2017房地產(chǎn)估價師案例分析預(yù)測題
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問答題
一、某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15km。土地面積7672m2;自用生產(chǎn)車間建筑面積3300m2;辦公樓建筑面積1050m2;臨街商業(yè)用房建筑面積580m2，已出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國有劃撥土地。該廠已取得了國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證。現(xiàn)規(guī)劃部門己將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商有意投資該宗土地，請房地產(chǎn)估價機構(gòu)預(yù)測開發(fā)效益。
請問：房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料?
【正確答案】：1.現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況(實物、區(qū)位和權(quán)益)資料;
2.規(guī)劃部門批準的規(guī)劃設(shè)計條件或詳細規(guī)劃(或拆遷新建或改建的合法的最佳方案)(或技術(shù)經(jīng)濟指標);
3.該地區(qū)居住物業(yè)的市場狀況(或發(fā)展趨勢)(或租金：售價水平)(或經(jīng)營期的現(xiàn)金流)資料;
4.該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費用(或建造成本費用);
5.相關(guān)稅費：
6.貸款利率;
7.該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤水平;
8.該地區(qū)的拆遷政策法及拆遷安置補償費用;
9.市政配套費用和土地開發(fā)費用;
10.該地區(qū)土地出讓金(地價)的規(guī)定和標準。
注：多答合理的可給分。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目存貸款比率的表述式是什么?
【正確答案】：存貸款比率=(固定資產(chǎn)投資貸款+流動資金貸款)/企業(yè)存款×100%。
三、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告應(yīng)包含哪些內(nèi)容?
【正確答案】：房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告應(yīng)包括以下內(nèi)容：
1.項目總論;2.項目概況;3.項目投資環(huán)境分析;4.項目區(qū)域環(huán)境分析;5.房地產(chǎn)市場分析;6.項目市場定位;7.項目規(guī)劃與建筑方案;8.項目開發(fā)建設(shè)進度安排;9.投資估算與資金籌措;10.項目經(jīng)濟效益分析;11.項目風(fēng)險分析;12.項目社會效益和影響分析;13.項目可行性研究結(jié)論與建議。
四、張某擬購買李某擁有產(chǎn)權(quán)的一套住宅，但該住宅已事先由李某出租，租約距期滿尚余兩年時間。如果雙方約定租約在住宅成交時同時轉(zhuǎn)移給張某處置，則在正常情況下應(yīng)如何思考下列問題：
1、如果張某購房的目的是投資，并擬將購入的住宅用于出租，則現(xiàn)階段租約將對張某確定該住宅的買入價產(chǎn)生什么影響?
2、如果張某購房的目的是自住，并希望立即入住，則現(xiàn)有租約將對張某確定該住宅的買入價產(chǎn)生什么影響?
3、該住宅的最終成交價格是否會由張某所確定的買入價決定?為什么?
【正確答案】：1.應(yīng)將現(xiàn)有的租約所定的租金與市場平均租金相對比較，若現(xiàn)有租金高于市場平均租金，則現(xiàn)有租約有助于提高該住宅的買入價;若現(xiàn)有租金低于市場平均租金，則現(xiàn)有租約將會使該住宅的買入價趨低。
2.顯然有影響，現(xiàn)有租約將會使該住宅的買入價下降。
3.該住宅的最終成交價格應(yīng)以市場價為主來確定，而不是由購房者張某可以完全確定的。
案例分析一：
某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。
1.應(yīng)根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進行估價( )
A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進行估價
B.根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進行估價
C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價
D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價
2.將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌瑧?yīng)通過下列途徑( )。
A.自行改變
B.經(jīng)上級主管部門批準改變
C.經(jīng)政府房屋管理部門批準，并辦理變更手續(xù)
D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準，并按法定程序辦理變更手續(xù)
3.該工廠若為擴大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價值應(yīng)為( )。
A.該兩幢房屋的抵押評估價格之和
B.該兩幢房屋及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金
C.該兩幢房屋的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格
D.該兩幢房屋及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格
4.該工廠若將該兩幢房屋投保火災(zāi)險，則為保險目的評估的價值應(yīng)為( )。
A.該兩幢房屋的非正常市場價值
B.該兩幢房屋的重新購建價格
C.該兩幢房屋的重新購建價格扣除折舊后的價值
D.該兩幢房屋的重新購建價格扣除折舊后的價值加上土地的價值
標準答案：A,D,B,C
解析：
1.根據(jù)合法原則確定，不能依據(jù)房屋現(xiàn)實使用用途確定，最高最佳使用原則也要在合法原則條件下適用。
2.先辦理規(guī)劃變更手續(xù)，再依據(jù)規(guī)劃手續(xù)去辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，因此最佳答案選D�？荚囉脮�
3.劃拔方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)扣除預(yù)計處分所得價款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額。
4.保險估價只計算房屋價值，不計算土地價值。
案例分析二：
某公司擁有一棟舊寫字樓，《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房，由上級總公司批準翻建，建筑面積可增至600m2，該公司認為建600m2經(jīng)濟上不合算，擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓�，F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某估價機構(gòu)對該寫字樓進行估價。
1.能否翻建的最終批準權(quán)在( )。
A.政府房地產(chǎn)管理部門
B.政府規(guī)劃管理部門
C.政府土地管理部門
D.上級總公司
2.評估時依據(jù)的建筑面積應(yīng)為( )。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三個面積都不行
3.該公司委托評估應(yīng)選擇( )。
A.房地產(chǎn)管理部門
B.資產(chǎn)管理部門
C.有資格的房地產(chǎn)估價機構(gòu)
D.驗資機構(gòu)
標準答案：B,D,C
解析：2.因為評估時，估價對象為一新建成的寫字樓，沒有經(jīng)過政府規(guī)劃部門批準，不能辦理房產(chǎn)證，無法確定其合法建筑面積，故不能選1000m2;原房已滅失，也不能選460m2。
案例分析三：
張某于2006年11月以銀行按揭方式購買了一套140㎡的三室二廳住宅。由于生意經(jīng)營不善，擬于2007年5月出售該住宅。李某有意購入該住宅，但雙方均不知該如何確定此套住宅價格，為此委托某房地產(chǎn)估價公司進行評估，請你作為一名房地產(chǎn)估價師寫出評估該住宅轉(zhuǎn)讓價格的估價技術(shù)路線。
標準答案：
1.用市場法或成本法評估出該套住宅在轉(zhuǎn)讓之日的完全產(chǎn)權(quán)售價。
2.根據(jù)張某與銀行簽訂的按揭合同的約定，李某在購入該住宅后，可以與該銀行繼簽按揭合同，繼續(xù)向銀行支付剩余本息;也可以與張某在買賣合同中約定，由李某提前償還貸款本息。
3.由完全產(chǎn)權(quán)的售價減去需繼續(xù)向銀行支付的剩余本息值在轉(zhuǎn)讓之日的現(xiàn)值，得出該套住宅的轉(zhuǎn)讓價。
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