農(nóng)村集體土地租賃合同糾紛案例

　　原告為農(nóng)村集體組織的村民，于2002年10月6日與被告簽訂《承包土地使用合同書》(下稱《合同書》，將承包的土地出租給被告，租期為20年，租金每年40,000元，于每年5月1日前交納。此后，雙方均依約履行，被告將土地用于存放大型機(jī)械。2006年原告不愿再將土地出租給被告，被告向原告交2006年度租金時(shí)，原告不再收取，并以被告欠付租金為由訴至法院要求解除合同，收回土地。我所代理被告應(yīng)訴。

　　一、本案涉及的法律問題

　　1、《合同書》是否合法有效

　　《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)移的除外�！备鶕�(jù)這一規(guī)定,農(nóng)民集體土地的使用權(quán)，原則上不允許出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，只有一種情形可以例外，就是對(duì)于符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等原因使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形。這種情形是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產(chǎn)、兼并，企業(yè)的資產(chǎn)(包括廠房等)發(fā)生轉(zhuǎn)移而導(dǎo)致土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，如果土地上沒有建筑物等設(shè)施，集體土地的使用權(quán)將不允許轉(zhuǎn)讓，也不得轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第8條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。”

　　根據(jù)法律的規(guī)定，如屬于農(nóng)村集體的土地出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，則《合同書》無效。本案中涉案土地用來存放吊車等大型施工機(jī)械，是否屬于非農(nóng)業(yè)建設(shè)還有待法院的認(rèn)定。

　　2、《合同書》中約定了合同解除的條件，條件成就，合同是否當(dāng)然解除

　　本案中，被告向原告交付租金，但原告不收，卻以被告欠付租金為由，依據(jù)《合同書》的約定行使解除權(quán)。

　　《合同法》第93條，規(guī)定了約定解除的情況。當(dāng)事人可以依據(jù)約定解除合同�！逗贤�法》第45條，“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效。當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就;不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就�！�

　　本案中，在約定的解除條件成就前，被告去原告家送過錢，但原告拒收。原告拒收租金是不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就，但是，這證明責(zé)任應(yīng)當(dāng)在被告，可被告又很難證明，這是本案的難點(diǎn)。

　　二、兩審經(jīng)過

　　一審開庭前，我們?cè)谂c原告的代理律師閑聊時(shí)，原告代理人透露從未見過原告，我們抓住這點(diǎn)在開庭后向法庭提出原告的身份問題，及起訴狀上簽名是否真實(shí)的問題，同時(shí)提出被告交租金時(shí)原告避而不見故無法交付，并且當(dāng)庭拿出租金表示愿意立即交付。一審判決駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。原告不服，提出上訴。

　　一審判決后，被告按我們的安排，通過郵政匯款的方式將40000元租金寄至原告，但被原告退回。

　　二審開庭后，我們拿出匯款憑證及被退回的證據(jù)，進(jìn)一步證明，并非被上訴人不交付租金而是上訴人故意不接受。在庭審中，我們著重強(qiáng)調(diào)的被上訴人僅遲交了四十多天的租金，而現(xiàn)在又愿意立即給付租金和相應(yīng)利息，上訴人訂立合同的目的完全能夠達(dá)到的理由最終得到了二審法院的認(rèn)可，并寫在判決書中。二審判決的結(jié)果是維持原判。

　　三、辦案思考

　　原告在兩審?fù)�審過程中，均未提及合同效力問題，兩審法院對(duì)合同效力亦未作審查。在解除合同與繼續(xù)履行合同之間，法院審判的原則是盡量繼續(xù)履行合同，維護(hù)交易安全。

　　四、房屋租賃糾紛處理程序

　　1、已按《條例》、《若干規(guī)定》納入管理的房屋租賃行為發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)房屋管理機(jī)關(guān)進(jìn)行調(diào)處，未納入管理的房屋租賃行為發(fā)生糾紛的，在未完善手續(xù)之前不進(jìn)行調(diào)處。

　　2、租賃當(dāng)事人申請(qǐng)調(diào)解房屋租賃糾紛應(yīng)以書面方式提出，申請(qǐng)時(shí)未提供書面申請(qǐng)的應(yīng)及時(shí)補(bǔ)交。

　　3、區(qū)租賃局或租賃所受理當(dāng)事人調(diào)解申請(qǐng)后，應(yīng)在五個(gè)工作日內(nèi)確定調(diào)解會(huì)的時(shí)間和地點(diǎn)，并通知租賃雙方當(dāng)事人。

　　4、調(diào)解之后按具體情況作以下處理：如調(diào)解成功應(yīng)由租賃雙方當(dāng)事人簽訂調(diào)解協(xié)議書;調(diào)解達(dá)不成一致的，則終止調(diào)解，當(dāng)事人通過法律途徑解決糾紛;如一方或雙方當(dāng)事人不到場(chǎng)參加調(diào)解，應(yīng)終止調(diào)解，若雙方仍愿意調(diào)解則另行確定時(shí)間進(jìn)行調(diào)解。

　　5、如承租方違約出租方已解除合同或合同期限已屆滿，承租人仍占有出租房屋的，出租方可申請(qǐng)房屋租賃管理機(jī)關(guān)向承租方發(fā)出《期限遷出通知書》，申請(qǐng)應(yīng)以書面形式提出;并提供解除合同通知書送達(dá)證明材料。管理機(jī)關(guān)核實(shí)有關(guān)情況后，對(duì)符合《條例》第三十三條規(guī)定的，向承租方應(yīng)發(fā)出《期限遷出通知書》，承租人仍不遷出的，出租方應(yīng)通過法律途徑解決糾紛。

　　6、承租方違約出租方已解除合同或合同期限已屆滿的，若承租人已不實(shí)際使用出租房屋，出租方采取措施開門清點(diǎn)財(cái)物、收回房屋的，可以申請(qǐng)房屋租賃管理機(jī)關(guān)到場(chǎng)見證，該申請(qǐng)應(yīng)以書面形式提出，并提供解除合同通知書送達(dá)證明及告知對(duì)方將采取措施的證明等材料;經(jīng)核實(shí)有關(guān)情況后，房屋租賃管理機(jī)關(guān)可以到場(chǎng)見證。出租方在清點(diǎn)財(cái)物之后應(yīng)制作財(cái)物清單，有出租方及到場(chǎng)有關(guān)單位簽章，對(duì)清點(diǎn)的財(cái)務(wù)租方應(yīng)妥善保管。

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