2017房地產(chǎn)估價師估價假設(shè)復(fù)習(xí)講義
估價假設(shè)是房地產(chǎn)估價師考試中的重要知識點，也是高頻考點之一。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價師估價假設(shè)復(fù)習(xí)講義，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價師估價假設(shè)復(fù)習(xí)講義
估價假設(shè)：
估價假設(shè)是指一個估價項目中估價師對那些估價所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定，以及對于由估價目的決定的評估的估價對象狀況與估價對象現(xiàn)狀不同之處作出的說明。
例如，在評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地的價值時，在該地塊的建筑容積率等規(guī)劃條件尚未確定的情況下，對其作出的假定。
合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)，既體現(xiàn)了一名合格的估價師的專業(yè)勝任能力，又反映了估價師的職業(yè)道德。
其作用一方面是規(guī)避估價風(fēng)險，保護估價師和估價機構(gòu);另一方面是告知、提醒估價報告使用者注意，保護估價報告使用者。
估價依據(jù)：
估價依據(jù)是指一個估價項目中估價所依據(jù)的有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準，包括有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院頒布的有關(guān)司法解釋、估價對象所在地的地方性法規(guī)、國務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策、估價對象所在地的國家機關(guān)頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及房地產(chǎn)估價的國家標(biāo)準、行業(yè)標(biāo)準、指導(dǎo)意見和估價對象所在地的地方標(biāo)準等。
例如，《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》、《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》等。
廣義的估價依據(jù)還包括估價委托人提供的有關(guān)情況和資料，估價機構(gòu)和估價師掌握、搜集的有關(guān)情況和資料。為了使估價委托人提供的有關(guān)情況和資料可靠，估價師應(yīng)要求委托人如實提供其知悉的估價所需的估價對象權(quán)屬證書、開發(fā)建設(shè)成本、運營收入和費用等情況和資料，并要求委托人聲明其提供的情況和資料是真實、合法的，沒有隱匿或虛報的情況;估價師還應(yīng)當(dāng)對委托人提供的有關(guān)情況和資料進行必要的核查。
還需要說明的是，估價標(biāo)準特別是國家標(biāo)準是估價的底線，是最基本或最低的要求。鼓勵估價機構(gòu)制定嚴于估價標(biāo)準的企業(yè)標(biāo)準，在實際估價中也要嚴于估價標(biāo)準的要求，并在不違反有關(guān)法律法規(guī)和標(biāo)準的前提下有所創(chuàng)新。
房地產(chǎn)估價師考試復(fù)習(xí)試題
1、下列計算一半建筑面積的是( )。
A.無柱的雨篷
B.無頂蓋的室外樓梯
C.騎樓
D.無頂蓋的陽臺
答案：B
2、個人住房貸款比例不高于所購房屋價款或評估價值的( )%。
A.60
B.70
C.80
D.90
答案：C
3、已售公有住房的住宅公共部位維修基金向( )籌集。
A.房管部門
B.物業(yè)管理公司
C.住房公積金管理中心
D.售房單位和購房人
答案：D
4、契稅的課稅對象為( )。
A.房地產(chǎn)的出售人
B.房地產(chǎn)的購買人
C.房地產(chǎn)的使用權(quán)人
D.發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)
答案：D
5、屬于直接融資的金融工具為( )。
A.存款單
B.保險單
C.支票
D.銀行承兌匯票
答案：C
6、銀行向居民購買住宅提供抵押貸款的方式屬于( )。
A.商業(yè)信用
B.國家信用
C.消費信用
D.A和C
答案：C
7、保險人為債務(wù)人的信用提供擔(dān)保的險種稱為( )。
A.財產(chǎn)損失保險
B.保證保險
C.責(zé)任保險
D.信用保險
答案：D
房地產(chǎn)估價師房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)習(xí)知識點
房地產(chǎn)權(quán)屬登記分為房屋總登記、初始土地登記、房屋初始登記、房屋轉(zhuǎn)移登記、房屋變更登記、房屋他項權(quán)利登記、房屋注銷登記、變更土地登記八種。
1、總登記總登記也叫靜態(tài)登記，是在一定行政區(qū)域和一定時間內(nèi)進行的房屋權(quán)屬登記。進行總登記是因為沒有建立完整的產(chǎn)籍或原有的產(chǎn)籍因其他原因造成產(chǎn)藉散失、混亂，必須全面清理房屋產(chǎn)權(quán)、整理產(chǎn)籍，建立新的產(chǎn)權(quán)管理秩序。
總登記應(yīng)由縣級以上人民政府在規(guī)定的'登記期限開始之日起30日內(nèi)發(fā)布公告，公告應(yīng)當(dāng)載明以下有關(guān)事項：總登記的區(qū)域、申請的期限(注明起止日期)、申請人應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)證件(告知登記人應(yīng)攜帶的證件和有關(guān)文件)、受理登記的地點(可以是登記機關(guān)所在地或登記機關(guān)設(shè)立的登記點)、其他應(yīng)當(dāng)公告的事項(如登記費用、不登記的責(zé)任等)。
例題：在一定行政區(qū)域和一定時間內(nèi)進行的房屋權(quán)屬登記是( )。
A.定期登記
B.總登記
C.初始登記
D.動態(tài)登記
答案：B
解析：總登記也叫靜態(tài)登記，是在一定行政區(qū)域和一定時間內(nèi)進行的房屋權(quán)屬登記。
2、初始土地登記初始土地登記是指土地登記機關(guān)在同一時間內(nèi)對一定范圍的全部土地的所有權(quán)和使用權(quán)及他項權(quán)利進行集中、統(tǒng)一的登記。因此，又可以稱為土地總登記。
3、房屋初始登記初始登記是指新建房屋申請人，或原有但未進行過登記的房屋申請人原始取得所有權(quán)而進行的登記。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上新建成的房屋和集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地上的房屋，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向登記機關(guān)申請辦理房屋所有權(quán)初始登記。在開發(fā)用地上新建成的房屋登記，權(quán)利人應(yīng)向登記機關(guān)提交建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及土地使用權(quán)證書等證明文件：集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地上的房屋，權(quán)利人應(yīng)向登記機關(guān)提交用地證明等有關(guān)文件。
4、房屋轉(zhuǎn)移登記轉(zhuǎn)移登記是指房屋因買賣，贈與、交換、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進行的登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實發(fā)生之日起90日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。申請轉(zhuǎn)移登記，權(quán)利人應(yīng)提交原房地產(chǎn)權(quán)屬證書以及與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移相關(guān)的合同，協(xié)議、證明等文件。
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