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2016房地產估價師案例分析考點：估價原則

　　一、合法原則：必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。

　　1、產權合法。估價時必須確認估價對象具有合法的產權。在無法確認估價對象產權的合法性的情況下，必須在估價報告中說明估價過程和結論是在假定估價對象具有合法產權的情況下才是有效的

2016房地產估價師案例分析考點：估價原則

　　2、用途合法。應以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗地進行估價就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地為居住用途，即使從其坐落位置、周圍環(huán)境等來看，適合用作商業(yè)用地，但也必須以居住用途為前提來估價;除非申請變更為商業(yè)用途，而且能夠獲得批準。

　　3、合法交易或合法處分。處分方式包括買賣、租賃、典當、抵債、贈與等。如抵押：①法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產，就不能以抵押為估價目的的估價對象，或者說這類房地產沒有抵押價值。②設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣房地產后，應當從拍賣所得價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權方可優(yōu)先受償。③財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。

　　4、其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。如，評估政府定價或政府指導價的房地產，應遵循政府定價或政府指導價。

　　二、最高最佳使用原則：指法律上許可，技術上可能，經濟上可行，價值最大化。包括最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度。

　　1、法律上許可。對于每一種潛在的使用方式，首先檢查其是否為法律所允許。

　　2、技術上可能。對于每一種潛在的使用方式，要檢查其它在技術上是否能夠實現(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術手段等。

　　3、經濟上可行。經濟可行性檢驗的一般做法是：針對每一種使用方式，首先估計其未來收入和支出流量，然后將此未來的收入和支出流量用現(xiàn)值表示，再將兩者進行比較。只有收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的使用方式才具有經濟上可行性。

　　4、價值最大化。①收益遞增遞減原理�？梢詭椭覀兇_定最佳集約度和最佳規(guī)模。②均衡原理。以房地產內部各構成要素的組合是否均衡，來判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳集約度和最佳規(guī)模。以建筑物和土地組合來講，建筑物與土地比較，如果過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的組合不是均衡狀態(tài)，該房地產的效用得不到有效發(fā)揮，從而降低該房地產的價值。③適合原理。是以房地產與其外部環(huán)境是否協(xié)調來判定是否為最高最佳使用。

　　最高最佳使用原理要求評估價值應是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價結果。如：某宗房地產，城市規(guī)劃規(guī)定既可用作商業(yè)用途，也可用作居住用途，如果用途商業(yè)用途能夠取得最大收益，則估價應以商業(yè)用途為前提;反之，應以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。但當估價對象已作了某種使用，則估價時應根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并在估價報告中予以說明：

　　1、保持現(xiàn)狀前提�，F(xiàn)有建筑物應予以保留的條件是：現(xiàn)狀房地產的價值大于新建房地產的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額。

　　2、裝修改造前提。認為裝修改造但不轉換用途再予以使用最為有利時，應以裝修改造但不轉換用途再予以使用為前提進行估價。其條件是：預計裝修改造后房地產價值的增加大于裝修改造費用。

　　3、轉換用途前提。其條件是：預計轉換用途所帶來的房地產價值的增加額大于轉換用途所需的費用。

　　4、重新利用前提。認為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應以拆除現(xiàn)有建筑后再予以利用為前提進行估價。

　　5、上述情形的某種組合。

　　三、替代原則：要求房地產估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

　　類似房地產是指與估價對象處在同一供求范圍內，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結構等方面與估價對象相同或相近的房地產。估價時要考慮相近效用的房地產的價格牽掣。

　　四、估價時點原則：要求房地產估價結果應是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。

　　1、估價時點在過去的情形。多出現(xiàn)在房地產糾紛案件中，特別是對估價結果有爭議而引發(fā)的復核估價。

　　2、估價時點為現(xiàn)在，估價對象為歷史狀況下的情形。多出現(xiàn)于房地產損害賠償案件中。

　　3、估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的情形。最常見、最大量的，包括在建工程估價。

　　4、估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的情形。如預售或預購價格。