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房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》真題（2013文字版）
一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號)
1.不同的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對同一估價(jià)對象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的評估值可能有所不同，主要原因是( )。
A.掌握的估價(jià)信息不同 B.遵循的估價(jià)原則不同
C.履行的估價(jià)程序不同 D.估價(jià)對象的狀況不同
2.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照( )
劃分。
A.行政區(qū)域 B.估價(jià)目的
C.估價(jià)對象規(guī)模 D.價(jià)值類型
3.在估價(jià)中選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)( )來選取。
A.估價(jià)假設(shè)和估價(jià)原則 B.價(jià)值類型和估價(jià)結(jié)果
C.估價(jià)程序和估價(jià)方法 D.估價(jià)目的和估價(jià)對象
4.房地產(chǎn)利用中存在外部性，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)( )的特性。
A.不可移性 B.獨(dú)一無二
C.相互影響 D.用途多樣
5.關(guān)于房地產(chǎn)互補(bǔ)品的說法，正確的是( )。
A.商業(yè)用房與工業(yè)用房是互補(bǔ)品
B.新建商品房與存量房是互補(bǔ)品
C.經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住房是互補(bǔ)品
D.郊區(qū)住宅與連接它和市區(qū)的高速公路收費(fèi)是互補(bǔ)品
6.某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中建筑面積1000㎡的寫字樓，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上年租金基礎(chǔ)上增加1萬元，第8年以后每年租金與第8年租金相同。目前市場上類似辦公樓的年租金為360元/㎡(建筑面積)。該
類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10qo，目前該承租****益價(jià)值為( )萬元。
A.39. 48 B.40. 67
C.41. 81 D.46. 84
7.某套100㎡的期房一年后竣工投入使用，目前類似現(xiàn)房的市場價(jià)格為10000 元/㎡，預(yù)計(jì)一年后漲至10500元/㎡，每年末租賃凈收益為40000元/套。年折現(xiàn)率為12%，年貸款利率為7%，期房風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房價(jià)格的3%，該期房目前的市場價(jià)格為( )萬元。
A.93. 26 B.93. 43
C.98. 11 D.98. 28
8.關(guān)于住宅估價(jià)中樓層因素的說法，錯(cuò)誤的是( )。
A.估價(jià)對象為整幢住宅樓時(shí)，樓層屬于區(qū)位因素
B.位于同一住宅樓不同樓層的住房，景觀有所不同
C.對于一套住房而言，樓層會影響其通達(dá)性
D.同一住宅小區(qū)總層數(shù)相同的住宅樓的樓層差價(jià)可能不同
9.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于制度政策因素的是( )。
A.開征房產(chǎn)稅 B.物價(jià)水平變化
C.調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模 D.城市規(guī)劃變更
10.有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋�，甲土地為空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是因?yàn)? )。
A.乙土地價(jià)值低于甲土地價(jià)值
B.該建筑物價(jià)值小于其重置成本
C.該建筑物價(jià)值小于其拆除費(fèi)用
D.該建筑物更新改造后的價(jià)值低于其現(xiàn)狀價(jià)值
11.某辦公樓的建筑面積為1500㎡，土地面積為1000㎡，目前的房地產(chǎn)市場價(jià)值為5000元/㎡，同類土地的市場單價(jià)為2200元/㎡。在法律、政策允許下，如果對該辦公樓進(jìn)行裝修改造，預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用及應(yīng)得利潤為1300元/㎡;裝修改造后的房地產(chǎn)市場價(jià)值可達(dá)6500元/㎡;如果將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，預(yù)計(jì)拆除費(fèi)用為300元/㎡，舊建筑物殘值為50元/㎡，新建筑物重置價(jià)格為3800元/㎡，新建后的房地產(chǎn)市場價(jià)值可達(dá)8000元/㎡。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為( )。
A.維持現(xiàn)狀 B.裝修改造
C.拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓 D.新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓
12.謹(jǐn)慎原則主要是評估房地產(chǎn)( )時(shí)應(yīng)遵循的原則。
A.抵押價(jià)值 B.征收價(jià)值
C.現(xiàn)狀價(jià)值 D.投資價(jià)值
13.某可比實(shí)例成交價(jià)格為100萬美元，成交時(shí)人民幣兌美元的匯率為6.5:1，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)按人民幣計(jì)的類似房地產(chǎn)價(jià)格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3:1，對該可比實(shí)例進(jìn)行市場狀況調(diào)整后的價(jià)格為人民幣( )萬元。
A.630.0 B.650.0
C.661.5 D.682.5
14.采用百分率法進(jìn)行交易情況修正時(shí)，應(yīng)以可比實(shí)例( )為基準(zhǔn)確定交易情況修正系數(shù)。
A.成交價(jià)格 B.賬面價(jià)格
C.正常價(jià)格 D.期望價(jià)格
15.某類房地產(chǎn)2013年4月的市場價(jià)格為6500元/㎡，該類房地產(chǎn)2013年3月至10月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為105. 53、103. 85、100. 04、99. 86、98. 28、96. 45、92. 17、90. 08，該類房地產(chǎn)2013年10月的市場價(jià)格為( )元/Il12。
A.5110. 51 B.5307. 26
C.5548. 37 D.5638. 13
16.某套建筑面積為100 ㎡的住宅，含家電家具的成交價(jià)格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8%，家電家具價(jià)值為5萬元，現(xiàn)將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，評估類似住宅不含家電家具的市場價(jià)格，可比單價(jià)為( )元/㎡。
A.4387 B.4398
C.4500 D.4887
17.評估某宗房地產(chǎn)的市場價(jià)值，選取了甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例：甲可比實(shí)例的成交價(jià)格為8000元/㎡，比正常價(jià)格低2%;乙可比實(shí)例的賣方實(shí)收價(jià)格為7800元/㎡，交易稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%;丙可比實(shí)例的成交價(jià)格為8300元/㎡，其裝修標(biāo)準(zhǔn)比估價(jià)對象的裝修標(biāo)準(zhǔn)高200元/㎡。假設(shè)不考慮其他因素影響，三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)值的權(quán)重依次為0.4、0.2、0.4，該房地產(chǎn)的市場價(jià)格為( ) 元/2。
A.8157. 60 B.8158. 91
C.8163. 57 D.8164. 88
18.某宗房地產(chǎn)的收益期限為8年，未來第一年的有效毛收入為80萬元，運(yùn)營費(fèi)用為45萬元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營費(fèi)用在上年基礎(chǔ)上分別遞增4%和3%，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。
A.183. 78 B.257. 55
C.873. 19 D.1427. 16
19.某寫字樓年凈收益為420萬元，未來三年內(nèi)仍然維持該水平，預(yù)計(jì)三年后該寫字樓為現(xiàn)在價(jià)格的1.3倍，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為13%。該寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為( )萬元。
A.992 B.3306
C.10014 D.12723
20.關(guān)于有租約限制房地產(chǎn)估價(jià)的說法，錯(cuò)誤的是( )。
A.因估價(jià)目的不同，評估有租約限制房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可不考慮租約限制
B.承租****益價(jià)值可能為負(fù)值
C.出租****益價(jià)值與合同租金及市場租金有關(guān)
D.承租****益價(jià)值等于房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命期間合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和
21.某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬元，加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)重置提撥款下的每年凈收益為25萬元，空調(diào)系統(tǒng)需在10年后以15萬元更換，更換空調(diào)系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的價(jià)格為260萬元。償債基金儲蓄的年利率為4%，貸款年利率為7%，報(bào)酬率為10%，在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價(jià)值為( )萬元。
A.223. 13 B.246. 18
C.247. 18 D.253. 86
22.某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設(shè)成本為800萬元，管理費(fèi)用為60萬元，投資利息為140萬元，營業(yè)稅及附加和其他銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的5. 6%和20%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價(jià)值為( )萬元。
A.2651. 52 B.2667. 75
C.2705. 63 D.2771. 49
23.某商品住宅項(xiàng)目開發(fā)利潤為300萬元，土地取得成本為600萬元，建設(shè)成本為900萬元，管理費(fèi)用為50萬元，銷售費(fèi)用為60萬元，投資利息為150萬元，銷售稅金為120萬元。該商品住宅項(xiàng)目的成本利潤率為( )。
A.15. 96% B.17.05%
C.23. 44% D.25. 86%
24.某房屋的建筑面積為100㎡，單位建筑面積的重置價(jià)格為1000元/12，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2. 5%。經(jīng)測算，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場價(jià)格為7.5萬元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為( )年。
A.29 B.39
C.40 D.45
25.某辦公樓的建筑面積為20000㎡，土地面積為10000㎡，土地已取得9年，取得土地2年后 建成。目前該辦公樓的市場價(jià)格為5200元/㎡，土地重新購置價(jià)格為4800元/㎡，建筑物重置價(jià)格 為3200元/㎡，建筑物自然壽命為50年，殘值率為2%，建筑物折舊總額為( )萬元。
A.800 B.878
C.896 D.1129
26.某在建商城的建設(shè)用地使用權(quán)于2年前以出讓方式取得，土地使用期限40年，不可續(xù)期。
預(yù)計(jì)尚需1.5年建成，總建筑面積為50000㎡，可供出租的面積為總建筑面積的80%;經(jīng)市場調(diào) 查，目前當(dāng)?shù)卦擃惿坛堑氖袌鲎饨馂槊吭?0元/㎡，空置率為10%;預(yù)測該商城建成后當(dāng)?shù)卦擃惿?城的市場租金為每月100元/㎡，空置率為15%，運(yùn)營費(fèi)用率為30%。報(bào)酬率為10%，折現(xiàn)率為 12%，該商城開發(fā)完成后的現(xiàn)值為( )萬元。
A.22253 B.23352
C.26488 D.27796
27,關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法的說法，錯(cuò)誤的是( )。
A.靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況測算后續(xù)建設(shè)成本
B.動態(tài)分析法中要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測
C.靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都不顯觀出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中
D.動態(tài)分析法中要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)
28.某在建工程按正常建設(shè)進(jìn)度建設(shè)1年后停工，停工半年后基坑進(jìn)水，現(xiàn)人民法院強(qiáng)制拍賣 該在建工程，預(yù)計(jì)拍賣處置正常期限為0.5年，之后處理基坑進(jìn)水、清淤、協(xié)調(diào)施工約需0.25年。 經(jīng)市場調(diào)查，類似開發(fā)項(xiàng)目正常建設(shè)期為2.5年，開發(fā)完成后的市場價(jià)格為5000元/㎡。折現(xiàn)率為 10%，用動態(tài)分析法估價(jià)時(shí)，開發(fā)完成后的市場價(jià)格的現(xiàn)值為( )元/㎡。
A.3939. 93 B.4034. 93
C.4132. 23 D.4231. 87
29.假設(shè)開發(fā)法中，同一估價(jià)對象在業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)三種估價(jià)前 提下的評估值由大到小的順序通常是( )。
A.業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)
B.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)
C.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)
D.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)
30.在運(yùn)用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動過程是持續(xù)上升的，并且 各期上升的幅度大致接近，宜選用( )測算。
A.指數(shù)修勻法 B.平均增減量法
C.平均發(fā)展速度法 D.二次拋物線趨勢法
31.在應(yīng)用路線價(jià)法估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度宜為路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度 的( )。
A.簡單算術(shù)平均數(shù) B.加權(quán)算術(shù)平均數(shù)
C.眾數(shù) D.中位數(shù)
32.根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地單價(jià)求得一宗臨街深度為50m、臨街寬度為20m的土地總價(jià)為280萬元。
標(biāo)準(zhǔn)臨街深度為100m，假設(shè)相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度20m為基準(zhǔn)，每增加臨街寬度1m 單價(jià)增加1%。根據(jù)四三二一法則，求取臨街深度為75m，臨街寬度為25m的矩形宗地單價(jià)為 ( )元/㎡。
A.2000 B.2100
C.2400 D.2520
33.關(guān)于明確估價(jià)目的的說法，正確的是( )。
A.估價(jià)目的由價(jià)值類型決定
B.估價(jià)目的根據(jù)估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)確定
C.估價(jià)目的由委托人的估價(jià)需要決定
D.估價(jià)目的根據(jù)估價(jià)對象和價(jià)值時(shí)點(diǎn)綜合確定
34.房屋征收估價(jià)中，因房地產(chǎn)占有人拒絕注冊房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，為完成估價(jià)，對估價(jià)對象內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理假定屬于( )。
A.未定事項(xiàng)假設(shè) B.背離事實(shí)假設(shè)
C.不相一致假設(shè) D.依據(jù)不足假設(shè)
35.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的估價(jià)，下列日期中不應(yīng)選為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的是( )。
A.估價(jià)作業(yè)期間的某日
B.實(shí)地查勘估價(jià)對象期間的某日
C.估價(jià)報(bào)告出具日期
D.估價(jià)報(bào)告出具后的某日
二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號，全部選對的，得2分;錯(cuò)選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)
1.下列估價(jià)師的行為中，不符合估價(jià)規(guī)范的有( )。
A.僅要求委托人提供估價(jià)對象權(quán)屬證書復(fù)印件，但在實(shí)地查勘時(shí)對復(fù)印件中的相關(guān)信息進(jìn)行核對
B.委托人將其對估價(jià)對象價(jià)值的期望主動告知估價(jià)師，估價(jià)師認(rèn)為該價(jià)值不離譜，便按此出具估價(jià)報(bào)告
C.估價(jià)師認(rèn)為估價(jià)對象有較大投資價(jià)值，將相關(guān)信息告知特定投資人
D.估價(jià)師在估價(jià)過程中接受委托人提供給其個(gè)人的加班費(fèi)
E.估價(jià)師認(rèn)為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價(jià)，邀請其他估價(jià)師幫助其完成估價(jià)工作
2.下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實(shí)物狀況的有( )。
A.房屋實(shí)際用途 B.土地開發(fā)程度
C.房屋建筑結(jié)構(gòu) D.房屋出租情況
E.房屋維護(hù)狀況及完損程度
3.影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素主要有( )。
A.是否適于安裝設(shè)備 B.是否易于取得動力
C.是否便于處理廢料 D.是否接近大自然
E.是否利于獲取原料
4.關(guān)于投資價(jià)值與市場價(jià)值異同點(diǎn)的說法，正確的有( )。
A.市場價(jià)值是客觀的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值
B.用收益法評估投資價(jià)值時(shí)，凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅，而評估市場價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅
C.用收益法評估投資價(jià)值和市場價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值應(yīng)相同
D.用成本法評估投資價(jià)值和市場價(jià)值時(shí)，其中的利息取值可能不同
E.投資價(jià)值的評估結(jié)果一般大于市場價(jià)值的評估結(jié)果
5.某套期房住宅的套內(nèi)建筑面積為l20㎡，套內(nèi)墻體面積為20 rri2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為30㎡，套內(nèi)建筑面積的購買單價(jià)為15000元/㎡，購買人采用的付款方式為：首付60萬元，余款向銀行申請貸款。關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說法，正確的有( )。
A.使用面積的購買單價(jià)為12500元/㎡.建筑面積的購買單價(jià)為12000元/㎡
C.名義價(jià)格為180萬元 D.實(shí)際價(jià)格為180萬元
E.現(xiàn)房價(jià)格低于180萬元
6.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于區(qū)位因素的有( )o
A.地形、地勢 B.土地開發(fā)程度
C.土地用途、容積率 D.朝向、樓層
E.外部配套設(shè)施
7.對某房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評估時(shí)，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)將其裝修改造后能獲得最大收益，這時(shí)應(yīng)遵循的估價(jià)原則有( )。
A.替代原則 B.謹(jǐn)慎原則
C.合法原則 D.最高最佳利用原則
E.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則
8.某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三一六層為住宅，現(xiàn)需評估其中第四層某套住宅價(jià)格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實(shí)例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實(shí)例與估價(jià)對象進(jìn)行對比，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，判斷錯(cuò)誤的有( )。
A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整
B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整
C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整
D.因樓層相同，不需進(jìn)行樓層因素調(diào)整
E.因臨街狀況不同，應(yīng)進(jìn)行噪聲污染因素調(diào)整
9.收益法估價(jià)中求取凈收益時(shí)，通常不作為運(yùn)營費(fèi)用扣除的有( )。
A.電梯折舊費(fèi) B.租賃保證金利息
C.房地產(chǎn)稅 D.企業(yè)(個(gè)人)所得稅
E.房屋保險(xiǎn)費(fèi)
10.關(guān)于資本化率應(yīng)用及內(nèi)涵的說法，正確的有( )。
A.資本化率應(yīng)用在直接資本化法中
B.資本化率是有效毛收入乘數(shù)的倒數(shù)
C.資本化率是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率
D.資本化率能明確表示房地產(chǎn)的獲利能力
E.資本化率通常用未來第一年的凈收益除以價(jià)格來計(jì)算
11.關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價(jià)值的說法，正確的有( )。
A.靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價(jià)值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值
B.動態(tài)分析法中對適宜預(yù)售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價(jià)值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值
C.評估酒店等在建工程的價(jià)值時(shí)，預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值可以包含家具、設(shè)備及特許經(jīng)營權(quán)的價(jià)值
D.可用成本法根據(jù)當(dāng)前的客觀成本及應(yīng)得利潤測算開發(fā)完成后的價(jià)值
E.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價(jià)值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價(jià)值
12.在假設(shè)開發(fā)法的靜態(tài)分析法中，應(yīng)計(jì)利息的項(xiàng)目有( )。
A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 B.后續(xù)建設(shè)成本
C.后續(xù)管理費(fèi)用 D.后續(xù)銷售稅費(fèi)
E.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)
13.下列房地產(chǎn)估價(jià)活動中，適用長期趨勢法的有( )。
A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價(jià)值
B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運(yùn)營費(fèi)用水平
C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價(jià)的影響程度
D.對可比實(shí)例進(jìn)行市場狀況調(diào)整
E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評估
14.關(guān)于路線價(jià)法中選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的說法，正確的有( )。
A.應(yīng)一面臨街 B.土地形狀應(yīng)為矩形
C.臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為1：1 D.用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性用途
E.容積率一般設(shè)定為1.0
15. -份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常包括封面、致估價(jià)委托人函、目錄及( )。
A.估價(jià)師聲明 B.估價(jià)假設(shè)和限制條件
C.估價(jià)特殊說明 D.估價(jià)技術(shù)報(bào)告
E.估價(jià)結(jié)果報(bào)告
三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分)
1.在房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)中，如果損害修復(fù)的必要費(fèi)用大于修復(fù)所能帶來的價(jià)值增加額，則損害在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的。 ( )
2.臨街廠房實(shí)際用于商業(yè)運(yùn)營，抵押估價(jià)時(shí)可按商業(yè)用途評估，但估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)通過估價(jià)假設(shè)來規(guī)避。 ( )
3.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增加帶來房地產(chǎn)需求增加，從而引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲，這種房地產(chǎn)價(jià)格上漲屬于房地產(chǎn)自然增值。 ( )
4.運(yùn)用收益法評估投資價(jià)值時(shí)采用的報(bào)酬率應(yīng)是特定投資者所要求的最低期望收益率。 ( )
5.在商品房價(jià)格快速上漲情況下，提高購買商品房首付款比例，上調(diào)購買商品房貸款利率，會抑制商品房價(jià)格上漲。 ( )
6.不論何種估價(jià)目的，估價(jià)所依據(jù)的房地產(chǎn)狀況始終是價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，所依據(jù)的房地產(chǎn)市場狀況不一定是價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況。 ( )
7.比較法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要包括土地使用期限、規(guī)劃條件、配套設(shè)施狀況、出租情況、地役權(quán)設(shè)立情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。 ( )
8.某可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)物狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)3%，估價(jià)對象房地產(chǎn)的實(shí)物狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)5%。若采用直接比較法，可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)為0. 922。 ( )
9.收益法估價(jià)中采用V=A{1-[(1+g)/(1+Y)]n}/(Y-g)的公式時(shí)，按照估價(jià)對象類似房地產(chǎn)客觀租金逐年遞增的比率確定g值。 ( )
10.收益法中運(yùn)營費(fèi)用包含經(jīng)濟(jì)壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等的重置提撥款。 ( )
11.位于同一住宅樓不同樓層的兩套住宅，面積、戶型、裝修等條件均相同，采用成本法估價(jià)時(shí)，由于其分?jǐn)偟某杀鞠嗤�，所以估價(jià)結(jié)果也相同。 ( )
12.假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中運(yùn)營期的預(yù)測主要考慮未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的一般正常持有期或者經(jīng)濟(jì)壽命。 ( )
13.運(yùn)用長期趨勢法估價(jià)時(shí)，若歷史價(jià)格受短期波動影響較大，可采用加權(quán)移動平均法進(jìn)行趨勢分析。 ( )
14.按照建筑面積分?jǐn)偢邔咏ㄖ貎r(jià)的方法主要適用于各層用途相同且價(jià)格差異不大的建筑物。 ( )
15.夫妻共有一套房改房，房改售房價(jià)格10萬元，現(xiàn)時(shí)市場價(jià)值50萬元。現(xiàn)二人因離婚分割財(cái)產(chǎn)委托估價(jià)，該房改房的評估價(jià)格應(yīng)為兩者的平均值30萬元。 ( )
四、計(jì)算題(共2題，20分。要求列出算式、計(jì)算過程;需按公式計(jì)算的，要寫出公式;僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后2位。請?jiān)诖痤}紙上作答)
1.某商場的建筑面積6000㎡，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%(貸款期間貸款利率不變)，每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請計(jì)算該商場2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價(jià)格(分別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價(jià)格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù);二是購買者一次性償還剩余貸款后購買)。(10分)
2.某廠房的建設(shè)用地使用權(quán)于2004年9月30日以出讓方式取得，不可續(xù)期;建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2005年9月30日建成，建筑面積lOOOO㎡，容積率為1. 25。因設(shè)計(jì)原因空調(diào)系統(tǒng)比正常多投入120萬元，每年多耗電0.5萬元。經(jīng)調(diào)查，2013年9月30日，類似工業(yè)用途50年建設(shè)用地使用權(quán)的取得價(jià)格為1500元/㎡，取得稅費(fèi)為4. 5%。類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地重新購置價(jià)格是購置空地總成本的1. 35倍;類似廠房的正常建設(shè)成本為1800元/II12，建筑物重建價(jià)格是建設(shè)成本的1. 32倍;房屋門窗、屋頂破損修復(fù)需要30萬元，空調(diào)系統(tǒng)以外的其他設(shè)備重置價(jià)格為80萬元，平均壽命為10年，殘值率為零。土地報(bào)酬率為7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8qo。請計(jì)算該廠房2013年9月30日的市場價(jià)值。(10分)
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