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2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》預(yù)測題
一、單選題
1、某市去年住宅的實際銷售量為500萬m2，預(yù)測銷售量為450 m2，評估值數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測的今年的住宅銷售量是( )萬m2。
A、450
B、475
C、490
D、500
答案：C
2、在資金等效值計算的過程中，資金運動過程中某一時間點上與現(xiàn)值等值的金額稱為( )。
A、未來值
B、終值
C、時值
D、現(xiàn)實值
答案：C
3、承包商收到竣工結(jié)算價款后，通常應(yīng)在( )內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。
A、半個月
B、一個月
C、一個半月
D、兩個月
答案：A
4、從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來看，市場分析最終要落實到房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的經(jīng)營環(huán)境。( )
A、對
B、錯
答案：B
5、對于相互替代的產(chǎn)品，當(dāng)一種產(chǎn)品價格上漲，替代品的需求就會降低。( )
A、對
B、錯
答案：B
6、資金的時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有( )。
A、風(fēng)險因素
B、資本化率
C、通貨膨脹率
D、投資利潤率
答案：A C D
7、在土地儲備機構(gòu)抵押貸款中，土地儲備機構(gòu)作為土地使用者，向金融機構(gòu)提出貸款要求。( )
A、對
B、錯
答案：B
8、下列有關(guān)利潤的含義說法不正確的一項為( )。
A、利潤是企業(yè)經(jīng)濟目標的集中體現(xiàn)，企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終目的是獲取利潤
B、房地產(chǎn)開發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其銷售經(jīng)營收入扣除總開發(fā)產(chǎn)品成本費用和銷售稅金及附加后的盈余部分，成為投資者的經(jīng)營利潤或稱盈利
C、盈利要進行再分配，一部分無償上繳稅收，作為國家或地方的財政收入;另一部分留給投資者，利潤較小時不再向下分配
D、根據(jù)財務(wù)核算與分析的需要，企業(yè)利潤可分為利潤總額(又稱實現(xiàn)利潤)、經(jīng)營利潤、稅后利潤和分配利潤四個層次
答案：C
9、通貨膨脹風(fēng)險會( )房地產(chǎn)投資的實際收益率。
A、提高
B、降低
C、無影響
D、以上答案均不準確
答案：B
10、經(jīng)濟活動的類型和特點不同，對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常不包括( )。
A.銷售收入
B.出租收入
C.貨幣收入
D.其他經(jīng)營收入
【正確答案】：C
【答案解析】：對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營收入等。參見教材P147。
11.房地產(chǎn)的( )是房地產(chǎn)投資最重要的一個特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的一個重要性。
A適應(yīng)性
B對專業(yè)管理的的依賴性
C位置的固定性
D相互之間的影響性
答案：C
解析：位置的固定性也稱不可移動性，是房地產(chǎn)投資最重要的一個特性
12.某投資者花費80萬元購一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬元,考慮月投資收益率為0.8%,則( )個月可收回投資.
A 50.5
B 60
C 65
D 75
答案：C
解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65
13.某項目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當(dāng)前通貨膨脹率為5%則該項目的實際收益率為( )
A11.38%
B12.64%
C15.46%
D 16.22%
答案：B
解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%
14.下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是( )
A 房屋出租
B 房地產(chǎn)抵押
C 土地使用權(quán)出讓
D 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
答案：C
解析：房地產(chǎn)一級市場為土地使用權(quán)出讓市場
15.一般來說，認知定價法所確定的價格( )價值定價法所確定的價格。
A高于
B低于
C等于
D高于等于
答案：A
解析：
16.風(fēng)險最大的是商業(yè)物業(yè)風(fēng)險,是因為( )
A商業(yè)物業(yè)對于宏觀經(jīng)濟變化反應(yīng)最快和最大
B商業(yè)投資的預(yù)測最難
C商業(yè)的社會發(fā)展方向不易預(yù)測
D商業(yè)人員無法競爭時心理變化很大
答案：A
解析：商業(yè)物業(yè)對于宏觀經(jīng)濟變化反應(yīng)最快和最大
17.房地產(chǎn)開發(fā)活動可從( )兩個方面進行考察。
A投資資金量和預(yù)期收益資金
B資金流通方式和對策
C出租、出售或經(jīng)營形態(tài)
D物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)
答案：D
解析：房地產(chǎn)開發(fā)活動可從物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個方面進行考察。
18.對于開發(fā)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果的大小的衡量指標不包括( )
A銷售收入
B開發(fā)利潤
C成本利潤率
D投資回報率
答案：A
解析：銷售收入是房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式。
19.下列關(guān)于敏感性分析的方法和步驟表達不當(dāng)?shù)囊豁検? )
A找出那些最能反映項目投資效益的經(jīng)濟評價指標 如財務(wù)內(nèi)部收益率等作為其分析對象。
B從眾多影響項目投資效益的不確定性因素中選取對經(jīng)濟評價指標無影響并在開發(fā)周期內(nèi)不發(fā)生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素。
C分析時要設(shè)定不確定因素的變化范圍
D對項目 的經(jīng)濟評價指標進行分析計算，找出敏感性因素。
答案：B
20.開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報告及結(jié)算資料后通常要在( )內(nèi)予以核實，給予確認或者提出修改意見。
A10日
B15日
C1個月
D2個月
答案：C
解析：開發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報告及結(jié)算資料后通常要在1個月內(nèi)予以核實，給予確認或者提出修改意見。
二、多項選擇題
1、收益性物業(yè)的經(jīng)營費用包括( )等。
A、人員工資
B、辦公費用
C、抵押貸款還本付息
D、保險費、房管稅
答案：A B D
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