物業(yè)停車場管-理-員總結(jié)

停車場管理經(jīng)驗(yàn)談  

2011-01-22 22:45:07|  分類： 個(gè)人心得|舉報(bào)|字號 訂閱

本次交流會(huì)由航天大廈管理處饒建輝主講，結(jié)合停車場管理有關(guān)法律法規(guī)以及物業(yè)管理實(shí)際工作，對停車場管理方面的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了生動(dòng)、詳細(xì)的闡述，各與會(huì)者踴躍發(fā)言，從不同的角度對有關(guān)停車場規(guī)范管理的工作進(jìn)行了總結(jié)、探討，經(jīng)總結(jié)整理如下，以供借鑒：

一、停車場相關(guān)法律規(guī)范

1、《深圳市停車場規(guī)劃建設(shè)和機(jī)動(dòng)車停放管理?xiàng)l例》﹙深圳市人大會(huì)制定，2004年1月1日起施行﹚

2、《機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法》﹙國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)，2000年9月1日起施行﹚

3、《機(jī)動(dòng)車停放保管服務(wù)收費(fèi)管理辦法》﹙廣東省物價(jià)局，2014年1月1日起施行﹚

4、《深圳市機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法》﹙深圳市物價(jià)局，2014年7月1日起施行﹚

5、《關(guān)于審理機(jī)動(dòng)車停放管理糾紛案件的指導(dǎo)意見》﹙深圳市中級人民法院，2014年12月10日起施行﹚

二、 停車場分類

1、經(jīng)營性停車場。是指向社會(huì)開放，為機(jī)動(dòng)車提供有償停放服務(wù)的停車場。申請開辦經(jīng)營性停車場的，應(yīng)當(dāng)向市公安局交管部門申請《深圳市經(jīng)營性停車場許可證》。未取得許可證的停車場，不得提供有償停放服務(wù)。

2、非經(jīng)營性停車場。是指提供無償服務(wù)的停車場。各類行政事業(yè)性機(jī)關(guān)單位辦公場所的停車場應(yīng)允許在工作時(shí)間前來辦理事務(wù)的車輛免費(fèi)停放。

3、室內(nèi)專業(yè)停車場。室內(nèi)專業(yè)停車﹙政府全額或參與投資興建的除外﹚機(jī)動(dòng)車停放保管費(fèi)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由停車場經(jīng)營者依法自主制定。室內(nèi)專業(yè)停車場是指由以提供機(jī)動(dòng)車停放保管服務(wù)為主營業(yè)務(wù)的經(jīng)營者，設(shè)置在建筑物內(nèi)，但非建筑物配套，具獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，所有車位均有頂蓋遮攔，具備防曬、防雨功能的停車場。

4、商業(yè)附屬性停車場。商場、娛樂場所、賓館酒店、寫字樓、物流園區(qū)和專業(yè)市場等配套停車場以及設(shè)在城市郊區(qū)地段的露天停車場的機(jī)動(dòng)車停放保管服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。經(jīng)營者在停車場所在地縣級以上人民政府價(jià)格主管部門依法制定的基準(zhǔn)價(jià)的浮動(dòng)幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

5、自然壟斷性停車場。機(jī)場、車站、碼頭、旅游景點(diǎn)、口岸配套停車場、公交樞紐站及地鐵換乘站停車場、路內(nèi)人工停車場，以及設(shè)在城市市區(qū)地段的露天停車場的機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)。

6、公益性配套停車場。醫(yī)院、學(xué)校、博物館、圖書室、青﹙少﹚年宮、文化宮、黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位等對服務(wù)對象開放的內(nèi)設(shè)停車場，原則上應(yīng)免費(fèi)提供機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)。為合理調(diào)節(jié)停車服務(wù)資源的利用或彌補(bǔ)正常服務(wù)費(fèi)用支出確需收費(fèi)的，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

7、住宅區(qū)停車場。為居民住宅配套的停車場，包括與住宅區(qū)共用的商業(yè)類停車場，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

從以上分類可知，與我們關(guān)系較為密切的為經(jīng)營性停車場和住宅區(qū)停車場。

三、住宅區(qū)停車場車輛停放法律關(guān)系

住宅區(qū)停車場作為住宅的配套設(shè)施，以為業(yè)主居住提供停車便利為唯一目的。所以，此類停車場以提供車位，首先滿足業(yè)主停車為第一要素。停車收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。此類停車場車輛停放屬于何種法律關(guān)系？實(shí)踐中有四種觀點(diǎn)：

1、車位場地租賃關(guān)系。

﹙1﹚停車場管理單位通過告示或停車憑證聲明的方式提示車主或車輛使用人，本停車場僅提供車位使用，所收取的費(fèi)用為車位使用費(fèi)，不承擔(dān)車輛的保管責(zé)任。

﹙2﹚車主沒有將其車輛的鑰匙和行駛證交付停車場管理單位，停車場管理單位對車輛沒有實(shí)質(zhì)的管理和控制能力，無法進(jìn)行保管。不符合保管合同的要件。

﹙3﹚停車場管理單位所收取的費(fèi)用并非管理單位所有，主要支付給了停車場所有人，即建設(shè)單位或全體業(yè)主。建設(shè)單位或全體業(yè)主收取該項(xiàng)費(fèi)用的依據(jù)是其對停車場車位擁有所有權(quán)。

﹙4﹚停車場收費(fèi)的票據(jù)為服務(wù)費(fèi)而非保管費(fèi)。

﹙5﹚停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與車輛價(jià)值無關(guān)，無論車輛價(jià)值多少都采取相同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這與保管費(fèi)與保管物價(jià)值直接相關(guān)的對等原則不符。

2、車輛保管合同關(guān)系

﹙1﹚住宅區(qū)停車場實(shí)行憑卡出入，出入卡既是車主交付車輛的憑證，也是停車場管理單位實(shí)質(zhì)控制車輛的工具。停車場的宗旨是保管靜態(tài)的車輛而非動(dòng)態(tài)的車輛。所以場主是否控制了車輛，不能以是否拿了車鑰匙、行駛證為根據(jù)�？刂栖囪�匙、行駛證是控制動(dòng)態(tài)車輛的標(biāo)志，不是控制靜態(tài)車輛的標(biāo)志。

﹙2﹚停車場收費(fèi)不僅包括車位費(fèi)還應(yīng)包括保管費(fèi)。在車主擁有私家車位的情況下，車主仍然需要向管理單位交納停車費(fèi)，該費(fèi)用顯然不屬于場地費(fèi)，應(yīng)當(dāng)屬于保管費(fèi)。

﹙3﹚停車場公示或在停車憑證上提示的“僅收取場地使用費(fèi)，不負(fù)責(zé)車輛保管責(zé)任”內(nèi)容屬單方面聲明，其實(shí)質(zhì)是一方免除自己責(zé)任的格式條款，不具有法律效力。

3、車輛停放管理法律關(guān)系

住宅區(qū)停車場、寫字樓與住宅區(qū)共用停車場與車主或車輛使用人未明確約定為車輛保管關(guān)系，但停車場或者物業(yè)管理公司為其提供停放服務(wù)，或者單方面聲明為車位有償使用關(guān)系的，認(rèn)定雙方構(gòu)成車輛停放管理關(guān)系，停放期間，因其管理不善等過錯(cuò)造成車輛丟失或者損壞的，由停車場或物業(yè)管理公司承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

4、物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系

物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，依物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)即停車場管理單位，有義務(wù)為停放在住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主車輛提供安全防范服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行安全防范的職責(zé)，理應(yīng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

四、停車場管理單位的義務(wù)

《深圳市停車場規(guī)劃建設(shè)和機(jī)動(dòng)車停放管理?xiàng)l例》第21條及第24條規(guī)定，經(jīng)營性停車場的管理單位提供機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：

1、在停車場出入口的顯著位置明示停車場標(biāo)志、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、停車場管理責(zé)任和管理制度，

2、執(zhí)行市公安交管部門制定的停車場管理規(guī)定

3、負(fù)責(zé)進(jìn)出車輛的查驗(yàn)、登記，﹙必須對每輛進(jìn)場車輛發(fā)卡、出場時(shí)車卡與車牌對比相符、做到進(jìn)出場有記錄﹚

4、維護(hù)場內(nèi)車輛停放秩序和行駛秩序，

5、按照核定或者約定的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，使用稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，

6、做好停車場防火、防水、防盜等安全防范工作

7、協(xié)助疏導(dǎo)停車場出入口的交通，

8、保持停車場設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并制定有關(guān)管理制度，

9、對進(jìn)入停車場停放的車輛應(yīng)當(dāng)發(fā)放停放憑證，并在車輛離開停車場時(shí)查驗(yàn)收回停放憑證，

10、對無停放憑或者與交驗(yàn)停放憑證不符的車輛，應(yīng)當(dāng)限制其離開停車場或者按照停車場管理規(guī)定辦理的關(guān)手續(xù)后放行。

五、機(jī)動(dòng)車停放管理糾紛的類型及法律分析

1、機(jī)動(dòng)車毀損糾紛

指機(jī)動(dòng)車在停車場內(nèi)被刮劃、砸破、撞擊等毀損產(chǎn)生的賠償責(zé)任糾紛。此類賠償責(zé)任的劃分要根據(jù)停車場的性質(zhì)來確定。對于室內(nèi)專業(yè)停車場、商業(yè)附屬停車場及具有壟斷性的停車場而言，因雙方構(gòu)成車輛保管合同關(guān)系，停車場應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任。對于住宅區(qū)停車場及公益性配套停車場而言，因雙方僅構(gòu)成車輛停放管理法律關(guān)系，則停車場管理單位承擔(dān)與其過錯(cuò)程度相適應(yīng)的賠償責(zé)任。﹙要求我們停車場值班人員對進(jìn)場的車輛須認(rèn)真仔細(xì)的做好車輛的檢查，同時(shí)在《停車場異常車況記錄表》中做好記錄，并當(dāng)場告知車主。工作中加強(qiáng)停車場的巡視檢查，避免問題的發(fā)生﹚

2、機(jī)動(dòng)車在停車場由于保安員未仔細(xì)查驗(yàn)出入憑證被盜產(chǎn)生糾紛

根據(jù)《深圳市停車場規(guī)劃建設(shè)和機(jī)動(dòng)車停放管理?xiàng)l例》第25條第二款“經(jīng)營性停車場的管理單位對進(jìn)入停車場停放的車輛應(yīng)當(dāng)發(fā)放停放憑證，并在車輛離天停車場時(shí)查驗(yàn)收回停放憑證，對無停放憑證或者與交驗(yàn)停放憑證不符的車輛，應(yīng)當(dāng)限制其離天停車場或者按照停車場管理規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)后放行。”此類糾紛，因停車場存在明顯的過錯(cuò)應(yīng)當(dāng)依據(jù)車輛停放管理關(guān)系承擔(dān)賠償責(zé)任。法院通常要求停車場管理單位承擔(dān)100﹪賠償責(zé)任。

﹙要求我們停車場出口值班員對于每輛出場的車輛須認(rèn)真仔細(xì)的進(jìn)行核對停車卡及車牌號，當(dāng)不符時(shí)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決不給予出場，或者在《停車場無卡車輛出場登記表》中做好詳細(xì)記錄，主要登記三證身份證、駕駛證及行駛證和車主簽名﹚

3、機(jī)動(dòng)車沖閘被盜﹙搶﹚糾紛

機(jī)動(dòng)車尾隨前車沖閘或直接沖閘，導(dǎo)致保安員無法查驗(yàn)出入憑證被盜﹙搶﹚。此種情況下，如果停車場管理單位未采取適當(dāng)措施阻止和報(bào)警的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。賠償責(zé)任的份額通常在40—100﹪

要求做到：

（1）值班員在值班中如遇有車輛沖道閘行為應(yīng)立即制止并立即報(bào)警。

（2）發(fā)生車輛沖出道閘值班員應(yīng)熟記駕駛員像貌特征、車牌號碼、車型、車顏色及逃跑方向。

六、停車場發(fā)生車輛被盜﹙搶﹚及損害糾紛時(shí)，管理處應(yīng)注意以下幾個(gè)問題

1、發(fā)生機(jī)動(dòng)車被盜﹙搶﹚及損害行為時(shí)應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施予以制止；

2、及時(shí)報(bào)警；

3、妥善保管相關(guān)證據(jù)，包括錄音、錄像及相關(guān)憑證；

4、配合公安機(jī)關(guān)做好調(diào)查筆錄；

5、及時(shí)通知公司法律顧問征求律師意見；

6、慎重與當(dāng)事人簽訂協(xié)議；

七、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

1、從法律規(guī)定來看，車場管理承擔(dān)的保管責(zé)任加大，難度加大，風(fēng)險(xiǎn)加大。加強(qiáng)學(xué)習(xí)、討論，增強(qiáng)防范意識(shí)，避免出現(xiàn)法律責(zé)任。

2、技防方面防盜措施要到位，監(jiān)控設(shè)施要完善，從系統(tǒng)上設(shè)定一車一卡，自動(dòng)識(shí)別判斷。

3、人防方面，完善制度，加強(qiáng)關(guān)鍵崗位人員的選擇，定期輪崗，加強(qiáng)人員的監(jiān)督檢查，加大獎(jiǎng)罰力度。

4、車證齊全，信息登記要一致、準(zhǔn)確，加強(qiáng)巡查，做好預(yù)防。

5、加強(qiáng)對秩序維護(hù)員的培訓(xùn)，避免一卡多用，嚴(yán)格落實(shí)進(jìn)出登記放行核查制度，出場時(shí)對車卡的核實(shí)要仔細(xì)。

6、車輛自動(dòng)放行存在一定的安全隱患，最好是人工核實(shí)后手動(dòng)開啟道閘。

7、增強(qiáng)責(zé)任心，加強(qiáng)培訓(xùn)，完善設(shè)施，風(fēng)險(xiǎn)評估，制定措施，人防技防相結(jié)合，做好應(yīng)急預(yù)案。

8、購買物業(yè)管理責(zé)任險(xiǎn)，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。

八、公司領(lǐng)導(dǎo)要求

對本次經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)給予了充分肯定，認(rèn)為效果很好，同時(shí)對大家提出幾點(diǎn)要求：

（一）管理部

1、作為專業(yè)管理的職能部門，需要強(qiáng)化對法律法規(guī)的收集，及時(shí)宣傳推廣、施加影響。

2、負(fù)責(zé)摘錄停車場管理法律法規(guī)的主要條款，整理印發(fā)各管理處。組織宣傳培訓(xùn)，包括員工與車主。（15日前完成）

3、核查車場管-理-員持證情況，并協(xié)調(diào)經(jīng)理部，確保每個(gè)項(xiàng)目必須有人持有車管員的有效證件。

4、12月專項(xiàng)內(nèi)審時(shí)，將停車場管理作為專項(xiàng)審核重點(diǎn)。

（二）各管理項(xiàng)目

1、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)遵照法規(guī)政策的變化轉(zhuǎn)變觀念，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，完善管理制度，規(guī)范運(yùn)作，把風(fēng)險(xiǎn)控制在最小的范圍內(nèi)。

2、梳理所有固定停放車輛的資料，做到三證齊全，適時(shí)更新，并簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方權(quán)利、義務(wù)。

3、嚴(yán)格落實(shí)車輛進(jìn)出登記制度。車輛停放后進(jìn)行查看，快速識(shí)別異常情況，認(rèn)真登記，并主動(dòng)告知車主，避免不必要的糾紛。

4、完善設(shè)施設(shè)備，核查車輛進(jìn)出、停放部位監(jiān)控能否覆蓋；信息傳輸系統(tǒng)運(yùn)行是否正常；各種警示標(biāo)志是否清晰、到位，對存在問題的抓緊完善。

5、做好應(yīng)急預(yù)案，發(fā)生異常情況如何報(bào)警，停車場跑水或火災(zāi)該如何處理，完善相關(guān)環(huán)節(jié)，保存必須資料，提供免責(zé)依據(jù)。

6、購買第三方責(zé)任險(xiǎn)時(shí)，需強(qiáng)化對停車場內(nèi)容的明確，以有效應(yīng)對可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。

今年的他山之石堅(jiān)持的很好，每月都有一個(gè)主題，每個(gè)主題都很有意義，大家都積極參與、有所收獲，但更重要的是把確定的工作要求狠抓落實(shí)，切實(shí)提升管理服務(wù)水平。

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