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2024年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》真題及答案
無(wú)論在學(xué)習(xí)或是工作中，只要有考核要求，就會(huì)有試題，借助試題可以更好地檢查參考者的學(xué)習(xí)能力和其它能力。那么一般好的試題都具備什么特點(diǎn)呢？以下是小編為大家整理的2024年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》真題及答案，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
一、單項(xiàng)選擇題(共40題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。)
1、在房地產(chǎn)價(jià)格中，市場(chǎng)價(jià)格是( )。
A.穩(wěn)定均衡價(jià)格
B.不穩(wěn)定均衡價(jià)格
C.長(zhǎng)期均衡價(jià)格
D.短期均衡價(jià)格
【正確答案】：D
【答案解析】：市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格。參見(jiàn)教材P95。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
2、市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的( )。
A.預(yù)期原理
B.市場(chǎng)有效原理
C.替代原理
D.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論
【正確答案】：C
【答案解析】：市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。參見(jiàn)教材P173。
【該題針對(duì)“市場(chǎng)法概述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
3、某可比實(shí)例賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)由買(mǎi)方承擔(dān)，若買(mǎi)方付給賣(mài)方的金額不變，當(dāng)賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)增加時(shí)，該可比實(shí)例的正常成交價(jià)格會(huì)( )。
A.上升
B.下降
C.不變
D.無(wú)法確定
【正確答案】：A
【答案解析】：參見(jiàn)教材P191。
正常成交價(jià)格=買(mǎi)方支付給賣(mài)方的金額+買(mǎi)方承擔(dān)的應(yīng)由賣(mài)方承擔(dān)的稅費(fèi)
【該題針對(duì)“交易情況修正”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
4、房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于債權(quán)的是( )。
A.地役權(quán)
B.土地使用權(quán)
C.抵押權(quán)
D.租賃權(quán)
【正確答案】：D
【答案解析】：租賃權(quán)屬于債權(quán)。參見(jiàn)教材P52。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
5、為評(píng)估某房地產(chǎn)2011年9月1日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2011年3月1日，合同交易價(jià)格為4000元/㎡，約定建筑面積為95㎡，合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實(shí)際產(chǎn)權(quán)登記面積為100㎡。自2011年1月1日起至2011年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后的單價(jià)為( )元/㎡。
A.3868.92
B.4000.00
C.4072.54
D.4286.8
【正確答案】：C
【答案解析】：交易日期為2011年3月1日的正常交易價(jià)格即合同交易價(jià)格4000元/㎡，所以正確答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，參見(jiàn)教材P194。
【該題針對(duì)“市場(chǎng)狀況調(diào)整”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
6、評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的( )。
A.社會(huì)一般報(bào)酬率
B.最低期望收益率
C.特定投資者所要求的最低期望收益率
D.特定投資者所要求的最低報(bào)酬率
【正確答案】：A
【答案解析】：評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。參見(jiàn)教材P98。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
7、某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬(wàn)元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100㎡，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為( )元/㎡。
A.2593
B.3298
C.3098
D.29
【正確答案】：A
【答案解析】：參見(jiàn)教材P184～185。一年后支付的款項(xiàng)要折現(xiàn)到首付時(shí)點(diǎn)后，再與首付款相加，才能得出實(shí)際價(jià)格。
首期支付30%，那么首期支付的價(jià)款就是30×30%=9萬(wàn)，余下30×(1-30%)=21萬(wàn)在年末支付，房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格=30×30%+30×70%/(1+6%)=28.811萬(wàn)元
建筑面積單價(jià)=28.811/111.11=2593.018868元/平方米，選A。
【該題針對(duì)“建立比較基準(zhǔn)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
8、在運(yùn)用移動(dòng)平均法時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的( )進(jìn)行移動(dòng)平均。
A.市場(chǎng)行情
B.周期長(zhǎng)度
C.實(shí)際時(shí)間
D.變動(dòng)程度
【正確答案】：B
【答案解析】：在運(yùn)用移動(dòng)平均法時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的周期長(zhǎng)度進(jìn)行移動(dòng)平均。參見(jiàn)教材P352。
【該題針對(duì)“移動(dòng)平均法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
9、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自1997年至2002年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2003年住宅價(jià)格為( ) 元/m2。
A.4120
B.4149
C.4184
D.4216
【正確答案】：C
【答案解析】：預(yù)測(cè)2003年的價(jià)格為：V6=3100×1.051256=4183.96(元/m2)參見(jiàn)教材P351。
【該題針對(duì)“平均發(fā)展速度法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
10、某建筑物建成于1993年10月1日，在該建筑物建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，土地使用權(quán)出讓合同未約定不可續(xù)期。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，如果要求取建筑物在2008年10月的現(xiàn)值，則建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為( )年。
A.40
B.45
C.50
D.60
【正確答案】：C
【答案解析】：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命為60-10=50(年)。參見(jiàn)教材P310～311。
【該題針對(duì)“建筑物折舊的求取方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
16、運(yùn)用成本法評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)，按謹(jǐn)慎原則要求，在估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目的金額可能會(huì)在一定區(qū)間波動(dòng)時(shí)，應(yīng)采用( )的估計(jì)值。
A.正常
B.較低
C.平均
D.較高
【正確答案】：B
【答案解析】：在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊。參見(jiàn)教材P170。
【該題針對(duì)“謹(jǐn)慎原則”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
17、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價(jià)格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2008年的價(jià)格最接近于( ) 元/m2。
A.4800
B.5124
C.5800
D.7124
【正確答案】：C
【答案解析】：預(yù)測(cè)2008年的價(jià)格為：t=(4800/3500)1/5=1.0652，V8=3500×1.06528=5801.56(元/m2)。參見(jiàn)教材P350。
【該題針對(duì)“平均發(fā)展速度法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
18、某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)方支付給賣(mài)方29萬(wàn)元，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方和買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5%和3%，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A.27.6
B.28.2
C.29.0
D.29.9
【正確答案】：B
【答案解析】：正常成交價(jià)格=買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格/(1+應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率)=29/(1+3%)=28.16(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P190。
【該題針對(duì)“交易情況修正”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
19、某宗熟地的原生地取得費(fèi)為540元/㎡，土地開(kāi)發(fā)期為2年，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)第一年和第二年分別為90元/㎡和60元/㎡，貸款年利率為8%。采用成本法求取該熟地的價(jià)值時(shí)，其中的投資利息為( )元/㎡。
A.55.20
B.103.22
C.109.63
D.114.82
【正確答案】：B
【答案解析】：土地取得費(fèi)用為開(kāi)發(fā)期之初計(jì)息，即2年，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為均勻投入，第一年計(jì)息1.5年，第二年計(jì)息0.5年。540×1.082+90×1.081.5+60×1.080.5-(540+90+60)=103.22元/㎡。參見(jiàn)教材P280～281。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
20、房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給量與市場(chǎng)需求量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給曲線與市場(chǎng)需求曲線相交時(shí)的價(jià)格，一般叫做( )。
A.房地產(chǎn)的供給價(jià)格
B.房地產(chǎn)的需求價(jià)格
C.房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格
D.房地產(chǎn)的均衡價(jià)格
【正確答案】：D
【答案解析】：房地產(chǎn)的均衡價(jià)格是房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給量與市場(chǎng)需求量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)供給曲線與市場(chǎng)需求曲線相交時(shí)的價(jià)格。參見(jiàn)教材P90。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
21、王某購(gòu)買(mǎi)的商品房交付后，經(jīng)檢測(cè)室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)王某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元，并延遲入住3個(gè)月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛租金的15%。若月報(bào)酬率為0.5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)給王某造成的損失為( )元。
A.12650
B.5000
C.13911
D.12574
【正確答案】：D
【答案解析】：損失之和=污染治理費(fèi)用+損失的租金凈收益的現(xiàn)值
租金凈收益現(xiàn)值=3000×(1-15%)/0.5%×[1-(1+0.5%)-3]=7574、損失之和=5000+7574=12574。參見(jiàn)教材P22。
【該題針對(duì)“對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
22、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有( )的特性。
A.獨(dú)一無(wú)二和供給有限
B.流動(dòng)性差和價(jià)值最大
C.獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大
D.不可移動(dòng)和用途多樣
【正確答案】：C
【答案解析】：估價(jià)的基本條件。參見(jiàn)教材P11。
【該題針對(duì)“對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
23、在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)包含一份由( )的估價(jià)師簽名、蓋章的聲明。
A.本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有
B.所有參加該估價(jià)項(xiàng)目
C.對(duì)該估價(jià)項(xiàng)目負(fù)第一責(zé)任
D.本估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人
【正確答案】：B
【答案解析】：所有參加估價(jià)項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師都應(yīng)在該聲明上簽字。參見(jiàn)教材P412。
【該題針對(duì)“撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
24、在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險(xiǎn)需要評(píng)估( )，以為確定賠償金額提供參考依據(jù)。
A.市場(chǎng)價(jià)格
B.保險(xiǎn)價(jià)值
C.商品價(jià)值
D.所遭受的財(cái)產(chǎn)損失
【正確答案】：D
【答案解析】：參見(jiàn)教材P18。在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險(xiǎn)需要評(píng)估所遭受的財(cái)產(chǎn)損失，以為確定賠償金額提供參考依據(jù)。
【該題針對(duì)“對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
25、長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的對(duì)象是( )。
A.價(jià)格有明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)
B.價(jià)格無(wú)明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)
C.價(jià)格無(wú)明顯變動(dòng)的房地產(chǎn)
D.價(jià)格有明顯變動(dòng)的房地產(chǎn)
【正確答案】：B
【答案解析】：長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象是價(jià)格無(wú)明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)。參見(jiàn)教材P345～346。
【該題針對(duì)“長(zhǎng)期趨勢(shì)法概述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
26、某商鋪建筑面積為5000㎡，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年;市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/㎡;運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25%;該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為( )萬(wàn)元。
A.5208
B.533
C.695
D.711
【正確答案】：A
【答案解析】：V=[(120×5000×12)×(1-25%)/10%]×[1-1/(1+10%)35]=5207.85(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P218。
【該題針對(duì)“報(bào)酬資本化法的公式”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
27、通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為( )。
A.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本
B.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用
C.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用
D.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
【正確答案】：C
【答案解析】：參見(jiàn)教材P282～283。通常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)為土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
28、在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，在通常情況下，是采用( )時(shí)的匯率。
A.成交日期
B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)
C.估價(jià)作業(yè)日期
D.估價(jià)委托日
【正確答案】：A
【答案解析】：在統(tǒng)一幣種方面，將某一幣種的價(jià)格換算為另一幣種的價(jià)格，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。參見(jiàn)教材P184。
【該題針對(duì)“建立比較基準(zhǔn)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
29、下面( )不是由外部經(jīng)濟(jì)的原因而引起房地產(chǎn)價(jià)格上升。
A.裝飾裝修改造
B.修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地
C.調(diào)整城市發(fā)展方向
D.改變城市格局
【正確答案】：A
【答案解析】：外部經(jīng)濟(jì)，如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等。參見(jiàn)教材P66。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的特性”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
30、防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線是( )。
A.撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告
B.內(nèi)部審核估價(jià)報(bào)告
C.出具估價(jià)報(bào)告
D.估價(jià)資料歸檔
【正確答案】：B
【答案解析】：對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行審核，類似于對(duì)生產(chǎn)出的產(chǎn)品在出廠之前進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)，是防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線。參見(jiàn)教材P415。
【該題針對(duì)“審核估價(jià)報(bào)告”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
31、某寫(xiě)字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%，預(yù)計(jì)5年后出售時(shí)總價(jià)為6000萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%。該寫(xiě)字樓目前的價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A.5061.44
B.5546.94
C.5562.96
D.6772.85
【正確答案】：A
【答案解析】：折現(xiàn)率=6%+6%×25%=7.5%
6000×(1-6%)/1.0755+400×0.7/0.075×(1-1.075-5)=5061.4【該題針對(duì)“報(bào)酬率的求取”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
32、估價(jià)中的主要不同意見(jiàn)和估價(jià)結(jié)果重大修改意見(jiàn)記錄( )。
A.應(yīng)作為估價(jià)資料歸檔
B.不用作為估價(jià)資料歸檔
C.由估價(jià)機(jī)構(gòu)決定是否歸檔
D.依委托人的意見(jiàn)決定是否歸檔
【正確答案】：A
【答案解析】：歸檔的估價(jià)資料應(yīng)全面、完整，一般包括：①估價(jià)報(bào)告;②估價(jià)委托書(shū);③估價(jià)委托合同;④估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況記錄;⑤實(shí)地查勘記錄;⑥估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄;⑦估價(jià)中的主要不同意見(jiàn)和估價(jià)結(jié)果重大修改意見(jiàn)記錄;⑧估價(jià)報(bào)告交接單;⑨估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師認(rèn)為有必要保存的其他資料。參見(jiàn)教材P417。
【該題針對(duì)“估價(jià)資料歸檔”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
33、下列不屬于房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格相同之處的是( )。
A.都是價(jià)格用貨幣來(lái)表示
B.都有波動(dòng)，受供求因素的影響
C.都是按質(zhì)論價(jià)
D.都受區(qū)位因素的影響
【正確答案】：D
【答案解析】：共同之處在于：①都是價(jià)格，是價(jià)值的貨幣表現(xiàn);②都有波動(dòng)，受供求因素的影響;③都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。參見(jiàn)教材P83。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的異同”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
34、一般來(lái)講，人口總量雖然不變，而隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價(jià)格總的趨勢(shì)是( )。
A.上漲
B.下跌
C.保持相對(duì)穩(wěn)定
D.先漲后跌
【正確答案】：A
【答案解析】：隨著家庭人口規(guī)模小型化，家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲趨勢(shì)。
參見(jiàn)教材P135。
【該題針對(duì)“人口因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
35、公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來(lái)劃分的，總高度等于或者超過(guò)( )層的為高層。
A.7
B.8
C.9
D.10
【正確答案】：D
【答案解析】：10層以上(含10層)為高層住宅。參見(jiàn)教材P75。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)狀況描述”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
36、成新折扣法習(xí)慣于根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損狀況等，判定出建筑物的 ( )。
A.成新率
B.年折舊率
C.殘值率
D.回收率
【正確答案】：A
【答案解析】：成新折扣法習(xí)慣于根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損狀況等，判定出建筑物的成新率。參見(jiàn)教材P301。
【該題針對(duì)“建筑物折舊的求取方法”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
37、某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣�，分別為道路18元，燃?xì)?8元，供水16元，排水18元，熱力12元，供電23元，通信10元，場(chǎng)地平整13元，則該地區(qū)五通一平的正常費(fèi)用是( )元/平方米。
A.98
B.102
C.108
D.116
【正確答案】：A
【答案解析】：參見(jiàn)教材P68。五通指水(供水和排水)電路再加上電信。道路18+供水16+排水18+供電23+通信10+場(chǎng)地平整13=【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的種類”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
38、( )是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。
A.用益物權(quán)
B.擔(dān)保物權(quán)
C.抵押權(quán)
D.租賃權(quán)
【正確答案】：A
【答案解析】：用益物權(quán)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。參見(jiàn)教材P52。
【該題針對(duì)“房地產(chǎn)的含義”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
39、某估價(jià)機(jī)構(gòu)于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2003年6月15日。因估價(jià)結(jié)果有爭(zhēng)議，2003年8月15日進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為( )。
A.2003年6月15日
B.2003年8月15日
C.簽訂估價(jià)委托合同之日
D.估價(jià)人員與委托人商定的某日
【正確答案】：A
【答案解析】：要以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)，才能檢驗(yàn)原估價(jià)結(jié)果是否合理。參見(jiàn)教材P162。
【該題針對(duì)“估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
二、 多項(xiàng)選擇題
1、下列情況，會(huì)導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的是( )。
A.相鄰房地產(chǎn)合并交易
B.交易雙方成交前進(jìn)行了超長(zhǎng)時(shí)間的協(xié)議磋商
C.交易雙方存在利害關(guān)系
D.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)
E.交易中的某一方特別熟悉和了解市場(chǎng)行情
【正確答案】：ACD
【答案解析】：交易前的協(xié)議磋商時(shí)間長(zhǎng)，則說(shuō)明雙方信息都比較充分，有足夠的形成合理價(jià)格的時(shí)間，不會(huì)導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格;交易中的某一方特別了解市場(chǎng)行情，但是不以為著另一方不熟悉和了解市場(chǎng)行情，也不會(huì)必然導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格。參見(jiàn)教材P187。
2、選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括( )等。
A.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同
B.可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合
C.可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)
D.可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格
E.可比實(shí)例大類用途與估價(jià)對(duì)象的大類用途相同
【答案解析】選取的可比實(shí)例應(yīng)滿足下列要求：①與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近。②與估價(jià)對(duì)象的用途相同。③與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。④與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)。⑤與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。⑥與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。參見(jiàn)教材P181～182。
3、在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于( )。
A.房地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力
B.將預(yù)期原理作為理論依據(jù)
C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)方式
D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)
E.正確預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
【正確答案】：CE
【答案解析】：在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于下列兩個(gè)預(yù)測(cè)：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)，②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或售求狀況，正確地預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。參見(jiàn)教材P322。
4、下列不存在替代關(guān)系的有( )。
A.普通住宅與娛樂(lè)房地產(chǎn)之間
B.經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住宅之間
C.經(jīng)濟(jì)適用房與高檔別墅之間
D.普通住宅與商業(yè)用房之間
E.賓館與寫(xiě)字樓之間
【正確答案】：ACD
【答案解析】：某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足相同或相似的需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住宅之間、二手房與新建商品房之間、賓館與寫(xiě)字樓之間存在著一定的替代關(guān)系。參見(jiàn)教材P86。
5、在房地產(chǎn)交易中往往需要繳納一些稅費(fèi)。根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)由買(mǎi)賣(mài)雙方共同繳納或者各負(fù)擔(dān)一部分的稅費(fèi)包括( )等。
A.土地增值稅
B.印花稅
C.交易手續(xù)費(fèi)
D.土地使用權(quán)出讓金
E.契稅
【正確答案】：BC
【答案解析】：有的稅費(fèi)則買(mǎi)賣(mài)雙方都應(yīng)繳納或者各負(fù)擔(dān)一部分，如印花稅、交易手續(xù)費(fèi)。參見(jiàn)教材P187。
6、下列關(guān)于不同類型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，正確的是( )。
A.原始價(jià)值高于或等于賬面價(jià)值
B.投資價(jià)值高于市場(chǎng)價(jià)值
C.謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值
D.快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值
E.評(píng)估價(jià)值等于理論價(jià)值
【正確答案】：ACD
7、在成本法中，直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)包括( )。
A.土地取得成本
B.開(kāi)發(fā)成本
C.管理費(fèi)用
D.銷售費(fèi)用
E.投資利息
【正確答案】：AB
【答案解析】：直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本。參見(jiàn)教材P282。
8、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說(shuō)法，正確的有( )。
A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格
B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)
C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證
D.房地產(chǎn)估價(jià)是會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)
E.房地產(chǎn)估價(jià)既是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)
【正確答案】：ADE
【答案解析】：參見(jiàn)教材P5-10。房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程，而不是代替市場(chǎng)定價(jià)，B錯(cuò)誤;房地產(chǎn)估價(jià)只提供價(jià)值意見(jiàn)，而不做價(jià)格保證，C錯(cuò)誤。
9、關(guān)于投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的說(shuō)法，正確的有( )。
A.投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值都可以采用收益法評(píng)估
B.評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率
C.評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定的投資者所要求的最高報(bào)酬率
D.評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益應(yīng)采用稅前凈收益
E.評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來(lái)凈收益的估計(jì)是客觀的
【正確答案】：AB
【答案解析】：C應(yīng)該是最低報(bào)酬率;D應(yīng)該是稅后凈收益;E投資價(jià)格的評(píng)估是個(gè)非常主觀的過(guò)程，對(duì)未來(lái)凈收益的估計(jì)不一定是客觀的。參見(jiàn)教材P97。
10、下列是收益性房地產(chǎn)的有( )。
A.農(nóng)地
B.寫(xiě)字樓
C.寫(xiě)字樓
D.倉(cāng)庫(kù)
E.未開(kāi)發(fā)的土地
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：收益性房地產(chǎn)如住宅、商店、寫(xiě)字樓、旅館、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車(chē)場(chǎng)、汽車(chē)加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫(kù)、農(nóng)地等。參見(jiàn)教材P72。
11、基準(zhǔn)地價(jià)修正法是一種( )，其估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性。
A.直接估價(jià)方法
B.間接估價(jià)方法
C.精確的估價(jià)方法
D.經(jīng)驗(yàn)性的估價(jià)方法
【正確答案】：ABD
【答案解析】：制作臨街深度價(jià)格修正率表的要領(lǐng)是：①設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;②將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度劃分為若干等份;③確定臨街深度價(jià)格遞減率;④求取單獨(dú)深度價(jià)格修正率或累計(jì)深度價(jià)格修正率、平均深度價(jià)格修正率，并用表格反映。參見(jiàn)教材P375。
12、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開(kāi)發(fā)成本包括( )。
A.取得土地使用權(quán)時(shí)的出讓金或轉(zhuǎn)讓金
B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)
D.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)
E.管理費(fèi)
【正確答案】：BCD
【答案解析】：“取得土地使用權(quán)時(shí)的出讓金或轉(zhuǎn)讓金”屬于土地取得成本，而“管理費(fèi)”是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的一項(xiàng)。參見(jiàn)教材P277～278。
13、在房地產(chǎn)抵押估價(jià)實(shí)務(wù)中，遵循謹(jǐn)慎原則的具體要求包括( )。
A.在運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)該選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘
B.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，估價(jià)未來(lái)收益可能高也可能低，應(yīng)該采用居中的收益估計(jì)值進(jìn)行估價(jià)
C.在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，選取的報(bào)酬率或者資本化率不應(yīng)偏低
D.在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)稅費(fèi)和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊
E.在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)，不應(yīng)高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，應(yīng)對(duì)后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)進(jìn)行適當(dāng)修正
【正確答案】：ACD
【答案解析】：B在運(yùn)用收益法估價(jià)時(shí)，估價(jià)未來(lái)收益可能高也可能低，應(yīng)該采用較低的，而不是居中的收益估計(jì)值進(jìn)行估價(jià);E不應(yīng)低估后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。參見(jiàn)教材P170。
14、搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)搜集交易實(shí)例的( )。
A.成交價(jià)格
B.議價(jià)時(shí)間
C.成交日期
D.付款方式
E.交易雙方
【正確答案】：ACDE
【答案解析】：在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡量搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實(shí)例房地產(chǎn)基本狀況;②交易雙方基本情況;③成交價(jià)格;④成交日期;⑤付款方式;⑥交易情況。參見(jiàn)教材P177。
15、市場(chǎng)法適用的對(duì)象有( )。
A.標(biāo)準(zhǔn)廠房
B.在建工程
C.高檔公寓
D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地
E.紀(jì)念館
【正確答案】：ACD
【答案解析】：市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象是數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等;②寫(xiě)字樓;③商鋪;④標(biāo)準(zhǔn)廠房;⑤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。參見(jiàn)教材P174。
16、現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，由于估價(jià)目的不同，同時(shí)存在著3種估價(jià)，分別是( )。
A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況
B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況
C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況
D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況
E.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況
【正確答案】：ABC
17、土地實(shí)物因素包括( )。
A.面積
B.形狀
C.地形
D.土壤
E.位置
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：土地實(shí)物因素包括：土地面積;土地形狀;地形、地勢(shì);地基(工程地質(zhì));土壤;土地開(kāi)發(fā)程度。參見(jiàn)教材P122～124。
18、估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地說(shuō)明估價(jià)假設(shè)，其主要作用在于( )。
A.體現(xiàn)估價(jià)師的專業(yè)勝任能力
B.反映估價(jià)師的職業(yè)道德
C.保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)
D.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用人
E.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)
【正確答案】：CDE
【答案解析】：參見(jiàn)教材P33。合理且有依據(jù)地說(shuō)明估價(jià)假設(shè)反映了估價(jià)師的能力和職業(yè)道德，但是其最終作用在于風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。
19、某工業(yè)用地的土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價(jià)為500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價(jià)為1500元/m2，則因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價(jià)為( )萬(wàn)元。
A.500
B.1000
C.2500
D.3000
【正確答案】：ACD
【答案解析】：明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵和表達(dá)方式。其中，明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵是要確定基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的下列條件：①估價(jià)時(shí)點(diǎn);②土地用途;③土地使用權(quán)性質(zhì);④土地使用期限;⑤容積率;⑥土地開(kāi)發(fā)程度。參見(jiàn)教材P382～383。
20、在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，房地產(chǎn)的價(jià)值包含( )。
A.以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值
B.以土地使用權(quán)年限為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值
C.以建筑物剩余自然壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值
D.以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值
E.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值
【正確答案】：DE
【答案解析】：建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。在這種情況下，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的房地產(chǎn)價(jià)值，加上建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。參見(jiàn)教材P236。
三、判斷題
1、高層建筑地價(jià)分?jǐn)偸菍⒏邔咏ㄖ脑靸r(jià)分?jǐn)偟剿纪恋厣稀? )
【正確答案】：N
【答案解析】：通過(guò)高層建筑地價(jià)分?jǐn)偪梢越鉀Q：①各部分占有的土地份額;②各部分分?jǐn)偟耐恋孛娣e;③各部分分?jǐn)偟牡貎r(jià)額。參見(jiàn)教材P387。
2、資本化率和報(bào)酬率都是將房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，前者是某種年收益與其價(jià)格的比率，后者是用來(lái)除一連串的未來(lái)各期凈收益，以求得未來(lái)各期凈收益現(xiàn)值的比率。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：這是資本化率和報(bào)酬率的區(qū)別所在。參見(jiàn)教材P255。
3、為便于投資利息的測(cè)算，銷售費(fèi)用應(yīng)當(dāng)區(qū)分為銷售之前發(fā)生的費(fèi)用與銷售同時(shí)發(fā)生的費(fèi)用。 ( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：為便于投資利息的測(cè)算，銷售費(fèi)用應(yīng)當(dāng)區(qū)分為銷售之前發(fā)生的費(fèi)用與銷售同時(shí)發(fā)生的費(fèi)用。參見(jiàn)教材P278。
4、根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，獲知某類房地產(chǎn)2003～2007年的價(jià)格逐年上漲，分別為 3500元/m2、3700元/m2、3950元/m2、4250元/m2、4550元/m2，運(yùn)用平均增減量法預(yù)測(cè)，該類房地產(chǎn)2008年的價(jià)格高于4800元/m2。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：d=(4550-3500)/4=262.5(元/m2)，預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2008年的價(jià)格為：V5=P0+d×i=3500+262.5×5=4812.5(元/m2)。參見(jiàn)教材P348。
5、明確估價(jià)目的有助于明確估價(jià)對(duì)象，有助于明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，還有助于明確所要評(píng)估的價(jià)值類型。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：明確估價(jià)目的有助于明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類型。參見(jiàn)教材P398。
6、估價(jià)報(bào)告使用期限也是估價(jià)的責(zé)任期。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：估價(jià)報(bào)告使用期限不同于估價(jià)報(bào)告有效期或者估價(jià)責(zé)任期限。參見(jiàn)教材P414。
7、房地產(chǎn)的共有權(quán)在按份共有中，共有人按照其份額對(duì)共有的房地產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。
【正確答案】：Y
【答案解析】：按份共有人對(duì)共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。參見(jiàn)教材P50。
8、對(duì)可及性相當(dāng)?shù)耐恋卦O(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)宗地求其標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，此標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格稱為路線價(jià)。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：路線價(jià)法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并求其平均價(jià)格，然后利用價(jià)格修正率對(duì)該平均價(jià)格進(jìn)行調(diào)整來(lái)求取街道兩側(cè)的土地價(jià)值的方法。參見(jiàn)教材P368。
9、在實(shí)際估價(jià)中，估價(jià)程序中的各個(gè)工作步驟之間不是完全割裂的，相互間可以有某些交叉，但不會(huì)出現(xiàn)反復(fù)。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：在實(shí)際估價(jià)中上述估價(jià)程序中的各個(gè)工作步驟之間不是割裂的，可以有某些交叉，有時(shí)甚至需要一定的反復(fù)，但不得隨意簡(jiǎn)化和省略。參見(jiàn)教材P393。
10、在市場(chǎng)比較法中，可采用時(shí)間序列分析法對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期修正。 ( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：市場(chǎng)狀況調(diào)整的具體方法，可采用價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率，也可采用時(shí)間序列分析。參見(jiàn)教材P192。
11、供役地在給他人方便時(shí)，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會(huì)降低供役地的價(jià)值。 ( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：供役地在給他人方便時(shí)，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會(huì)降低供役地的價(jià)值。參見(jiàn)教材P126。
12、現(xiàn)需評(píng)估某期貨房地產(chǎn)的價(jià)值，在此估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象狀況為未來(lái)某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，則房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)為未來(lái)某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)。 ( )
【正確答案】：N
13、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為38萬(wàn)元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少3萬(wàn)元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為12年。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為：A-(n-1)×b=0，n=38/3+1=13.67(年)。參見(jiàn)教材P224～225。
14、運(yùn)用市場(chǎng)法求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，選取的可比實(shí)例的規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5～2范圍內(nèi)。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5倍～2倍范圍內(nèi)。參見(jiàn)教材P180～181。
15、一般的建筑物適用于重建價(jià)格，有歷史美學(xué)價(jià)值的建筑物適用于重置價(jià)格。( )
【正確答案】：N
【答案解析】：一般的建筑物適用重置價(jià)格，有歷史或美學(xué)價(jià)值的建筑物適用重建價(jià)格。參見(jiàn)教材P289
16、有條件選用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)法為主要的估價(jià)方法。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：有條件選用市場(chǎng)法估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)法為主要的估價(jià)方法。參見(jiàn)教材P405。
17、投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。參見(jiàn)教材P247。
18、任何一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：估價(jià)目的是基礎(chǔ)，決定估價(jià)的其它方面。參見(jiàn)教材P29。
19、有一棟四層公寓，每層建筑面積相等，已知第二層的房地價(jià)值為第一層的1.05倍，第三層的房地價(jià)值為第四層的1.15倍，第四層的房地價(jià)值為第二層的91%。按房地價(jià)值分?jǐn)偡ㄓ?jì)算得出第三層占有的土地份額約為27%。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：設(shè)一層的房地產(chǎn)價(jià)值為x，則二層為1.05.，三層為1.05x×0.91×1.15=1.0988x，四層為1.05x ×0.91=0.9555x，總房地價(jià)值為4.1043x，參見(jiàn)教材P389。
20、當(dāng)選用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)時(shí)，通常是對(duì)最適用于估價(jià)對(duì)象、占有資料全面準(zhǔn)確的估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果賦予較大的權(quán)重;反之，賦予較小的權(quán)重。( )
【正確答案】：Y
【答案解析】：當(dāng)選用加權(quán)算術(shù)平均數(shù)時(shí)，通常是對(duì)最適用于估價(jià)對(duì)象、占有資料全面準(zhǔn)確的估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果賦予較大的權(quán)重;反之，賦予較小的權(quán)重。參見(jiàn)教材P410。
四、簡(jiǎn)答題：
1、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則。
答案：
房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則主要包括以下幾點(diǎn)：
合法原則：估價(jià)對(duì)象的合法使用或合法處分是估價(jià)的前提。在估價(jià)中，應(yīng)依據(jù)估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分或合法利用來(lái)評(píng)估其價(jià)值。
最高最佳利用原則：在合法前提下，估價(jià)對(duì)象應(yīng)以最高最佳利用方式進(jìn)行估價(jià)。這要求估價(jià)人員充分考慮估價(jià)對(duì)象的用途、規(guī)模、檔次、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、環(huán)境、位置等因素，分析其最佳利用方式，并據(jù)此評(píng)估其價(jià)值。
替代原則：在同一市場(chǎng)上，相同或相似使用價(jià)值的房地產(chǎn)之間具有相互替代性。估價(jià)時(shí)，應(yīng)考慮市場(chǎng)上相同或相似房地產(chǎn)的價(jià)格水平，確保估價(jià)結(jié)果具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)可以是過(guò)去、現(xiàn)在或未來(lái)，但必須是明確的時(shí)間點(diǎn)。估價(jià)人員應(yīng)根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)狀況、政策環(huán)境等因素進(jìn)行評(píng)估。
公平、公正、公開(kāi)原則：估價(jià)人員在估價(jià)過(guò)程中應(yīng)保持獨(dú)立、客觀、公正的態(tài)度，不受任何外部因素的干擾。同時(shí)，估價(jià)結(jié)果應(yīng)公開(kāi)透明，接受社會(huì)監(jiān)督。
2、簡(jiǎn)述市場(chǎng)比較法的基本步驟。
答案：
市場(chǎng)比較法是通過(guò)比較估價(jià)對(duì)象與市場(chǎng)上相似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)評(píng)估其價(jià)值的一種方法。其基本步驟包括：
收集交易實(shí)例：廣泛收集與估價(jià)對(duì)象相似、成交日期接近、交易類型相同的房地產(chǎn)交易實(shí)例。
選取可比實(shí)例：從收集到的交易實(shí)例中選取與估價(jià)對(duì)象最為接近、可比性最強(qiáng)的實(shí)例作為可比實(shí)例。
建立價(jià)格可比基礎(chǔ)：對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行必要的修正，如統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一面積內(nèi)涵、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等，以確保其與估價(jià)對(duì)象在價(jià)格上具有可比性。
進(jìn)行因素比較與修正：對(duì)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象在區(qū)位、用途、規(guī)模、檔次、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、環(huán)境等方面的差異進(jìn)行比較，并據(jù)此對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行修正。
計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格：將修正后的可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行加權(quán)平均或算術(shù)平均，得到估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格。
確定估價(jià)結(jié)果：根據(jù)比準(zhǔn)價(jià)格及估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，綜合考慮其他因素（如市場(chǎng)狀況、政策環(huán)境等），最終確定估價(jià)結(jié)果。
3、簡(jiǎn)述成本法估價(jià)的基本思路。
答案：
成本法估價(jià)的基本思路是通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象的重置成本或再生產(chǎn)成本進(jìn)行估算，并扣除其各項(xiàng)貶值（如實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值）來(lái)確定其價(jià)值。具體步驟如下：
估算重置成本或再生產(chǎn)成本：根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況和市場(chǎng)狀況，估算其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置成本或再生產(chǎn)成本。這包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等。
估算實(shí)體性貶值：根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際使用情況、維護(hù)狀況及自然壽命等因素，估算其因物理磨損、功能退化等造成的實(shí)體性貶值。
估算功能性貶值：分析估價(jià)對(duì)象與市場(chǎng)上同類房地產(chǎn)在功能上的差異，估算因功能不足或過(guò)剩而造成的功能性貶值。
估算經(jīng)濟(jì)性貶值：考慮市場(chǎng)狀況、政策環(huán)境、城市規(guī)劃等因素對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的影響，估算其因外部條件變化而造成的經(jīng)濟(jì)性貶值。
計(jì)算估價(jià)結(jié)果：將重置成本或再生產(chǎn)成本扣除各項(xiàng)貶值后，得到估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果。
請(qǐng)注意，以上答案僅為簡(jiǎn)答題的示例解答，具體題目可能有所不同，需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行回答。
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