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工程項目投融資計劃書
充分利用我們的品牌效益和現(xiàn)有市場高湍關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，聯(lián)合建筑業(yè)；建筑承包商，房地產(chǎn)代理商，融資自然人，建筑機械商，建筑材料商，建設(shè)設(shè)計商，廣告商共同推廣，實施承辦江蘇省宜興市官林鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)，立體綜合開發(fā)建筑項目施工利益共嬴工程的勝利開工和竣工。 采取一些促銷手段：如與建筑承包商的企業(yè)合作，以及與建筑材料商的公司合作推廣江蘇省宜興市官林鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)綜合開發(fā)建筑項目全程實施。
五、項目合作單位和合作方式(略，商業(yè)機密)
六、項目風(fēng)險
1．系統(tǒng)風(fēng)險，整個建筑業(yè)行業(yè)衰敗，或者國家政策出現(xiàn)重大變化。
2．組織項目失敗或建筑質(zhì)量差。
3．宣傳策劃不到位或市場上出現(xiàn)較多同類建筑。
4．新建公司違約。
七、項目投入、項目預(yù)計收入、投資者盈利分配、風(fēng)險承擔(dān)(部分略，商業(yè)機密)
1．項目投入。
(1)《江蘇省宜興市官林鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)綜合開發(fā)建筑項目》。
前期綜合開辦費：約5000-10000萬元，從籌建母公司開始至運作項目營運至開工到建筑工程竣為止，前期綜合開辦費：約10000萬元。
房租，辦公家具與設(shè)備，水電，辦公人員：約××萬元。
其他：(差旅、招待等)約××萬元。
合計：約××萬元。
(2)《江蘇省宜興市官林鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)綜合開發(fā)建筑項目》。高端運作融通費：××××元。 文件程序；報批：××××元。跟進：×××元。以上三項每套成本約××元(此項目共計；××元)。 合計約：××××萬元。
2．項目預(yù)計收入(略，商業(yè)機密)。
(1)《開發(fā)江蘇省宜興市官林鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)綜合開發(fā)建筑項目》 (略，商業(yè)機密)。
(2)《江蘇省宜興市官林鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)綜合開發(fā)建筑項目》預(yù)計工程量(前期為××平方米，逐步發(fā)展為××平方米)為×全年預(yù)計收入．(略，商業(yè)機密)。
3．投資者盈利分配及風(fēng)險承擔(dān)。
采用項目合作股份制，即投資者有權(quán)參與該項目建筑工程施工的所有凈收入的分成，分成比例視投資人資金及所愿承擔(dān)的風(fēng)險等情況代同協(xié)商確定。
八、法律：知識產(chǎn)權(quán)的取得與保護
知識產(chǎn)權(quán)與無形資產(chǎn)——權(quán)屬的取得是與組織主體人訂合同的法律保障基礎(chǔ)權(quán)益，業(yè)務(wù)符合中國的《法律》、和《合同法》。能夠保護相關(guān)的權(quán)益。
九、公司管理團隊組成
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總經(jīng)理×××，男，48歲，項目組織發(fā)起人; 宋志華簡歷
宋志華男 48歲 1959年2月4日生于貴州省貴陽市現(xiàn)任美國國際金融聯(lián)合投資集團總裁.中國經(jīng)濟發(fā)展研究院院長.經(jīng)濟學(xué)專家.教授.首席研究員.中國管理科學(xué)研究院人文科學(xué)研究所.組織行為經(jīng)濟學(xué)專家.教授.首席研究員.建筑聯(lián)盟經(jīng)濟總顧問.北京中科歐亞管理科學(xué)研究院經(jīng)濟學(xué)教授.中國招商引資經(jīng)濟顧問.廣州市民間投資協(xié)會金融專家.副理事長，組織策劃與施工的工程項目近30多項。
副總經(jīng)理×××，男，32歲，碩士，注冊會計師。
市場部經(jīng)理×××，融資自然人，擁有成功融資經(jīng)歷與經(jīng)驗。
組建××江蘇省宜興市官林鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)綜合開發(fā)建筑項目的融資計劃書
一、項目背景
在新世紀(jì)之初，如何更好地建設(shè)、發(fā)展和應(yīng)用以立體綜合地產(chǎn)開發(fā)項目優(yōu)化體系，使之在社會生活，特別是在經(jīng)濟領(lǐng)域內(nèi)發(fā)揮更有效的作用，是擺在我們面前的歷史重任。
經(jīng)驗表明，任何一項新的技術(shù)和事物不可能超越歷史和脫離現(xiàn)實而取得發(fā)展。我國當(dāng)前的情況是：應(yīng)用這種體系正在逐步形成并繼續(xù)高速發(fā)展，前景喜人，將有無限光明的作為和實現(xiàn)戰(zhàn)略誠功的條件，以及達成合作者之間雙贏的前程輝煌。
雖然如此，我國建筑行業(yè)事業(yè)的發(fā)展與國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)其他領(lǐng)域的發(fā)展相比以及與國外同行業(yè)的發(fā)展相比，無論在規(guī)模、人數(shù)、還是在工程管理與服務(wù)質(zhì)量以及設(shè)盤與放盤程序優(yōu)化管理工具，以及地產(chǎn)經(jīng)營資本手段應(yīng)用等各方面的差距仍然很大。追其根源，除了總體投入不足，購房費用過高等客觀因素外，關(guān)鍵還在于業(yè)界沒有能夠?qū)崿F(xiàn)與(以買方和賣方為代表的)經(jīng)濟活動主體的廣泛、深入、有效的相互滲透和全面融合。
盡管眾多開發(fā)商，服務(wù)商和發(fā)展商都在極力宣傳，推廣和探索，以及樓營銷及結(jié)算價格為主題的體系，但是綜觀我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場和區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)商，幾乎都是形式泛濫，收效甚微，對辦廠商家和購房顧客無法起到吸引作用。原因何在?問題的關(guān)鍵在于對客觀經(jīng)濟規(guī)律特別是價值規(guī)律在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的作用分析不夠，認(rèn)識不足、運用不力，缺乏有效的手段，沒有找到正確的切入點和牽引點。
“立體綜合地產(chǎn)開發(fā)項目優(yōu)化體系”正是這樣一種符合價值規(guī)律的、易于操作的、有效的手段。 近兩年來，發(fā)達國家的立體綜合地產(chǎn)開發(fā)項目優(yōu)化體系業(yè)務(wù)平地而起，發(fā)展迅猛。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前包括一些知名立體綜合地產(chǎn)開發(fā)項目優(yōu)化體系概念，幾乎涵蓋了所有地產(chǎn)商項目品種類。
立體綜合地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)動作的是一種特殊形式，它與常規(guī)商業(yè)形式的最大區(qū)別在于：它把項目商品的定價權(quán)從賣買雙方都容易接受的價位，從而極大地調(diào)動了買方的購房積極性。 立體綜合地產(chǎn)開發(fā)形式與傳統(tǒng)的形式相比，其最大優(yōu)勢在于它打破了空間與時間的限制，使市場乃至整個行業(yè)得到了無限的。擴展，產(chǎn)生了質(zhì)的變化和飛躍。立體綜合地產(chǎn)開發(fā)要求所有的參與者要具備較高的商業(yè)信用等級，如此才能在生動活潑的交易過程中，潛移默化地
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培育和提高參與者的社會聲譽和商業(yè)信譽水準(zhǔn)。
立體綜合地產(chǎn)開發(fā)不僅是一種設(shè)盤與放盤形式，同時也是一種極佳的療告多角化戰(zhàn)略形式，它充分滿足辦廠商及其購房者對商品的宣傳要求，從而拉動區(qū)域市場的競爭力和其他購銷業(yè)務(wù)的同步發(fā)展。
二、指導(dǎo)思想
努力建設(shè)和完善以高新科技信息管理與趨勢地產(chǎn)金融為基礎(chǔ)的，適合中國國情并具有中國特色立體綜合地產(chǎn)開發(fā)體系及其應(yīng)用平臺。認(rèn)真探索和開拓以立體綜合地產(chǎn)開發(fā)為先導(dǎo)的、適應(yīng)買方市場形態(tài)的、以社會協(xié)作和代理制為基礎(chǔ)的遠程運作形式以及與之配套的售后服務(wù)系統(tǒng)。
積極和發(fā)展國際間的經(jīng)濟、科技、文化交流，創(chuàng)建以立體綜合地產(chǎn)開發(fā)體系為趨勢金融地產(chǎn)的跨國通道及與之配套的快速反應(yīng)機制，以滿足國內(nèi)外投資者日益增長的需求。
充分運用和發(fā)揮客觀規(guī)律特別是價值規(guī)律的杠桿作用，以生動新穎、豐富多彩且簡單易行的形式，匯集和調(diào)動購、產(chǎn)、銷乃至金融、儲運、郵政等各方面的積極性，以達到溝通供求、增大內(nèi)需、市場增溫的目的。
三、項目概況
1．項目名稱：開發(fā)江蘇省宜興市官林鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)綜合開發(fā)。
2．工程名稱：江蘇省宜興市官林鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)綜合開發(fā)建筑項目。
3．：主辦單位：中國經(jīng)濟發(fā)展研究院
4．：承辦單位：美國國際金融聯(lián)合投資集團
5．投資總額：人民幣10000萬元。
6．投資形式：現(xiàn)金、實物及各種服務(wù)功能(詳見協(xié)議書)。
7．投資比例：由各參加單位商定(詳見協(xié)議書)。
四、主要任務(wù)
2015年的主要任務(wù)如下：
6月中旬到下旬，建立、試運營江蘇省宜興市官林鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)綜合開發(fā)建筑項目，成立[江蘇宜興志華投資有限公司；屬下設(shè)，地產(chǎn)開發(fā)公司，物業(yè)管理公司，等機構(gòu)；7月上旬，參加中國招商引資洽談會；9～10月，參加中國投融資洽談會活動(國內(nèi))；
10～l2月，組織實施首屆“蘇南杯” 立體綜合地產(chǎn)開發(fā)項目房地產(chǎn)[樣房交易會(國際)；7月中旬以后，實施大面積廣告制作，在電視及報刊上戰(zhàn)略性發(fā)布。
聯(lián)合各界同仁，積極研討、發(fā)起組織并向國家申報成立“中國新蘇南經(jīng)濟促進會”和“中國新蘇南經(jīng)濟發(fā)展基金”。
五、效益分析
社會效益：
增強全民金融意識；促進區(qū)域發(fā)展；刺激社會消費需求；擴大國產(chǎn)商品出口。
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經(jīng)濟效益：
房子建安成本
為800－1500元/m2
總收入=拍賣傭金+廣告收入+部分贊助資金
預(yù)計2015年常規(guī)完成建筑施工總額不少于160000萬元，合計總額約為160000萬元元�？偝邪M按4％計算，可分配利潤預(yù)計可達16000萬元(160000萬元×4％=16000萬元)。 預(yù)計2015年常規(guī)內(nèi)部直接完成建筑施工總額不少于160000萬元，工程利潤按16%計算， (160000萬元×16％=22000萬元)。
六、風(fēng)險預(yù)測
本項目遵循“聯(lián)合社會力量，滿足社會需求”、“充分發(fā)揮高房地產(chǎn)政策支持與金融高端支持的引導(dǎo)作用，充分運用價值規(guī)律的杠桿作用”、“不等、不靠、可大、可小”和“少花錢、多辦事，有什么條件打什么仗”的運營原則。因此，初始投資規(guī)模僅為100萬元，且由多家分擔(dān)，大部分投入又是投資人已經(jīng)擁有的設(shè)備和功能，現(xiàn)金投入較少。
本項目將搶占多項全國第一，如：開辦第一個大型專業(yè)網(wǎng)絡(luò)拍賣網(wǎng)站，組織第一次大型網(wǎng)絡(luò)拍賣活動等，非常有利于吸引國內(nèi)外-地產(chǎn)投機商，銷售商、廣告商、贊助商、服務(wù)商和廣大消費者。
本項目的特點是準(zhǔn)備時間長、運作周期短、參加人員多、成交數(shù)量大，只要事先做好安排，堅持“不打無準(zhǔn)備之仗”的原則，一般不會有意外情況出現(xiàn)。
本項目是以提供立體綜合地產(chǎn)開發(fā)項目優(yōu)化平臺和相關(guān)開發(fā)，建設(shè)與服務(wù)為主的房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)，并不參加風(fēng)險較大、競爭較激烈的商品經(jīng)營活動。這種經(jīng)營方式和收入構(gòu)成實際上已避開了主要經(jīng)營風(fēng)險。
本項目現(xiàn)因公司需擴大經(jīng)營，現(xiàn)在尋求大部分資金支持（1-10億），本集團可以部分優(yōu)良固定資產(chǎn)作抵押，借貸或股權(quán)融資。一切以投資方放心為準(zhǔn)。
一：借貸，本公司愿以資產(chǎn)作抵押，并付每年百分之二十的利息。
二：股權(quán)融資，本公司可以優(yōu)良資作抵押或股權(quán)融資，幾年后，本公司要回購股權(quán)，當(dāng)然，自股權(quán)融資以后，參股方同樣可以享受營業(yè)分紅和利息。如在此過程當(dāng)中投資方通過對本公司的了解，有意達成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，本公司也很歡迎。
因融資在即，誠摯的希望有實力和有興趣的財團或個人聯(lián)系商談，本公司可出具一切與抵押物有關(guān)的相關(guān)資產(chǎn)證明，并可實地考查本公司資產(chǎn)形成情況。
結(jié)論：投入小、風(fēng)險小、利潤也較小，但是周轉(zhuǎn)快，見效快。宜早下手、早準(zhǔn)備、早開張。
七、項目買施單位性名稱：××公司
成立時間、地址、團隊情況、財務(wù)狀態(tài)(略)
中國經(jīng)濟發(fā)展研究院 美國國際金融聯(lián)合投資集團 計劃制作
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項目融資計劃書
（范本）
財務(wù)管理——
目 錄
一、公司介紹........................................................1
二、項目分析........................................................2
三、市場分析........................................................2
四、管理團隊........................................................3
五、財務(wù)計劃........................................................3
六、融資方案的設(shè)計..................................................4
七、摘要............................................................6
一、公司介紹
1、公司簡介
主要內(nèi)容包括公司成立的時間、注冊資本金、公司宗旨與戰(zhàn)略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團隊。
2、公司現(xiàn)狀
在此將您公司的資本結(jié)構(gòu)、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報或者其他有助于投資者認(rèn)識你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果經(jīng)過審計請注明審計會計師事務(wù)所，如果未經(jīng)審計也請注明。
3、股東實力
股東的背景也會對投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔(dān)保則更好。
4、歷史業(yè)績
對于開發(fā)企業(yè)而言，以前做過什么項目，經(jīng)營業(yè)績?nèi)绾�，都是要特別說明的地方，如果一個企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗豐富，那么對于其執(zhí)行能力就會得到承認(rèn)。
5、資信程度
把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。
6、董事會決議
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對于需要融資的項目，必須經(jīng)過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。
二、項目分析
1、項目的基本情況
位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、工程進度等，都是房地產(chǎn)開發(fā)的基本情況，需要在報告中指出。
2、項目來歷
項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎么得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。
3、證件狀況文件
項目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項目規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復(fù)印件。
4、資金投入
自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計收到預(yù)售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。
5、市場定位
指項目的市場定位，包括項目的物業(yè)類型、檔次、項目的目標(biāo)客戶群等。
6、建造的過程和保證
項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導(dǎo)致項目無法按期交付使用。
三、市場分析
1、地方宏觀經(jīng)濟分析
房地產(chǎn)是一個區(qū)域性的市場，受到地方經(jīng)濟的影響比較大。而表征一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展的指標(biāo)等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟發(fā)展的定性說明等需在本部分體現(xiàn)。
2、房地產(chǎn)市場的分析
房地產(chǎn)市場的分析比較復(fù)雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，平均價格，各種類型房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群等。復(fù)雜些
說明則需要在時間數(shù)軸上表征價格的走勢波動，但是，因為很多地區(qū)沒有進行常規(guī)的價格跟蹤，所以，嚴(yán)格數(shù)據(jù)的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來代替。
3、競爭對手和可比較案例
分析現(xiàn)有的幾個類似項目的規(guī)劃、價格、銷售進度、目標(biāo)客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應(yīng)量等情況。
4、未來市場預(yù)測及影響因素
未來的市場預(yù)測很難預(yù)料，但是可以通過市場的周期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預(yù)測。
四、管理團隊
1、人員構(gòu)成
公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點。如果一個團隊有足夠多經(jīng)驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。
2、組織結(jié)構(gòu)
企業(yè)內(nèi)部的部門設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進行說明。
3、管理規(guī)范性
管理制度，管理結(jié)構(gòu)等的評價�？梢杂蓪ｉT的管理顧問公司來評價和說明。
4、重大事項
對于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說明的事項。
五、財務(wù)計劃
一個好的財務(wù)計劃，對于評估項目所需資金非常關(guān)鍵，如果財務(wù)計劃準(zhǔn)備的不好，會給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗的印象，降低對企業(yè)的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務(wù)假設(shè)，以及對未來現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測。資金的來源和運用等內(nèi)容。
其中，對于企業(yè)自有資金比例和流動性要求較高。
六、融資方案的設(shè)計
1、融資方式
（1）股權(quán)融資方式（注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。）
方式：融資方式將以融資方（包括項目在內(nèi)）的股權(quán)進行抵押借款
這種投資方式是指投資人將風(fēng)險資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項目的公司，協(xié)助融資人快速成長，在一定時間內(nèi)通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。
操作步驟：簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書
A、對融資方的債務(wù)債權(quán)進行核查確認(rèn)
B、簽訂風(fēng)險投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。
C、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù)
（2）債權(quán)融資方式
方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。
（3）債轉(zhuǎn)股的融資方式
投融資雙方開始以借貸關(guān)系進行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。
（4）房地產(chǎn)信托融資
（5）多種融資方式的組合
在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權(quán)融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會有很大的壓力；在中后期階段可以運用股權(quán)、債權(quán)方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。
2、融資期限和價格
融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。
3、風(fēng)險分析（任何投資都存在風(fēng)險，所以應(yīng)該說明項目存在的主要風(fēng)險是什么，如何克服這些風(fēng)險。）
對投資融資雙方有可能的風(fēng)險存在作出判斷。
A、投資方的投資資金及收益風(fēng)險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。
B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險。
C、破產(chǎn)風(fēng)險
D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無法回購的風(fēng)險
E、融資者為掌控全局經(jīng)營，在回購時利益出讓增加風(fēng)險。
F、融資者提前回購而付出的資金成本風(fēng)險。
風(fēng)險化解方案
A、資方對是否資金進入后可以完成計劃要進行評估和測算。
B、投資方對融資方的項目進程進行監(jiān)控，并按照進程需要分批進行投資款的�？顚Ｓ�。
C、投資方對融資方的相關(guān)項目所簽訂的合同進行核審后，評估其付款和還款能力。
D、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。
4、退出機制（絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時間和退出方式。）
A、股權(quán)方式融資的退出
項目進行中投資方退出；
項目完成投資方退出一種方式是融資方按時按預(yù)定的回報率加本金額度進行現(xiàn)金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個項目的分紅；
B、債權(quán)方式融資退出
項目進行中投資方退出，可以用違約今的形式控制；
項目完成投資方退出，按時還本付息；
5、抵押和保證
在涉及到投資安全的時候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽卓著的公司的保證。
6、對房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶，需要提供操作的細(xì)節(jié)，即如何保證投資項目是可行的。
七、摘要
長篇的融資報告是提供給有融資意向的客戶來認(rèn)真讀的，而對于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。報告摘要是對融資報告的高度濃縮，因此，言簡意賅就非常重要。
建設(shè)項目融資計劃書!!!
建設(shè)項目融資計劃書
一、項目簡介
長春西客站是國家發(fā)改委批復(fù)（發(fā)改交運（2015）876號）立項的國家重點建設(shè)項目“哈爾濱至大連鐵路客運高速專用線”的主要站點項目，哈爾濱至大連鐵路客運專用鐵路客車最高時速將達到每小時300公里以上。自長春西客站乘坐高速鐵路客車，3小時可以抵達大連，4小時則可以抵達北京。
長春西客站位置在長春市綠園區(qū)四環(huán)路以東，景陽大路以南，西三環(huán)路以西，自立西街和警備路以北。
與長春西客站項目配套，長春西客站將建五個站臺和九條鐵路線。成為集高速鐵路、城際鐵路軌道交通、公路客運、城市公交、出租車為一體的綜合換乘中心，使居住、現(xiàn)代服務(wù)、購物、文化休閑與鐵路相結(jié)合。
長春西客站項目占地面積40萬平方米，規(guī)劃建筑面積57萬平方米包括綜合換乘中心及各種配套設(shè)施和周邊商業(yè)公建和住宅。其中，換乘中心占地250000平方米，總建筑面積為375000平方米；房地產(chǎn)部分占地150000平方米，總建筑面積為195000平方米；其中高層104000平方米，多層78000平方米，商鋪13000平方米。
二、項目設(shè)計與建設(shè)單位
長春西客站項目占地面積40萬平方米，規(guī)劃建筑面積57萬平方米的各種配套設(shè)施和周邊商業(yè)公建和住宅。
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1、項目設(shè)計單位
長春西客站設(shè)計方案由德國ASP公司、同濟大學(xué)、長春市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院等三家單位設(shè)計。2015年8月10日，建設(shè)部總規(guī)劃師陳為邦、建設(shè)部地鐵輕軌中心副主任秦國棟、清華大學(xué)規(guī)劃院副院長梁偉；哈爾濱工業(yè)大學(xué)領(lǐng)導(dǎo)；深圳研究生院副院長金廣君教授；中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院副總規(guī)劃師朱子瑜；北京城建設(shè)計研究院總院院長助理劉遷教授；長春市城市科學(xué)院研究會副會長閆有總工程師等8位專家參加了項目論證，對項目規(guī)劃和設(shè)計給予充分肯定和高度贊揚。
2、項目建設(shè)單位
吉林省發(fā)展改革委員會以吉資字（2015）768號2文件批復(fù)長春金奇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為長春西客站項目的建設(shè)開發(fā)單位。
長春金奇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2004年，在吉林省具有一定的市場聲譽和行業(yè)影響力。。主要從事房地產(chǎn)開發(fā)項目，總資產(chǎn)約2億元人民幣。公司員工60人，其中高級職稱10人，中級職稱25人，初級職稱10人。
三、項目可行性
長春市現(xiàn)有鐵路編組站長春站為客貨混合站，其客運和貨運的運營能力已遠遠滿足不了吉林省現(xiàn)代經(jīng)濟增長的速度。哈大鐵路客運專用線的建設(shè)，必將大大推動?xùn)|北地區(qū)交通能力的提升和經(jīng)濟建設(shè)的步伐。因此，哈大鐵路客運專用線的建設(shè)得到了國家、地方省市的大力支持。
長春西客站作為長春市的主要交通樞紐，吉林省及長春市各級領(lǐng)導(dǎo)對此項目給與了大力支持及高度關(guān)注。長春市人民政府成立了西客站指揮部，部指揮為長春市副，副總指揮長春金奇房地產(chǎn)開發(fā) 2
公司董事長曹玉紅。
作為哈大鐵路客運專用線建設(shè)招標(biāo)引進的多元投資主體之一，國家和吉林省給予了一定的政策優(yōu)惠和扶植。長春西客站項目由長春金奇房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌資金建設(shè)，長春金奇房地產(chǎn)開發(fā)公司對長春西客站擁有土地使用權(quán)和地面建筑（除鐵路交通、交換、控制外）的全部產(chǎn)權(quán)。國家鐵路局與長春西客站的建設(shè)單位長春金奇房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂15年的合作協(xié)議，合作期間，長春金奇房地產(chǎn)開發(fā)公司依約按固定比例從售票收入中計提收入，鐵路局租用長春西客站的辦公用房和配套設(shè)施并向長春金奇房地產(chǎn)開發(fā)公司支付租金。合作期滿，鐵路局整體租用長春西客站50年。
長春金奇房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)穩(wěn)健，業(yè)績良好，具有很好的的營運能力和融資信用保障。而長春西客站擁有很好的政策支持和運營收入保證，項目經(jīng)營風(fēng)險很小，償債能力強。
據(jù)專業(yè)會計機構(gòu)估算，長春西客站主體項目在前三年建設(shè)期不產(chǎn)生收入，從第四年開始，項目收入每年會穩(wěn)定在99150萬元。房地產(chǎn)部分在建設(shè)期前三年全部實現(xiàn)收入，其中，建設(shè)第二年房地產(chǎn)部分實現(xiàn)收入83460萬元，第三年實現(xiàn)收入27828萬元。
項目現(xiàn)金流量分析結(jié)果表明，從建設(shè)期第四年開始，項目運營實現(xiàn)正現(xiàn)金流，并且，從第六年開始穩(wěn)定保持68099萬元經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入。
粗略估算，在整個15年合作期間，項目整體運營毛利潤在100億左右，其中，房地產(chǎn)部分毛利潤在5.46億元左右。
四、融資方案與還款計劃 1、融資方案
項目融資總額為30億元人民幣。其中，西客站主體投資
229859.63萬元,；約占項目總投資的75.36%；房地產(chǎn)部分投資68140.37萬元, 約占項目總投資的22.34%。流動資金投資2000萬元, 約占項目總投資的0.66%。
西客站主體項目建設(shè)期為三年，投資按年度分三期進行。第一期投資約為計劃投資的55%，第二期投資約為計劃投資的30%，第三期投資約為計劃投資的15%。
房地產(chǎn)項目建設(shè)期為二年，分兩期投資。第一期投資約為計劃投資的70%，第二期投資約為計劃投資的30%。
2、用款計劃（見附表）
長春金奇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
二00九年十月
附表 長春西客站項目用款計劃
單位： 萬元
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