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報考指南

房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理自我檢測題

時間:2021-11-24 15:08:13 報考指南 我要投稿

2017房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理自我檢測題

  要想在房地產(chǎn)估價師的考試中取得好成績,經(jīng)營與管理是最好的提分科目。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理自我檢測題,希望大家喜歡。

2017房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理自我檢測題

  房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理自我檢測題

  1、下列說法中不正確的是(  )。

  A.企業(yè)會計準(zhǔn)則是規(guī)范企業(yè)會計確認(rèn)、計量、報告的會計準(zhǔn)則,他包括基本會計準(zhǔn)則和具體會計準(zhǔn)則

  B.會計客體是指會計信息所反映的特定單位,也稱為會計實體、會計個體

  C.會計分期是指將一個企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的生活活動劃分為一個個連續(xù)的,長短相同的期間;又稱會計期間

  D.在我國,要求采用人民幣作為記賬本位幣,是對貨幣計量這一會計前提的具體化

  2、城市規(guī)劃是代表(  )的政府行為,通過對城市未來發(fā)展目標(biāo)的確定,制定實現(xiàn)這些目標(biāo)的途徑、步驟和行動綱領(lǐng),并主要通過對城市空間尤其是土地使用的分配和安排來引導(dǎo)和控制未來城市的發(fā)展。

  A.大多數(shù)群眾的意志

  B.人民意志

  C.國家意志

  D.企業(yè)

  3、《城市規(guī)劃法》第十八條規(guī)定定:“(  )為了進(jìn)一步控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量,協(xié)調(diào)各項基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè),在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上可以編制分區(qū)規(guī)劃。”

  A.大城市

  B.大城市、中等城市

  C.中等城市

  D.大、小、中型城市

  4、城市建設(shè)用地的(  )評價主要是從工程地質(zhì)、水文、氣候和地形等幾個方面進(jìn)行。

  A.自然條件

  B.建設(shè)條件

  C.經(jīng)濟(jì)條件

  D.自身條件

  5、(  )是采用科學(xué)方法測定地面上點(diǎn)的平面位置和高程,將地球表面的地形及其他信息制成圖,以及將已設(shè)計的工程建筑或指定的界址標(biāo)定在實地上的一門學(xué)科。

  A.房屋建筑學(xué)

  B.測量學(xué)

  C.堪測學(xué)

  D.施工組織設(shè)計學(xué)

  6、假設(shè)資本等要素固定不變,隨著勞動量的增加,總產(chǎn)量(TP)、平均產(chǎn)量(AP)和邊際產(chǎn)量(MP)的變化關(guān)系是(  )。

  A.MP先達(dá)到最大值,AP、TP繼續(xù)增大

  B.AP達(dá)到最大值,AP=MP

  C.當(dāng)MP=0時,TP達(dá)到最大值

  D.AP最先達(dá)到最大值,MP、TP陸續(xù)達(dá)到最大值

  房地產(chǎn)估價師考試復(fù)習(xí)資料

 、鍙V義投資與成本的概念

  1.投資

  廣義投資:指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為,即以一定的資源投入某項計劃,以獲取所期望的報酬。房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的,是指人們在房地產(chǎn)開發(fā)或投資活動中,為實現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。

  一般工業(yè)生產(chǎn)活動中的投資,包括固定資產(chǎn)投資和流動資金兩部分。固定資產(chǎn)投資價值以折舊的形式計入成品成本,并通過成品銷售以貨幣形式回到投資者手中。流動資金在每個生產(chǎn)周期完成一次周轉(zhuǎn),在整個項目壽命周期內(nèi)始終被占用,直到項目壽命周期末,全部流動資金才能退出生產(chǎn)與流通,以貨幣資金形式被收回。

  2.成本

  含義:指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價。包括生產(chǎn)成本和銷售費(fèi)用,生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷售費(fèi)用稱為產(chǎn)品銷售成本(亦稱完全成本)。

  投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財務(wù)會計中使用的成本概念不完全相同。表現(xiàn)在兩個方面:①財務(wù)會計中的成本是對生產(chǎn)經(jīng)營活動中實際發(fā)生費(fèi)用的記錄,各種影響因素的作用是確定的,所得到的成本數(shù)據(jù)是唯一的,而投資分析中使用的成本有許多是對擬實施項目未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測和估算,各種影響因素的作用是不確定的,不同的實施方案會有不同的成本數(shù)據(jù);②在投資分析中,根據(jù)分析計算的需要還要列入一些財務(wù)會計中沒有的成本概念(如機(jī)會成本、沉沒成本、不可預(yù)見費(fèi)用等),這些成本的經(jīng)濟(jì)含義及成本中所包含的內(nèi)容與財務(wù)會計中的成本不完全一樣。

 、娣康禺a(chǎn)投資分析中的投資與成本

  房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營活動中的投資與成本,與一般工業(yè)生產(chǎn)活動有較大差異。

  開發(fā)銷售模式下的開發(fā)項目:kfs所投入的開發(fā)建設(shè)資金均屬于流動資金的性質(zhì)。置業(yè)投資或開發(fā)建設(shè)完成后出租樓宇或自行經(jīng)營,則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項目投資和成本的概念相同。

  1.開發(fā)項目總投資——開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金

  開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成開發(fā)產(chǎn)品成本和固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。構(gòu)成如下:土地費(fèi)用、勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)用、建筑工程安裝費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、其他工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用。

  2.開發(fā)產(chǎn)品成本

  含義:指項目建成時,按照財務(wù)和會計制度,轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的'開發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)開發(fā)項目有多種產(chǎn)品時,可通過開發(fā)建設(shè)投資的合理分?jǐn)偅謩e估算每種產(chǎn)品的產(chǎn)品成本。

  3.經(jīng)營成本

  含義:指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時,將開發(fā)產(chǎn)品成本按照財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。包括:土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本和房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本。分期收款的房地產(chǎn)項目:房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本通常按當(dāng)期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收人的比率,計算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。

  4.期間費(fèi)用

  含義:指為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的經(jīng)營費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。開發(fā)項目用于銷售時,期間費(fèi)用計入開發(fā)建設(shè)投資中的管理、財務(wù)和銷售費(fèi)用,不另行計算;用于出租或自營時,開發(fā)期的期間費(fèi)用計入開發(fā)建設(shè)投資,經(jīng)營期的期間費(fèi)用計為運(yùn)營費(fèi)用;置業(yè)投資項目的期間費(fèi)用計為運(yùn)營費(fèi)用。

  房地產(chǎn)估價師考試復(fù)習(xí)知識點(diǎn)

  城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的含義:

  城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價簡稱基準(zhǔn)地價,是在某個城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內(nèi),劃分土地級別或不同均質(zhì)地域,按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途,分別評估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時點(diǎn)的平均價格。

  每個城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價都有其特定的內(nèi)涵,包括對應(yīng)的估價時點(diǎn)(基準(zhǔn)日期)、土地用途、土地使用權(quán)性質(zhì)、土地使用期限、容積率和土地開發(fā)程度等。

  城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估的程序和方法:

  城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估的基本程序和方法如下:

  (1)制定基準(zhǔn)地價評估作業(yè)方案。

  (2)明確基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵和表達(dá)方式。

  (3)劃分土地級別或不同均質(zhì)地域。其中,劃分土地級別應(yīng)按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》(GB/Tl8507-2001)規(guī)定的內(nèi)容、程序和方法等進(jìn)行。

  (4)抽樣評估若干宗地的價格。這是在劃分出的各個土地級別或均質(zhì)地域內(nèi),按照具有代表性、分布均勻等原則,選擇若干宗地,然后由估價師調(diào)查搜集這些宗地的相關(guān)市場交易資料、經(jīng)營收益資料或開發(fā)費(fèi)用資料等,運(yùn)用市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等適宜的估價方法評估出這些宗地的正常市場價格,通常應(yīng)求出土地單價或樓面地價,并進(jìn)行市場狀況、土地使用期限、容積率、土地開發(fā)程度等調(diào)整,將這些宗地的價格統(tǒng)一到已明確的基準(zhǔn)地價內(nèi)涵上來。

 

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