大悅城商業(yè)區(qū)調(diào)研報(bào)告

　　一、項(xiàng)目介紹

　　1、基本信息

　　天津大悅城占地面積約8.9萬平方米，建筑面積約53萬平方米（含地下部分），是涵蓋了一站式體驗(yàn)型購物中心、國(guó)際甲級(jí)寫字樓、高端精品公寓、高檔住宅等多業(yè)態(tài)的“城市綜合體”。

　　項(xiàng)目定位

　　天津大悅城定位為“國(guó)際時(shí)尚青年城”， “年輕、時(shí)尚、潮流、品位”作為大悅城的精神名片，詮釋JOY CITY的生活方式，以便捷、休閑、開放與親和為基調(diào)，引導(dǎo)前沿生活理念。

　　交通位置

　　天津大悅城位于天津內(nèi)環(huán)核心區(qū)域，據(jù)守和平與南開兩大中心城區(qū)交匯處，其便捷的立體交通脈絡(luò)使項(xiàng)目周邊具有極大的輻射力。項(xiàng)目地處城市交通干線“黃金交叉點(diǎn)”——緊鄰城市主干道南門外大街、南馬路。周邊不僅有49條公交線路匯集至此，同時(shí)還與2012年已開通的地鐵2號(hào)線無縫對(duì)接。

　　天津大悅城接連城市動(dòng)脈之上，占據(jù)繁華制高點(diǎn)。

　　商業(yè)環(huán)境

　　天津大悅城領(lǐng)跑天津最大的新興商圈，周邊3公里范圍擁有73萬人口，5公里范圍擁有330萬人口。區(qū)域內(nèi)新增成熟高端社區(qū)300萬平方米，約14萬中高端消費(fèi)群體。項(xiàng)目比鄰古文化街、食品街、鼓樓商業(yè)街等天津著名旅游景點(diǎn)，每年有近600萬的旅游人群。日數(shù)十萬人的腳步涌動(dòng)此間，開啟大悅繁華。

　　資源優(yōu)勢(shì)

　　天津大悅城是世界500強(qiáng)企業(yè)中糧集團(tuán)斥資50億打造的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，與國(guó)際頂級(jí)公司結(jié)為合作伙伴，依托強(qiáng)大的資源優(yōu)勢(shì)，將品質(zhì)經(jīng)典融入天津大悅城的血脈之中：

　　建筑設(shè)計(jì)：美國(guó)RTKL 中國(guó)建筑科學(xué)研究院

　　景觀設(shè)計(jì)及標(biāo)識(shí)顧問：日本株式會(huì)社丹青社

　　機(jī)電顧問：香港灃信

　　交通顧問：香港弘達(dá)

　　物業(yè)顧問：中糧凱萊物業(yè)

　　燈光顧問：美國(guó)CD+M

　　燈光設(shè)計(jì)：照奕恒

　　2、開發(fā)商介紹

　　中糧集團(tuán)有限公司（COFCO）是世界500強(qiáng)企業(yè)，是中國(guó)領(lǐng)先的農(nóng)產(chǎn)品、食品領(lǐng)域多元化產(chǎn)品和服務(wù)供應(yīng)商，致力于打造從田間到餐桌的全產(chǎn)業(yè)鏈糧油食品企業(yè)，建設(shè)全服務(wù)鏈的城市綜合體。利用不斷再生的自然資源為人類提供營(yíng)養(yǎng)健康的食品、高品質(zhì)的生活空間及生活服務(wù)，貢獻(xiàn)于民眾生活的富足和社會(huì)的繁榮穩(wěn)定。中糧下屬品牌有農(nóng)產(chǎn)品、食品及地產(chǎn)酒店等領(lǐng)域。大悅城是中糧集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)板塊戰(zhàn)略部署精心打造的“國(guó)際化青年城市綜合體”。

　　3、購物中心

　　購物中心以18歲至35歲的中青年人為主力消費(fèi)人群，引進(jìn)國(guó)際時(shí)尚主流品牌，集合新穎、時(shí)尚、前衛(wèi)于一體，傳播潮流最新資訊。購物中心主體部分四層，局部五層。分為北端的時(shí)尚潮流館和南端的青春活力館，中間以獨(dú)有的十六米開闊的藝術(shù)連廊創(chuàng)意連通。共有店鋪約500個(gè)，是融合了購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的綜合型一站式購物中心。

　　地上停車樓及地下三層大型停車場(chǎng)擁有共3000個(gè)停車位，統(tǒng)一的空間設(shè)計(jì)，多樣的行車體驗(yàn)，讓你的大悅城夢(mèng)幻之旅從路上便已悄然展開。

　　月季花廣場(chǎng)，與往來的人潮一起成就獨(dú)特的風(fēng)景，俯仰之間，穿梭眼花繚亂的銘牌印記，縱橫之中，體驗(yàn)百米跨度的體量視野。讓我們不覺在每一個(gè)角落流連忘返，紛至沓來，感受國(guó)際時(shí)尚品牌薈萃的影像志，留戀每一個(gè)櫥窗精致的文化感。

　　大悅城購物中心，集合了休閑、購物、餐飲、娛樂等多種業(yè)態(tài)，在天津首次

　　引入大型綜合電影院金逸國(guó)際、全明星大型真冰場(chǎng)、歡樂主題KTV酷姿、兒童職業(yè)體驗(yàn)店寶貝當(dāng)家（Babyboss）、高檔親子游樂館悠游堂（YuYuTo）、高端精品超市華潤(rùn)堂以及國(guó)際快速時(shí)尚品牌，打造出一站式購物的全新體驗(yàn)。國(guó)際頂級(jí)品牌主力店的進(jìn)駐，國(guó)際化商業(yè)街區(qū)規(guī)劃理念的融入，使之成為天津乃至華北地區(qū)的時(shí)尚潮流聚集地、流行資訊發(fā)布地、新銳達(dá)人體驗(yàn)地和生活理念引領(lǐng)地，是天津都市青年8小時(shí)以外的時(shí)尚生活中心、交流中心和娛樂中心。

　　地位

　　天津大悅城購物中心是天津至今投資最大、體量最大、業(yè)態(tài)最全的一站式購物中心。坐擁25萬平米的超大商業(yè)建筑體量，500余米沿街展示面，500米長(zhǎng)室內(nèi)步行街，150米長(zhǎng)主題街區(qū)，承載最齊全的功能業(yè)態(tài)。天津大悅城涵蓋集休閑、購物、娛樂、餐飲美食為一體的多元化時(shí)尚消費(fèi)模式，完美融合了消費(fèi)文化、人文文化、國(guó)際文化、企業(yè)文化的同時(shí)，顛覆傳統(tǒng)商業(yè)模式，獨(dú)創(chuàng)中糧式大悅文化，以其不一樣的視野，定義商業(yè)地產(chǎn)新格局。

　　理念

　　經(jīng)營(yíng)理念：“引領(lǐng)時(shí)尚共享大悅”

　　人無我有——我們有主力業(yè)態(tài)、主力店、國(guó)際品牌

　　人有我精——我們有最好的品牌形象店、旗艦店

　　創(chuàng)新業(yè)態(tài)——我們有獨(dú)具特色的主題街區(qū)

　　差異化經(jīng)營(yíng)——我們的經(jīng)營(yíng)品類與眾不同

　　大悅?cè)苏�是以這種不斷創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念，執(zhí)著于現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)作精神的本質(zhì)，詮釋著生活方式哲理，締造國(guó)際前沿的品味生活。

　　服務(wù)理念：“享你所享悅你所悅”

　　悅是一種心情、一種感受、也是一種體驗(yàn)

　　讓每一位顧客感到悅

　　讓每一位商戶感到悅

　　讓每一名員工感到悅

　　讓每一個(gè)來到大悅城的人感到悅

　　天津大悅城秉承中糧文化的優(yōu)良傳統(tǒng)，結(jié)合天津百年文化積淀，解構(gòu)服務(wù)文化的深層內(nèi)涵，彰顯“悅你，悅我，悅精彩！”。

　　悅是文化，悅是態(tài)度，悅是精神。天津大悅城用激情與實(shí)力，在2011年，即將點(diǎn)燃這座城市的大悅夢(mèng)想。

　　4、公寓住宅

　　大悅城購物中心完美的商業(yè)配備，中心區(qū)域方便的交通優(yōu)勢(shì)，凝聚區(qū)域內(nèi)無限的升值潛力，造就了大悅城的獨(dú)特魅力，大悅城時(shí)尚住區(qū)將以全新的模式闡述繁華都市中的靜雅生活。

　　大悅城北區(qū)住宅“悅府”地上總建筑面積約7萬平方米，占據(jù)該“城市綜合體”西側(cè)的單獨(dú)地塊，是天津核心區(qū)域內(nèi)純正的高尚住宅群。典雅、簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代主義設(shè)計(jì)風(fēng)格，滿足對(duì)質(zhì)感生活，高尚品位的追求。無論設(shè)計(jì)、用材還是配套，都是以國(guó)際最新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，完全體現(xiàn)城市主流精英的健康品位。

　　5棟高層建筑，70-145平米主力戶型，簡(jiǎn)約時(shí)尚風(fēng)格的精裝示范標(biāo)準(zhǔn)，面向城市中高端客群，依托大悅城時(shí)尚品牌標(biāo)簽，詮釋了全新的生活模式，滿足了都市精英對(duì)現(xiàn)代生活的要求，在眾多城市精英中統(tǒng)領(lǐng)生活潮流。

　　大悅城高檔住宅以時(shí)尚現(xiàn)代的建筑立面配合人本主義的景觀環(huán)境，致力于打

　　造高品質(zhì)的生活體驗(yàn)，讓每一位住在這里的人擁有自己的家園暢想，陶冶時(shí)代繁華，盡享天倫之樂，于簡(jiǎn)約處詮釋居家風(fēng)格藍(lán)本。

　　大悅城南區(qū)公寓定位于“城市綜合體時(shí)尚精品公寓”，作為大悅城住宅產(chǎn)品的升級(jí)版，面向城市時(shí)尚精英客群，地上總建筑面積4.6萬平米，位于項(xiàng)目地塊最南端，由南北兩棟百米塔樓構(gòu)成。

　　精裝公寓規(guī)劃設(shè)計(jì)之初，就聘請(qǐng)了美國(guó)RTKL、日本丹青社等國(guó)際設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，傾力打造符合國(guó)際化品質(zhì)需求的精品。無論從簡(jiǎn)潔流暢的外立面設(shè)計(jì)，獨(dú)具特色的屋頂花園，到后期的人性化物業(yè)服務(wù)，均體現(xiàn)出大悅城國(guó)際化時(shí)尚品牌的特性，作為綜合體中對(duì)商業(yè)、寫字樓業(yè)態(tài)客群有效地結(jié)合，各種業(yè)態(tài)足不出區(qū)盡享其中，為城市新興中產(chǎn)階級(jí)打造全新國(guó)際化時(shí)尚精品住區(qū)。

　　憑窗望去，大悅城時(shí)尚精品公寓與住宅彼此呼應(yīng)，獨(dú)有的帆型外檐，精致的回車?yán)鹊�，讓您在繁華世界的背后靜靜的感悟著寧靜的歸屬。拋卻公共空間的煩擾，重拾私有空間的品位，每一天都留給自己一段完美的心靈假期。

　　5、寫字樓

　　190米超高層建筑體，采用5A全智能化控制，LOW-E雙層中空玻璃幕墻，12.3米挑空大堂、標(biāo)準(zhǔn)層單體建筑面積約1900平方米、層高4.25米，凈高達(dá)2.8米，核心筒結(jié)構(gòu)，室內(nèi)無立柱，分割自如的大跨度設(shè)計(jì)。

　　大悅城國(guó)際甲級(jí)寫字樓，以超高端配套和完美的`空間體量設(shè)計(jì)，引領(lǐng)世界經(jīng)濟(jì)浪潮，依托大悅城的城市綜合體以及一站式購物中心定位，建成后將是一座規(guī)模最大的集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的現(xiàn)代時(shí)尚的綜合建筑集群，打造環(huán)球商務(wù)旗艦，更有寬闊的區(qū)域景觀視野，一覽天津的繁華古今。與這座城市彼此欣賞，據(jù)守地標(biāo)核心，成就宏圖萬景。

　　作為一種全新的地產(chǎn)、生活模式，天津大悅城項(xiàng)目是集諸多功能于一體的現(xiàn)代綜合建筑集群，它濃縮了一個(gè)城市的精華，在這里居住、商務(wù)辦公、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等諸多功能樣樣俱全，你所想到的城市生活在這里都可以一站式擁有。 天津大悅城開業(yè) 再添城市綜合體 天津大悅城項(xiàng)目位于天津市內(nèi)環(huán)核心區(qū)域，緊鄰城市主干道南門外大街、南馬路，占地面積約8.9萬平方米，建筑面積約53萬平方米(含地下部分)，是涵蓋一站式體驗(yàn)型購物中心、國(guó)際甲級(jí)寫字樓、時(shí)尚精品公寓、高端住宅等多種業(yè)態(tài)的“城市綜合體”。

　　二、分析

　　1、房地產(chǎn)區(qū)位理論

　　房地產(chǎn)業(yè)是與區(qū)位緊密聯(lián)系的特殊產(chǎn)業(yè)土地的區(qū)位不同，會(huì)產(chǎn)生不同的區(qū)位效益。土地的用途不同，產(chǎn)生的區(qū)位效益也不同。國(guó)家發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，力求使土地獲得最佳用途，追求最優(yōu)的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益。

　　房地產(chǎn)企業(yè)追求最大的經(jīng)濟(jì)效益。

　　房地產(chǎn)投資者追求理想的投資回報(bào)。

　　消費(fèi)者追求最佳的使用功能。

　　城市土地區(qū)位效益的實(shí)質(zhì)是（位置）級(jí)差地租

　　（1）城市土地區(qū)位形成的因素

　　自然條件和環(huán)境

　　交通和通訊

　　基礎(chǔ)設(shè)施

　　人口和經(jīng)濟(jì)集聚

　　文化教育衛(wèi)生科技狀況

　�。�2）房地產(chǎn)區(qū)位的選擇

　　房地產(chǎn)宏觀區(qū)位的選擇〔布局指向〕

　　房地產(chǎn)中觀區(qū)位的選擇：商業(yè)區(qū)；工業(yè)區(qū)；居住區(qū)

　　房地產(chǎn)微觀區(qū)位的選擇：商用房地產(chǎn)微觀區(qū)位選擇的標(biāo)準(zhǔn)

　　外部經(jīng)濟(jì)性

　　臨街深度

　　人口流量

　　交通和通訊

　　增值潛力

　　居住房地產(chǎn)微觀區(qū)位選擇的標(biāo)準(zhǔn)

　　周邊環(huán)境

　　交通和通訊

　　社會(huì)文化環(huán)境

　　購物便利

　　增值潛力

　　就大悅城商業(yè)區(qū)而言,其自身是涵蓋了一站式體驗(yàn)型購物中心、國(guó)際甲級(jí)寫字樓、高端精品公寓、高檔住宅等多業(yè)態(tài)的“城市綜合體”。 集公園、公寓、商場(chǎng)、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂、會(huì)所于一體。高度集中的優(yōu)勢(shì)，在于其資源可以更高的利用和共享。工作、休閑、生活可以在該區(qū)位同時(shí)的到滿足，減少了交通時(shí)間與成本。這是該綜合體的優(yōu)勢(shì)所在。而另一方面，其地理位置也十分具有優(yōu)越性，項(xiàng)目地處城市交通干線“黃金交叉點(diǎn)”——緊鄰城市主干道南門外大街、南馬路。周邊不僅有49條公交線路匯集至此，同時(shí)還與2012年已開通的地鐵2號(hào)線無縫對(duì)接。還有公交觀光2路 606路 609路 628路 632路 633路 635路 638路 639路 640路 641路 645路 646路 658路 659路 675路 676路 681路 829路 832路 837路 855路 841路 860路 878路 905路 954路 961路都至此區(qū)位。而日后還有地鐵4號(hào)線開通，更是大大方便其交通出行。而大悅城周邊3公里范圍擁有73萬人口，5公里范圍擁有330萬人口。區(qū)域內(nèi)新增成熟高端社區(qū)300萬平方米，約14萬中高端消費(fèi)群體。項(xiàng)目比鄰古文化街、食品街、鼓樓商業(yè)街等天津著名旅游景點(diǎn)，每年有近600萬的旅游人群。這更是其商業(yè)優(yōu)勢(shì)的所在。

　　2、地租理論

　　地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)從土地使用者那里獲得報(bào)酬。

　　在某些場(chǎng)合下，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)把地租定義為物主將其所有的土地、房屋或任何財(cái)產(chǎn)租給他人使用所獲得的報(bào)酬，并不一定專指出租土地而獲得的租金。按照這個(gè)定義，把地租分為契約地租和經(jīng)濟(jì)地租兩類。契約地租又稱商業(yè)地租，是指物主將土地或其他財(cái)物出租給承租者，承租者按租賃契約支付給物主之租金。經(jīng)濟(jì)地租又稱理論地租，有廣義和狹義之分。廣義上講，經(jīng)濟(jì)地租是指人們使用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額利潤(rùn)。狹義上講，經(jīng)濟(jì)地租是指人們利用土地所獲的超額利潤(rùn)，即土地總收益扣除總成本的剩余部分。一般所謂地租，是針對(duì)狹義地租而言的。

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