關于建設幸福樓區(qū)物業(yè)管理市場化實施方案

以位于中心城區(qū)的五里牌街道為試點，嘗試在岳陽樓區(qū)范圍內(nèi)進行物業(yè)管理全覆蓋服務，扎實推進物業(yè)管理有序發(fā)展，提高我區(qū)居民群眾的安全感和幸福指數(shù)，使岳陽樓區(qū)變成真正宜居、和-諧、安康的幸福城區(qū)。

一、物業(yè)管理現(xiàn)狀

由于社會經(jīng)濟快速發(fā)展，部分企業(yè)改制破產(chǎn)，由小開發(fā)商開發(fā)的小型樓盤后續(xù)管理跟不上，或出于逃避責任，原單位也沒有經(jīng)濟能力進行管理，導致出現(xiàn)了大量規(guī)模不大又無人管理的的小區(qū)。形成了不少社會問題。五里牌街道一個社區(qū)平均有上十個這樣的小區(qū)，通過摸底，不完全統(tǒng)計全街道范圍就有上百個類似的小區(qū)的院落是沒有物業(yè)，由社區(qū)管理著各種社會事務，且管理沒有完全到位。全區(qū)有十六個鄉(xiāng)街，無人管理的小區(qū)至少有上千個，按每個小區(qū)居住200人計算，有近20萬人處于沒有物業(yè)管理的無序狀態(tài)。這些無物業(yè)管理的小區(qū)存大著諸多地隱患，如房屋維修沒人管、消防安全不到位、治安管理跟不上、環(huán)境衛(wèi)生不徹底、下水道常堵塞等問題，還有一些是自然形成的開放式小區(qū)，沒有圍墻，沒有大門，四通八達，社區(qū)想管因為自身系居民自治組織，財人人力十分有限，也管不好，在這些小區(qū)居住的居民安全感大為降低，幸福指數(shù)也不高。如花板橋社區(qū)的一百小區(qū)、南苑小區(qū)、下王組；佘家垅社區(qū)的保健家園、鴻世家園、房屋開發(fā)公司小區(qū)、開發(fā)區(qū)小區(qū)、種子公司小區(qū)；楊樹塘社區(qū)的基礎公司小區(qū)、楊樹塘小區(qū)，這些小區(qū)建成于《物權(quán)法》頒布之前，沒有向社區(qū)及小區(qū)提供物業(yè)管理用房及公共服務用房。政府職能部門對其監(jiān)管也

沒有像現(xiàn)在大建的樓盤這樣更加嚴格到位。物業(yè)管理企業(yè)也因樓盤規(guī)模小或后續(xù)問題多等各種原因不愿意接管。

二、存在的若干問題

物業(yè)管理是一個充滿生機和活力的現(xiàn)代的住房管理模式，物業(yè)管理這個行業(yè)一直奏響發(fā)展的主旋律，在發(fā)展的道路上不斷前行，行業(yè)自身不斷發(fā)展壯大，日益受到社會的認同和業(yè)主的接受與歡迎。目前我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)無論是企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人數(shù)、人員素質(zhì)、覆蓋范圍，還是經(jīng)營能力、服務水平、服務內(nèi)涵都在不斷提高和增強，物業(yè)管理行業(yè)積極探索和創(chuàng)建既符合國際慣例，又適合國情和社會特點的物業(yè)管理模式，同時我們的物業(yè)管理也存在許多問題。

（一）物業(yè)管理立法滯后，理論體系不夠健全。

物業(yè)管理是一個新興的行業(yè)，我區(qū)相關的法規(guī)建設相對滯后，這種法律上的缺位容易引發(fā)各種利益沖突，也不利于社會的安寧和穩(wěn)定。隨著住房制度改革的深化，住房自有化和住區(qū)社會化已成為不可抗拒的歷史潮流。在物業(yè)由開發(fā)商移交給物業(yè)管理公司的過程中，開發(fā)商、施工單位、物業(yè)公司、業(yè)主四方是一種什么樣的關系，他們各自對物業(yè)的質(zhì)量、養(yǎng)護、使用負有什么樣的責任，這些都需要在法律上予以界定。并且，規(guī)范和約束業(yè)主與業(yè)主之間，管理公司與業(yè)主之間的關系僅靠公約也是遠遠不夠的，必須要有一個具有強制性、權(quán)威性更強的物業(yè)管理的法規(guī)體系，通過法律的形式將各自的責、權(quán)、利明確下來，確保物業(yè)內(nèi)的公共利益不受侵害。因此，盡快建立符合國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為物業(yè)管理發(fā)展的一個很重要問題。

（二）物業(yè)管理市場競爭機制尚未形成。

物業(yè)管理項目的獲取大多都是暗箱操作，市場競爭機制還未真正形成。作為市場主體的業(yè)主管理缺乏足夠認識，業(yè)主委員會

組建難度大，自治能力弱，作用還未真正發(fā)揮。而且，物業(yè)管理企業(yè)與建設單位、房管單位之間還存在或多或少經(jīng)濟上的依賴關系，“誰開發(fā)、誰管理”的地方保護、壟斷管理、建管不分、責任不清的局面還沒有完全改變。物業(yè)管理還沒有形成有利競爭的統(tǒng)一的市場。有些物業(yè)管理存在許多不符合市場化的問題，一些物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理專業(yè)方面不很在行，但因為是某個開發(fā)公司 的下屬企業(yè)，或者是某幾個開發(fā)公司合資 組成的股份企業(yè)，管理項目不愁沒有；另一些物業(yè)管理企業(yè)則更有手段，他們充分 利用各種政策、管理方面的漏洞，以非市 場化的手段進行暗箱操作，奪取市場，物業(yè)管理招投標管理不規(guī)范，基本是誰開發(fā)誰管理，未形成市場競爭機制，主要表現(xiàn)在：小區(qū)竣工交房階段業(yè)主入住較少，基本是開發(fā)商自行選聘物業(yè)，在業(yè)主入住達到一定規(guī)模后，小區(qū)成立業(yè)主委員會難度較大，業(yè)主很難選聘自己滿意的物業(yè)公司。

（三）物業(yè)管理收費難且不規(guī)范。

物業(yè)管理直接涉及到業(yè)主、使用者和物業(yè)公司的切身利益。目前，物業(yè)管理表現(xiàn)比較突出的兩個問題是：―是收費難度大。少數(shù)業(yè)主和使用者不愿交管理費。還有一些業(yè)主經(jīng)常外出或由于購房僅僅為了增值而長期閑臵，也造成收費困難。二是收費行為不規(guī)范。各地物價主管部門沒有嚴格實施國家的有關規(guī)定，部分物業(yè)管理企業(yè)忽視業(yè)主的合法權(quán)益，多收費，亂收費。物業(yè)管理收費相當困難，同時盡管國家頒發(fā)了《物業(yè)服務收費管理辦法》，但是各地物價主管部門沒有嚴格實施，當?shù)厥召M標準又不見出臺，服務收費沒有做到有章可循，由此導致物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應。

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（四）物業(yè)管理發(fā)展的區(qū)域性不平衡。

我區(qū)沿海地區(qū)、發(fā)達地區(qū)物業(yè)管理服務發(fā)展較快，運作也比

較正常；而在邊遠落后地區(qū)，物業(yè)管理服務的體系還沒有建立，有的地方甚至還沒有實行物業(yè)管理服務。這就造成了我區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的嚴重不平衡，不利于我區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。

（五）物業(yè)管理人員素質(zhì)不高，并缺乏專業(yè)人才。

目前，我區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員的知識結(jié)構(gòu)層次不高，物業(yè)管理人員的業(yè)務水平有限，物業(yè)管理人員的綜合素質(zhì)偏低。物業(yè)管理人才對物管企業(yè)來說至關重要，管理人員素質(zhì)的高低，不僅影響到物業(yè)管理的服務質(zhì)量水平，而且關系到企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。物業(yè)管理專業(yè)化程度不高。我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)仍屬于勞動密集型行業(yè)，隨著管理規(guī)模的擴大，服務人員也越來越多，但其中多數(shù)來自下崗轉(zhuǎn)崗職工，高素質(zhì)人才嚴重缺乏，且未能形成有效的激勵機制，造成從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。同時，由于物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)濟基礎薄弱，造成企業(yè)的服務水平低下、服務質(zhì)量不到位、服務意識停滯，企業(yè)的專業(yè)化程度不高。

三、解決思路

1、以點帶面，逐步解決

這些問題的存在不是一年二年，而是長期存大著，有些還是老大難問題，所以要解決也不可能一次性全部搞好，只能以點帶面進行突破。爭取找到一種好辦法，逐步地全部或大部解決。

2、政府支持，部門聯(lián)動

這件事因為事涉歷史遺留問題，就需要區(qū)政府在政策、資金上給予支持，職能部門全力支持配合方能解決。無論物業(yè)企業(yè)還是職能部門，沒有對人民負責的精神也就做不好這件事。但政策如何給，資金如何撥付值得考究。要將錢用大刀刃上，用得科學合理，用到群眾心坎里，否則花再多的錢也枉然。

3、互利互惠，充分調(diào)動各方面的積極性和主觀能動性

街道社區(qū)熟悉情況熟悉人，如果不納入?yún)f(xié)調(diào)管理的體制內(nèi)，就調(diào)動不了街道社區(qū)的積極性。

四、解決辦法

1、區(qū)委、區(qū)政府要成立規(guī)格較高的專門工作小組—區(qū)人民政府物業(yè)管理協(xié)調(diào)工作小組，協(xié)調(diào)指導無物業(yè)管理小區(qū)的問題的解決；物業(yè)公司有專人加入這個工作小組，并單獨設立辦公室，進行辦公，財政要安排專項工作經(jīng)費。工作人員要有區(qū)公安分局、區(qū)房產(chǎn)局、區(qū)司法局、區(qū)政府督查室的人員任成員。所有成員要長駐區(qū)政府物業(yè)管理協(xié)調(diào)工作小組工作，不再從事原單位工作任務，以全身心投入到這項工作中來。

2、選擇好合作的物業(yè)公司，每個公司負責對接服務3-4個鄉(xiāng)街。由湖南賢恩物業(yè)管理有限公司推薦，區(qū)政府物業(yè)管理協(xié)調(diào)工作小組進行綜合評審選擇。

3、建立科學的考評標準。采取每月一評估并通報一次的形式推動這項工作。由區(qū)長或分管區(qū)長親自主持評估。對推動不力的最后二個鄉(xiāng)、街在全區(qū)進行通報批評。以鐵的手腕推動這項工作落到實處。

五、工作推進：

1、8月底前完成全區(qū)無物業(yè)管理小區(qū)的摸底，要求無遺漏，制定詳細表格填報，一個小區(qū)一張，每個社區(qū)另填報匯總表。每遺漏一個小區(qū)，處罰1000元，從下?lián)芸钪锌鄢�。同時抽調(diào)專門人員成立區(qū)人民政府物業(yè)管理協(xié)調(diào)工作小組，由工作小組確定好物業(yè)公司。

2、9月底前協(xié)調(diào)完成全部通過的物業(yè)公司申報市就業(yè)服務局零就業(yè)家庭援助用工資格審查。由區(qū)政府辦公會確定好物業(yè)公司承包樓盤的補貼標準。區(qū)政府與被選中的物業(yè)公司簽訂合作協(xié)議。

3、年底要解決摸底無人管理的小區(qū)的二成的樓盤移交物業(yè)管理公司接管。

4、2017年要實現(xiàn)無人管小區(qū)一半以上由物業(yè)公司接管。每年區(qū)政府拿出部分適當資金加強對物業(yè)公司的扶助。同時又不過于加重區(qū)財政的負擔。達到促進無人管小區(qū)更多進行接管，提高群眾對政府的滿意率，讓他們安居樂業(yè)的目的，區(qū)委、區(qū)政府將以民為本，下決心強力推進這項關系民生的工作落到實處，實踐讓群眾滿意的承諾。

5、物業(yè)管理問題的落實納入2017年針對區(qū)直單位及鄉(xiāng)街的年度考評體系。對于綜合排名倒數(shù)前三的單位實行一票否決。

六、實施成效分析

通過以上舉措能夠每年只花財政有限的資金能帶動民間資本來解決全區(qū)人民群眾安居樂業(yè)的大問題，為我區(qū)實現(xiàn)幸福樓區(qū)的建設目標具有建設性的作用。讓人民群眾看到一個務實有為，真正能為民眾的安康付諸行動的民生政府。極大地提高人民群眾對黨和政府的滿意率。提升民調(diào)水平，提高我區(qū)人民群眾的幸福指數(shù)。

湖南賢恩物業(yè)管理有限公司

二〇一三年六月二十五日

小區(qū)物業(yè)管理市場化實施方案2017-03-07 21:56 | #2樓

為切實加強我街道老舊小區(qū)物業(yè)管理工作，努力構(gòu)建與城市管理水平相適應的物業(yè)管理新機制，進一步完善小區(qū)公共配套設施，提升小區(qū)居住環(huán)境，規(guī)范物業(yè)管理活動，提高居民安居樂業(yè)的滿意度，根據(jù)區(qū)政府關于加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的有關要求，結(jié)合我街道實際，特制定本方案。

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一、指導思想

以科學發(fā)展觀為指導，以體制機制創(chuàng)新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結(jié)合、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合、業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結(jié)合的三結(jié)合原則，強化屬地管理職能，理順物業(yè)管理體制，擴大物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規(guī)范、穩(wěn)定、有效、和-諧的物業(yè)管理長效機制，不斷鞏固文明城市創(chuàng)建成果，進一步促進文明社區(qū)與和-諧寧南建設。

二、職責任務

（一）強化屬地管理，建立責權(quán)明確的工作體系

按照重心下移、屬地管理的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領導下的兩站一中心物業(yè)管理體系，承接市區(qū)物業(yè)管理部門下放的部分職能，具體落實轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織、監(jiān)管工作，。

1.街道物業(yè)管理辦公室職責

（1）會同主管部門參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標、新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗收、物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分；負責物業(yè)維修資金續(xù)籌與使用審核，物業(yè)服務質(zhì)量檢查考評，物業(yè)管理項目交接監(jiān)管等。

（2）指導、監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見；負責指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運作。

（3）對本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前，負責組織街道物業(yè)服務中心有償提供物業(yè)基本服務。

（4）協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。

（5）對未按規(guī)劃建設配套共用設施、社區(qū)和物業(yè)管理用房，或配套用房、設施存在質(zhì)量問題的，提請有關部門責令開發(fā)建設單位整改。

（6）組織建立轄區(qū)物業(yè)管理的領導機構(gòu)。

2.街道各科室職責

（1）街道城建科負責研究制定轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展戰(zhàn)略，指揮協(xié)調(diào)領導小組各成員

單位搞好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

（2）街道財政所負責落實配套資金，按照規(guī)定及時撥付補貼款，監(jiān)督資金使用，參與對社區(qū)的年度考核與獎懲評比。

（3）街道市容衛(wèi)生管理辦公室負責牽頭和督促社區(qū)及時拆除住宅區(qū)內(nèi)違建，指導和督促保潔員做好職責范圍內(nèi)各住宅區(qū)的衛(wèi)生保潔工作。

（4）街道司法所負責協(xié)助街道成立物業(yè)管理矛盾調(diào)解站，加強對調(diào)解員的政策業(yè)務培訓與工作指導，充分發(fā)揮調(diào)解機制作用，協(xié)調(diào)解決各類物管矛盾糾紛。

（5）街道社會事務科負責社區(qū)建設的組織協(xié)調(diào)和綜合管理工作。將社區(qū)符合低保條件的居民納入保障范圍，督促和協(xié)助社區(qū)和物管企業(yè)按照先征后返的原則，對低保戶實行先征后返。

（6）街道綜合科負責積極協(xié)調(diào)住宅區(qū)內(nèi)幼兒園和學校繳納相應的物業(yè)管理費，以減輕物業(yè)公司經(jīng)營負責。

（7）街道紀工委負責對社區(qū)管理工作的年度考核，對物管資金使用進行監(jiān)督和審計。

3.社區(qū)居委會職責

（1）指導成立業(yè)主大會籌備組，派代表參加籌備工作；會同開發(fā)建設單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會，并監(jiān)督指導業(yè)主委員會依法選舉；指導監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作等。

（2）監(jiān)督、指導業(yè)主委員會的工作。負責傳達街道對社區(qū)公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會的決議提出建議和意見。

（3）配合街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理責任體系，并融入到社區(qū)綜合管理當中。

（4）成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，負責對物業(yè)管理服務質(zhì)量進行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。

（5）負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關系。

4.物業(yè)管理服務中心職責

（1）負責老舊小區(qū)內(nèi)住宅及公共設施、公共秩序、居住環(huán)境、衛(wèi)生、綠化、停車場、裝修的管理和服務工作。

（2）接受業(yè)主委員會或業(yè)主管委會的監(jiān)督，廣泛聽取業(yè)主、使用人意見，提出整改措施并落實；定期參加業(yè)主大會，為業(yè)主、使用人提供優(yōu)質(zhì)服務。

（3）受理業(yè)主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時解決。

（4）建立健全住戶檔案，完善老舊小區(qū)管理臺帳。

（5）檢查、督促清潔人員做好樓道和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作，加強老舊小區(qū)環(huán)境保護宣傳工作。

（6）定期檢查保養(yǎng)公用設施設備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。

（7）每天不少于兩次在小區(qū)內(nèi)巡邏，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時向有關部門報告。

（8）對小區(qū)進出車輛進行管理、疏導，保持出入口暢通。

（9）按時保質(zhì)完成上級部門交辦的物業(yè)管理其他工作。

5.物業(yè)管理應急維修站職責

（1）按照快速反應、及時組織、優(yōu)質(zhì)服務、有償微利的原則，開展轄區(qū)內(nèi)無管理單位住宅區(qū)的共用部位、共用設施設備和業(yè)主自用部位的應急維修工作。

（2）負責實行全天候24小時專人接聽應急報修電話并做好記錄。

（3）負責安排維修單位，承諾服務時限，30分鐘內(nèi)到場及時排險，并做到修水不過天，修電不過夜，及時提供下水道疏通、化糞池清理服務。

（4）負責督查受理結(jié)果，反饋維修信息，建立維修服務臺帳。

（5）對于不在服務范圍內(nèi)的維修項目，向報修人提供相關維修咨詢，對涉及供水、供電、燃氣等部門的報修，應提供相關電話。

（6）對屬于房屋共用部位、共用設施設備的維修項目，向報修人提供專項維修資金政策咨詢，并協(xié)助其辦理維修資金申請手續(xù)。

6.物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站職責

（1）受理調(diào)解業(yè)主、使用人與物業(yè)服務企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

（2）受理調(diào)解業(yè)主與業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

（3）受理調(diào)解業(yè)主、使用人與開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)之間物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

（4）受理調(diào)解其它物業(yè)管理方面矛盾糾紛的投訴。

（5）有關政策規(guī)定社會矛盾糾紛大調(diào)解不予受理的矛盾糾紛，物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站不予受理。

（6）凡物業(yè)管理方面的投訴不經(jīng)街道物業(yè)管理投訴調(diào)解工作站受理調(diào)解的不得越級上訪，如越級上訪原則上不予受理。

（二）完善分類管理模式，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化

1.已實施市場化物管的小區(qū)管理要求：建立健全業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)業(yè)主對物管公司的監(jiān)管；加強物管公司的培訓指導，不斷提升服務水準；對物管公司的服務質(zhì)量進行考評，為主管部門年審提供基本意見；參與優(yōu)秀小區(qū)評比活動，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務模式，推動物業(yè)管理規(guī)范運行。

2.單位自管小區(qū)的物管要求：督促自管單位切實擔負起物管責任，及時將各級有關檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門進行通報，形成齊抓共管的合力。

3.不具備市場化運作的老舊小區(qū)的接管要求：由街道物業(yè)管理服務中心負責有償提供基本物業(yè)服務，經(jīng)過一段時期運行，逐步過渡到由業(yè)主委員會與街道物業(yè)管理服務中心簽訂服務委托合同，進行基本業(yè)務規(guī)范管理。

4.對經(jīng)濟適用房住宅區(qū)的接管要求：經(jīng)濟適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務中心統(tǒng)一實施物業(yè)管理，實行低標準收費。開發(fā)商按規(guī)定建設一定比例的商業(yè)用房，其收益用于補貼物業(yè)管理費的不足。

（三）加大幫扶力度，推進物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展

一是加大對小區(qū)居民的宣傳力度，增強居民花錢買服務的意識。組織社委會協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費，以收費促管理，以管理促環(huán)境，以環(huán)境再促收費，形成良性循環(huán)。二是積極爭取上級部門支持。協(xié)助搞好出新小區(qū)房屋維修、保潔護綠、治安巡邏等工作，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭。提高市場份額，推進物業(yè)公司規(guī)�；�管理，降低運營成本，提高整體水平。

三、組織領導

街道成立物業(yè)管理服務工作領導小組，成員如下：

領導小組下設辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公，負責日常事務處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區(qū)成立社區(qū)物業(yè)管理服務站，站長由社區(qū)主任擔任，聯(lián)系電話：52400834。

四、機構(gòu)設置

為便于機構(gòu)運轉(zhuǎn)，街道成立物業(yè)管理辦公室，下設立兩站一中心一小組執(zhí)行機構(gòu)，具體負責物業(yè)管理過程中的事務處理。

1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站

2.街道物業(yè)管理應急維修服務站

3.街道物業(yè)管理服務中心

4.社區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督小組

各社區(qū)居委會成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，實行二級監(jiān)管。一級監(jiān)管，由街道物業(yè)管理辦公室與各社區(qū)主任組織實施，履行區(qū)物業(yè)科下放職權(quán)與職責；二級監(jiān)管由小區(qū)四位一體組織實施，由居委會社工代表、社區(qū)業(yè)主代表，社委會代表、物業(yè)公司代表組成，社委會主任任組長，負責對物業(yè)管理服務質(zhì)量進行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。

五、實施步驟

1.制定方案階段（6月12日前）

（1）調(diào)查轄區(qū)內(nèi)住宅性質(zhì)。分已實行物業(yè)管理小區(qū)、自管小區(qū)、失管小區(qū)，摸清范圍、樓幢數(shù)、居民戶數(shù)等情況。

（2）外出調(diào)研，深入試點單位調(diào)研住宅小區(qū)屬地化管理經(jīng)驗。

（3）落實辦公的場地，各種制度及網(wǎng)絡流程圖上墻。

2.宣傳發(fā)動階段（6月20日前）

（1）召開領導小組成員及兩站一中心一小組人員動員會。

（2）通過各社區(qū)物業(yè)執(zhí)行機構(gòu)。召開社區(qū)居民骨干、樓幢長、黨小組長、社區(qū)積極分子，進行廣泛宣傳發(fā)動，提高社區(qū)居民對實行物業(yè)管理的認識，積極協(xié)助物管公司開展工作。

3.全面實施階段（6月21日6月30日）

兩站一中心一小組全面開展工作，切實為社區(qū)居民開展物業(yè)服務。

六、工作要求

1.加強領導，提高認識。各級領導要從建設新型現(xiàn)代社區(qū)、提升城市管理水平，促進和-諧社會建設、推進文明城市創(chuàng)建的高度出發(fā)。認真領會物業(yè)管理體制創(chuàng)新的重要意義，強化責任意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問責體系，確保體制創(chuàng)新各項工作落到實處。

2.強化宣傳，營造氛圍。要做好輿-論正面引導，大力宣傳實行規(guī)范化物業(yè)管理的意義、作用及物業(yè)管理的有關政策法規(guī)。采取散發(fā)宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報等方式，積極引導業(yè)主自覺遵守物業(yè)管理的有關規(guī)定，樹立物業(yè)管理是消費、是商品的意識，營造全社會共同關心、支持、參與住宅小區(qū)實行規(guī)范化物業(yè)管理工作的良好氛圍。

3.明確職責，落實要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實支持物業(yè)工作的各項政策。各社區(qū)要建立物業(yè)管理工作領導機構(gòu)，建立一把手負總責的責任體系，抽出精干力量落實社區(qū)責任及考核標準。街道物業(yè)管理辦公室要認真組織檢查考核工作，建立健全聯(lián)席會議制度，嚴格督辦并通報檢查結(jié)果，確保試點工作順利進行。

4.突出重點，加大投入。各社區(qū)要加大對本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管，特別對老舊小區(qū)要重點扶持，完善各項公共配套設施，并延伸服務內(nèi)容。同時，街道將采取爭取一點，自籌一點的辦法，對老舊小區(qū)物業(yè)管理給予必要投入。

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