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房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》測(cè)試題：判斷題
判斷題1
1、消費(fèi)者的現(xiàn)時(shí)需求不僅取決于其現(xiàn)在的收入和房地產(chǎn)目前的價(jià)格水平，還取決于消費(fèi)者對(duì)未來(lái)收入和房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的預(yù)期。 （ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：消費(fèi)者的現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)需求不僅取決于當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格水平，還取決于他對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格漲落的預(yù)期。參見(jiàn)教材P87。
2、估價(jià)報(bào)告使用期限是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)計(jì)算，而不是從估價(jià)報(bào)告出具之日開(kāi)始計(jì)算。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：估價(jià)報(bào)告使用期限是指自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，使用估價(jià)報(bào)告不得超過(guò)的時(shí)間。參見(jiàn)教材P414。
3、房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無(wú)形收益。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，而且要考慮各種無(wú)形收益。如果無(wú)形收益已通過(guò)有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無(wú)形收益。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮無(wú)形收益。如果無(wú)形收益已通過(guò)有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。參見(jiàn)教材P242。
4、具體一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價(jià)格，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是趨于下降的。（ ）
【正確答案】：Y
5、由于越接近所預(yù)測(cè)的價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)間的增減量對(duì)預(yù)測(cè)越重要，所以如果能用不同的權(quán)重對(duì)過(guò)去各期的增減量予以加權(quán)后再計(jì)算其平均增減量，就能使預(yù)測(cè)的價(jià)格更接近或符合實(shí)際。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：由于越接近所預(yù)測(cè)的價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)間的增減量對(duì)預(yù)測(cè)越重要，所以如果能用不同的權(quán)重對(duì)過(guò)去各期的增減量予以加權(quán)后再計(jì)算其平均增減量，就能使預(yù)測(cè)的價(jià)格更接近或符合實(shí)際。參見(jiàn)教材P350。
6、經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)通常是取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的日期，終點(diǎn)是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日期。 （ ）
【正確答案】：N
7、每種估價(jià)方法都有其特定的適用對(duì)象和條件，有時(shí)可以同時(shí)運(yùn)用，以相互驗(yàn)證，有時(shí)是相互補(bǔ)充的，但不應(yīng)相互替代。（ ）
【正確答案】：Y
8、某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算的建筑物年折舊費(fèi)為100萬(wàn)元，房屋設(shè)備年折舊費(fèi)為10萬(wàn)元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費(fèi)為50萬(wàn)元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價(jià)時(shí)，計(jì)入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的折舊費(fèi)為160萬(wàn)元。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：參見(jiàn)教材P238。建筑物的折舊費(fèi)用，不能計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。短壽命周期的資產(chǎn)的折舊才能計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。計(jì)入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的折舊費(fèi)應(yīng)該為60萬(wàn)元。
9、低價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的.絕對(duì)水平降低。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：低價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平降低。同理，高價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平很高。參見(jiàn)教材P137。
10、在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是社會(huì)一般報(bào)酬率；而評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率。特別需要注意的是此最低報(bào)酬率可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。參見(jiàn)教材P98。
判斷題2
1、估價(jià)上的折舊注重的是原始價(jià)值的真實(shí)減損。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：估價(jià)上的折舊注重的是資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的真實(shí)減損。參見(jiàn)教材P310。
2、按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偤桶赐恋貎r(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偟姆椒�，從理論上講要求地價(jià)分?jǐn)偛粩嗟剡M(jìn)行，但這在實(shí)際中不可行。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：應(yīng)為按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偟姆椒ê桶赐恋貎r(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偟姆椒�。參�?jiàn)教材P392。
3、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬(wàn)元，預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)尚可使用15年，房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則房地產(chǎn)的收益價(jià)格為17．12萬(wàn)元。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：該地產(chǎn)的收益價(jià)格為：
4、在建筑物折舊中，只有不可修復(fù)的功能落后，不存在可修復(fù)的功能落后。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：參見(jiàn)教材P307。有些功能落后時(shí)不可修復(fù)的。如無(wú)法調(diào)整的建筑設(shè)計(jì)的缺陷，就是不可修復(fù)的功能落后
5、適合原理是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用。它可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途。 （ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：適合原理是以估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳使用。它可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳用途。參見(jiàn)教材P168。
6、凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價(jià)值測(cè)算，因而通常直接采用凈收益乘數(shù)法形式，將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式。（ ）
【正確答案】：N
【答案解析】：凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價(jià)值測(cè)算。由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的.形式。參見(jiàn)教材P254。
7、自有資金資本化率通常為未來(lái)第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金金額得到。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：自有資金資本化率通常為未來(lái)第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以通過(guò)市場(chǎng)提取法由可比實(shí)例的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額得到。參見(jiàn)教材P260。
8、銷(xiāo)售期是自開(kāi)始銷(xiāo)售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間。 （ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：銷(xiāo)售期是自開(kāi)始銷(xiāo)售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間。參見(jiàn)教材P329。
9、收益期限一般根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限來(lái)確定。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：收益期限一般根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限來(lái)確定。參見(jiàn)教材P235。
10、移動(dòng)平均法是對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。（ ）
【正確答案】：Y
【答案解析】：移動(dòng)平均法是對(duì)原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻，即采用逐項(xiàng)遞移的方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù)，形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列，借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響，顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢(shì)。參見(jiàn)教材P352。
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