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房地產(chǎn)估價師《理論與方法》單選沖刺題

　　單選題：

房地產(chǎn)估價師《理論與方法》單選沖刺題

　　1、成交價格圍繞著（）而上下波動。

　　A.市場價格

　　B.理論價格

　　C.清算價格

　　D.原始價格

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動。參見教材P95。

　　2、假設開發(fā)法用于房地產(chǎn)開發(fā)項目分析在選取有關參數(shù)和測算有關數(shù)值時，投資分析是站在（）的投資者的立場上。

　　A.特定

　　B.典型

　　C.單個

　　D.社會

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：房地產(chǎn)開發(fā)分析是站在某個特定的投資者的立場上。參見教材P321。

　　3、某幢空調已落后的辦公樓，舊系統(tǒng)已計提折舊80萬元，拆除該空調的費用為8萬元，可回收殘值40萬元，重新購建價格（不含安裝費）為150萬元，安裝新的空調系統(tǒng)的費用為6萬元。則該辦公樓因空調落后引起折舊額為（）萬元。

　　A.32

　　B.44

　　C.96

　　D.108

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：該功能落后空調系統(tǒng)的重建成本（現(xiàn)有項目成本）－該落后空調已計提折舊＋修復成本（拆除該功能落后空調所必需的費用－該功能落后空調系統(tǒng)可回收的殘值＋安裝新的功能先進空調所必需的費用）－該新的功能空調系統(tǒng)如果在建筑物建造時就安裝所必需的費用＝可修復的功能落后引起的折舊。

　　該辦公樓因空調落后引起的折舊＝（150－80）＋（8－40＋6）＝44（萬元）參見教材P308～309。

　　4、下列房地產(chǎn)估價相關活動中，屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務范疇的是（）。

　　A.高層建筑地價分攤

　　B.房地產(chǎn)投資價值評估

　　C.因環(huán)境污染導致的房地產(chǎn)價值減損評估

　　D.城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評估

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：參見教材P4。房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構除了從事傳統(tǒng)價值評估業(yè)務(即為了各種估價目的，對各種房地產(chǎn)的各種價值進行評估)，通常還從事房地產(chǎn)估價衍生業(yè)務和咨詢業(yè)務，如價值分配業(yè)務、價值減損評估業(yè)務、價值提升評估業(yè)務、相關經(jīng)濟損失評估業(yè)務和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務。

　　5、一個估價項目中的估價目的，本質上是由（）決定的。

　　A.估價機構

　　B.估價師

　　C.估價報告使用者

　　D.估價委托人的估價需要

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：一個估價項目中的估價目的，本質上是由估價委托人的估價需要決定的。參見教材P29。

　　6、在抵押、抵債、房屋拆遷補償?shù)饶康牡墓纼r中，一般應選�。� ）的買賣實例。

　　A.協(xié)議方式

　　B.招標方式

　　C.拍賣方式

　　D.政府定價

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：在實際估價中，包括為抵押、折價、變賣、房屋征收補償?shù)饶康墓纼r，多數(shù)是要求選取買賣實例為可比實例，而且一般應選取協(xié)議方式的買賣實例。參見教材P181。

　　7、某估價對象為一舊廠房改造的超級市場，建設期為2年，該廠房建成5年后補辦了土地使用權出讓用續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟壽命為50年。假設殘值率為零，采用直線法計算建筑物折舊時年折舊率為（）。

　　A.2．00%

　　B.2．13%

　　C.2．22%

　　D.2．50%

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：對于在土地使用權出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應按照建筑物經(jīng)濟壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后計算建筑物折舊。50－5－40＝5（年），50－5＝45（年），1÷45＝2.22％。參見教材P310。

　　8、某商品住宅總價為98萬元，首付款為30%，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為7．5%，自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為（）。

　　A.7．65%

　　B.8．75%

　　C.9．42%

　　D.10．19%

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：抵押貸款常數(shù)RM為：

　　9、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120㎡，單位建筑面積的重置價格為800元／㎡，建筑物殘值率6%，年折舊率2．2%，計算該建筑物的現(xiàn)值是（）元。

　　A.76800

　　B.79104

　　C.80118

　　D.81562

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：d＝D／C，年折舊額D＝C×d＝120×800×2.2％＝2112（元）；

　　折舊總額Et＝D×t＝2112×8＝16896（元）；

　　建筑物現(xiàn)值V＝C－Et＝120×800－16896＝79104（元）。參見教材P299。

　　10、某寫字樓的土地取得成本8000萬元，建設成本6000萬元，管理費用800萬元，銷售費用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費為售價的6%，銷售利潤率為16%。該寫字樓的價值為（）萬元。

　　A.17087．20

　　B.18699．20

　　C.19666．40

　　D.20666．67

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：8000+6000+800+600+720+X*6%+X*16%=X

　　X=20666.67

　　11、估價報告經(jīng)審核合格之后，由負責該估價項目的至少（）注冊房地產(chǎn)估價師簽名，并加蓋估價機構公章，以估價機構的名義出具。

　　A.1名

　　B.2 名

　　C.2名以上

　　D.3名以上

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：一份房地產(chǎn)估價報告必須有至少兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽字、房地產(chǎn)估價機構蓋章。參見教材P416。

　　12、下列關于房地產(chǎn)估價師應遵守的職業(yè)道德的表述中，不正確的有（）。

　　A.應做到誠實正直、公正執(zhí)業(yè)

　　B.通過努力學習，可以接受部分超過自己專業(yè)能力的估價項目

　　C.未經(jīng)委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開

　　D.不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：參見教材P36。估價師對于感到自己的專業(yè)知識和經(jīng)驗所限而難以評估出合理的價值的，不應當承接

　　13、在特定的房地產(chǎn)上，既有物權又有債權的，應優(yōu)先保護（）。

　　A.債權

　　B.物權

　　C.二者皆可

　　D.二者皆不

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：在特定的房地產(chǎn)上，既有物權又有債權的，優(yōu)先保護物權。參見教材P52。

　　14、評估某宗房地產(chǎn)2011年7月1日的市場價值，選取的可比實例中該類房地產(chǎn)的成交日期為2010年10月1日，成交價格為3500元/平方米，另知：該類房地產(chǎn)市場價格2010年6月1日至2011年3月1日，平均每月比上月漲1．5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%，則進行市場狀況調整后可比實例的比準價格為（）元/平方米。

　　A.4075．3

　　B.4081．3

　　C.4122．5

　　D.4166．4

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：2010年10月1日到2011年3月1日，共5個月，月平均上漲率1.511年3月1日至2011年7月1日（估價時點），共4個月，月平均上漲2%=4081.3、參見教材P202

　　15、在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相當，選取的可比實例規(guī)模一般應在估價對象規(guī)模的（）范圍之內(nèi)。

　　A.0．5～2．0

　　B.1．5～2．0

　　C.0．5～1．5

　　D.1．0～1．5

　　【正確答案】：A