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商業(yè)地產(chǎn)投融資計(jì)劃書(shū)
一、公司介紹
二、項(xiàng)目分析
三、市場(chǎng)分析
四、管理團(tuán)隊(duì)
五、財(cái)務(wù)計(jì)劃
六、融資方案的設(shè)計(jì)
七、摘要
一、公司介紹
1、公司簡(jiǎn)介
主要內(nèi)容包括公司成立的時(shí)間、注冊(cè)資本金、公司宗旨與戰(zhàn)略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團(tuán)隊(duì)。
2、公司現(xiàn)狀
在此將您公司的資本結(jié)構(gòu)、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報(bào)或者其他有助于投資者認(rèn)識(shí)你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果是私營(yíng)公司還應(yīng)將前幾年經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告以附件形式提供。如果經(jīng)過(guò)審計(jì)請(qǐng)注明審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所，如果未經(jīng)審計(jì)也請(qǐng)注明。
3、股東實(shí)力
股東的背景也會(huì)對(duì)投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團(tuán)，那么對(duì)融資會(huì)產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔(dān)保則更好。
4、歷史業(yè)績(jī)
對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，以前做過(guò)什么項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)绾危际且貏e說(shuō)明的地方，如果一個(gè)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，那么對(duì)于其執(zhí)行能力就會(huì)得到承認(rèn)。
5、資信程度
把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門評(píng)定的各種獎(jiǎng)勵(lì)，或者其他取得的榮譽(yù)，都可以寫(xiě)進(jìn)去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。
6、董事會(huì)決議
對(duì)于需要融資的項(xiàng)目，必須經(jīng)過(guò)公司決策層的同意。這樣才更加強(qiáng)了融資的可信程度，而不是戲言。
二、項(xiàng)目分析
1、項(xiàng)目的基本情況
位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、工程進(jìn)度等，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本情況，需要在報(bào)告中指出。
2、項(xiàng)目來(lái)歷
項(xiàng)目來(lái)歷是指項(xiàng)目的來(lái)龍去脈，項(xiàng)目的上家是誰(shuí)，怎么得到的項(xiàng)目，是否有遺留問(wèn)題，是如何解決的等情況。
3、證件狀況文件
項(xiàng)目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、開(kāi)工證和銷售許可證等五證的情況。需要復(fù)印件。
4、資金投入
自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來(lái)源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計(jì)收到預(yù)售款等情況等，方便了解項(xiàng)目的資金狀況。
5、市場(chǎng)定位
指項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，包括項(xiàng)目的物業(yè)類型、檔次、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群等
6、建造的過(guò)程和保證
項(xiàng)目的建筑安裝過(guò)程，如何得到保障可以如期完工。而不會(huì)耽誤工期，不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法按期交付使用。
三、市場(chǎng)分析
1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析
房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)，受到地方經(jīng)濟(jì)的影響比較大。而表征一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的定性說(shuō)明等需在本部分體現(xiàn)。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析
房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析比較復(fù)雜，而且說(shuō)明起來(lái)可繁可簡(jiǎn)。簡(jiǎn)單說(shuō)需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，平均價(jià)格，各種類型房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群等。復(fù)雜些說(shuō)明則需要在時(shí)間數(shù)軸上表征價(jià)格的走勢(shì)波動(dòng)，但是，因?yàn)楹芏嗟貐^(qū)沒(méi)有進(jìn)行常規(guī)的價(jià)格跟蹤，所以，嚴(yán)格數(shù)據(jù)的分析很難完成，但是可以通過(guò)典型項(xiàng)目的分析來(lái)代替。
3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和可比較案例
分析現(xiàn)有的幾個(gè)類似項(xiàng)目的規(guī)劃、價(jià)格、銷售進(jìn)度、目標(biāo)客戶群等，同時(shí)，也需要羅列一些未來(lái)可能進(jìn)入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手項(xiàng)目情況，以及未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)量等情況。
4、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)及影響因素
未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)很難預(yù)料，但是可以通過(guò)市場(chǎng)的周期的方法和重點(diǎn)因素分析法等分析方法做出預(yù)測(cè)。
四、管理團(tuán)隊(duì)
1、人員構(gòu)成
公司主要團(tuán)隊(duì)的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點(diǎn)。如果一個(gè)團(tuán)隊(duì)有足夠多經(jīng)驗(yàn)豐富的人員，則會(huì)對(duì)投資的安全有很大的保障。
2、組織結(jié)構(gòu)
企業(yè)內(nèi)部的部門設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進(jìn)行說(shuō)明。
3、管理規(guī)范性
管理制度，管理結(jié)構(gòu)等的評(píng)價(jià)。可以由專門的管理顧問(wèn)公司來(lái)評(píng)價(jià)和說(shuō)明。
4、重大事項(xiàng)
對(duì)于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說(shuō)明的事項(xiàng)。
五、 財(cái)務(wù)計(jì)劃
一個(gè)好的財(cái)務(wù)計(jì)劃，對(duì)于評(píng)估項(xiàng)目所需資金非常關(guān)鍵，如果財(cái)務(wù)計(jì)劃準(zhǔn)備的不好，會(huì)給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗(yàn)的印象，降低對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)。本部分一般包括對(duì)投資計(jì)劃的財(cái)務(wù)假設(shè)，以及對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測(cè)。資金的來(lái)源和運(yùn)用等內(nèi)容。
其中，對(duì)于企業(yè)自有資金比例和流動(dòng)性要求較高。
六、融資方案的設(shè)計(jì)
1、融資方式
（1）股權(quán)融資方式（注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時(shí)間段的組合。這部分是解決問(wèn)題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過(guò)融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。）
方式：融資方式將以融資方（包括項(xiàng)目在內(nèi)）的股權(quán)進(jìn)行抵押借款
這種投資方式是指投資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項(xiàng)目的公司，協(xié)助融資人快速成長(zhǎng)，在一定時(shí)間內(nèi)通過(guò)管理者回購(gòu)等方式撤出投資，取得高額投資回報(bào)的一種投資方式。
操作步驟：簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書(shū)
A、對(duì)融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)
B、簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書(shū)：確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購(gòu)方式、確定再融資資金數(shù)量及時(shí)間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。
C、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù)
（2）債權(quán)融資方式
方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。
（3）債轉(zhuǎn)股的融資方式
投融資雙方開(kāi)始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時(shí)，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。
（4）房地產(chǎn)信托融資
（5）多種融資方式的組合
在不同的時(shí)間階段用不同的融資方式。在項(xiàng)目的初級(jí)階段主要以股權(quán)融資方式為主，因?yàn)閷?duì)融資方來(lái)說(shuō)這個(gè)階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會(huì)有很大的壓力；在中后期階段可以運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)方式，這個(gè)階段融資方對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。
2、融資期限和價(jià)格
融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。
3、風(fēng)險(xiǎn)分析（任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)該說(shuō)明項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)是什么，如何克服這些風(fēng)險(xiǎn)。）
對(duì)投資融資雙方有可能的風(fēng)險(xiǎn)存在作出判斷。
A、投資方的投資資金及收益風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目無(wú)法啟動(dòng)的情況下將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。
B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營(yíng)從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險(xiǎn)。
C、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)
D、融資者對(duì)投資者的信用沒(méi)有得到確定而產(chǎn)生無(wú)法回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)
E、融資者為掌控全局經(jīng)營(yíng)，在回購(gòu)時(shí)利益出讓增加風(fēng)險(xiǎn)。
F、融資者提前回購(gòu)而付出的資金成本風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)化解方案
A、資方對(duì)是否資金進(jìn)入后可以完成計(jì)劃要進(jìn)行評(píng)估和測(cè)算。
B、投資方對(duì)融資方的項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的�？顚Ｓ�。
C、投資方對(duì)融資方的相關(guān)項(xiàng)目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評(píng)估其付款和還款能力。
D、資方審核融資方的還款計(jì)劃可行性，一旦確定后將按還款計(jì)劃回款。
4、退出機(jī)制（絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機(jī)制問(wèn)題，所以，需要在此說(shuō)明投資者可能的退出時(shí)間和退出方式。）
A、股權(quán)方式融資的退出
項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出；
項(xiàng)目完成投資方退出一種方式是融資方按時(shí)按預(yù)定的回報(bào)率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購(gòu)股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價(jià)格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購(gòu)股份，第三種投資方享受整個(gè)項(xiàng)目的分紅；
B、債權(quán)方式融資退出
項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約今的形式控制；
項(xiàng)目完成投資方退出，按時(shí)還本付息；
5、抵押和保證
在涉及到投資安全的時(shí)候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽(yù)卓著的公司的保證。
6、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶，需要提供操作的細(xì)節(jié)，即如何保證投資項(xiàng)目是可行的。
七、摘要
長(zhǎng)篇的融資報(bào)告是提供給有投資意向的客戶來(lái)認(rèn)真讀的，而對(duì)于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報(bào)告摘要就可以了。報(bào)告摘要是對(duì)融資報(bào)告的高度濃縮，摘要中應(yīng)重點(diǎn)介紹項(xiàng)目分析（第二部分）和融資方案（第六部分）的內(nèi)容。
房地產(chǎn)企業(yè)融資計(jì)劃書(shū)
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項(xiàng)目融資計(jì)劃書(shū)
融資計(jì)劃書(shū)目錄
一、公司介紹
二、項(xiàng)目分析
三、市場(chǎng)分析
四、管理團(tuán)隊(duì)
五、財(cái)務(wù)計(jì)劃
六、融資方案的設(shè)計(jì)
七、摘要
一、公司介紹
1、公司簡(jiǎn)介
主要內(nèi)容包括公司成立的時(shí)間、注冊(cè)資本金、公司宗旨與戰(zhàn)略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團(tuán)隊(duì)。
2、公司現(xiàn)狀
在此將您公司的資本結(jié)構(gòu)、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報(bào)或者其他有助于投資者認(rèn)識(shí)你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果是私營(yíng)公司還應(yīng)將前幾年經(jīng)過(guò)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告以附件形式提供。如果經(jīng)過(guò)審計(jì)請(qǐng)注明審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所，如果未經(jīng)審計(jì)也請(qǐng)注明。
3、股東實(shí)力
股東的背景也會(huì)對(duì)投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團(tuán)，那么對(duì)融資會(huì)產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔(dān)保則更好。
4、歷史業(yè)績(jī)
對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，以前做過(guò)什么項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)绾�，都是要特別說(shuō)明的地方，如果一個(gè)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，那么對(duì)于其執(zhí)行能力就會(huì)得到承認(rèn)。
5、資信程度
把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門評(píng)定的各種獎(jiǎng)勵(lì)，或者其他取得的榮譽(yù)，都可以寫(xiě)進(jìn)去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。
6、董事會(huì)決議
對(duì)于需要融資的項(xiàng)目，必須經(jīng)過(guò)公司決策層的同意。這樣才更加強(qiáng)了融資的可信程度，而不是戲言。
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二、項(xiàng)目分析
1、項(xiàng)目的基本情況
位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、工程進(jìn)度等，都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本情況，需要在報(bào)告中指出。
2、項(xiàng)目來(lái)歷
項(xiàng)目來(lái)歷是指項(xiàng)目的來(lái)龍去脈，項(xiàng)目的上家是誰(shuí)，怎么得到的項(xiàng)目，是否有遺留問(wèn)題，是如何解決的等情況。
3、證件狀況文件
項(xiàng)目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、開(kāi)工證和銷售許可證等五證的情況。需要復(fù)印件。
4、資金投入
自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來(lái)源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計(jì)收到預(yù)售款等情況等，方便了解項(xiàng)目的資金狀況。
5、市場(chǎng)定位
指項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，包括項(xiàng)目的物業(yè)類型、檔次、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群等
6、建造的過(guò)程和保證
項(xiàng)目的建筑安裝過(guò)程，如何得到保障可以如期完工。而不會(huì)耽誤工期，不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法按期交付使用。
三、市場(chǎng)分析
1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析
房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)，受到地方經(jīng)濟(jì)的影響比較大。而表征一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的定性說(shuō)明等需在本部分體現(xiàn)。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析
房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析比較復(fù)雜，而且說(shuō)明起來(lái)可繁可簡(jiǎn)。簡(jiǎn)單說(shuō)需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，平均價(jià)格，各種類型房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群等。復(fù)雜些說(shuō)明則需要在時(shí)間數(shù)軸上表征價(jià)格的走勢(shì)波動(dòng)，但是，因?yàn)楹芏嗟貐^(qū)沒(méi)有進(jìn)行常規(guī)的價(jià)格跟蹤，所以，嚴(yán)格數(shù)據(jù)的分析很難完成，但是可以通過(guò)典型項(xiàng)目的分析來(lái)代替。
3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和可比較案例
分析現(xiàn)有的幾個(gè)類似項(xiàng)目的規(guī)劃、價(jià)格、銷售進(jìn)度、目標(biāo)客戶群等，同時(shí)，也需要羅列一些未來(lái)可能進(jìn)入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手項(xiàng)目情況，以及未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)量等情況。
4、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)及影響因素
未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)測(cè)很難預(yù)料，但是可以通過(guò)市場(chǎng)的周期的方法和重點(diǎn)因素分析法等分析方法做出預(yù)測(cè)。
四、管理團(tuán)隊(duì)
地產(chǎn)江湖http://m.emrowgh.com――數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！
1、人員構(gòu)成
公司主要團(tuán)隊(duì)的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點(diǎn)。如果一個(gè)團(tuán)隊(duì)有足夠多經(jīng)驗(yàn)豐富的人員，則會(huì)對(duì)投資的安全有很大的保障。
2、組織結(jié)構(gòu)
企業(yè)內(nèi)部的部門設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進(jìn)行說(shuō)明。
3、管理規(guī)范性
管理制度，管理結(jié)構(gòu)等的評(píng)價(jià)。可以由專門的管理顧問(wèn)公司來(lái)評(píng)價(jià)和說(shuō)明。
4、重大事項(xiàng)
對(duì)于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說(shuō)明的事項(xiàng)。
五、 財(cái)務(wù)計(jì)劃
一個(gè)好的財(cái)務(wù)計(jì)劃，對(duì)于評(píng)估項(xiàng)目所需資金非常關(guān)鍵，如果財(cái)務(wù)計(jì)劃準(zhǔn)備的不好，會(huì)給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗(yàn)的印象，降低對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)。本部分一般包括對(duì)投資計(jì)劃的財(cái)務(wù)假設(shè)，以及對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測(cè)。資金的來(lái)源和運(yùn)用等內(nèi)容。
其中，對(duì)于企業(yè)自有資金比例和流動(dòng)性要求較高。
六、融資方案的設(shè)計(jì)
1、融資方式
（1）股權(quán)融資方式（注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時(shí)間段的組合。這部分是解決問(wèn)題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過(guò)融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。）
方式：融資方式將以融資方（包括項(xiàng)目在內(nèi)）的股權(quán)進(jìn)行抵押借款
這種投資方式是指投資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項(xiàng)目的公司，協(xié)助融資人快速成長(zhǎng)，在一定時(shí)間內(nèi)通過(guò)管理者回購(gòu)等方式撤出投資，取得高額投資回報(bào)的一種投資方式。
操作步驟：簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書(shū)
A、對(duì)融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)
B、簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書(shū)：確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購(gòu)方式、確定再融資資金數(shù)量及時(shí)間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。
C、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù)
（2）債權(quán)融資方式
方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。
（3）債轉(zhuǎn)股的融資方式
投融資雙方開(kāi)始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時(shí)，按相
應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。
（4）房地產(chǎn)信托融資
（5）多種融資方式的組合
在不同的時(shí)間階段用不同的融資方式。在項(xiàng)目的初級(jí)階段主要以股權(quán)融資方式為主，因?yàn)閷?duì)融資方來(lái)說(shuō)這個(gè)階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會(huì)有很大的壓力；在中后期階段可以運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)方式，這個(gè)階段融資方對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。
2、融資期限和價(jià)格
融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。
3、風(fēng)險(xiǎn)分析（任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)該說(shuō)明項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)是什么，如何克服這些風(fēng)險(xiǎn)。）
對(duì)投資融資雙方有可能的風(fēng)險(xiǎn)存在作出判斷。
A、投資方的投資資金及收益風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目無(wú)法啟動(dòng)的情況下將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。
B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營(yíng)從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險(xiǎn)。
C、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)
D、融資者對(duì)投資者的信用沒(méi)有得到確定而產(chǎn)生無(wú)法回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)
E、融資者為掌控全局經(jīng)營(yíng)，在回購(gòu)時(shí)利益出讓增加風(fēng)險(xiǎn)。
F、融資者提前回購(gòu)而付出的資金成本風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)化解方案
A、資方對(duì)是否資金進(jìn)入后可以完成計(jì)劃要進(jìn)行評(píng)估和測(cè)算。
B、投資方對(duì)融資方的項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的�？顚Ｓ谩�
C、投資方對(duì)融資方的相關(guān)項(xiàng)目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評(píng)估其付款和還款能力。
D、資方審核融資方的還款計(jì)劃可行性，一旦確定后將按還款計(jì)劃回款。
4、退出機(jī)制（絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機(jī)制問(wèn)題，所以，需要在此說(shuō)明投資者可能的退出時(shí)間和退出方式。）
A、股權(quán)方式融資的退出
項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出；
項(xiàng)目完成投資方退出一種方式是融資方按時(shí)按預(yù)定的回報(bào)率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購(gòu)股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價(jià)格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購(gòu)股份，第三種投資方享受整個(gè)項(xiàng)目的分紅；
B、債權(quán)方式融資退出
項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約今的形式控制；
項(xiàng)目完成投資方退出，按時(shí)還本付息；
5、抵押和保證
在涉及到投資安全的時(shí)候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽(yù)卓著的公司的保證。
6、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶，需要提供操作的細(xì)節(jié)，即如何保證投資項(xiàng)目是可行的。
七、摘要
長(zhǎng)篇的融資報(bào)告是提供給有融資意向的客戶來(lái)認(rèn)真讀的，而對(duì)于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報(bào)告摘要就可以了。報(bào)告摘要是對(duì)融資報(bào)告的高度濃縮，因此，言簡(jiǎn)意賅就非常重要。
蘇州滄浪城商業(yè)地產(chǎn)融資計(jì)劃書(shū)
蘇 州 滄 浪 城 商 業(yè) 項(xiàng) 目 融 資 計(jì) 劃 書(shū) （2015-12-11）
融資計(jì)劃書(shū)目錄
一、公司介紹
二、項(xiàng)目說(shuō)明
三、市場(chǎng)分析
四、財(cái)務(wù)計(jì)劃
五、資金用途
六、還款來(lái)源
七、融資方案
一、公司介紹
1、公司簡(jiǎn)介
蘇州市輕微型汽車服務(wù)有限公司成立于1995年10月16日，當(dāng)時(shí)是蘇州市房管局下屬事業(yè)單位，2015年企業(yè)轉(zhuǎn)制，成立股份制企業(yè)，2011年3月份公司進(jìn)行了百分之百股權(quán)轉(zhuǎn)讓，股權(quán)轉(zhuǎn)給新股東王國(guó)英85%，王彩珍15%。 公司的經(jīng)營(yíng)范圍包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；房屋銷售；房屋租賃；汽車及零部件經(jīng)營(yíng)；商品信息服務(wù)；為經(jīng)營(yíng)房提供交易場(chǎng)地；停車及相關(guān)物業(yè)管理；銷售；百貨；百貨、針紡織品、服裝、珠寶、家電、五金。 公司注冊(cè)資本為人民幣8000萬(wàn)元，實(shí)收資本為：人民幣8000萬(wàn)元，注冊(cè)地點(diǎn)是：蘇州市滄浪區(qū)胥江路2號(hào)，法定名稱為：蘇州市輕微型汽車服務(wù)有限公司，公司類型：有限公司（自然人控股），法定代表人：王彩珍。（詳見(jiàn)附件：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件）
2、公司章程
第一章 總則
第一條：為建立本公司運(yùn)營(yíng)機(jī)制，增強(qiáng)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，規(guī)定公司的組織機(jī)構(gòu)和行為準(zhǔn)則，保障公司和各股東的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》和有關(guān)法律法規(guī)，制定本章程。
第二條：公司名稱：蘇州市輕微型汽車服務(wù)有限公司
第三條：公司地址：蘇州市胥江路2號(hào)
第四條：公司法定代表人是王彩珍，公司類型為有限公司，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧的獨(dú)立法人。
第五條：公司享有股東投資形成的全部法人財(cái)產(chǎn)權(quán)，依法享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任，堅(jiān)持利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原則。
第六條：公司的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必須遵守法律、法規(guī)和有關(guān)條例。
第七條：公司宗旨：根據(jù)服務(wù)行業(yè)的特點(diǎn)，本公司奉行以“質(zhì)量第一、信譽(yù)第一、用戶第一”服務(wù)于社會(huì)。以一流的服務(wù)態(tài)度來(lái)滿足社會(huì)及用戶的需要。積極開(kāi)拓新的市場(chǎng)，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，不斷提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
第八條：公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；房屋銷售；房屋租賃；汽車及零部件經(jīng)營(yíng)；商品信息服務(wù)；為經(jīng)營(yíng)戶提供交易場(chǎng)地；停車及相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)；銷售；百貨；針紡織品；服裝；珠寶；家電；五金。
第九條：公司經(jīng)營(yíng)期限：長(zhǎng)期
第二章 注冊(cè)資本、股東名稱、出資形式
第十條：公司注冊(cè)資本為8000萬(wàn)元人民幣。
第十一條：股東名稱、出資形式：
第十二條：股東應(yīng)當(dāng)按規(guī)定足額繳納各自認(rèn)繳的出資。股東不按規(guī)定繳納所認(rèn)繳的出資，應(yīng)當(dāng)向足額繳納出資的股東承擔(dān)違約責(zé)任。
第十三條：本公司成立后，應(yīng)當(dāng)向股東簽發(fā)蓋有公司印章的出資證明書(shū)，出資證明書(shū)應(yīng)當(dāng)裁明下列事項(xiàng)：
公司名稱：蘇州市輕微型汽車服務(wù)有限公司；
公司登記日期；
公司注冊(cè)資本；
股東的名稱，繳納的出資額和出資日期；
出資證明書(shū)的編號(hào)和核發(fā)日期。
第三章 組織機(jī)構(gòu)
股 東 會(huì)
第十五條：股東會(huì)由全體股東組成，是公司的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，依法行使職權(quán)。 第十六條：股東會(huì)行使下列職權(quán)：
1、決定公司的經(jīng)營(yíng)方針和投資計(jì)劃；
2、選舉和更換董事，決定有關(guān)董事的報(bào)酬事項(xiàng)；
3、選舉和更換由股東代表出任的監(jiān)事，決定有關(guān)監(jiān)事的報(bào)酬事項(xiàng)；
4、審議批準(zhǔn)董事會(huì)的報(bào)告；
5、審議批準(zhǔn)監(jiān)事會(huì)或監(jiān)事的報(bào)告；
6、審議批準(zhǔn)公司的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案，決算方案；
7、審議批準(zhǔn)公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損的方案；
8、對(duì)公司增加或者減少注冊(cè)資本作出決議；
9、對(duì)發(fā)行公司債券作出決議；
10、對(duì)股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓出資作出決議；
11、對(duì)公司變更、解散和清算等事項(xiàng)作出決議；
12、修改公司章程。
第十七條：股東會(huì)每年召開(kāi)一次定期會(huì)議，一般在第一季度召開(kāi)，代表四分之一以上表決權(quán)的股東、三分之一以上董事或者監(jiān)事可以提議召開(kāi)臨時(shí)股東會(huì)議。
第十八條 股東會(huì)會(huì)議由股東按出資比例行使表決權(quán)，股東會(huì)的決議須經(jīng)代表二分之一以上股權(quán)的股東表決通過(guò)。但對(duì)公司增加或減少注冊(cè)資本、解散、變更公司形式、修改公司章程作出決議時(shí)，須經(jīng)代表三分之二以上股權(quán)的股東表決通過(guò)。
第十九條：股東會(huì)的首次會(huì)議由出資額最多的股東召集和主持，其他情況下股東會(huì)會(huì)議由董事會(huì)召集，董事長(zhǎng)主持。董事長(zhǎng)因特殊原因不能履行其職責(zé)時(shí)，由董事長(zhǎng)指定的其他董事主持。
第二十條：召開(kāi)股東會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)將審議的事項(xiàng)于會(huì)議召開(kāi)十五日前通知全體股東。股東會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)所議事項(xiàng)的決定作出會(huì)議記錄，出席會(huì)議的股東應(yīng)當(dāng)在會(huì)議記錄上簽名。
董事會(huì)
第二十一條：本公司設(shè)董事會(huì)。董事會(huì)由三名董事組成。董事會(huì)設(shè)董事長(zhǎng)1名，任期三年。董事在任期屆滿時(shí)可連選連任。
第二十二條：董事會(huì)行使以下職權(quán)：
1、負(fù)責(zé)召集股東會(huì)，并向股東會(huì)報(bào)告工作；
2、執(zhí)行股東大會(huì)的決議；
3、擬定公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案；
4、制訂公司的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案；
5、制訂公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損方案；
6、擬定公司增加或者減少注冊(cè)資本方案；
7、擬訂公司變更、解散、清算的方案；
8、決定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置；
9、聘任或者解聘公司經(jīng)理。根據(jù)總經(jīng)理的提名，聘任或者解聘公司副總經(jīng)理，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、其他部門負(fù)責(zé)人等，決定其報(bào)酬事項(xiàng)；
10、決定公司的基本管理制度
11、擬定公司章程修改方案；
12、擬定發(fā)行公司債券方案。
第二十三條：董事長(zhǎng)為公司的法定代表人，行使下列職權(quán)：
主持股東大會(huì)和召集、主持董事會(huì)會(huì)議；
領(lǐng)導(dǎo)董事會(huì)工作，檢查決議實(shí)施情況；
簽署公司股票、公司債券；
行駛法律授予法定代表人的權(quán)利
因特殊情況不能履行職務(wù)時(shí)，指定其他董事代為履行；
在發(fā)生不可抗力等重大事件時(shí)，應(yīng)對(duì)一切事物行使特別裁決權(quán)和罷免權(quán)，但必須 符合公司利益，事后向董事會(huì)報(bào)告。
第二十四條：董事會(huì)例會(huì)每年召開(kāi)二次，一般為每年的一月和七月，每次會(huì)議應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)十日前書(shū)面通知全體董事，并寫(xiě)明會(huì)議內(nèi)容、時(shí)間和地點(diǎn)。經(jīng)三分之一以上的董事提議可以召開(kāi)董事會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
第二十五條：董事會(huì)會(huì)議應(yīng)有三分之二以上董事出席方可舉行。董事表決實(shí)行一人一票制，董事會(huì)決議以三分之二以上董事一致通過(guò)有效，不足代表三分之二董事時(shí)，其通過(guò)的決議無(wú)效。
第二十六條：董事會(huì)會(huì)議應(yīng)由董事本人出席，董事因故不能出席董事會(huì)會(huì)議時(shí)，可以書(shū)面委托其代理人代為出席董事會(huì)，委托書(shū)中應(yīng)闡明授權(quán)范圍。
第二十七條：董事會(huì)每次會(huì)議，須作詳細(xì)的書(shū)面記錄，有全體出席董事簽字，代理人出席時(shí)，由代理人簽字，該記錄由公司存檔。
經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)
第二十八條：公司設(shè)總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理3人，總經(jīng)理由董事長(zhǎng)兼任，對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)，行使下列職權(quán)：
1、主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作、組織實(shí)施董事會(huì)決議；
2、組織實(shí)施公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案；
3、擬定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案；
4、擬定公司的基本管理制度；
5、制定公司的具體規(guī)章；
6、提請(qǐng)聘任或者解聘公司副經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人；
7、聘任或者解聘除應(yīng)由董事會(huì)聘任或者解聘以外的管理人員；
8、公司章程和董事會(huì)授予的其他職權(quán)。
第二十九條：副總經(jīng)理由總經(jīng)理推薦，并由董事會(huì)確認(rèn)，副總經(jīng)理對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。
監(jiān) 事
第三十條：公司設(shè)1名監(jiān)事，經(jīng)股東會(huì)推選產(chǎn)生。監(jiān)事的任期每屆為三年，監(jiān)事任期屆滿，連選可以連任。董事、總經(jīng)理及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人不得兼任監(jiān)事。
第三十一條：監(jiān)事行使下列職權(quán)：
1、檢查公司財(cái)務(wù)；
2、對(duì)董事、總經(jīng)理執(zhí)行公司職務(wù)時(shí)違反法律、法規(guī)或者公司章程的行為進(jìn)行監(jiān)督；
3、當(dāng)董事和總經(jīng)理的行為損害公司的利益時(shí)，要求董事和總經(jīng)理予以糾正；
4、提議召開(kāi)臨時(shí)股東會(huì)；
5、公司章程規(guī)定的其他職權(quán)；
6、監(jiān)事列席董事會(huì)會(huì)議
第四章 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、利潤(rùn)分配
第三十二條：公司按照中華人民共和國(guó)財(cái)政部指定的企業(yè)財(cái)會(huì)制度規(guī)定，建立本公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度。
第三十三條：按照《會(huì)計(jì)法》的規(guī)定，本公司的會(huì)計(jì)年度采用日歷年制，自1月1日起至12月31日止，公司應(yīng)在每一會(huì)計(jì)年度結(jié)束后十五日內(nèi)將財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告送交各股東。財(cái)務(wù)據(jù)埃及報(bào)告應(yīng)依法經(jīng)審查驗(yàn)證。
第三十四條：公司稅務(wù)利潤(rùn)按下列順序分配：
彌補(bǔ)以前年度虧損；
提取法定公積金；
支付股東股利。
第三十五條：公司分配當(dāng)年稅后利潤(rùn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提取利潤(rùn)的10%列入公司法定公積金。公司法定公積金累計(jì)額為公司注冊(cè)資本的50%以上的，可不再提取。
二、項(xiàng)目說(shuō)明
1、項(xiàng)目介紹
滄浪城商業(yè)項(xiàng)目位于古城區(qū)核心版塊，絕無(wú)僅有市中心黃金地段，盤(pán)胥路與胥江路交匯處。項(xiàng)目定位：打造蘇州古城區(qū)中心地段集購(gòu)物，休閑，娛樂(lè)，餐飲，品牌體驗(yàn)于一體的主題式情景購(gòu)物廣場(chǎng)。借助護(hù)城河景觀帶打造的屋頂主體花園；地下商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)置水族館，前所未有的感觀體驗(yàn)。海洋主題的情景體驗(yàn)購(gòu)物；華東地區(qū)首席的雙倒計(jì)時(shí)廣場(chǎng)，匯聚萬(wàn)千人流，擴(kuò)展假日活動(dòng)空間；香港主題購(gòu)物中心，足不出戶，盡享港派風(fēng)情；香港品牌，香港原創(chuàng)設(shè)計(jì)，港式生活，香港味道；緊握時(shí)代脈搏 抓住電商機(jī)遇 與淘寶做合伙人。蘇州第一，淘寶線上網(wǎng)店+線下-體驗(yàn)店+即時(shí)物流+倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物的一站式全程云購(gòu)物系統(tǒng)交通：古城核心成熟版塊 城市黃金主干道東西南北貫穿，南環(huán)高架線 南門快速路 立體交通 瞬息通達(dá)2號(hào)線5號(hào)線雙輕軌格局 緊跟城市步伐 一路向錢本案交通四通八達(dá)，東西南北環(huán)以我為中心，往西5分鐘到西環(huán)，往南5分鐘到南環(huán)，15分鐘到達(dá)蘇州火車站和蘇州汽車北站，5分鐘到達(dá)汽車南站。盤(pán)胥路與人民路為全線貫穿蘇州的兩條南北通路；胥江路和三香路干將路同為蘇州市區(qū)三大黃金干線；緊貼南門快速路和南環(huán)高架，全城人流瞬息通達(dá)；臨地鐵4號(hào)線胥江路站，地鐵5號(hào)線滄浪城直接連接項(xiàng)目地下商業(yè).
周邊將近50萬(wàn)固定人口，小區(qū)分別有盤(pán)景苑、胥馨家園、泰南苑金橋新村、寫(xiě)意空間、華泰家園、新康花園、東方苑小區(qū)、胥江新村、胥江路136號(hào)小區(qū)、友聯(lián)新村，友新新村、巴里新村、金塘一村、盤(pán)福苑等；另外還有商務(wù)樓、金融機(jī)構(gòu)（建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行等）、政府相關(guān)部門（蘇州中級(jí)人民法院、蘇州航道中心、蘇州工商局、國(guó)家支付中心等）、娛樂(lè)休閑會(huì)所、大型的餐飲行業(yè)，一應(yīng)俱全。還獨(dú)享胥江路由東
到西和盤(pán)胥路由北向南所帶來(lái)的人潮與運(yùn)河沿岸風(fēng)景帶、盤(pán)門風(fēng)景區(qū)、新市橋碼頭等帶來(lái)另樣的財(cái)富并連接2號(hào)線的黃金隧道。
2、項(xiàng)目現(xiàn)狀
目前項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)已封頂，總建筑面積58385㎡，土地性質(zhì)商業(yè)出讓[214]（全部可以分割銷售），總投資8億元人民幣，加上1億元左右利息支出，總計(jì)是9億元人民幣成本。已投入近6億元人民幣，其中有2.29億元人民幣是借款，其他全部為股東投入。目前五證已全，資質(zhì)為貳級(jí)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目可在2015年中旬正式開(kāi)業(yè)。
接下來(lái)是銷售部分和自留部分的營(yíng)運(yùn)管理，管理公司已組建，預(yù)測(cè)自留4萬(wàn)平米商鋪每年租金收入保守預(yù)估在6000萬(wàn)左右，固定資產(chǎn)價(jià)值在10億元以上并在不斷增值。
3、證件及審批文件
項(xiàng)目土地證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、開(kāi)工證、預(yù)售許可證五證以及所有政府批文齊全（詳見(jiàn)附件：各證照復(fù)印件）。
4、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和可比較案例
項(xiàng)目周邊的商業(yè)案例有“蘇倫場(chǎng)”、“蘇州新天地、“億象城”等，商鋪銷售均價(jià)為5-6萬(wàn)元每平米，滄浪城較這些商業(yè)項(xiàng)目不論是地段、售價(jià)還是招商管理能力都遠(yuǎn)優(yōu)于其它對(duì)手。
三、市場(chǎng)分析 2015年1月27日蘇州市政府針對(duì)蘇州市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理意見(jiàn)》，該文件對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)分割做了明確的說(shuō)明，然而滄浪城項(xiàng)目的土地性質(zhì)為商業(yè)出讓[214]，這表示本項(xiàng)目可以無(wú)限分割銷售，土地價(jià)值不可沽量。 近期公司董事長(zhǎng)與蘇州輕軌簽訂了輕軌五號(hào)線的出入口與本項(xiàng)目地下負(fù)一層貫通的合作意向，又是一大銷售亮點(diǎn)，而且本項(xiàng)目是蘇州唯一一家由發(fā)改委特批的可以將地下負(fù)一層進(jìn)行銷售并且有房產(chǎn)證的商業(yè)項(xiàng)目。
四、 財(cái)務(wù)計(jì)劃
（詳見(jiàn)附件：2011年報(bào)表(含科目明細(xì))- 2015年報(bào)表(含科目明細(xì))）
五、資金用途
此次融資1.5億-2億元人民幣主要是用作項(xiàng)目的外立面和內(nèi)部公用部位及自留商鋪裝飾和電梯、水電、消防、人防、照明、中央空調(diào)、市政工程、景觀綠化等方面的施工，以及日常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。
六、還款來(lái)源
還款來(lái)源主要依靠商鋪銷售和招商運(yùn)營(yíng)管理：
1、 銷售團(tuán)隊(duì)是公司聘請(qǐng)的專業(yè)地產(chǎn)銷售公司（和富輝煌），我公司為了配合統(tǒng)一業(yè)態(tài) 招商前提下，現(xiàn)只對(duì)外銷售胥江路一側(cè)地面一至三層約16000㎡，銷售均價(jià)為48000元/㎡（均低于周邊商業(yè)地產(chǎn)的平均銷售價(jià)格），共計(jì)7.68億元人民幣，主要用于歸還借款和再投入。對(duì)外正式接受預(yù)約至今，已接洽意向客戶300多組，待項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)銷售，這些銷售面積即可完成大部分銷售。（詳見(jiàn)附件：滄浪城認(rèn)籌客戶明細(xì)與招商情況匯總表）
2、 滄浪城預(yù)定開(kāi)業(yè)時(shí)間為2015年初，因地理位置較好，招商十分火爆，我們從文化 娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物這三個(gè)重點(diǎn)招商，地下負(fù)一層11000㎡，其中有7000㎡分隔成兩層，這樣有18000㎡。招商主要分兩塊，一塊為網(wǎng)絡(luò)體驗(yàn)商場(chǎng)，業(yè)態(tài)相等于南京新街口地下時(shí)尚來(lái)迪；另一塊為姑蘇美食一條街。地面吃喝玩樂(lè)購(gòu)物都是國(guó)際國(guó)內(nèi)的品牌店，相等于園區(qū)
印象城改進(jìn)型�？偣灿猩啼伱娣e5萬(wàn)多平方米，現(xiàn)管理公司已組建，預(yù)測(cè)自留4萬(wàn)平米商鋪每年租金收入在6000萬(wàn)左右，固定資產(chǎn)價(jià)值在10億元以上并在不斷增值，目前已招商完成面積為30000多平米（詳見(jiàn)附件：滄浪城認(rèn)籌客戶明細(xì)與招商情況匯總表），屆時(shí)，可將自持物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款用作還款來(lái)源。
3、 現(xiàn)銷售商鋪面積只占到總銷售面積的30%左右，如遇特殊情況需歸還貸款，我公 司可將自持可售優(yōu)質(zhì)帶租物業(yè)用作于銷售還款。
七、融資方案
滄浪城項(xiàng)目由蘇州天元土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司估值為￥60986.09萬(wàn)元，（詳見(jiàn)附件：評(píng)估報(bào)告）此次需要融資1.5億-2億人民幣，為期24個(gè)月，可用在建項(xiàng)目作為抵押，簽訂正式合同后資金必須馬上到帳，特殊情況下也可以接受短期內(nèi)分期匯入的形式，資方可以委派獨(dú)立財(cái)務(wù)代表和項(xiàng)目代表進(jìn)駐項(xiàng)目，全程監(jiān)控資金運(yùn)作、經(jīng)營(yíng)收支和工程進(jìn)度。
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