2017房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營與管理課后測試題
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房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營與管理課后測試題
1、直線趨勢法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示( )。
A、價(jià)格
B、常數(shù)
C、價(jià)格變動(dòng)率
D、時(shí)間
答案：D
2、在市場法中，土地使用權(quán)年限調(diào)整屬于( )調(diào)整。
A、權(quán)益狀況
B、區(qū)位狀況
C、實(shí)物狀況
D、年限狀況
答案：A
3、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價(jià)為2000元/平方米，后街路線價(jià)為1000元/平方米，若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則前街影響深度為( )。
A、9
B、13.5
C、15
D、18
答案：D
解析：2000/(2000+1000)*27= 18米
4、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價(jià)格估算可采用( )。
A、類似寫字樓的客觀收益
B、市場比較法
C、該寫字樓的實(shí)際收益
D、無法估算
答案：A
解析：無收益不代表沒有潛在收益，可根據(jù)類似寫字樓的客觀收益來估算收益價(jià)格。
5、某宗房地產(chǎn)采用市場法、成本法、收益法估價(jià)的結(jié)果有相當(dāng)?shù)牟町�，其最終估價(jià)結(jié)果應(yīng)( )。
A、取三者的平均值
B、取三者的中間值
C、任選其中之一
D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定
答案：D
6、路線價(jià)法估價(jià)的第二個(gè)步驟為( )。
A、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度
B、選取標(biāo)準(zhǔn)宗地
C、編制深度百分率表
D、劃分路線價(jià)區(qū)段
答案：A
7、某估價(jià)事務(wù)所在1998年6月20日至7月20日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于1998年6月30日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議�，F(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為( )。
A、1998年6月30日
B、現(xiàn)在
C、重新估價(jià)的作業(yè)日期
D、要求重新估價(jià)的委托方指定的日期
答案：A
解析：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是所要評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值是在哪個(gè)具體日期的價(jià)值，與作業(yè)日期和雙方指定的日期無關(guān)。
房地產(chǎn)估價(jià)師高頻考點(diǎn)
估價(jià)時(shí)點(diǎn)
估價(jià)時(shí)點(diǎn)(valuationdate，appraisaldate)也稱為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，通常為價(jià)值日期(date of value)，是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。
由于同一房地產(chǎn)在不同的時(shí)間會(huì)有不同的價(jià)值，所以估價(jià)必須弄清并說明是評(píng)估估價(jià)對(duì)象在哪個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。
這個(gè)特定時(shí)間就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一般用公歷年、月、日表示。
特別需要強(qiáng)調(diào)的是，估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是可以隨意確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)目的來確定，并且估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定應(yīng)在先，評(píng)估價(jià)值的確定應(yīng)在后，而不是先有了評(píng)估價(jià)值之后，再把它定義為某個(gè)時(shí)間上的價(jià)值。
有關(guān)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定等內(nèi)容，見本書第五章第五節(jié)“估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則”。
房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法——價(jià)值類型
價(jià)值類型(types of value)有兩種含義，一是指價(jià)值的種類，二是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的'某種價(jià)值——特定價(jià)值。
房地產(chǎn)估價(jià)雖然總的講是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，但因?yàn)閮r(jià)值的種類很多，每種價(jià)值的含義和大小不同，所以針對(duì)一個(gè)具體的估價(jià)項(xiàng)目，不能籠統(tǒng)地說是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，而應(yīng)弄清是評(píng)估哪種價(jià)值，并在估價(jià)報(bào)告中說明“評(píng)估的價(jià)值類型及其定義”。
同一估價(jià)對(duì)象可以有不同類型的價(jià)值，即同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值并不是唯一的。但同一估價(jià)對(duì)象的具體一種類型的價(jià)值是其在相應(yīng)的估價(jià)目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的。
例如，同一宗房地產(chǎn)，在買賣的情況下雖然實(shí)際的成交價(jià)格有高有低，但客觀上有其正常的買賣價(jià)格;在征收征用的情況下雖然實(shí)際的補(bǔ)償金額可能有多有少，但客觀上有其合理的補(bǔ)償金額;在抵押的情況下雖然不同的人對(duì)抵押價(jià)值有高低不同的見解，但客觀上有其正常的抵押價(jià)值。而上述正常的買賣價(jià)格、合理的補(bǔ)償金額、正常的抵押價(jià)值，彼此之間可能是不完全相同的。
價(jià)值類型主要有市場價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、在用價(jià)值、殘余價(jià)值和投資價(jià)值。有關(guān)價(jià)值類型的詳細(xì)內(nèi)容，見本書第三章第四節(jié)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類”。
房地產(chǎn)估價(jià)師相關(guān)問答
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)條件及程序?
答疑：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)分為一、二、三、四級(jí)資質(zhì)和暫定資質(zhì)。其中一級(jí)資質(zhì)由建設(shè)部審批，二級(jí)及以下資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門審批。
(一)行政許可依據(jù)
1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條;
2、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第248號(hào))第八條、第九條。
(二)行政許可條件
根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》(建設(shè)部令第77號(hào))，《市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》(市府發(fā)[2004]34號(hào))。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)四級(jí)資質(zhì)申報(bào)條件為：
1、注冊資本不低于500萬元;
2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上;
3、已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;
4、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人;
5、工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員;
6、對(duì)新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)“暫定資質(zhì)”級(jí)，按不低于四級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。
(三)申請新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)程序：
1、向工商行政管理部門申請核準(zhǔn)新辦企業(yè)名稱;
2、向所在地房地產(chǎn)行政主管部門申請資質(zhì)初審和復(fù)審;
3、向省建設(shè)廳申請資質(zhì)審批，領(lǐng)取相應(yīng)的資質(zhì)證書;
4、持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(或加蓋資質(zhì)審批主管部門印章的資質(zhì)證書副本復(fù)印件)到工商行政管理部門登記注冊，領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照;
5、辦理納稅登記;
6、持工商行政管理部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照(或加蓋工商行政管理部門專用印章的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件)到所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案。
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