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離婚喪失輪候資格后兩限房如何分割
導(dǎo)語：在輪候期間因離婚喪失輪候資格，夫妻雙方欲分割以瞞報離婚事項取得的兩限房的，須先經(jīng)住房保障管理部門處理。下面我們一起來看看因離婚喪失輪候資格后兩限房如何分割問題。
一、兩限房政策法規(guī)概要
限房價、限套型普通商品住房俗稱兩限房�！秶鴦�(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)〔2007〕24號)要求建設(shè)、收購并面向符合條件的家庭公開配租配售的各類保障性住房。作為保障性住房的一種，兩限房是政府采取招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地時，提出限制銷售價格、住房套型面積和銷售對象等要求，由建設(shè)單位通過公開競爭方式取得土地，進行開發(fā)建設(shè)和定向銷售的普通商品住房�！�1】 以北京市為例，根據(jù)《北京市兩限房管理辦法(試行)》(以下簡稱《試行辦法》)相關(guān)規(guī)定，兩限房套型建筑面積以90m2以下為主。其中，一居室控制在60m2以下;二居室控制在75m2以下。兩限房供應(yīng)對象為本市中等收入住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭、征地拆遷過程中涉及的農(nóng)民家庭及市政府規(guī)定的其他家庭。
(一)申購條件
以北京市申購兩限房為例，申請購買兩限房家庭應(yīng)符合以下條件：1、申請人須具有本市戶口，申請家庭應(yīng)推舉具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請人。單身家庭提出申請的，申請人須年滿30周歲。市政府有關(guān)部門可根據(jù)兩限房供需情況，對單身申請人年齡實行動態(tài)管理;2、申請家庭人均住房面積、家庭收入、家庭資產(chǎn)須符合規(guī)定標準，并實行動態(tài)管理。
(二)申購流程
獲取限價商品房的基本流程是申請→初審→復(fù)審→備案→簽訂購房合同→辦理房屋登記六大環(huán)節(jié)。
申請家庭持如實填寫的《兩限房家庭資格核定表》和相關(guān)證明材料，向戶口所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請。街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府通過審核材料、入戶調(diào)查、組織評議、公示等方式對申請家庭的收入、住房、資產(chǎn)等情況進行初審，提出初審意見，將符合條件的申請家庭材料報區(qū)縣住房保障管理部門。人戶分離申請家庭情況應(yīng)在戶口所在地和實際居住地同時進行公示。區(qū)縣住房保障管理部門對申請家庭材料進行復(fù)審，并將符合條件的申請家庭情況進行公示，無異議的，報市住房保障管理部門備案。市住房保障管理部門對區(qū)縣住房保障管理部門上報的申請家庭材料予以備案。區(qū)縣住房保障管理部門為經(jīng)過備案的申請家庭建立市和區(qū)縣共享的住房需求檔案。
各區(qū)縣住房保障管理部門負責組織本地區(qū)縣符合條件的申請家庭，通過搖號等方式配售兩限房。其中對解危排險、舊城改造和風貌保護、環(huán)境整治、重點工程等公益性項目涉及的被拆遷或騰退家庭和家庭成員中含有60周歲以上(含60周歲)老人、嚴重殘疾人員、患有大病人員、復(fù)轉(zhuǎn)軍人、優(yōu)撫對象的家庭及自愿放棄經(jīng)濟適用住房購買資格的家庭可優(yōu)先配售;對其他符合條件的家庭，按照住房困難程序，優(yōu)先配售給無房家庭。對多次參加搖號均未搖中且輪候3年以上(不含3年)的申請家庭，區(qū)縣住房保障管理部門可直接為其配售。
二、因離婚喪失兩限房輪候資格
申購者的家庭成員人數(shù)、婚姻狀況、家庭收入、住房情況等申購信息都屬于申購兩限房審核范疇，其中任何一項申購信息情況發(fā)生變動，都會間接影響其他申購者利益。基于此，申購者應(yīng)及時、如實向住房管理部門報告申請信息變動情況。
申購家庭以夫妻名義申購兩限房的，經(jīng)住房管理部門審核通過的，一般可申購較大套型兩限房(如兩居室)。當以夫妻名義共同申購兩限房的夫妻在輪候階段離婚時，夫妻雙方不再符合共同申購較大套型兩限房資格的，應(yīng)及時向所在街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))住房保障部門如實申報家庭人口變動情況，辦理申請購買兩限房變更登記(變更為較小套型兩限房)。若夫妻雙方隱瞞真實離婚情況，未辦理申請購買兩限房變更登記，仍以夫妻名義繼續(xù)申購的，其行為將違反《試行辦法》第二十七條規(guī)定的如實報告申請家庭的收入、住房、資產(chǎn)等情況義務(wù)。至于是否構(gòu)成《試行辦法》第二十九條規(guī)定的“弄虛作假，隱瞞家庭收入、住房和資產(chǎn)狀況及偽造相關(guān)證明等騙購行為”應(yīng)先由住房保障管理部門予以認定�！�2】如果行為人未如實報告離婚事項的行為屬于騙購，則應(yīng)按照該《試行辦法》第二十九條的規(guī)定追究行為人相應(yīng)的法律責任。
由于離婚后單獨任何一方均不再符合申請較大套型兩限房條件，如原夫妻二人在輪候期間未及時如實申報離婚事項，將可能導(dǎo)致其他滿足申請條件的申請人喪失了獲得該兩限房的機會，間接損害了社會公共利益�；诖�，喪失輪候資格后，原夫妻任何一方與開發(fā)商簽訂的《商品房預(yù)售合同(兩限房)》將可能因為違反《中華人民共和國合同法》第五十二條第四項的規(guī)定而無效。合同無效后，住房保障管理部門是責令購房人退回已購住房還是按同地段普通商品住房價格補足購房款，當屬行政機關(guān)自由裁量的范疇，法院不宜越權(quán)直接處理訴爭兩限房。
各地出臺的住房保障文件幾乎都未明確輪候期間這一概念，更沒對該期間的起止時間點作出規(guī)定。比較容易接受的是以住房保障部門通過申購者提交的申購材料審核，將申購者納入輪候?qū)ο髸r間點作為輪候期間起點。但是與申購者如實申報義務(wù)直接關(guān)聯(lián)的更重要的問題是如何確定輪候期間時間截止點。是以住房保障部門向申購者發(fā)出《兩限房(限價商品房)配售通知書》為時間截止點，以申購者與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同(限價商品房)》或《商品房買賣合同(限價商品房)》為時間截止點，還是以申購者辦理房屋登記為時間截止點，抑或以兩限房滿足在市場上公開自由交易條件時為時間截止點?如果輪候期間截止點太前，可能不利于防范申購人通過“虛假”結(jié)婚登記“騙取”較大套型兩限房申購資格;如果輪候期間截止點太后，可能又或多或少間接限制了離婚自由。
根據(jù)物權(quán)法定的原則，房屋所有權(quán)的取得，應(yīng)以辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記為始。在申購者辦理兩限房產(chǎn)權(quán)登記前，申購者尚未取得房屋所有權(quán)。也就是說在申購者辦理兩限房產(chǎn)權(quán)登記前，住房保障部門并沒有履行完畢保障符合兩限房申購條件的申購者最終取得兩限房的所有權(quán)的職責，也沒有履行完畢審查申購者是否符合申購條件的義務(wù)，申購者同時也存在及時、如實報告申報信息變動的義務(wù)。
三、離婚分割限價商品房的一般規(guī)則
(一)確定共有情況
如果訴爭兩限房屬于夫妻共同財產(chǎn)，則依據(jù)《婚姻法司法解釋三》第十八條之規(guī)定應(yīng)予以分割;如果訴爭兩限房不屬于夫妻共同財產(chǎn)，則不在分割之列。
婚姻存續(xù)期間夫妻雙方乃至全部家庭成員共同提出購買對應(yīng)套型兩限房申請的，經(jīng)住房管理部門審核符合購房條件后，全部申請人共同取得取購房權(quán)利。兩限房是具有一定的人身屬性的保障性住房，即使僅由一名家庭成員全程辦理申購、單獨簽署購房合同、單獨支付全部房款、甚至房屋產(chǎn)權(quán)證書登記的所有權(quán)人僅為一名家庭成員，但基于該兩限房系全部家庭成員共同申請獲得，保障的是全部家庭成員的居住權(quán)，故應(yīng)將全家共同申請獲得的兩限房認定為全部家庭成員共同共有。若僅以出資為標準認定房屋權(quán)屬，有悖于兩限房的社會保障屬性，顯然有失公平。這一點與夫妻一方以其個人財產(chǎn)購買普通商品房并單獨登記于自己名下則認定為夫妻一方單獨所有顯著不同。
(二)滿足分割條件
按照《婚姻法司法解釋二》)第二十一條的規(guī)定，離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。結(jié)合兩限房限制流轉(zhuǎn)政策，司法實踐中對尚未取得兩限房所有權(quán)或者尚未取得兩限房完全所有權(quán)的認定主要存在以 下兩種標準：
1、辦理兩限房產(chǎn)權(quán)登記
按照《物權(quán)法》第十四條的規(guī)定，房屋所有權(quán)的取得，應(yīng)以辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記為始。申購者自取得兩限房產(chǎn)權(quán)登記時起，就應(yīng)視其取得兩限房所有權(quán)。此時法院雖然可能不會直接拒絕處理訴爭兩限房分割請求，但出于限制期內(nèi)兩限房流轉(zhuǎn)受限的考慮，一般也只是謹慎分割訴爭兩限房份額及占有、使用問題，較少直接實體分割房屋。
2、在市場上公開自由交易
以北京市兩限房的政策為利，限價商品房辦理的房屋所有權(quán)證上應(yīng)載明“限價商品房”，自取得契稅完稅證明或所有權(quán)證起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。囿于訴爭房屋不能上市交易，房屋評估機構(gòu)難以對訴爭房屋評估作價，法院客觀上也無法確定給對方的補償數(shù)額，實踐中多以訴爭兩限房目前不具備分割條件為由不處理房屋分割請求。滿5年后如需轉(zhuǎn)讓應(yīng)由區(qū)住保辦優(yōu)先回購，如不回購，則可以上市交易，但應(yīng)繳納差價的35%的土地出讓金后方可辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。兩限房經(jīng)過相應(yīng)程序上市交易時意味著其已經(jīng)變?yōu)槠胀ㄉ唐贩浚袡?quán)人具備該商品房的完全所有權(quán)。
(三)確定分割方式
雙方對夫妻共同財產(chǎn)中的房屋價值及歸屬無法達成協(xié)議時，《婚姻法司法解釋二》第二十條給出了三類處理方式：1、雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價取得的，應(yīng)當準許;2、一方主張房屋所有權(quán)的，由評估機構(gòu)按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當給予另一方相應(yīng)的補償;3、雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。
結(jié)語
婚姻狀況作為申購兩限房條件之一，對住房保障管理部門配租、配售決策產(chǎn)生重要影響，對其他兩限房申購者權(quán)益也有重要影響，關(guān)涉社會公共利益。兩限房申購人員在輪候期間一旦出現(xiàn)婚姻關(guān)系變動，應(yīng)及時向住房保障管理部門告知婚姻關(guān)系變動情況，以便住房保障管理部門作出下一步安排。法院作為司法機關(guān)，既無權(quán)又無法代替作為行政機關(guān)的住房保障管理部門通盤考慮兩限房配置問題，所以在輪候期間因離婚喪失輪候資格，夫妻雙方欲分割以瞞報離婚事項取得的兩限房的，須先經(jīng)住房保障管理部門處理。在住房保障管理部門處理完畢前，法院不宜先行將其納入待分割的夫妻共同財產(chǎn)予以分割。
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