qū)建設(shè))、加快舊城改造的發(fā)展路子，作出了"四級(jí)聯(lián)動(dòng)，人民城市人民建"的重大部署，也為加快萊蕪的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了前所未有的良好機(jī)遇和前提條件。
二、萊蕪市居民收支情況
萊蕪市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入的增加，使萊蕪市商品消費(fèi)購(gòu)買力不斷增強(qiáng)。2003年城鄉(xiāng)居民存款余額為90.06億元，城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款6371元，增長(zhǎng)12.42%,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8469元,比上年增長(zhǎng)14.07%,人均消費(fèi)性支出5903元,增長(zhǎng)7.02%。在崗職工平均工資11710元,比上年增長(zhǎng)8.58%,人均購(gòu)房和建房較上年增134.42%。為把居民儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化成促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的消費(fèi)動(dòng)力,國(guó)家從1996年連續(xù)7次下調(diào)銀行利率,從1999年9月21日起,將個(gè)人住房貸款和個(gè)人公積金貸款的期限由10年延長(zhǎng)到30年,貸款利率也相應(yīng)下調(diào),并推出了多種住房消費(fèi)貸款方式,制定實(shí)施了減免房地產(chǎn)交易稅,發(fā)展和完善了一系列的優(yōu)惠政策和措施,增強(qiáng)了居民住房消費(fèi)的信心和購(gòu)買力。
三、市場(chǎng)前景分析預(yù)測(cè)
萊蕪城市建城區(qū)人口約23萬(wàn)，按萊蕪市"十五"戰(zhàn)略目標(biāo)，萊蕪市總?cè)丝趯⑦_(dá)135萬(wàn)，城區(qū)人口規(guī)劃39萬(wàn)，人口增幅十分可觀。據(jù)市房產(chǎn)部門(mén)測(cè)算，總需求房產(chǎn)面積為900萬(wàn)，萊蕪現(xiàn)有房產(chǎn)面積約400萬(wàn)，有500萬(wàn)房產(chǎn)面積的建設(shè)空間。2001年以來(lái)，每年開(kāi)工建設(shè)面積為20萬(wàn)。據(jù)此計(jì)算，在近10-15年期間，萊蕪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將處于高峰發(fā)展期。隨著招商引資、萊蕪經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市居民物質(zhì)文化生活水平和消費(fèi)水平有了大幅度提高，消費(fèi)觀念發(fā)生了很大變化，對(duì)居住環(huán)境、房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施功能有了更高的要求;房屋二級(jí)市場(chǎng)交易非�；钴S;同時(shí)進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商定居的外來(lái)人口不斷增加，對(duì)房產(chǎn)的需求量也越來(lái)越大;約占總?cè)丝?0%的高收入家庭對(duì)高檔住宅的需求迅速增長(zhǎng)。
第七章 項(xiàng)目投資估算及社會(huì)效益評(píng)價(jià)
一、投資估算
按照目前萊蕪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際情況，投資效益估算如下：
土地價(jià)款(含拆遷補(bǔ)償費(fèi))：3.5億元(按萊政發(fā)[2003]42號(hào)《萊蕪市人民政府關(guān)于公布萊城城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的通知》要求估算)
建設(shè)手續(xù)費(fèi): 60-80元/平方米
建筑安裝成本費(fèi): 700-750元/平方米
其它費(fèi)用: 100-150元/平方米(道路、綠化配套等)
房屋均售價(jià):
住宅：2000-3000元/平方米
項(xiàng)目計(jì)劃總投資約11億元,項(xiàng)目建成交付使用可實(shí)現(xiàn)銷售收入13億元，繳納各種稅金及附加7500萬(wàn)元,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1.25億元,項(xiàng)目投資利潤(rùn)率達(dá)11.4%。
二 、社會(huì)效益評(píng)價(jià)
鳳凰城綠葉島工程，可向社會(huì)提供設(shè)施齊全、功能完善、環(huán)境優(yōu)美的高檔住宅，符合國(guó)家和省市住宅商品房建設(shè)的有關(guān)政策要求，對(duì)于加快城市建設(shè)，滿足高收入家庭及成功人士對(duì)高檔住宅的需求，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將起到積極的作用。項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
第八章 結(jié) 論
項(xiàng)目建設(shè)適應(yīng)加快萊蕪城市化進(jìn)程的需要，有利于推動(dòng)萊蕪城市建設(shè)的發(fā)展，美化城市環(huán)境，能夠?yàn)槌擎?zhèn)居民提供高檔次的住宅商品房，改善居住質(zhì)量，提高生活居住水平。
項(xiàng)目面向中高檔收入家庭，具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)和位置優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)前景較為廣闊。因此，項(xiàng)目建設(shè)可取得一定的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。該項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的。
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