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地產(chǎn)投融資計劃書
（賀軍 20126475）
一．宏觀市場環(huán)境介紹
(一）宏觀環(huán)境：經(jīng)濟形勢好于2012年，政策調(diào)控堅持從緊取向
宏觀經(jīng)濟方面：“穩(wěn)增長”政策效果已顯，“十二五規(guī)劃”、“”報告均提出明確的經(jīng)濟增長目標(biāo)，“中央經(jīng)濟工作會議”繼續(xù)強調(diào)2015年“穩(wěn)中求進”基調(diào)，經(jīng)濟和物價環(huán)境向好，貨幣政策方面，根據(jù)“中央經(jīng)濟工作會議”定調(diào)，2015年將保持穩(wěn)健取向，新增貨幣量和貨款略有增長，為房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)帶來利好，房地產(chǎn)調(diào)控政策方面，處于正常平穩(wěn)過渡和房價漲幅擴大的擔(dān)憂，中央將繼續(xù)從緊取向，抑制投機和支持保護合理需求的政策大方向不變。
（二）市場趨勢：整體市場好于2012年，去年增速前高后低
從經(jīng)濟環(huán)境基本向好的背景下，預(yù)計2015年整體市場好于2012年，成交方面，全國商品房銷售面積同比增長5.6%，增幅略高于2012年，基數(shù)效應(yīng)和市場慣性決定2015年上下半年增速前高后低，上半年同比增長約15%，下半年增幅縮小至0.7%。供應(yīng)方面，銷售好轉(zhuǎn)促進投資開工企穩(wěn)回升，但受基數(shù)大和保障房貢獻下降影響，增速不會十分突出，預(yù)計2015年全國新開工面積增速止跌反彈，同比增長9.6%房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長17.1%，增速與2012年基本持平。重點城市2015年下半年新增供應(yīng)仍高于上半年，但上半年同比增長較為明顯，價格方面，貨幣環(huán)境穩(wěn)定和定向好支持房價向上態(tài)勢，但全國去化壓力仍較為嚴(yán)峻，整體上行空間有限，預(yù)計商品房銷售均價同比上漲7.8%，漲幅略有擴大。
（三）政策環(huán)境
1.國家政策：2月20號，國務(wù)院常務(wù)會議研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，會議確定了五項加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，被稱為“國五條”�！皣鍡l”包括完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制;堅決抑制投機投資性購房，并確定擴大個人住房房產(chǎn)稅到20%;增加普通商品住房及用地供應(yīng);加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè);加強市場監(jiān)管等五項措施。
2.地區(qū)政策：南昌市對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%； ●對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅； ●對個人銷售住房暫免征收土地增值稅； ●對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付比例調(diào)整為20%；
●對一戶家庭中年滿18周歲子女購買第二套住房，可比照首套住房貸款政策執(zhí)行； ●下調(diào)個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點； ●申請住房公積金貸款買房的，貸款的最高限額由25萬元和30萬元，相應(yīng)上調(diào)為30萬元和35萬元。居民首次購買住房最低首付比例調(diào)整為20%，購買第二套住房也可比照享受首套住房優(yōu)惠政策；住房公積金貸款最高額提高到35萬元；市政府投入資金購買新建商品住房作為保障性住房。
國家出臺國五條，限購等措施明確表明了國家打壓房地產(chǎn)的決心，同時一線二線城市受國家政策影響比較大，房價暫時平緩前進。但是，就目前南昌政府對房地產(chǎn)作出的相關(guān)政策來看，南昌房價并沒有受到很大影響，并且可以這樣說，因為通貨膨脹以及投資拉動需求的影響，房價還是在緩慢上升。
二．投資房產(chǎn)介紹（南昌市綠地香頌） 1基本信息
行政區(qū)域：紅谷灘區(qū)
項目位置：紅谷灘紅角洲嶺口路1188號（紅角洲大學(xué)城） 交通狀況：225路綠地香頌站。245路、512路、506路、504路 建筑類型：高層、小高層、低層 物業(yè)類別：普通住宅 主力戶型：三居102平方米 開發(fā)商：江西綠地前湖置業(yè)有限公司 物業(yè)公司：上海綠地科瑞物業(yè) 物業(yè)費：“蝶墅”1.7元/月/平方米[1]
2價格信息
均價：5800
起價：5800
價格說明：均價5800元/平方米
付款方式：銀行按揭貸款,公積金貸款,分期付款,一次性付款
歷史價格：[2]
價格時間 最高價 均價 最低價
2011年06月15日 12000 -- 11500
2011年05月26日 12000 -- 11500
2011年04月22日 12000 -- 11500
3樓盤詳情
容積率：1.20
綠化率：35
總戶數(shù)：1700
建筑面積：230000平方米
占地面積：103529平方米[3]
4配套信息
周邊商業(yè)：洪客隆超市（即將開業(yè)）；國際展覽中心。
周邊公園：摩天輪、贛江市民公園、紅角洲漁舟灣濕地公園、儺文化園、秋水廣場、市民公園、
周邊醫(yī)院：中寰醫(yī)院
周邊學(xué)校：南昌市十九中，大學(xué)城、南昌五中、江西師大附中紅谷中學(xué)、紅谷一中、紅谷實驗小學(xué)、南昌航空工業(yè)學(xué)院、南昌大學(xué)；[4]
5售賣信息
開盤時間：2015年04月17日
入住時間：2011年12月31日
銷售許可證：·B108#住宅樓[2015]17918,B109#住宅樓[2015]17878,A-1#住宅樓
[2015]17880,A-5#住宅樓[2015]17881,B-5#住宅樓[2015]17882
銷售情況：已售完
6項目介紹
綠地香頌其規(guī)劃、建筑、景觀、配套、CIS系統(tǒng)均圍繞“法式建筑理念”與“新古典主義”建筑精神、現(xiàn)代居住理念完美結(jié)合，打造一個富有濃郁法式風(fēng)情的高品質(zhì)社區(qū)。綠地香頌蝶墅全部售罄。高層面積三房98-105平米全城唯一，緊湊、全能。最后一棟火熱預(yù)約中。[
三．投資方案
（一）投資方式選擇
1.投資金額：75萬
2.投資品種：75萬投資南昌綠地香頌房產(chǎn)
3.投資分析
一，綠地香頌2011年03月25日的最新銷售報價為 均價5800元/平方米 相比上個銷售周期持平。
綠地香頌近35個月的銷售價格持平； 近9個月的銷售價格上漲了300元，漲幅為5.5%； 與本項目2015年04月21日第一次對外報出的5500元相比，11個月以來，銷售價格累計上漲了300元，漲幅為5.5%。
二，截止到12月11日為止，南昌地區(qū)在售住宅項目共72個。
近一個月內(nèi)，共有1個項目的銷售價格出現(xiàn)上漲，5個項目的銷售價
格出現(xiàn)下跌，另有66個項目的銷售價格與之前持平。
所有在售住宅項目的銷售均價為10,018.7元/平方米，近半年來持平。
三，綠地香頌2011年03月25日的最新銷售報價為均價5800元/平方米。根據(jù)此樓盤產(chǎn)品的最大面積及最小面積計算出房屋價格、稅費、生活居住成本的價格區(qū)間供購房者參考，則綠地
香頌購置成本大體如下（此數(shù)字僅作參考，最終購置成本以開發(fā)商實際銷售價格為準(zhǔn)
以上是綠地房產(chǎn)和南昌市地產(chǎn)的對比圖，以及綠地房產(chǎn)價格明細，我的投資總額是75萬，所以我選擇投資綠地香頌房產(chǎn)，款項一次性付清。
四．風(fēng)險控制
（一）房地產(chǎn)投資風(fēng)險
房地產(chǎn)投資風(fēng)險涉及政策風(fēng)險、社會風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、自然風(fēng)險、國際風(fēng)險等，而這其中對房地產(chǎn)投資影響較大，同時又是可以預(yù)測、可以規(guī)避的主要風(fēng)險是經(jīng)濟風(fēng)險。經(jīng)濟風(fēng)險主要包含市場利率風(fēng)險、資金變現(xiàn)風(fēng)險、購買力風(fēng)險等。
1.通貨膨脹風(fēng)險(購買力風(fēng)險)
指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。投資周期較長，只要存在通貨膨脹因素，就要面臨通脹風(fēng)險。
2.市場供求風(fēng)險
指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險。 從總體上來說，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場，當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響比整個國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多。
3.周期風(fēng)險
指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險。
4.變現(xiàn)風(fēng)險
指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，具有獨一無二、價值量大的特性，銷售過程復(fù)雜，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌換為現(xiàn)金時，由于房地產(chǎn)市場的不完備，必然使投資者蒙受折價損失。
5.利率風(fēng)險
利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負值；二會加大投資者的債務(wù)負擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。
6.政策風(fēng)險
政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、地價政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環(huán)境保護政策等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風(fēng)險。
7.政治風(fēng)險
房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險。政治風(fēng)險一旦發(fā)生，直接給建筑物造成損害，會引起一系列其他風(fēng)險的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險。
（二）風(fēng)險控制
房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險減到最低程度。
1.計算風(fēng)險價值
風(fēng)險報酬額是投資風(fēng)險價值的絕對數(shù)形式，指的是由于冒風(fēng)險進行投資而取得的超過正常報酬的額外報酬。風(fēng)險報酬率是投資環(huán)境的風(fēng)險價值的相對數(shù)形式，指的是額外報酬占原投資額的比重。
2.選擇風(fēng)險較小的項目進行投資。這種策略大大降低了系統(tǒng)風(fēng)險的存在。
3.加強市場調(diào)查研。，綜合分析國家政策，經(jīng)濟環(huán)境，地段，環(huán)境，建筑品質(zhì)，產(chǎn)權(quán)狀況，價值分析以及市場供需分析謹(jǐn)慎投資。
4.通過投資組合分散風(fēng)險。雞蛋不要放在一個籃子里，分散投資，分散風(fēng)險。多種組合策略投資。
5.轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險�？梢酝ㄟ^購買相應(yīng)的保險來講風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給保險公司。
6.通過“期權(quán)”加以控制風(fēng)險。期權(quán)投資可以給投資者一種在一定時期內(nèi)以雙方商定的價格買入或賣出某種商品的權(quán)利。投資者可以通過購買土地期權(quán)，貸款期權(quán)，預(yù)售預(yù)租等期權(quán)方式，減少投資的不確定性。
（三）投資預(yù)期收益
1.房地產(chǎn)投資預(yù)期收益
我預(yù)期在2015年9月賣出，因為南昌地鐵1號線有望在2015年開通。在地鐵開通前9月份有正值開學(xué)月，交通因素和時間因素此刻是天時地利人和。我預(yù)計房價漲幅為15%.也就是7200×1.15=8280元/平方米。若不考慮資金的時間價值以及購買債券和存入銀行的利息收入，那么我收益是賺了1280元/平方米加上200元/平方米的差價，總收益為1480×91=134680元。
五．總結(jié)
房地產(chǎn)行業(yè)總來說只有發(fā)展前景的，并且在眾多投資渠道里面，投資房地產(chǎn)是風(fēng)險小收益大的一個投資措施，盡管現(xiàn)在中央在極力出臺政策壓制房價，但是短時間內(nèi)房價不可能大幅度的下降，尤其是規(guī)模小的城市地方房價還有上漲的趨勢。但是凡事投資都有風(fēng)險，所以無論投資什么，都要謹(jǐn)慎分析思考后在行動。
某房地產(chǎn)項目投資計劃書
1.某項目概況
某項目位于北京東燕郊最為繁華的核心工業(yè)區(qū)內(nèi)，緊臨102國道，乘坐930路或社區(qū)大巴，半小時內(nèi)即可到達。某項目建筑外觀現(xiàn)代時尚，高低呼應(yīng)、視覺美感獨特。此房戶型也倍受歡迎，南北通透，采光好，無遮擋，方方正正，沒有一點浪費的空間，五星級酒店會所、大型超市、雙語幼兒園、社區(qū)醫(yī)院、社區(qū)大巴等配套，滿足一切日常所需。其開發(fā)公司為三河某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，于2002年開發(fā)，總戶數(shù)為30000戶，停車位為地面和地下停車位。綠化率為40%，容積率為3.42，總建筑面積為368544平方米，其物業(yè)費為0.8元/平米.月。
2.投資環(huán)境分析
某項目位于燕郊市中心，小區(qū)環(huán)境優(yōu)雅，綠化率高，24小時熱水，是其他小區(qū)沒有的，交通也是比較方便的，門口就是813.814半小時到達北京國貿(mào)，周邊配套齊全，小區(qū)內(nèi)設(shè)有大小超市，對面有大型超市，農(nóng)貿(mào)市場，紅山商城還有兒童醫(yī)院 ，六小小學(xué)和八中等等樣樣俱全。學(xué)校有燕郊二中、燕郊十一中、燕郊六小、燕郊七小、燕郊實驗小學(xué)；購物場所有京客隆天客隆新世紀(jì)商城步行街興達超市；醫(yī)院有中美醫(yī)院、二三醫(yī)院、人民醫(yī)院、燕達醫(yī)院、輔仁醫(yī)院；銀行有工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行 ，此外還有很多娛樂和餐飲場所。
3.實施進度
該項目計算期為3年，擬2年建成，第一年的第三個季度開始預(yù)售，擬3.5年售完。根據(jù)市場分析，預(yù)計該項目小高層銷售均價為具體的銷售進度如下表一所示。
表一 銷售進度計劃表 單位：萬元
續(xù)表一 銷售進度計劃表 單位：萬元
1
4.建設(shè)投資估算
2
3
5.投資使用計劃與資金來源
建設(shè)投資使用計劃按季度來分配，具體分配情況如下:
投資計劃表
4
本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道，一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資的部分。本項目開發(fā)商自有資金20890000元作為啟動資金，需貸款1250000000元，總投資5104708945元，建設(shè)資金籌措主要來源于資本金、銀行貸款及銷售后入再投入,資金籌措表如下：
6. 項目銷收入的測算
本項目以三河市同類商品房可比案例，參照三河市房地產(chǎn)物業(yè)平均價格水平運用市場比較分析法，并經(jīng)實地調(diào)查確定：該項目小高層與多層的銷售均價為7241元/平米。停車位為15萬元一個。
5
說明：以上銷售收入都是在項目進展順利，營銷也同時取得成功，房屋全部租售的條件下取得。但實際的銷售進度，樓盤的銷售率及出租率存在不確定因素。特別是在目前市場條件下
的沿街商業(yè)辦公房的出售，地下車位的租售有一定的風(fēng)險，難以達到預(yù)期目標(biāo)，所以在營銷時必須給予足夠的重視。
7. 項目投資收益分析：
根據(jù)估算的開發(fā)成本費用以及銷售收入，本項目投資損益及靜態(tài)投資分析利潤率的分析計算如下：
（1）銷售稅金及附加估算表如下：
（2）土地增值稅計算表如下：
6
（3）損益表如下
（4）凈現(xiàn)值
（5）內(nèi)部收益率
六、不確定因素分析：
7
有重點地加強對投資風(fēng)險的防范和控制，保證項目的決策成功是開發(fā)商所追求的目標(biāo)。房地產(chǎn)項目不確定因素較多，本案主要從成本、收入、單價等幾個方面，運用平衡分析法和敏感性分析法進行了不確定因素的分析，詳見下表：
7.評價參數(shù)
設(shè)年實際基準(zhǔn)收益率為10%，1-3年期的銀行實際貸款利率為5.60%，1-5年期的銀行貸款利率為5.96%，五年以上實際貸款利率為6.14%，所得稅按25%考慮；盈余公積金按稅后利潤的10%計取。
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房地產(chǎn)企業(yè)融資計劃書
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項目融資計劃書
融資計劃書目錄
一、公司介紹
二、項目分析
三、市場分析
四、管理團隊
五、財務(wù)計劃
六、融資方案的設(shè)計
七、摘要
一、公司介紹
1、公司簡介
主要內(nèi)容包括公司成立的時間、注冊資本金、公司宗旨與戰(zhàn)略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團隊。
2、公司現(xiàn)狀
在此將您公司的資本結(jié)構(gòu)、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報或者其他有助于投資者認識你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果是私營公司還應(yīng)將前幾年經(jīng)過審計的財務(wù)報告以附件形式提供。如果經(jīng)過審計請注明審計會計師事務(wù)所，如果未經(jīng)審計也請注明。
3、股東實力
股東的背景也會對投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔(dān)保則更好。
4、歷史業(yè)績
對于開發(fā)企業(yè)而言，以前做過什么項目，經(jīng)營業(yè)績?nèi)绾危际且貏e說明的地方，如果一個企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗豐富，那么對于其執(zhí)行能力就會得到承認。
5、資信程度
把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。
6、董事會決議
對于需要融資的項目，必須經(jīng)過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。
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二、項目分析
1、項目的基本情況
位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、工程進度等，都是房地產(chǎn)開發(fā)的基本情況，需要在報告中指出。
2、項目來歷
項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎么得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。
3、證件狀況文件
項目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項目規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復(fù)印件。
4、資金投入
自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計收到預(yù)售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。
5、市場定位
指項目的市場定位，包括項目的物業(yè)類型、檔次、項目的目標(biāo)客戶群等
6、建造的過程和保證
項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導(dǎo)致項目無法按期交付使用。
三、市場分析
1、地方宏觀經(jīng)濟分析
房地產(chǎn)是一個區(qū)域性的市場，受到地方經(jīng)濟的影響比較大。而表征一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展的指標(biāo)等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟發(fā)展的定性說明等需在本部分體現(xiàn)。
2、房地產(chǎn)市場的分析
房地產(chǎn)市場的分析比較復(fù)雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，平均價格，各種類型房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群等。復(fù)雜些說明則需要在時間數(shù)軸上表征價格的走勢波動，但是，因為很多地區(qū)沒有進行常規(guī)的價格跟蹤，所以，嚴(yán)格數(shù)據(jù)的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來代替。
3、競爭對手和可比較案例
分析現(xiàn)有的幾個類似項目的規(guī)劃、價格、銷售進度、目標(biāo)客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應(yīng)量等情況。
4、未來市場預(yù)測及影響因素
未來的市場預(yù)測很難預(yù)料，但是可以通過市場的周期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預(yù)測。
四、管理團隊
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1、人員構(gòu)成
公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點。如果一個團隊有足夠多經(jīng)驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。
2、組織結(jié)構(gòu)
企業(yè)內(nèi)部的部門設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進行說明。
3、管理規(guī)范性
管理制度，管理結(jié)構(gòu)等的評價�？梢杂蓪ｉT的管理顧問公司來評價和說明。
4、重大事項
對于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說明的事項。
五、 財務(wù)計劃
一個好的財務(wù)計劃，對于評估項目所需資金非常關(guān)鍵，如果財務(wù)計劃準(zhǔn)備的不好，會給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗的印象，降低對企業(yè)的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務(wù)假設(shè)，以及對未來現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負債表、損益表的預(yù)測。資金的來源和運用等內(nèi)容。
其中，對于企業(yè)自有資金比例和流動性要求較高。
六、融資方案的設(shè)計
1、融資方式
（1）股權(quán)融資方式（注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。）
方式：融資方式將以融資方（包括項目在內(nèi)）的股權(quán)進行抵押借款
這種投資方式是指投資人將風(fēng)險資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項目的公司，協(xié)助融資人快速成長，在一定時間內(nèi)通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。
操作步驟：簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書
A、對融資方的債務(wù)債權(quán)進行核查確認
B、簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。
C、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù)
（2）債權(quán)融資方式
方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。
（3）債轉(zhuǎn)股的融資方式
投融資雙方開始以借貸關(guān)系進行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時，按相
應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。
（4）房地產(chǎn)信托融資
（5）多種融資方式的組合
在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權(quán)融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產(chǎn)負債情況不會有很大的壓力；在中后期階段可以運用股權(quán)、債權(quán)方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。
2、融資期限和價格
融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。
3、風(fēng)險分析（任何投資都存在風(fēng)險，所以應(yīng)該說明項目存在的主要風(fēng)險是什么，如何克服這些風(fēng)險。）
對投資融資雙方有可能的風(fēng)險存在作出判斷。
A、投資方的投資資金及收益風(fēng)險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。
B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險。
C、破產(chǎn)風(fēng)險
D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無法回購的風(fēng)險
E、融資者為掌控全局經(jīng)營，在回購時利益出讓增加風(fēng)險。
F、融資者提前回購而付出的資金成本風(fēng)險。
風(fēng)險化解方案
A、資方對是否資金進入后可以完成計劃要進行評估和測算。
B、投資方對融資方的項目進程進行監(jiān)控，并按照進程需要分批進行投資款的專款專用。
C、投資方對融資方的相關(guān)項目所簽訂的合同進行核審后，評估其付款和還款能力。
D、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。
4、退出機制（絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時間和退出方式。）
A、股權(quán)方式融資的退出
項目進行中投資方退出；
項目完成投資方退出一種方式是融資方按時按預(yù)定的回報率加本金額度進行現(xiàn)金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個項目的分紅；
B、債權(quán)方式融資退出
項目進行中投資方退出，可以用違約今的形式控制；
項目完成投資方退出，按時還本付息；
5、抵押和保證
在涉及到投資安全的時候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽卓著的公司的保證。
6、對房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶，需要提供操作的細節(jié)，即如何保證投資項目是可行的。
七、摘要
長篇的融資報告是提供給有融資意向的客戶來認真讀的，而對于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。報告摘要是對融資報告的高度濃縮，因此，言簡意賅就非常重要。
房地產(chǎn)融資計劃書模版
房地產(chǎn)企業(yè)（項目）融資計劃書參考模板
項目融資計劃書
融資計劃書目錄
一、公司介紹
二、項目分析
三、市場分析
四、管理團隊
五、財務(wù)計劃
六、融資方案的設(shè)計
七、摘要
一、公司介紹
1、公司簡介
主要內(nèi)容包括公司成立的時間、注冊資本金、公司宗旨與戰(zhàn)略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團隊。
2、公司現(xiàn)狀
在此將您公司的資本結(jié)構(gòu)、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報或者其他有助于投資者認識你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果是私營公司還應(yīng)將前幾年經(jīng)過審計的財務(wù)報告以附件形式提供。如果經(jīng)過審計請注明審計會計師事務(wù)所，如果未經(jīng)審計也請注明。
3、股東實力
股東的背景也會對投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔(dān)保則更好。
4、歷史業(yè)績
對于開發(fā)企業(yè)而言，以前做過什么項目，經(jīng)營業(yè)績?nèi)绾�，都是要特別說明的地方，如果一個企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗豐富，那么對于其執(zhí)行能力就會得到承認。
5、資信程度
把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。
6、董事會決議
對于需要融資的項目，必須經(jīng)過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。
二、項目分析
1、項目的基本情況
位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、工程進度等，都是房地產(chǎn)開發(fā)的基本情況，需要在報告中指出。
2、項目來歷
項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎么得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。
3、證件狀況文件
項目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項目規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復(fù)印件。
4、資金投入
自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計收到預(yù)售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。
5、市場定位
指項目的市場定位，包括項目的物業(yè)類型、檔次、項目的目標(biāo)客戶群等
6、建造的過程和保證
項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導(dǎo)致項目無法按期交付使用。
三、市場分析
1、地方宏觀經(jīng)濟分析
房地產(chǎn)是一個區(qū)域性的市場，受到地方經(jīng)濟的影響比較大。而表征一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展的指標(biāo)等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟發(fā)展的定性說明等需在本部分體現(xiàn)。
2、房地產(chǎn)市場的分析
房地產(chǎn)市場的分析比較復(fù)雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，平均價格，各種類型房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群等。復(fù)雜些說明則需要在時間數(shù)軸上表征價格的走勢波動，但是，因為很多地區(qū)沒有進行常規(guī)的價格跟蹤，所以，嚴(yán)格數(shù)據(jù)的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來代替。
3、競爭對手和可比較案例
分析現(xiàn)有的幾個類似項目的規(guī)劃、價格、銷售進度、目標(biāo)客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應(yīng)量等情況。
4、未來市場預(yù)測及影響因素
未來的市場預(yù)測很難預(yù)料，但是可以通過市場的周期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預(yù)測。
四、管理團隊
1、人員構(gòu)成
公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點。如果一個團隊有足夠多經(jīng)驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。
2、組織結(jié)構(gòu)
企業(yè)內(nèi)部的部門設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進行說明。
3、管理規(guī)范性
管理制度，管理結(jié)構(gòu)等的評價。可以由專門的管理顧問公司來評價和說明。
4、重大事項
對于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說明的事項。
五、 財務(wù)計劃
一個好的財務(wù)計劃，對于評估項目所需資金非常關(guān)鍵，如果財務(wù)計劃準(zhǔn)備的不好，會給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗的印象，降低對企業(yè)的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務(wù)假設(shè)，以及對未來現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負債表、損益表的預(yù)測。資金的來源和運用等內(nèi)容。
其中，對于企業(yè)自有資金比例和流動性要求較高。
六、融資方案的設(shè)計
1、融資方式
（1）股權(quán)融資方式（注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。）
方式：融資方式將以融資方（包括項目在內(nèi)）的股權(quán)進行抵押借款
這種投資方式是指投資人將風(fēng)險資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項目的公司，協(xié)助融資人快速成長，在一定時間內(nèi)通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。
操作步驟：簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書
A、對融資方的債務(wù)債權(quán)進行核查確認
B、簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。
C、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù)
（2）債權(quán)融資方式
方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。
（3）債轉(zhuǎn)股的融資方式
投融資雙方開始以借貸關(guān)系進行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。
（4）房地產(chǎn)信托融資
（5）多種融資方式的組合
在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權(quán)融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產(chǎn)負債情況不會有很大的壓力；在中后期階段可以運用股權(quán)、債權(quán)方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。
2、融資期限和價格
融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。
3、風(fēng)險分析（任何投資都存在風(fēng)險，所以應(yīng)該說明項目存在的主要風(fēng)險是什么，如何克服這些風(fēng)險。）
對投資融資雙方有可能的風(fēng)險存在作出判斷。
A、投資方的投資資金及收益風(fēng)險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。
B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險。
C、破產(chǎn)風(fēng)險
D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無法回購的風(fēng)險
E、融資者為掌控全局經(jīng)營，在回購時利益出讓增加風(fēng)險。
F、融資者提前回購而付出的資金成本風(fēng)險。
風(fēng)險化解方案
A、資方對是否資金進入后可以完成計劃要進行評估和測算。
B、投資方對融資方的項目進程進行監(jiān)控，并按照進程需要分批進行投資款的�？顚Ｓ�。
C、投資方對融資方的相關(guān)項目所簽訂的合同進行核審后，評估其付款和還款能力。
D、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。
4、退出機制（絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時間和退出方式。）
A、股權(quán)方式融資的退出
項目進行中投資方退出；
項目完成投資方退出一種方式是融資方按時按預(yù)定的回報率加本金額度進行現(xiàn)金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個項目的分紅；
B、債權(quán)方式融資退出
項目進行中投資方退出，可以用違約今的形式控制；
項目完成投資方退出，按時還本付息；
5、抵押和保證
在涉及到投資安全的時候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽卓著的公司的保證。
6、對房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶，需要提供操作的細節(jié)，即如何保證投資項目是可行的。
七、摘要
長篇的融資報告是提供給有投資意向的客戶來認真讀的，而對于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。報告摘要是對融資報告的高度濃縮，摘要中應(yīng)重點介紹項目分析（第二部分）和融資方案（第六部分）的內(nèi)容。
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