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物業(yè)管理法律常識
各區(qū)(市)縣物價局、房管局(辦、所)：
為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，現(xiàn)將省物價局、省建設(shè)廳制定的《四川省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理細(xì)則》轉(zhuǎn)發(fā)你們，并結(jié)合我市實(shí)際，提出以下貫徹實(shí)施意見，請一并遵照執(zhí)行。
一、我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。住宅(不含別墅)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價，別墅及其他非住宅物業(yè)的服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。
二、五城區(qū)(含高新區(qū))物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)，由成都市物價局會同成都市房產(chǎn)管理局依據(jù)物業(yè)服務(wù)的社會平均成本及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平按照分級分等定價原則制定基準(zhǔn)價及浮動幅度，并定期向社會公布。建設(shè)單位與物管企業(yè)或業(yè)主與物管企業(yè)應(yīng)根據(jù)公布的基準(zhǔn)價及浮動幅度協(xié)商約定，報(bào)所在區(qū)物價局備案，同時按有關(guān)規(guī)定明碼標(biāo)價。雙方協(xié)商達(dá)不成一致意見的，由所在區(qū)物價局協(xié)調(diào)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。
其他區(qū)(市)縣物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)?shù)貎r格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定并定期向社會公布。
三、住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)(試行)(附件1)，由與物業(yè)服務(wù)等級(以下簡稱服務(wù)等級)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)的服務(wù)等級基準(zhǔn)價及其浮動幅度，以及與環(huán)境設(shè)施設(shè)備項(xiàng)目等級(以下簡稱項(xiàng)目等級)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)的項(xiàng)目等級基準(zhǔn)價及其浮動幅度構(gòu)成。
四、住宅物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)(試行)(附件2)和環(huán)境設(shè)施設(shè)備項(xiàng)目等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)(試行)(附件3)，由成都市物價局會同成都市房產(chǎn)管理局分別根據(jù)物業(yè)服務(wù)范圍、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等因素，以及物業(yè)的環(huán)境、配套設(shè)施設(shè)備等因素制定并公布。
五、住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)中的項(xiàng)目等級基準(zhǔn)價，是維持物業(yè)的公共環(huán)境、設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)的基本成本(含能耗、設(shè)施設(shè)備與綠化的日常維修養(yǎng)護(hù)及其對應(yīng)人員的成本)，除此以外的物業(yè)服務(wù)成本(不含保險費(fèi))和法定稅費(fèi)、企業(yè)利潤進(jìn)入服務(wù)等級基準(zhǔn)價。
六、住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)未含物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)，該項(xiàng)費(fèi)用由合同雙方協(xié)商約定，按物業(yè)買受人擁有的物業(yè)建筑面積另行分?jǐn)偂?/p>
七、實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由合同當(dāng)事人雙方，結(jié)合不同物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際，按照物業(yè)服務(wù)范圍、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)環(huán)境、配套設(shè)施設(shè)備條件，以及滿足其正常運(yùn)行、維護(hù)的要求，分別在相對應(yīng)的服務(wù)等級基準(zhǔn)價和項(xiàng)目等級基準(zhǔn)價的基礎(chǔ)上，在規(guī)定的浮動幅度內(nèi)協(xié)商，并在服務(wù)合同中具體約定。
八、物業(yè)服務(wù)范圍、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量以及環(huán)境、配套設(shè)施設(shè)備等條件超出或達(dá)不到住宅物業(yè)服務(wù)等級或項(xiàng)目等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的，由合同當(dāng)事人雙方，結(jié)合實(shí)際，參照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
九、物業(yè)買受人自物業(yè)竣工并交付使用之日起，按物業(yè)服務(wù)合同約定足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)全額繳納。
十、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同一設(shè)計(jì)用途、同一檔次的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)收取。住宅物業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按房屋設(shè)計(jì)用途使用，如另作他用的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商約定。
十一、新建房屋銷售時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，在物業(yè)買賣合同中明確前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，其中住宅物業(yè)應(yīng)參照本通知精神，明確物業(yè)服務(wù)等級、環(huán)境設(shè)施設(shè)備項(xiàng)目等級的有關(guān)內(nèi)容及其價格標(biāo)準(zhǔn)。
十二、按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部令第110號)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的裝修管理，其管理服務(wù)費(fèi)用按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并在協(xié)議中明確：
1、按房屋建筑面積和裝修工期向裝修施工方收取管理服務(wù)費(fèi)用，電梯住宅按不高于0.03元/平方米/天，其他多層住宅按不高于0.02元/平方米/天的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
物業(yè)管理公司收取了裝修管理服務(wù)費(fèi)用，不得再收取裝修工出入證工本費(fèi)、電梯使用費(fèi)等其他費(fèi)用。造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞等的，費(fèi)用由責(zé)任人另行承擔(dān)。
2、委托物業(yè)管理企業(yè)清運(yùn)裝修垃圾的，清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積不高于2元/平方米收取，具體由裝修人或裝飾裝修企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商約定。
十三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)中不包括居民生活垃圾處置費(fèi)(袋裝垃圾收運(yùn)服務(wù)費(fèi))、車輛停放費(fèi)、共用設(shè)施(如游泳池等)使用費(fèi)。
十四、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取3%以內(nèi)的手續(xù)費(fèi)(不得計(jì)入價內(nèi))，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，并不再分?jǐn)偹�、電�?jì)量總表至業(yè)主戶表之間的管線損耗。
十五、未實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)、單位職工宿舍的管理，可參照本通知執(zhí)行。
十六、本通知從2004年10月1日起試行。成都市物價局、成都市房產(chǎn)管理局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)省物價局省建委<關(guān)于印發(fā)四川省城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行規(guī)定的通知>的通知》(成價房[2000]121號)同時廢止
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照下列規(guī)定確定：
(一)已售公有住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市物價局會同市房地局制定;
(二)普通內(nèi)銷商品住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會在區(qū)、縣物價部門會同房地產(chǎn)管理部門規(guī)定的基準(zhǔn)價的浮動幅度內(nèi)協(xié)商確定;
(三)高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品住宅和外銷商品住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者業(yè)主委員會協(xié)商確定。
其他服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會或者業(yè)主、使用人協(xié)商確定。
物業(yè)管理常識
一、物業(yè)公司何時開始收取物業(yè)管理費(fèi)?答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)一般從購房人驗(yàn)收房屋，簽字認(rèn)可后，開始計(jì)取物業(yè)管理費(fèi);
下面介紹幾點(diǎn)物業(yè)管理常識，希望對有物業(yè)管理方面困難的人有所幫助。
一、物業(yè)公司何時開始收取物業(yè)管理費(fèi)?
答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)一般從購房人驗(yàn)收房屋，簽字認(rèn)可后，開始計(jì)取物業(yè)管理費(fèi);也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入住手續(xù)時開始計(jì)取管理費(fèi)的。如果購房人在購房時，開發(fā)商與購房人雙方對物業(yè)管理費(fèi)計(jì)取另有約定的除外。例如：有的開發(fā)商在賣房時承諾免第一年物業(yè)管理費(fèi)，就屬于這種情況。
二、開發(fā)商的空置房是否應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)?
答：目前，沒有明文規(guī)定。但從行業(yè)慣例來看，開發(fā)商的空置房都交納物業(yè)管理費(fèi)。至于交納管理費(fèi)的多少，按照《房屋使用、管理、維修公約》中確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
三、對于自來水、電、煤氣，物業(yè)公司在向住戶收取這些資源費(fèi)用時，是否可以自行加價?
答：自來水公司，供電局、煤氣公司是上述資源的供應(yīng)者，住戶是消費(fèi)者。物業(yè)公司并不是水、電、氣的批發(fā)商，只是水、電、氣等費(fèi)用的代收者，而且是受專業(yè)部門委托后，方可代收資源費(fèi)。水、電、氣是由政府定價，不能隨意加價。至于物業(yè)公司的代收酬勞，以北京市來說，按市物價局頒布的《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(京價(房)字〔1997〕第196號)，統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)1元/戶
物業(yè)管理收費(fèi)的依據(jù)
物業(yè)管理收費(fèi)的依據(jù)主要表現(xiàn)在兩個方面：一是合同的約定;二是法律的規(guī)定。 (一)合同的約定 物業(yè)管理委托合同是一種有償?shù)膭趧?wù)合同，委托人通過付出一定費(fèi)用獲得管理公司的專業(yè)服務(wù);與之相對應(yīng)，物業(yè)管理公司也正是通過提供管理服務(wù)收取費(fèi)用，賺取利潤，從而
物業(yè)管理收費(fèi)的依據(jù)主要表現(xiàn)在兩個方面：一是合同的約定;二是法律的規(guī)定。
(一)合同的約定
物業(yè)管理委托合同是一種有償?shù)膭趧?wù)合同，委托人通過付出一定費(fèi)用獲得管理公司的專業(yè)服務(wù);與之相對應(yīng)，物業(yè)管理公司也正是通過提供管理服務(wù)收取費(fèi)用，賺取利潤，從而維持公司的經(jīng)營與發(fā)展。
物業(yè)管理公司收取費(fèi)用的基礎(chǔ)是其提供的管理服務(wù)需要付出成本和勞務(wù)，以及作為經(jīng)營公司應(yīng)賺取的合理的利潤。鑒于此，物業(yè)管理合同可以在科學(xué)測算管理成本、合理安排勞動力的情況下確定一個收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
(二)法律的規(guī)定
根據(jù)中華人民共和國價格法的規(guī)定，物業(yè)管理收費(fèi)是一種服務(wù)收費(fèi)，即是屬于服務(wù)價格。依<價格法>第六條的規(guī)定，服務(wù)價格除重要的公益性服務(wù)適用政府指導(dǎo)價或政府定價外，一般的服務(wù)價格都實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。依該法第八條規(guī)定："經(jīng)營者定價的基本依據(jù)是生產(chǎn)經(jīng)營成本和市場供求。物業(yè)管理收費(fèi)是否屬于<價格法>所說的"重要的公益性服務(wù)價格"，恐怕不能一概而論。如果是經(jīng)營性物業(yè)(如高檔寫字樓)的管理收費(fèi)，應(yīng)主要取決于企業(yè)結(jié)合經(jīng)營成本和市場供求的定價;但住宅小區(qū)，尤其是一般經(jīng)濟(jì)住宅小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)涉及千家萬戶，收入層次也參差不齊，政府完全不干預(yù)是不行的，正因?yàn)槿绱耍F(xiàn)在各地通常會發(fā)布一些政府限價，即根據(jù)物業(yè)的區(qū)域(如是郊縣還是市區(qū))、檔次、設(shè)備(如有無電梯)等公布幾種限制價格。在這個限價范圍內(nèi)，物業(yè)管理商可以同業(yè)主以協(xié)議的方式確定或變更價格。
有些地方的物業(yè)小區(qū)同管理商還達(dá)成了一種成本利潤合并計(jì)算的辦法來處理物業(yè)收費(fèi)。如確定物業(yè)管理利潤為8%，則管理支出由業(yè)主據(jù)實(shí)支付，另按8%盈利比例加付款項(xiàng)給物業(yè)公司。采用這一做法要經(jīng)常審核物業(yè)管理公司的支出。只要雙方以合同方式明確，此種方式亦未嘗不可。
國家計(jì)委、建設(shè)部1996年發(fā)布的<城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法>現(xiàn)仍然有效，物業(yè)公司有義務(wù)遵守，業(yè)主可依據(jù)該辦法和物業(yè)管理公司的收費(fèi)行為予以監(jiān)督。
管理服務(wù)費(fèi)及交費(fèi)方法
管理服務(wù)費(fèi)是維持物業(yè)管理工作和公共設(shè)施、設(shè)備正常動作的保證，是公共性服務(wù)收費(fèi)。每月業(yè)主和使用者均應(yīng)按規(guī)定繳交。
為免閣下交費(fèi)之跋涉，管理處收取各項(xiàng)費(fèi)用，除入伙期間到管理處交費(fèi)之外，均采用委托銀行轉(zhuǎn)帳方式交收管理服務(wù)費(fèi)，住戶只須辦理一本中國工商銀行存折或牡丹卡，便可完成各項(xiàng)托收項(xiàng)目。收費(fèi)嚴(yán)格按照市政府批準(zhǔn)或與業(yè)主(業(yè)主委員會)協(xié)商一致的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
管理服務(wù)費(fèi)主要構(gòu)成：
1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi);
2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)作、維修及保養(yǎng)費(fèi);
3、綠化管理費(fèi);
4、清潔衛(wèi)生費(fèi);
5、保安費(fèi);
6、辦公費(fèi);
7、物業(yè)管理單位直接用于物業(yè)管理的固定資定產(chǎn)折舊費(fèi);
8、其他上繳費(fèi)用;
9、法定稅費(fèi);
10、管理公司的酬金。
業(yè)主于收樓之日起，管理服務(wù)費(fèi)以入住標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收。管理處嚴(yán)格執(zhí)行"取之于民、用之于民"的管理服務(wù)費(fèi)收取和使用原則，管理服務(wù)費(fèi)之賬目每半年向上級主管機(jī)關(guān)和本區(qū)(大廈)住戶公開一次，接受住戶監(jiān)督。
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