購房流程和注意事項

1、前期準(zhǔn)備

首先，要核算家庭收入，算一算自己計劃拿多少錢來購房。明確自己購房的目的，是自住還是投資一定要想清楚。同時要明確房產(chǎn)的所有人。

其次，掌握房屋基礎(chǔ)知識學(xué)習(xí)。如要了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場，住宅的結(jié)構(gòu)有哪些形式?商品房的銷售面積如何計算?什么是住宅的開間、進(jìn)深、層高和凈高?什么是是使用率?什么是實用率?什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率?

2、看房前期準(zhǔn)備

1.了解開發(fā)商，比如開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)資質(zhì)

2.購房者必須學(xué)會看樓書

3.了解樓盤的入住時間、入住條件

4.車位

3、實地看房

一、驗看五證二書

“五證”是指《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。

“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

“五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。《商品房銷售(預(yù)售)許可證》的預(yù)售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。

兩書”可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。

二、多聽多看

到售樓現(xiàn)場后要多聽售樓人員的介紹，多看模型、樣板房、說明書，充分了解產(chǎn)品。

4、實地考察

1.配套設(shè)施考察

住宅配套包括市政基礎(chǔ)配套(供水、排污、電力、電信、燃?xì)饧肮�熱、道�?、公共設(shè)施配套、安全保護(hù)設(shè)施等。

(1)基礎(chǔ)設(shè)施按規(guī)范要求

(2)居住區(qū)功能的綜合性

(3)商業(yè)網(wǎng)點設(shè)施的配套

(4)現(xiàn)場看樓宇環(huán)境2.社區(qū)環(huán)境考察

(1)住在城里方便但不安靜

(2)郊區(qū)住宅適合休閑

(3)城郊結(jié)合部升值潛力可觀：

(4)謹(jǐn)慎選擇社區(qū)周邊小環(huán)境

3.物業(yè)管理的考察

應(yīng)了解未來的物業(yè)管理公司資質(zhì)和將提供哪些服務(wù)，服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)如何，一定要清楚今后房屋使用管理維修的具體制度以及物業(yè)管理收費等問題。

5、正式認(rèn)購

認(rèn)購書

購房者在買房前一定要注意《認(rèn)購書》的約定內(nèi)容，分辨清楚是“定金”還是“訂金”，留意“定金”風(fēng)險。

簽購房合同

簽訂購房合同時一定要慎重對待，一旦將來與銷售方發(fā)生糾紛，購房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。所以，在簽合同之前，一定需要再次仔細(xì)查驗發(fā)展商的資格和“五證”。

買房流程和注意事項2017-03-17 18:05 | #2樓

一、選房：

1. 選位置：市中心最好，升值潛力大。或者城市規(guī)劃的發(fā)展區(qū)域。盡量避免太靠近鐵路和高架等永久性-交通道路。避開重污染區(qū)。

2. 選質(zhì)量：建筑質(zhì)量很難判斷。可以通過小區(qū)的配套設(shè)施（會所，娛樂設(shè)施等)，車位（車配比越高越好，以后一家都不止一輛車，最好是地下車位，人車分流，地面行人安全），綠化率越高越好，層高越高越好。外立面貼面磚比涂料好。電梯的使用品牌，智能門禁的使用等。

3. 選交通。出行方便。

4. 選配套：如果是學(xué)區(qū)房最好，房子的抗跌性和領(lǐng)漲性都好。至少小學(xué)和幼兒園不能太遠(yuǎn)。菜場，商場等常去的生活區(qū)域不能太遠(yuǎn)。

5. 選房型：房型比較瑣碎，很難說清楚。房間夠用，面積滿足擺設(shè)，客廳盡量大，朝南。采光夠好！避免小客廳，暗衛(wèi)生間，大門對衛(wèi)生間等這些風(fēng)水忌諱的。房型方正。

6. 選樓層和朝向。樓層高低涉及到采光、粉塵、視野和便捷性。東邊套容易雨淋，西邊套容易西曬，中間邊套如果不是凸出來采光容易受影響，而且通常房型不通透。最好是一天多個時間段觀察下采光。

7. 除了上面提到的，還要考慮物業(yè)費，車位價錢，價格等。物業(yè)費越貴小區(qū)的品質(zhì)相對會更好。

二、談價錢。

每個樓盤的銷售策略不一樣，不能保證通用，而且

快銷樓盤能買到就不錯了，更別說談價了。但是可以嘗試以下方法。

1. 兩個人看房，黑白臉配合，既要表現(xiàn)出買房的誠意，也要表現(xiàn)出房子的不滿和挑剔，從上面“選房”中挑補足。（我們是要買房，但是對你們的房子還有不滿意的地方）。

2. “裝窮”：告訴他們自己工作情況，買這套房子已經(jīng)是“傾其所有”，還要勒緊褲腰帶。希望博取“同情心”，給予最低價格。

3. 可以側(cè)面透漏還有朋友想買，比如再看其他樓盤。兩個人想買在一起（潛臺詞要么兩套，要么都不買）。爭取低價，然后做朋友工作。

4. 得寸進(jìn)尺：通常售樓員報給你的折扣上面還會有至少2個點的浮動，就看你能不能談下來。如果她告訴你貸款99折，一次性付款

9.7折。意味著在她這里貸款拿到9.7折沒有大問題。售樓員只要沒有驚動經(jīng)理，你的價格就沒有談到位。

5. 斤斤計較：價格不能再談了的時候，讓他抹掉幾百元的零頭，或者有沒有禮物贈送，物業(yè)費贈送半年一年的，車位抵用券有沒有等等。

6. 賄賂：私下告訴售樓員，愿意拿錢給她，讓她申請更低的折扣，或者讓她引薦經(jīng)理，如果經(jīng)理給你便宜了，你答應(yīng)給這個售樓員額外好處。前提是你已經(jīng)盡力在不付出成本的情況下價格已經(jīng)談到最低了。不然你花錢買個不需要花錢就能談到的折扣就不合算了

三、簽定金協(xié)議：定金是不能退的。簽了定金協(xié)議之后通常10-15

天之內(nèi)簽合同，如果資金沒到位，就把簽合同時間延長，談好了再簽，不要盲目簽協(xié)議。

四、簽合同：合同模板是固定的，個人的基本信息和房號，單價，總價是打上去的。要注意這些信息不能錯。交房時間看清楚，如果沒有按時交房如何賠償。房屋面積有誤差如何處理。

五、辦貸款。商業(yè)貸款是開發(fā)商代辦，公積金貸款是自己辦理的，售樓員會告訴你準(zhǔn)備哪些材料，通常一個月之內(nèi)就會放貸款。

六、交房。交房拿鑰匙時需要交納契稅，維修基金，1年的物業(yè)費，水電煤氣開通費等。驗房時要核對房屋各功能區(qū)是否完整，比如下水道是否暢通，門窗是否完好。交房半年之內(nèi)可以辦下房產(chǎn)證，逾期未辦下來開發(fā)商要賠付錢（現(xiàn)在都是開發(fā)商統(tǒng)一代辦）。

七、裝修。需要交一部分裝修押金給物業(yè)公司。根據(jù)交房時給你的房屋圖紙，了解哪些墻體承重墻，是不能敲的，如果確實需要敲，需要經(jīng)過物業(yè)公司同意，還要房管局同意，會比較麻煩。房子以后住著舒不舒服七成取決于裝修如何，所以找一個好的設(shè)計師非常重要的，最好有朋友是做設(shè)計的，少給點錢幫忙設(shè)計下。市場上普通房屋設(shè)計通常是100-300元/㎡.

八、購買車位。考慮長期居住，車位是必須買的，最好是地下車位。選擇停車和他人行車相對安全的位置。

買房不可能完美，根據(jù)自己現(xiàn)狀，優(yōu)先滿足首要需求，降低其他條件的要求。

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