- 相關(guān)推薦
中級(jí)經(jīng)濟(jì)師《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)》講義：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析
導(dǎo)語(yǔ)：在中級(jí)經(jīng)濟(jì)師的考試中，關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的相關(guān)內(nèi)容你知道是什么嗎?他具有客觀性和不確定性。下面我們一起來(lái)看看相關(guān)的考試內(nèi)容吧。
(一)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析概述
1.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義：從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小，這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預(yù)期收益未達(dá)到的損失。
2.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征
(1)客觀性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，不以人的意志為轉(zhuǎn)移。
(2)不確定性。風(fēng)險(xiǎn)的主要特征是不確定性，也就是難以預(yù)知。雖然知道某種風(fēng)險(xiǎn)未來(lái)發(fā)生的概率，但未來(lái)什么時(shí)候發(fā)生，這種難以預(yù)測(cè)的特性造成了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的不確定性。
(3)潛在性。并非風(fēng)險(xiǎn)不可認(rèn)識(shí)，人們可以根據(jù)以往資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析做出判斷。
(4)損益雙重性。
(5)可測(cè)性。
(6)相關(guān)性。同一風(fēng)險(xiǎn)事件對(duì)不同的投資者會(huì)產(chǎn)生不同的風(fēng)險(xiǎn);同一投資者由于其決策或采用的策略不同，會(huì)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果。
3.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的含義和內(nèi)容
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析：是在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和不確定性分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步綜合分析識(shí)別房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在將來(lái)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中潛在的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，揭示風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，判別風(fēng)險(xiǎn)程度，提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，降低風(fēng)險(xiǎn)損失。
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析包括：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)四個(gè)環(huán)節(jié)。
(二)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
1.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的目的
為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)奠定基礎(chǔ);為選擇最佳的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案提供依據(jù)。
2.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的特點(diǎn):
系統(tǒng)性、連續(xù)性和制度性。
3.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)(對(duì)所有項(xiàng)目產(chǎn)生影響、無(wú)法避免或消除)：
(1)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)：也稱(chēng)為購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。
(2)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)
(3)周期風(fēng)險(xiǎn)
(4)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)
(5)利率風(fēng)險(xiǎn)
(6)政策風(fēng)險(xiǎn)
(7)政治風(fēng)險(xiǎn)
(8)或然損失風(fēng)險(xiǎn)：如火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害對(duì)房地產(chǎn)投資者造成的損失。
房地產(chǎn)投資的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)(對(duì)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、可以避免或消除)：
(1)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。
(2)資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來(lái)經(jīng)營(yíng)成本水平。
(3)比較風(fēng)險(xiǎn)：也稱(chēng)為機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)項(xiàng)目后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)的可能收益時(shí)，給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
(4)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。
(5)持有期風(fēng)險(xiǎn)：與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。置業(yè)投資的實(shí)際收益和預(yù)期收益之間的差異是隨著持有期的延長(zhǎng)而加大的。
4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別主要方法：?jiǎn)柧碚{(diào)查法、專(zhuān)家調(diào)查法和情景分析法。
(三)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)及評(píng)價(jià)
1.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)是在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)上，通過(guò)定量分析的方法測(cè)度風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性及其對(duì)項(xiàng)目的影響程度。
(1)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與概率
風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)分為主觀概率估計(jì)和客觀概率估計(jì)。
在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和可行性研究階段，風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)是主觀概率估計(jì)。
通常采用主觀概率進(jìn)行預(yù)測(cè)的方法有兩種：
�、佼�(dāng)預(yù)測(cè)對(duì)象僅有一個(gè)可能發(fā)生的事件時(shí)，直接進(jìn)行主觀概率預(yù)測(cè)。
式中;P為某事件的主觀概率預(yù)測(cè)值;Pi為第i個(gè)預(yù)測(cè)人員對(duì)該事件的主觀概率預(yù)測(cè)值;n為參加預(yù)測(cè)的人數(shù);
【例】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)其開(kāi)發(fā)的商品房住宅在未來(lái)年銷(xiāo)售量超過(guò)10萬(wàn)平方米的可能性預(yù)測(cè)，共請(qǐng)了8位有經(jīng)驗(yàn)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員參與預(yù)測(cè)，其主觀估計(jì)值分別為2/3，3/4，2/3，3/5，2/5，3/5.則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)年商品房住宅銷(xiāo)售量超過(guò)10萬(wàn)平方米的主觀概率為：
P=(2/3+3/4+2/3+3/5+2/5+3/5)/8=0.57 即57%的把握程度。
②當(dāng)預(yù)測(cè)對(duì)象有多個(gè)可能發(fā)生的事件時(shí);常用概率密度函數(shù)和累計(jì)概率分布函數(shù)來(lái)描述主觀概率。
(2)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)度
①期望值。期望值是隨機(jī)變量可能值的加權(quán)平均數(shù)
�、跇�(biāo)準(zhǔn)差
標(biāo)準(zhǔn)差大，意味著評(píng)價(jià)指標(biāo)各可能取值偏離期望值的離散程度大，概率分布密度程度低，評(píng)價(jià)指標(biāo)的不確定性程度大，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大;反之，標(biāo)準(zhǔn)差小，意味著項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)小。標(biāo)準(zhǔn)差的計(jì)算公式為：
【例】設(shè)有兩個(gè)投資方案，其年平均利潤(rùn)可能值及其發(fā)生的概率見(jiàn)下表，試進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)決策分析。
單位：萬(wàn)元
| i | 市場(chǎng)需求 | 發(fā)生概率Pi | 年平均利潤(rùn)Xi | |
| 方案I | 方案Ⅱ | |||
| 1 | 大 | 0．25 | 70 | 30 |
| 2 | 中 | 0．50 | 8 | 7 |
| 3 | 小 | 0．25 | -50 | -10 |
【解】 ①求出兩投資方案的利潤(rùn)期望值
方案1利潤(rùn)期望值E1=70×0.25+8×0.5-50×0.25=9.0萬(wàn)元
方案2利潤(rùn)期望值E2=30×0.25+7×0.5-10×0.25=8.5萬(wàn)元
方案1利潤(rùn)期望值大于方案2利潤(rùn)期望值，似乎應(yīng)選方案1，但進(jìn)一步計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)差發(fā)現(xiàn)方案1并非上策。
套入公式計(jì)算，方案1利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)差=42.44萬(wàn)元;方案2利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)差=14.22萬(wàn)元。
顯然，標(biāo)準(zhǔn)差1比標(biāo)準(zhǔn)差2大得多，即方案I的風(fēng)險(xiǎn)比方案Ⅱ大得多，而兩個(gè)方案的利潤(rùn)期望值又很接近，因此應(yīng)選擇方案Ⅱ。
需要特別注意的是：用標(biāo)準(zhǔn)差來(lái)測(cè)度和比較兩個(gè)以上投資方案的風(fēng)險(xiǎn)大小，要求這些方案的評(píng)價(jià)指標(biāo)期望值相同或相近，當(dāng)它們的評(píng)價(jià)指標(biāo)期望值不相同也不相近時(shí)，則要用變異系數(shù)來(lái)測(cè)度和比較風(fēng)險(xiǎn)的大小。
�、圩儺愊禂�(shù)
變異系數(shù)也稱(chēng)為投資風(fēng)險(xiǎn)度，等于標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比.變異系數(shù)的計(jì)算公式為：
V為變異系數(shù)。變異系數(shù)越大，方案的風(fēng)險(xiǎn)也越大;反之，方案的風(fēng)險(xiǎn)越小。
2.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)
(1)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)越小;標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小;變異系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。
(2)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于等于零的累計(jì)概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)越小;標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小;變異系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。
(四)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的方法主要有：
(1)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防
主要措施：①防止風(fēng)險(xiǎn)因素的產(chǎn)生;②減少已存在的風(fēng)險(xiǎn)因素并對(duì)其進(jìn)行監(jiān)控;③對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行時(shí)間和空間上的隔離;④加強(qiáng)投資方的保護(hù)能力;⑤風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防的評(píng)價(jià);⑥對(duì)下一步的預(yù)防目標(biāo)進(jìn)行審核和規(guī)劃。
(2)風(fēng)險(xiǎn)回避
風(fēng)險(xiǎn)回避是指房地產(chǎn)投資者通過(guò)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和估計(jì)，發(fā)現(xiàn)某項(xiàng)房地產(chǎn)投資活
動(dòng)可能帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)損失時(shí)，事先就避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)源或改變投資方式，主動(dòng)放棄或拒絕實(shí)施該項(xiàng)投資活動(dòng)，以消除風(fēng)險(xiǎn)隱患。
(3)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)投資者以某種方式將風(fēng)險(xiǎn)損失轉(zhuǎn)給他人承擔(dān)。如參加保險(xiǎn)、租賃等。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要形式是通過(guò)契約或合同將損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給非保險(xiǎn)業(yè)的其他人，以達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生頻率和縮小損失程度的目的。
�、倨跫s性轉(zhuǎn)移。
�、陧�(xiàng)目資金證券化。
(4)風(fēng)險(xiǎn)組合。如分別投資住宅及寫(xiě)字樓。
(5)風(fēng)險(xiǎn)自留：承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和自保風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)別在于自保風(fēng)險(xiǎn)需要建立一套正式的實(shí)施計(jì)劃和一筆特別的損失儲(chǔ)備或者基金;而承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)則無(wú)須建立這種計(jì)劃和基金，當(dāng)損失發(fā)生時(shí)，直接將損失攤?cè)氤杀尽?/p>
(6)風(fēng)險(xiǎn)利用。促進(jìn)投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)向有利的方向發(fā)展。
【例題：2014年單選】下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是( )。
A. 收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)
B. 機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)
C. 持有期風(fēng)險(xiǎn)
D. 政策風(fēng)險(xiǎn)
【答案】D
【解析】房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：(1)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、(2)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、 (3)周期風(fēng)險(xiǎn)、(4)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、(5)利率風(fēng)險(xiǎn)、(6)政策風(fēng)險(xiǎn)、(7)政治風(fēng)險(xiǎn)、(8)或然損失風(fēng)險(xiǎn)：是指如火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害對(duì)房地產(chǎn)投資者造成的損失。
【中級(jí)經(jīng)濟(jì)師《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)》講義：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析】相關(guān)文章：
中級(jí)經(jīng)濟(jì)師《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)》講義：文案調(diào)研法03-29
經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》試題12-04
中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考點(diǎn)：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行研究的主要依據(jù)03-29
中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)》試題12-05
經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)商業(yè)》講義：市場(chǎng)預(yù)測(cè)的分類(lèi)03-28
中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考點(diǎn)：盈虧平衡分析與敏感性分析03-29